Cour d'appel, 28 mars 2024. 22/00039

N° 39 CT --------------- Copie exécutoire délivrée à : - Me Revault, le 28.03.2024. Copie authentique délivrée à : - Me Antz, le 28.03.2024. REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D'APPEL DE PAPEETE Chambre des Terres Audience du 28 mars 2024 RG 22/00039 ; Décision déférée à la Cour : jugement n° 1 - 1, rg n° 19/14 du Tribunal de Première Instance de Papeete, section détachée de Nuku-Hiva, statuant en matière foncière, du 24 janvier 2022 ; Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 14 juin 2022 ; Appelante : Mme [A] [T] veuve [M], née le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 14], de nationalité française, [Adresse 12] - [Localité 14] Nuku Hiva Marquises ; Représentée par Me Dominique ANTZ, avocat au barreau de Papeete ; Intimés : M. [S] [Y], né le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 18], de nationalité française, demeurant à [Localité 13] ; Mme [C] [Y], née le [Date naissance 5] 1957 à [Localité 19], de nationalité française, demeurant à [Localité 13] ; Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par Me Esther REVAULT, avocat au barreau de Papeete ; Mme [F] [G] épouse [Y], demeurant à [Localité 20] Nuku Hiva Marquises ; Non comparante, assignée à personne le 12 octobre 2022 ; M. [J] [Y], demeurant à [Localité 20] Nuku Hiva Marquises ; Non comparant, assigné à personne le 12 novembre 2022 ; Mme [NM] [Y], demeurant à [Localité 20] Nuku Hiva Marquises ; Non comparante, assignée à personne le 12 octobre 2022 ; M. [H] [V], demeurant à [Localité 20] Nuku Hiva Marquises; Non comparant, assigné à personne le 3 novembre 2022 ; Ordonnance de clôture du 15 septembre 2023 ; Composition de la Cour : La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 14 décembre 2023, devant Mme SZKLARZ, conseiller désigné par l'ordonnance n° 64/ ORD/PP.CA/23 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme GUENGARD, président de chambre, Mme TEHEIURA, magistrat honoraire de l'ordre judiciaire aux fins d'exercer à la cour d'appel de Papeete en qualité d'assesseur dans une formation collégiale, qui ont délibéré conformément à la loi ; Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ; Arrêt contradictoire ; Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ; Signé par Mme SZKLARZ, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T, Par acte notarié des 29 mai 1985 et 4 mars 1986, [U] [P] [W]-[K] dit [D] [M] a vendu à [E] [N] [Y] le lot 1 du lotissement de [Adresse 16] 3a n°1 situé à [Localité 20] commune de Nuku Hiva (îles Marquises) d'une superficie de 50a 12ca. La vente a été consentie et acceptée moyennant le prix de 8 000 000 FCP et sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur dans le délai d'un an de l'exonération des droits d'enregistrement résultant de l'agrément au code des investissements qu'il a sollicitée. La clause consacrée à la condition suspensive se termine de la façon suivante : «A défaut de réalisation de cette condition dans ledit délai, la présente vente sera nulle de plein droit et de nul effet et le vendeur serait tenu de rembourser immédiatement et sans délai le montant du prix de vente'». L'acte notarié mentionne que « si la condition suspensive'est réalisée, l'Acquéreur sera propriétaire de l'immeuble présentement vendu à compter de ce jour mais il n'en aura la jouissance qu'à compter du jour de la réalisation de cette condition ». Par jugement rendu le 24 janvier 2022, le tribunal de première instance de Papeete section détachée de Nuku Hiva statuant en matière foncière a : - déclaré irrecevables les demandes formées par [A] [T] veuve [M] ; - rejeté les demandes formées par [A] [T] veuve [M] ; - rejeté toutes autres demandes ; - dit la succession de [E] [Y] propriétaire de la parcelle cadastrée AK [Cadastre 4] située à [Localité 20] Nuku Hiva ; - ordonné la transcription de la décision ; - dit que [A] [T] veuve [M] doit verser aux consorts [Y] et à [H] [V] la somme de 200 000 FCP, sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; - mis les dépens à la charge de [A] [T] veuve [M]. Par requête enregistrée au greffe de la cour d'appel de Papeete le 14 juin 2022, [A] [R] [T] veuve [M] a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions récapitulatives, elle demande à la cour de : «Infirmer le jugement du 24 janvier 2022 en toutes ses dispositions ; Prononcer l'expulsion de l'ensemble des intimés