Cour d'appel, 29 mai 2024. 20/08552

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 29 MAI 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08552 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7BB Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 15/08234 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet L. ROUX, inscrit au RCS de Paris sous le numéro 321 582 462 C/O CABINET L. ROUX [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Antoine MORABITO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0927 INTIMEE Société JFV SARL immatriculée au RCS de Saint-Denis de La Réunion sous le numéro 379 989 585 [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Rachel ELBAZ-GRAUZAM de l'AARPI GRAUZAM - ELBAZ - SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : L0223 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Perrine VERMONT, Conseillère Mme Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * FAITS ET PROCEDURE La SARL JFV est propriétaire des lots 112 et 126 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 1] ; Par jugement du 12 mars 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la société JFV à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], les sommes de : 1776,26 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtes au 22 juillet 2016 ; 664,35 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ; 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; rejeté la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 juillet 2020. Aux termes de sa déclaration d'appel le syndicat des copropriétaires indique ne pas avoir fait signifier le jugement de première instance. La procédure devant la cour a été clôturée le 31 janvier 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 17 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour à titre principal à réformer le jugement entrepris, et statuant à nouveau au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 notamment son article 10-1, -déclarer recevable car bien fondée sa demande -débouter la société JFV de l'ensemble de ses demandes -condamner la société JFV à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 11 484,48 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure -condamner la société JFV à payer au profit du syndicat des copropriétaires la somme de 850 € à titre de dommages et intérêts. -condamner la société JFV à payer au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens Vu les conclusions notifiées le 28 décembre 2020 de la SARL JFV, intimée, qui sollicite de la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 12 mars 2020 en ce qu'il a : - condamné la société JFV à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de : - 1.778,26 € au titre des charges de copropriété arrêtés au 22 juillet 2016, 3ème appel trimestriel de charges de l'année 2016 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 2 mars 2015, valant mise en demeure, outre la somme de 664,35€ au titre des frais de recouvrement, -rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires En conséquence, - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes -condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la Société JFV la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. SUR CE Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. MOTIFS, Sur la demande du syndicat en paiement des charges : Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;  Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; En première instance le syndicat des copropriétaires sollicitait la somme de 11.481,25€ au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 juillet 2016 dont 8.467,58 € au titre de la créance principale de charges et la somme de 3.013,67 € au titre des frais de recouvrement En l'espèce, pour justifier de sa créance de charges à hauteur de 8.467,58 €, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : -les procès-verbaux des assemblées générales du 17 septembre 2014 et du 22 juin 2016 -les appels de fonds du 2ème trimestre 2007 au 3eme trimestre 2016, -un relevé de compte pour la période du ler janvier 2013 au 22 juillet 2016 (pièce n° 3) -une édition de compte pour la période du ler janvier 2008 au 4 mai 2011 (pièce n° 9) -un relevé de compte pour la période du ler janvier 2011 au 27 janvier 2017 (pièce n° 10). Il résulte de l'ensemble des pièces communiquées, s'agissant de la reprise de solde d'un montant de 5.881,06 € au ler janvier 2013 qui figure sur le relevé de compte pour la période du ler janvier 2013 au 22 juillet 2016, qu'elle comprend un solde débiteur antérieur en date du ler janvier 2011 d'un montant de 4.893,67 euros ; Si le premier juge a estimé que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la reprise de ce solde débiteur d'un montant de 5.881,06€ dans la mesure où les procès-verbaux des assemblées générales afférents à la période 2008 à 2013 concernée par la reprise de solde ne sont pas produits et qu'il résulte du procès-verbal en date du 17 septembre 2014, que l'assemblée générale tenue à cette date n'a pas approuvé les comptes de l'exercice précédent, aucune résolution en ce sens n'y étant mentionnée, il résulte toutefois de la lecture du PV d'assemblée générale du 4 juin 2014 que les comptes de l'année 2013 ont été approuvés aux termes de la résolution n°5 et quitus de sa gestion a été donné au syndic aux termes de la résolution n°6 ; Aussi, l'ensemble des procès-verbaux d'assemblée générale pour la période du 16 avril 2008 -approuvant les comptes 2007- jusqu'à celle du 22 juin 2016- approuvant les comptes 2015- est versé aux débats, ainsi : -procès-verbal de l'assemblée du 16 avril 2008 - procès-verbal de l'assemblée du 6 mai 2009 - procès-verbal de l'assemblée du 22 septembre 2010 - procès-verbal de l'assemblée du 18 mai 2011 -procès-verbal de l'assemblée générale du 30 mai 2012 -procès-verbal de l'assemblée du 3 juillet 2013 -procès-verbal de l'assemblée générale du 17 septembre 2014 ; Dès lors au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que le syndicat des copropriétaires justifie de cette reprise de solde d'un montant de 5.881,06 € ; le jugement sera donc infirmé de ce chef ; Par ailleurs et en ce qui concerne les sommes de 341,88€ et 456,38 € correspondant à la régularisation de charges des exercices 2012 et 2013, si le premier juge a estimé que ces facturations n'étaient pas fondées en l'absence de production par le syndicat des copropriétaires des procès-verbaux afférents aux assemblées générales correspondantes, le syndicat des copropriétaires justifie en cause d'appel des procès-verbaux d'assemblées générales des 30 mai 2012 et 3 juillet 2013 (pièces n°17 et n°18); le jugement sera donc infirmé de ce chef ; En conséquence il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a défalqué de la créance principale de charges d'un montant de 8.467,58 € réclamée par le syndicat des copropriétaires la somme de 5.881,06 € correspondant à la reprise de solde à la date du 1er janvier 2013 outre les facturations correspondant aux régularisations sur charges des exercices 2012 et 2013 pour un montant de 808,26 € (341,88 + 456,38 ) pour fixer la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 1.776,26 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 arrêtée au 22 juillet 2016 ; Il convient de condamner la SARL JFV à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.467, 58 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2013 arrêtée au 22 juillet 2016 ; Sur les frais de recouvrement : Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont imputables au seul copropriétaire concerné que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant ; Les frais mentionnés sur le décompte figurant dans les écritures du syndicat des copropriétaires pour un montant total de 3.013,67 euros, et pour lesquels aucune demande n'est d`ailleurs précisément formalisée sur le fondement des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 constituent : - des frais d'huissier - des frais «[J]'' - des frais de mise en demeure, de première relance, frais de dossier ; Ces frais, outre qu'ils relèvent des frais d'huissier et des dépens, hormis les frais de mise en demeure qui relèvent effectivement des frais prévus à l'article 10-1 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne sont justifiés par aucune pièce ; en outre, les frais de mise en demeure ne sont pas non plus justifiés aux débats ; Cependant et ainsi que l'a justement relevé le premier juge, la société JFV conteste ces frais seulement à hauteur de la somme de 2.349,32 € de sorte qu'en vertu des dispositions combinées des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le tribunal étant tenu par les conclusions des parties, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société JFV à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 664,35 € (3013,67 -2349,32) au titre des frais de recouvrement ; Sur l'actualisation de la créance de charges : Selon l'article 564 du code de procédure civile «à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait» ; Il résulte de l'article 565 du même code que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent» ; Par application des dispositions légales précitées, il est constant que les charges sont payables à réception des appels de fonds indépendamment de toute relance ou mise en demeure et qu'une demande d'actualisation de la créance en cause d'appel ne constitue pas une prétention nouvelle. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires actualise sa créance de charges à la somme de 11.484,48 € telle qu'arrêtée à la date du 9 août 2017 suivant le compte copropriétaire versé aux débats en pièce n°8 ; Toutefois, il ressort de la lecture du décompte copropriétaire de la SARL JFV que la créance de charges réclamée en cause d'appel n'est pas distinguée de celle réclamée en première instance ; De plus le PV d'assemblée générale de l'année 2017 approuvant les comptes de l'année antérieure n'est pas versé aux débats, seul l'appel de fonds du 1Er juillet 2017 étant produit ; En l'état il apparaît que cette seule pièce est insuffisante à justifier de la créance du syndicat des copropriétaires pour la période postérieure au 22 juillet 2016 ; le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande d'actualisation de sa créance de charges en cause d'appel ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La SARL JFV, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Il convient de rejeter toute autre demande ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement en ce qu'il a fixé la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 1.776,26 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 arrêtée au 22 juillet 2016 ; Y ajoutant, Condamne la SARL JFV à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 8.467,58 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2013 arrêtée au 22 juillet 2016 ; Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande d'actualisation de sa créance de charges en cause d'appel ; Condamne la SARL JFV aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme supplémentaire de 1.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT