Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/09225

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Stéphane SAINTON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09225 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NNF N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 09 février 2024 DEMANDEURS Monsieur [K] [F] [M], demeurant 7 [Adresse 2] (ISRAEL) représenté par Me Stéphane SAINTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0949 Madame [A] [D] [T], demeurant 7 [Adresse 2] (ISRAEL) représentée par Me Stéphane SAINTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0949 DÉFENDEUR Monsieur [J] [U] [V] [N] [G], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Aurélie LESAGE, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Audrey BELTOU, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 février 2024 par Aurélie LESAGE, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier Décision du 09 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09225 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NNF EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 juillet 2018, Monsieur [K] [M] et Madame [A] [T] ont conclu un bail au profit de Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] portant sur un studio meublé sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 570 euros et une provision sur charges de 30 euros pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction. L'immeuble a été frappé par un arrêté préfectoral d'insalubrité du 26 février 1999 au 22 septembre 2022. Une dette de loyers et charges s'est créée. Les propriétaires ont en outre été avertis par le syndic que le studio serait squatté. Monsieur [K] [M] et Madame [A] [T] ont délivré un congé pour vendre à Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] par acte d'huissier du 20 avril 2023 à effet au 2 août 2023. Le locataire s'est maintenu dans les lieux à l'échéance du bail. Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, Monsieur [K] [M] et Madame [A] [T] ont fait assigner Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : - valider le congé pour vendre délivré le 20 avril 2023 à effet au 2 août 2023, - le déclarer en conséquence occupant sans droit ni titre des lieux, - ordonner son expulsion et celle de tous les occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - les autoriser à faire constater les réparations locatives par un huissier de justice assisté s'il l'estime utile d'un technicien et séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives, - le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au triple du loyer contractuel hors charges soit la somme de 1.680 euros conformément à la clause pénale du bail et ce à compter de la date d'effet du congé jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs, - dire et juger qu'il devra jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs leur rembourser l'intégralité des charges, taxes et redevances appelés incombant au locataire, - le condamner à leur payer la somme de 7.770 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxes et redevances dus, arrêté au mois d'août 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, - le condamner à leur verser une somme de 1.532 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail, - le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du congé. Au soutien de leurs demandes, se fondant sur l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, ils font valoir que le congé a été valablement délivré, qu’il a donc produit ses effets et que Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 2 août 2023. Ils ajoutent que le locataire ne paye pas les loyers malgré la levée de l'arrêté d'insalubrité. A l'audience du 14 décembre 2023, Monsieur [K] [M] et Madame [A] [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Monsieur [J] [U] [V] [N] [G], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu ni personne pour lui. L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la validité du congé délivré le 20 avril 2023 et la demande d'expulsion En application des dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail meublé, I. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. En l’espèce, le congé a été délivré par huissier le 20 avril 2023 à effet au 2 août 2023, soit plus de trois mois avant l’expiration du bail tacitement reconduit. Il mentionne le motif du congé, délivré pour la vente du bien loué. Il n'est d'ailleurs pas contesté par Monsieur [J] [U] [V] [N] [G], non comparant. Dès lors, délivré dans les formes et les délais requis, il est régulier. Il convient donc de valider le congé donné par Monsieur [K] [M] et Madame [A] [T] à Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] à effet au 2 août 2023 et de constater que Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] est occupant sans droit ni titre de l’appartement depuis cette date. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction et que l'état des lieux de sortie est réglementé par l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 en cas de libération volontaire. Sur la demande d'indemnité d'occupation La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d'une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Son montant est fixé souverainement par le juge. L'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause "Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble", de sorte qu’aucune pénalité financière ne peut être réclamée au locataire pour manquement à ses obligations. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application de la clause du bail prévoyant que l’indemnité d’occupation est majorée par rapport au loyer et aux charges contractuels. Il convient donc de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié. Cette indemnité est due à compter du 2 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Les requérants produisent dans l'assignation un décompte laissant apparaître une dette locative de 7.770 euros au 31 août 2023 née, concernant les loyers, à compter de la levée de l'arrêté préfectoral d'insalubrité. Non comparant, Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] n'apporte par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que dans son montant. Il sera par conséquent condamné à son paiement. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir conformément à la demande des requérants. Sur la clause pénale Comme rappelé précédemment, la clause pénale stipulée au contrat de bail est réputée non écrite. Monsieur [K] [M] et Madame [A] [T] seront par conséquent déboutés de leur demande de ce chef. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [J] [U] [V] [N] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens incluant les frais du congé. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il convient en équité de condamner Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [A] [T], contraints d’engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe, VALIDE les effets du congé pour vente délivré le 20 avril 2023 par Monsieur [K] [M] et Madame [A] [T] à Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] à compter du 2 août 2023 ; DIT que Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] depuis le 2 août 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés le délai précité, Monsieur [K] [M] et Madame [A] [T] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [A] [T] à compter du 2 août 2023 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ; CONDAMNE Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [A] [T] la somme de 7.770 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2023 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [J] [U] [V] [N] [G] à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [A] [T] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 09 février 2024 le greffierle Président