ainsi que de tous occupants de leur chef de la Terre cadastrée AK [Cadastre 4] d'une superficie de 5.275 m2 de [Adresse 17] parcelle 3[Cadastre 11] du lot 1 sise à NUKU-HIVA, sous astreinte de 100.000 FCP par jour de retard à compter de l'assignation et au besoin avec le concours de la Force Publique ; Fixer à la charge solidaire des intimés une indemnité d'occupation de 100.000 FCP par mois à compter du 01er octobre 2017 jusqu'à libération effectif des lieux ; Compte tenu de leur résistance, condamner solidairement les intimés à payer à la requérante la somme de 5.000.000 FCP à titre de dommages et intérêts ; Condamner solidairement les intimés à payer à l'appelante la somme de 200.000 FCP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française, ainsi qu'aux entiers dépens». Elle soutient qu' «en vertu d'un acte de notoriété après décès de Monsieur [Z] [P] [W] [K] [M] dit [D], décédé à [Localité 19] le [Date décès 6] 2008, ce dernier a laissé pour lui succéder, outre ses trois enfants naturels reconnus et légitimés, son conjoint survivant ayant recueilli le quart en pleine propriété de la Succession» ; qu' «au rang des actifs de la Succession se trouve la parcelle AK[Cadastre 4] d'une superficie de 5.275 m2 de [Adresse 17] ou [Adresse 15] - Parcelle 3 [Cadastre 11] du Lot 1 qui jouxte deux parcelles appartenant à feu [E] [Y] à NUKU-HIVA» ; que, «par acte du 4 mars 1986, Monsieur [D] [M] a vendu à M. [E] [Y] ladite parcelle de terre sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur dans le délai d'un an de l'exonération des droits d'enregistrement résultant de l'agrément au Code des Investissements» ; qu' «il était convenu que si la condition suspensive se réalisait, l'acquéreur serait propriétaire de l'immeuble à compter de ce jour, mais n'en aurait la jouissance qu'à compter du jour de la réalisation de cette condition» et que «faute de réalisation de cette condition dans le délai de 1 an, la vente est nulle de plein droit et de nul effet et le vendeur'tenu de rembourser immédiatement et sans délai le montant du prix de vente quittancé» ; que, bien qu'occupants sans droit ni titre, les consorts [Y] se maintiennent sur la parcelle litigieuse ; qu'elle est le conjoint survivant de M. [Z] [M] et a recueilli la propriété du quart des biens du défunt ; qu'en l'absence de liquidation-partage de la succession, elle possède le droit d'agir «pour défendre le quart indivis en pleine propriété du patrimoine de son époux défunt et donc l'indivision», en vertu des dispositions de l'article 815-2 du code civil et que l'action engagée par elle est recevable. Elle souligne que «l'acte du 4 mars 1986 n'a pas donné lieu à une régularisation» alors qu' «il est expressément prévu par l'acte lui-même que la vente est nulle de plein droit et de nul effet au bout d'un an si la condition suspensive n'est pas réalisée» ; que «la seule démarche utile eut été celle de la réalisation de la condition suspensive ou en accord avec le vendeur, l'abandon de la nullité, avant'le 5 mars 1987», ce qui n'a pas eu lieu et qui est démontré par le défaut de transcription au profit du compte de l'acquéreur ; que les intimés «ne produisent aucune pièce susceptible de laisser penser qu'il y aurait pu y avoir un accord tacite entre l'acquéreur et le vendeur, mais qui, de toutes façons, n'aurait aucune force face à l'acte authentique et la nullité de plein droit qu'il contient» ; qu' «elle est dans l'ignorance de ce qui a été fait ou non par son époux et l'acquéreur en terme de remboursement de prix» ; que, cependant, les intimés «ne nient pas avoir très largement utilisé le terrain litigieux» ; qu'«ils sont à minima redevables d'une indemnité d'occupation durant toute cette période» ; qu'ils sont responsables de la «situation car il suffisait d'interroger la Conservation des Hypothèques pour se rendre compte que la vente n'avait jamais été transcrite» et qu' «un extrait de la matrice cadastrale démontre'que le bien immobilier est toujours resté dans le patrimoine du vendeur' ». Elle ajoute que, la vente étant nulle de plein droit depuis le 5 mars 1987, il n'était pas nécessaire d'engager une action en nullité et que la prescription de 5 ans ne lui est pas opposable ; que, «dans la mesure où la condition ne s'est pas réalisée avant le 5 mars 1987 et'où les parties n'ont rédigé aucun acte dans l'intervalle ou après le 5 mars 1987 pour régulariser la situation, l'acte du 4 mars 1986 a été frappé de nullité'de plein droit» ; que la seule confirmation de l'acte de vente par le vendeur et l'acquéreur «qui aurait été recevable aurait été de faire connaître au Notaire avant le 5 mars 1987 que l'un et l'autre ou l'un ou l'autre, renonçaient à la clause de nullité de plein droit» ; qu' «un acte nul de plein droit ne peut être confirmé» et qu' «on ne peut'spéculer sur les intentions de l'acquéreur et du vendeur puisqu'ils n'ont rien laissé à leurs héritiers susceptibles de savoir quelles étaient leurs intentions» ; que «les Consorts [Y] savent depuis 1988, voire au plus tard, 1998, que [E] [Y]», décédé le [Date décès 9] 1998, n'est pas propriétaire ; que, «lors des opérations de liquidation de la Succession, s'ils avaient imaginé régulariser la situation, ils se seraient tournés tout naturellement vers Monsieur [M]», qui est décédé le [Date décès 6] 2008 et que «le temps écoulé entre le décès de [E] [Y] et celui de [K] [M] dit [D] fait bien la démonstration qu'aucune confirmation, ni régularisation n'a été envisagée» ; qu'en toute logique, le terrain devrait être restitué à la succession de [K] [M] et «le prix'très largement compensé par l'exploitation des lieux pendant 37 ans» et qu'elle est «convaincue que l'indemnité d'occupation dûe par les intimés depuis 1986 est d'un montant très largement supérieur à la somme de 8 Millions» ; que l'existence d'«un contrat rend impossible le jeu de la prescription acquisitive, d'autant que la possession est univoque en l'espèce et, par définition, n'a pas pu avoir lieu à titre de propriétaire» ; que [E] [Y] et à sa succession ne peuvent «être considérés comme des constructeurs de bonne foi puisqu'ils ont manifestement utilisé un titre qu'ils savaient être nul», pour obtenir un permis de construire ; que «l'attitude des intimés est particulièrement singulière » et que les consorts [Y], «plutôt que d'adopter une posture fondée sur leur incompréhension de la situation», auraient dû «proposer rapidement une restitution du terrain, le débat ne portant alors que sur la période écoulée depuis 1987 et la manière de régler par compensation ou non le remboursement du prix». Les prétentions de [S] [Y] et [C] [Y] sont les suivantes : «Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 janvier 2022 par la section détachée de NUKU HIVA du Tribunal de Première Instance de Papeete, statuant en matière Foncière, A DEFAUT' Dire et Juger Mme [A] [T] veuve [M] irrecevable en ses demandes, Au fond' Rejeter toutes demandes fins et conclusions de Mme [A] [T] veuve [M], Dire et Juger la Succession de M. [E] [Y], né le [Date naissance 1] 1936 à [Localité 20], et décédé le [Date décès 9] 1998, propriétaire de la parcelle cadastrée AK [Cadastre 4] située à [Localité 20] - NUKU HIVA, Ordonner le cas échéant une enquête, Ordonner en toutes hypothèses la transcription du jugement à intervenir A titre infiniment subsidiaire, Si par impossible une expulsion devait être ordonnée, Condamner Mme [A] [T] veuve [M] au remboursement du prix de 8.000.000 F CFP, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 1987, Ordonner une expertise aux fins d'évaluation des constructions édifiées par les Consorts [Y] sur la parcelle AK [Cadastre 4], Dire et juger que les exposants pourront demeurer dans les lieux à titre gratuit tant qu'ils ne seront pas intégralement indemnisés par cette somme à fixer par l'expert, Dire et Juger que l'indemnité d'occupation en 1986, et hors constructions, sera également fixée à dire d'Expert, En toutes hypothèses, Confirmer le jugement du 24 janvier 2022 en ce qu'il a condamné Mme [A] [T] veuve [M] au paiement de la somme de 200.000 F CFP en application de l'article 407 du CPCPF ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, Y Ajoutant, Condamner Mme [A] [T] veuve [M] au paiement de la somme de 250.000 F CFP en application de l'article 407 du CPCPF ainsi qu'aux entiers dépens d'Appel». Ils exposent que [E] [Y] est décédé le [Date décès 9] 1998 «en laissant plusieurs enfants et petits-enfants pour lui succéder, parmi lesquels [S] [Y], occupant avec son épouse [F] et leurs enfants la parcelle objet de la vente» et [C] [Y] ; que [A] [T] veuve [M] «tente de priver de tout effet la vente', consentie il y a 37 ans'par Feu son époux [D] [M] (décédé le [Date décès 6] 2008)'» ; que «l'exercice d'une action en justice est en principe un acte d'administration qui nécessite, à ce titre, l'accord du ou des indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis en application de l'article 815-3-1° du code civil» et que «ce n'est qu'à titre exceptionnel qu'un indivisaire peut initier seul une action en justice en application de l'article 815-2 du code civil» ; que «l'action initiée par Mme [M] ne saurait être qualifiée de mesure simplement conservatoire» et qu'elle «s'analyse en une action en nullité de la vente du 4 mars 1986» ; qu'étant un acte de disposition nécessitant l'unanimité des propriétaires indivis, une vente, pour être anéantie, requiert également cette unanimité ; que si la demande de Mme [M] était accueillie, les héritiers du vendeur devraient rembourser le prix qui a été versé ; que «l'action de Mme [M] implique des conséquences qu'elle ne peut imposer à ses coindivisaires, d'autant qu'il s'agit d'enfants issus de précédentes unions et qui peuvent s'opposer à son initiative judiciaire» ; qu' «il est également anormal qu'elle perçoive seule l'indemnité d'occupation dont elle réclame le paiement'» ; que la condition suspensive prévue dans le contrat de vente l'était «au seul bénéfice de l'acquéreur, qui a sollicité un agrément, et qui attendait de pouvoir bénéficier d'une exonération des droits d'enregistrement» ; que, selon la jurisprudence de la cour de cassation, «lorsqu'une condition suspensive est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition» ; qu'«ainsi, seul [E] [Y] - et après lui ses héritiers - pouvait se prévaloir du défaut de réalisation de la condition pour anéantir la vente» ; que «M. [M] n'avait pas la possibilité d'opposer la défaillance de la condition suspensive pour anéantir la vente à laquelle il a consentie» et que «ses héritiers ne peuvent naturellement avoir plus de droit que lui» ; qu' «enfin, «la nullité de la vente aurait dû être demandée dans le délai de 5 ans de sa conclusion en application de l'article 1304 du code civil» et que «l'action de Mme [M] est irrecevable en raison de la prescription». Ils font valoir également que [A] [T] veuve [M] «reconnait'être «dans l'ignorance de ce qui a été fait ou non par son époux et l'acquéreur en terme de remboursement du prix» ; que ses «hésitations et contradictions'révèlent sa grave méconnaissance du patrimoine de Feu son époux et des engagements pris par ce dernier en 1987'ce qui s'explique puisque les époux se sont mariés 20 ans après l'acte» de vente ; que «l'article 1138 (ancien), devenu l'article 1182 du code civil, prévoit la possibilité pour une partie de renoncer à la nullité de l'acte à laquelle il pourrait se prévaloir» ; que «la confirmation de l'acte peut résulter de l'exécution volontaire du contrat» et qu'elle «emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés» ; que «[D] [M] et [E] [Y] ont confirmé l'acte de vente en l'exécutant volontairement» ; que [D] [M] n'a pas «restitué le prix de vente de 8.000.000 F CFP qu'il avait perçu de l'acheteur, ni intenté la moindre action en expulsion contre ce dernier», ni contesté la qualité de propriétaire de [E] [Y] et que celui-ci a pris possession des lieux sur lesquels il a réalisé son complexe hôtelier qu'il a été autorisé à construire et pour lequel il a obtenu le certificat de conformité. Ils affirment, enfin, que «le défaut de transcription de la vente à l'état hypothécaire de [E] [Y] n'est pas une preuve de 1'absence de vente et de transfert de propriété» et que «la transcription n'est pas une question de validité d'un acte translatif de propriété immobilière, mais d'opposabilité aux tiers» ; que «les informations figurant à la Matrice cadastrale ne valent pas titre de propriété» ; qu'en outre, la parcelle AK [Cadastre 4] «était initialement désignée sous les références AK [Cadastre 10] pour une superficie de 51a 37ca» ; que «M. [E] [Y] apparaissait alors en qualité de propriétaire à la matrice cadastrale» et qu'il « est également propriétaire des deux parcelles limitrophes Cadastrées AK [Cadastre 7] (pour 6.081 m2) et AK [Cadastre 8] (6.374 m2» ; que, «si par impossible les moyens de Mme [M] devaient prospérer, elle sera tenue au remboursement du prix de 8.000.000 F CFP qui a été payé à son mari» et que «cette somme sera augmentée des intérêts à compter du 4 mars 1987, le prix devant être remboursé «sans délai» ; que «[E] [Y] a pris possession des lieux dès la signature de la vente le 4 mars 1986» ; que «ses enfants'ont continué cette possession après» son décès et qu'ils «justifient donc avoir occupé les lieux durant plus de 30 ans, de manière continue, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire» ; que, «si par impossible une expulsion était ordonnée, elle dépendrait du remboursement effectif du prix de 8.000.000 augmenté des intérêts» et qu'ils «sont bien fondés à exercer leurs droits de rétention sur les ouvrages réalisés jusqu'à complet paiement d'une indemnité correspondant, soit à la valeur de la construction, soit à une somme égale au coût des matériaux et de la main d''uvre». [F] [Y] née [G], [J] [Y], [NM] [Y] et [H] [V] n'ont pas comparu, bien que régulièrement assignés à personne. La présente décision sera donc rendue contradictoirement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la recevabilité de l'appel : La recevabilité de l'appel n'est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la cour d'en relever d'office l'irrégularité. Sur la recevabilité de l'action engagée par [A] [T] veuve [M] : L'article 815-2 du code civil dispose que : «Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence». Il résulte de l'acte de notoriété daté du 5 novembre 2008 et il n'est pas contesté par les parties que [U] [P] [W]-[K] dit [D] [M] est décédé le [Date décès 6] 2008 en laissant pour lui succéder : - [A] [R] [M] née [T] «ayant vocation à recueillir le quart en propriété de la succession, en ce compris les rapports de libéralité, mais dont l'exercice est limité aux biens existants ne constituant pas la réserve héréditaire des enfants», - [W] [IK] [X] [L] [M], - [I] [O] [B] [M], - [SJ] [L] [W] [M]. [A] [T] veuve [M] possède donc la qualité d'indivisaire et, à ce titre, celle lui permettant de faire reconnaître en justice son droit de propriété indivis. C'est donc à tort que les intimés lui dénient la possibilité d'agir seule alors que son action, qui a pour objet la conservation des droits des indivisaires, entre dans la catégorie des actes conservatoires que chacun d'eux peut accomplir seul. Toutefois, la vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention par [E] [Y] dans le délai d'un an de l'exonération des droits d'enregistrement. Une telle condition a été prévue dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur qui est à l'origine de la démarche administrative dont le but était de lui éviter de supporter certaines charges financières. Dans ces conditions, [E] [Y] avait seul qualité pour se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive ainsi que de ses conséquences. Le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de [A] [T] veuve [M] en raison du défaut de qualité pour agir. Et l'appelante ne saurait sérieusement opposer aux intimés une nullité de plein droit de la vente dont personne, avant elle, ne s'est prévalu et qui semble peu compatible avec le fait que le prix de vente n'a pas été remboursé et que [E] [Y] a occupé le terrain cédé par [Z] [M] sans contestation de la part de celui-ci. Enfin et en tout état de cause, l'article 1304 du code civil, applicable à la présente instance et donc dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que : « Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans'». Or, aucune action n'a été engagée dans le délai de 5 ans à compter de l'expiration du délai d'un an résultant de la condition suspensive. Les demandes formées par [A] [T] veuve [M] sont donc également irrecevables comme prescrites. En conséquence, le jugement attaqué doit être confirmé. Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais exposés pour leur défense en appel et non compris dans les dépens et il doit leur être alloué la somme de 250 000 FCP, sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. La partie qui succombe doit supporter les dépens. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant par mise à disposition et en dernier ressort ; Déclare l'appel recevable ; Confirme le jugement rendu le 24 janvier 2022 par le tribunal de première instance de Papeete section détachée de Nuku Hiva ; Rejette toutes autres demandes formées par les parties ; Dit que [A] [T] veuve [M] doit verser à [S] [Y] et [C] [Y] la somme de 250 000 FCP, sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; Dit que [A] [T] veuve [M] supportera les dépens d'appel. Prononcé à [Localité 19], le 28 mars 2024. Le Greffier, Le Président, signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SZKLARZ