Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51945 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JBP
N° : 1
Assignation du :
08 Mars 2024
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 17 juin 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La Société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS - #L0301
DEFENDERESSE
La Société OPTA PARTNERS S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 4]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 13 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing-privé du 1er juin 2021, la société civile immobilière PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, à la société par actions simplifiée OPTA PARTNERS des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de 36 mois à compter du 4 mai 2021, moyennant un loyer annuel en principal de 100.800 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte extrajudiciaire délivré le 26 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 82.386,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2023, outre la somme de 8.238,63 euros au titre de la clause pénale inscrite au bail, augmentées du coût de l'acte.
Par assignation délivrée le 8 mars 2024, la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI a attrait la société OPTA PARTNERS devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
« - CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 27 octobre 2023
et ORDONNER, en conséquence, l'expulsion sans délai de la société OPTA PARTNERS, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force Publique si besoin était ;
- CONDAMNER la société OPTA PARTNERS à payer, par provision, à la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en vigueur, augmentée des taxes et charges récupérables, à compter du 27 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion ;
- CONDAMNER la société OPTA PARTNERS à payer, par provision, à la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI, la somme de 118.641,96 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- CONDAMNER la société OPTA PARTNERS à payer à la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI la somme de 3 000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance. ».
Bien que régulièrement assignée à personne morale à l’adresse de son siège social, la société OPTA PARTNERS n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.
A l’audience du 13 mai 2024, la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.
MOTIFS
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
En application de l'article L. 145-5 de Code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut.
L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Le bailleur, au titre d'un bail dérogatoire, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
En l'espèce, il n’est pas contesté que le bail conclu le 1er juin 2021 pour une durée de 36 mois, soit jusqu’au 3 mai 2024, exclut l’application des dispositions relatives aux baux commerciaux.
Le bail comprend en son article 18 une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de loyer et/ou ses accessoires quelconques et/ou charges et/ou autres sommes figurant sur les avis d’échéance à défaut de paiement dans les délais impartis de rappels de loyers et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer signifié régulièrement, le 26 octobre 2023 à la société OPTA PARTNERS vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 82.386,31 euros, selon décompte annexé à l’acte.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et reproduite à l’acte extrajudiciaire. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Il ressort du décompte produit par la société OPTA PARTNERS que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 27 novembre 2023 à minuit.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société OPTA PARTNERS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux le mois suivant la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société OPTA PARTNERS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Sur les demandes de provision
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI, l'obligation de la société OPTA PARTNERS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 22 février 2024, échéance du 1er trimestre 2024 comprise, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 118.246,87 euros, outre 395,09 euros de frais de commandement de payer, sommes au paiement desquelles il convient de condamner la société OPTA PARTNERS à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 82.386,31 euros et à compter de l'assignation pour le solde.
Sur les autres demandes
L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société OPTA PARTNERS ne permet d’écarter la demande de la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire liant les parties, à la date du 27 novembre 2023 à minuit ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société par actions simplifiée OPTA PARTNERS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société OPTA PARTNERS, à compter de la résiliation du bail du 28 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société OPTA PARTNERS à payer à la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI la somme de 118.246,87 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 22 février 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), outre la somme de 395,09 euros de frais de commandement de payer du 26 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 sur 82.386,31 euros et à compter du 8 mars 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures;
Condamnons la société OPTA PARTNERS aux entiers dépens ;
Condamnons la société OPTA PARTNERS à payer à la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 17 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY
