Cour d'appel, 22 février 2023. 21/04519

N° RG 21/04519 N° Portalis DBVX-V-B7F-NUSY Décision du Juge des contentieux de la protection de TREVOUX Au fond du 29 mars 2021 RG : 11-20-299 Société CDC HABITAT C/ [X] [F] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 22 FÉVRIER 2023 APPELANTE : Société CDC HABITAT Société d'économie mixte anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIÈRE SNI [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Jacques BERNASCONI de la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST, avocat au barreau d'AIN INTIMÉS : Mme [Y] [X] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] défaillante M. [R] [F] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] défaillant * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 07 Février 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Décembre 2022 Date de mise à disposition : 22 Février 2023 Audience présidée par Karen STELLA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Par acte du 23 août 2018, la société nationale immobilière a donné à bail à [R] [F] et [Y] [X] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 486,17 euros outre 93,73 euros au titre des charges locatives avec indexation. Par acte d'huissier du 10 septembre 2019, la société d'économie mixte CDC Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme totale de 1 175,30 euros au titre des loyers impayés, ce commandement visant la clause résolutoire contenue dans le bail. Par acte d'huissier du 14 août 2020, dénoncé au Préfet de l'Ain le 17 août 2020, la société d'économie mixte CDC Habitat a assigné Monsieur [F] et Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Trévoux pour obtenir': la constatation de la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef y compris par la force publique, leur condamnation à lui payer : la somme de 1 731,25 euros suivant décompte arrêté au 29 juillet 2020 outre loyers, indemnités d'occupation et accessoires en cours et à échoir sous réserve des loyers dus au jour de l'ordonnance à intervenir assortie des intérêts de droit, une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer augmenté des charges, révisable selon les dispositions contractuelles jusqu'à libération effective des lieux, 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens. Une enquête sociale a été diligentée par la Maison Départementale de la Solidarité à la demande du Préfet de l'Ain dans le cadre de la prévention des expulsions. Par décision avant dire droit du 14 décembre 2020, la société d'économie mixte CDC Habitat a été invitée a justifier de sa qualité et de son intérêt à agir, le bailleur visé au contrat étant la société nationale immobilière. Les défendeurs n'ont pas comparu ni été représentés, Monsieur [F] a été cité à domicile et Madame [X] à sa personne. Suivant jugement du 29 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Trévoux a': déclaré l'action de la société d'économie mixte CDC Habitat irrecevable, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, condamné la société d'économie mixte CDC Habitat aux dépens de l'instance. Le juge a examiné la recevabilité de la demande en application de l'article 472 du Code de procédure civile en l'absence des défendeurs. Selon l'article 31 et 125 du même code, la société CDC Habitat prétend venir aux droits de la société nationale immobilière sans produire la moindre pièce en dépit de la réouverture des débats. Elle ne justifie ni de sa qualité ni de son intérêt à agir. Appel a été interjeté par déclaration électronique du 20 mai 2021 par le conseil de la CDC Habitat, société d'économie mixte anciennement dénommée société nationale immobilière à l'encontre des entières dispositions. Les intimés n'ont pas constitué avocat en dépit des significations faites le 29 juin 2021. La déclaration d'appel a été signifiée à domicile le 29 juin 2021 à Monsieur [F] et à la personne de Madame [X]. Les conclusions ont été signifiées le 29 juillet 2021 en l'étude pour Madame [X] et à personne pour Monsieur [F]. Le présent arrêt sera rendu par arrêt réputé contradictoire à l'égard des deux intimés. Suivant conclusions notifiées le 27 juillet 2021, la société CDC Habitat demande à la Cour de': vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 6 de la loi du 31 mai 1990 et 67 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, vu les articles 114 et suivant de la loi du 29 juillet 1998, vu le commandement de payer du 10 septembre 2019 visant la clause résolutoire, infirmer le jugement déféré. Statuant à nouveau, constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail, ordonner aux locataires et aux occupants de leur chef occupants sans droit ni titre de quitter les lieux sans délai à compter de la décision à intervenir, ordonner à défaut d'expulsion volontaire, le recours à la force publique, les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 519,94 euros échue au 15 juillet 2021 outre intérêts légaux et 694,81 euros par mois d'indemnité d'occupation comprenant les charges et révisable selon les dispositions contractuelles à compter d'août 2021 (compris) jusqu'à libération des lieux, En tout état de cause, les condamner solidairement à lui payer 900 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel avec application au profit de la SELARL Bernasconi des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. La CDC Habitat fait notamment valoir que : par assemblée générale, la société nationale immobilière a décidé d'un simple changement de dénomination au profit de CDC Habitat. Elle soutient qu'elle avait bien communiqué au tribunal le procès-verbal d'assemblée générale et l'extrait K bis. Leur numéro RCS est le même ; elle a respecté la procédure de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 septembre 2019 pour un impayé de 1 175,30 euros n'a pas été suivi d'effet. Au 29 juillet 2020, l'arriéré est de 1 731,25 euros. Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 12 décembre 2022 à 9 heures. A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 22 février 2023. En cours de délibéré, l'appelante a justifié à la demande de la Cour de la notification de l'assignation au Préfet du département. MOTIFS A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5,31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur la qualité pour agir de la société CDC Habitat A hauteur d'appel, la société CDC Habitat produit le procès-verbal d'assemblée générale qui établit le simple changement de dénomination de la société nationale immobilière au profit de CDC Habitat, leur numéro RCS est effectivement le même. Si elle soutient qu'elle avait bien communiqué les documents requis au tribunal sur son invitation, elle n'en justifie pas et son allégation vient directement en contradiction avec la mention du jugement qui précise qu'il n'a pas été justifié de sa qualité pour agir malgré la réouverture des débats ordonnée à cette fin. Il s'ensuit que le jugement doit être réformé en ce qu'il a prononcé l'irrecevabilité de l'action. Statuant à nouveau, la Cour déclare l'action en justice de la société d'économie mixte CDC Habitat à l'encontre de [Y] [X] et [R] [F] recevable. Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer et ses conséquences de droit Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail contient bien une clause résolutoire en son article 7. Les deux commandements de payer les loyers et charges adressés à chaque colocataire visent bien de manière claire la clause résolutoire. Ils sont en date du 10 septembre 2019. Ils comportent bien un décompte des sommes dues et le montant de la dette, le délai de deux mois pour se libérer et le risque, à défaut, d'une procédure de résiliation du bail et expulsion outre la possibilité de saisir le fonds de solidarité logement avec son adresse. Les formalités à peine d'irrecevabilité de la demande sont justifiées : l'avis à la Caisse d'allocations familiales et la notification à la Préfecture. Le décompte figurant en pièce 8 démontre que la dette locative n'a pas été payée dans le délai de deux mois. Dans un courrier simple en date du 8 février 2022, [Y] [X] a fait connaître qu'elle souhaitait la mise en place d'un échéancier pour apurer sa dette, qu'elle ne conteste pas, à hauteur de 200 euros par mois. Il est apparu que [R] [F] avait le 29 mai 2019 informé le bailleur de son départ du logement. Dans un courrier du 19 juin 2019,il lui a été indiqué que son nom serait retiré des avis d'échéance mais qu'il restait co-responsable du paiement des loyers pendant un délai de 6 mois après la fin de son préavis soit jusqu'au 29 février 2020 (pièce 9). Il ressort de l'ensemble des pièces produites que la société CDC Habitat a respecté à la procédure de résiliation du bai ne liant désormais plus que l'appelante à [Y] [X] seule titulaire du bail au moment de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Il y a lieu dans ces conditions de constater l'acquisition de la clause résolutoire mais uniquement à l'égard de [Y] [X] et ce à la date du 11 novembre 2019. Les demandes de l'appelante s'agissant de la résiliation/expulsion de [R] [F] sont infondées puisque le mandataire du bailleur a accepté et enregistré son congé plusieurs mois avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Selon l'article 24 V le juge peut même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, [Y] [X] ne s'est pas présentée en première instance et n'a pas constitué avocat en appel. Elle n'a fourni aucune explication en dehors du fait que dans un courrier du 8 février 2022 elle souhaiterait la mise en place d'un échéancier à raison de 200 euros par mois sans fournir toutefois le moindre justificatif de ses ressources et charges ce qui aurait permis à la Cour d'apprécier si elle était en capacité ou non d'apurer sa dette dans le cadre de délais de grâce rétroactifs et suspensifs des effets de la clause résolutoire outre le montant de son loyer actuel. En conséquence, la Cour ne dispose pas d'éléments suffisants pour accorder d'office, sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire alors qu'en outre le solde locatif est constamment débiteur depuis le 28 février 2019. Les conséquences de droit sont l'expulsion y compris avec le concours de la force publique, en l'absence de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux, et la substitution d'une indemnité d'occupation mensuelle au loyer contractuel qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, [Y] [X] étant devenue sans droit ni titre. Il n'y a en revanche pas lieu de faire droit à une mesure d'expulsion à compter de la signification de l'arrêt, puisqu'il n'est ni soutenu ni démontré que Madame [X] est entrée dans les lieux par voie de fait ou qu'elle a fait échec à une procédure de relogement. Les délais de droit de l'article L 412-1 et la trêve hivernale de l'article L 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution n'ont pas à être supprimés, la locataire n'entrant pas dans les conditions. Sur la condamnation à paiement Les deux décomptes produits en pièces 8 et 11 ne sont qu'au nom de [Y] [X]. Le bailleur sollicite une somme de 1 519,94 euros échue au 15 juillet 2021 et une indemnité d'occupation à compter d'août 2021 et ce, à l'encontre de [Y] [X] et de [R] [F]. Or, il résulte des pièces de l'appelante qu'elle a informé Monsieur [F], qui a donné son congé avant le commandement de payer visant la clause résolutoire, qu'il n'était solidairement tenu du paiement des loyers que jusqu'au 29 février 2020. Le commandement de payer le visant le 10 septembre 2019 portait sur la somme de 1 175,30 euros pour les impayés entre le 28 février 2019 et le 31 août 2019. La résiliation du bail est en date du 11 novembre 2019 date à laquelle l'indemnité d'occupation mensuelle s'est substituée au loyer contractuel comprenant les charges. La Cour ne peut faire droit à la demande en paiement telle que sollicitée en ce qu'elle ne tient pas compte du fait que Monsieur [F] a donné son congé avant le commandement de payer visant la clause résolutoire. En conséquence, la Cour condamne solidairement [R] [F] et [Y] [X] à payer à la société CDC Habitat la somme de 2 806,32 euros comprenant les loyers contractuels impayés et les indemnités d'occupation mensuelles entre le mois de novembre 2019 et le 29 février 2020 outre intérêt légal à compter du 10 septembre 2019 sur la somme de 1 175,30 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus. La Cour condamne [Y] [X] à payer à la société CDC Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révisabilité comprise, du 1er mars 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire outre intérêts légaux à compter du prononcé de l'arrêt. Il n'a pas été fourni à la Cour de précisions quant au montant exact du loyer et de son évolution sur la période jusqu'au prononcé de l'arrêt. Elle ne peut faire dès lors de calcul de créance plus précis. Il appartiendra à la société CDC Habitat de détailler à [Y] [X] le montant exact de sa dette en lui indiquant de manière précise les évolutions de l'indemnité d'occupation mensuelle. Sur les demandes accessoires La société CDC Habitat s'est mise elle-même dans la situation de devoir interjeter appel d'une décision d'irrecevabilité en n'ayant pas fourni les éléments requis par le premier juge . Compte tenu de son manque de rigueur à l'égard de Monsieur [F], la société CDC Habitat échoue également partiellement dans son appel. Dans ces conditions, la Cour laisse à la charge de chaque partie le montant de ses propres dépens de première instance et d'appel. La Cour déboute en conséquence la société CDC Habitat, qui conserve ses dépens, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La Cour, Infirme le jugement déféré sur l'irrecevabilité de l'action en justice de la société d'économie mixte CDC Habitat, Statuant à nouveau, Déclare l'action en justice de la société d'économie mixte CDC Habitat à l'encontre de [Y] [X] et [R] [F] recevable, Déclare non fondées les demandes de constatation de la résiliation de bail et expulsion de la société d'économie mixte CDC Habitat à l'encontre de [R] [F], Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant [Y] [X] à la société d'économie mixte CDC Habitat à la date du 11 novembre 2019, Dit que faute pour [Y] [X] de libérer les lieux de sa personne, ses biens et tout occupant de son chef, la société d'économie mixte CDC Habitat est autorisée à procéder à son expulsion au besoin avec la force publique passé un délai de deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux, Dit que la décision était notifiée au Préfet du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, Rappelle que les meubles seront mis aux frais de la personne expulsée en un lieu désigné et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés avec obligation de les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, Déboute la société d'économie mixte CDC Habitat de sa demande d'expulsion immédiate à compter de la signification de l'arrêt, Déboute la société d'économie mixte CDC Habitat de sa demande de condamnation solidaire de [Y] [X] et de [R] [F] pour l'ensemble de la dette locative et des indemnités mensuelles d'occupation jusqu'à libération effective des lieux, Condamne solidairement [R] [F] et [Y] [X] à payer à la société d'économie mixte CDC Habitat la somme de 2 806,32 euros comprenant les loyers contractuels impayés et les indemnités d'occupation mensuelles entre le mois de novembre 2019 et le 29 février 2020 outre intérêt légal à compter du 10 septembre 2019 sur la somme de 1 175,30 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus, Condamne [Y] [X] à payer à la société d'économie mixte CDC Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi du 1er mars 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire outre intérêts légaux à compter du prononcé de l'arrêt, Rappelle qu'il appartiendra à la société d'économie mixte CDC Habitat de détailler à [Y] [X] le montant exact de sa dette en lui indiquant de manière précise les évolutions de l'indemnité d'occupation mensuelle, Laisse à chaque partie le montant de ses dépens de première instance et d'appel, Déboute la société d'économie mixte CDC Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et laisse à chaque partie le montant de ses propres frais irrépétibles. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT