Cour d'appel, 22 mars 2023. 21/08619

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 22 MARS 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08619 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDTUR Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/11997 APPELANTE S.C.I. TERNES-VAVIN immatriculée au RCS de Paris sous le numéro D 420 174 310 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Jean-François LOUIS de la SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0452 INTIMEE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet SAINT LAMBERT C/O CABINET SAINT LAMBERT [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Charles SIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0075 substitué par Me Margaux BRIOLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0075 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société civile immobilière Ternes-Vavin est propriétaire des lots 1, 9, 10 et 18 dont un local commercial, dans l'immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 1]. Elle a été condamnée dans le cadre de charges de copropriété impayées : - par jugement du 16 septembre 2008 à la somme de 500 € de dommages et intérêts, après règlement des charges de copropriété impayées en cours de procédure, - par jugement du 13 octobre 2009 complété par l'arrêt du 15 juin 2011, aux sommes de 8.959,89 € et 11.647,47 € au titre de charges de copropriété impayées, outre aux sommes de 900 € et 1.100 € à titre de dommages et intérêts, - par jugement du 5 février 2015 à la somme de 11.352,14 € pour des charges impayées arrêtées au 1er avril 2013, outre la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts. Le 2 novembre 2016 le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Ternes-Vavin aux fins de paiement de charges de copropriété impayées. Par jugement du 17 juillet 2017, le tribunal a ordonné la réouverture des débats compte tenu des décomptes produits par le syndicat des copropriétaires comprenant des sommes pour lesquelles la SCI Ternes-Vavin avait déjà été condamnée. Par jugement du 7 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a : - débouté la SCI Ternes-Vavin de sa demande de rejet des conclusions notifiées le 9 mai 2017 et des pièces communiquées le 10 mai 2017, - condamné la SCI Ternes-Vavin à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes : 14.694,68 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 mai 2017 comprenant le 2ème appel de charges de l'année 2017, 3.642,57 € en remboursement des frais de désinfection des locaux commerciaux, 4.000 € à titre de dommages et intérêts, 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné la SCI Ternes-Vavin aux dépens dont distraction, - ordonné l'exécution provisoire. La SCI Ternes-Vavin a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 juin 2018. Par ordonnance du 20 mars 2019, le conseiller de la mise en état a : - déclaré recevable la demande de radiation de l'affaire (RG n°18/14987) présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], - prononcé la radiation du rôle de l'affaire (RG n°18/14987), - dit que l'affaire ne pourra être réinscrite au rôle que sur justification par l'appelante, la SCI Ternes-Vavin, du règlement de toutes les sommes dues au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], en vertu de l'exécution provisoire, dont le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 novembre 2017 (RG n°17/11997) est assorti, - condamné la SCI Ternes-Vavin à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Ternes-Vavin à payer les dépens de l'incident, - rejeté toute autre demande. Par avis du 23 mars 2021, l'affaire a été rétablie au rôle sous le n°21/08619. La procédure devant la cour a été cloturée le 5 octobre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 19 octobre 2018 par lesquelles la SCI Ternes-Vavin, appelante, invite la cour à : - la déclarer recevable en son appel, Y faisant droit, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes de : 3.642,57 € en remboursement de frais de débarras et de désinfection, 4.000 € à titre de dommages et intérêts, 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de ses demandes à titre de remboursement de frais de débarras et de désinfection de locaux commerciaux, de dommages et intérêts pour résistance abusive et d'article 700 du code de procédure civile, - débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de ses demandes formées par voie de conclusions d'appel incident, - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de l'instance, qui seront directement recouvrés en exécution des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 21 juillet 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, invite la cour à : - juger ce que de droit quant à la recevabilité de l'appel de la SCI Ternes-Vavin, - confirmer le jugement du 7 novembre 2017 en ce qu'il a condamné la SCI Ternes-Vavin à rembourser les frais de désinfection de son local et à verser certaines sommes à titre de dommages et intérêts, - infirmer le jugement du 7 novembre 2017 en ce qu'il a limité les condamnations au titre des dommages et intérêts à la somme de 4.000 € et, y ajoutant, condamner la SCI Ternes-Vavin à lui payer à ce titre 20.000 € supplémentaires, - condamner la SCI Ternes-Vavin à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais d'appel, - condamner la SCI Ternes-Vavin aux entiers dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Au préalable il convient de préciser que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a : - débouté la SCI Ternes-Vavin de sa demande de rejet des conclusions notifiées le 9 mai 2017 et des pièces communiquées le 10 mai 2017, - condamné la SCI Ternes-Vavin à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] la somme de 14.694,68 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 mai 2017 comprenant le 2ème appel de charges de l'année 2017, - débouté la SCI Ternes-Vavin de sa demande de délais de paiement ; Sur la demande de remboursement de frais de débarras et de désinfection Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement qui, sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, a condamné la société Ternes Vavin à lui régler la somme de 3.642,57 € en remboursement des frais de désinfection de son local commercial ; il expose que le précédent locataire est parti en laissant derrière lui une quantité importante de viande qui a pourri, que cette situation a nécessité l'intervention des pompiers et de la police pour casser la porte et que le syndicat a été contraint, compte tenu de l'inaction de la SCI Ternes-Vavin, de payer les frais de désinfection du local ; La SCI Ternes-Vavin oppose d'une part que le syndicat a considéré qu'il s'agissait d'une charge générale puisqu'il a enregistré la facture à la fois en charges générales et en charges particulières à la SCI Ternes-Vavin et d'autre part qu'elle ne pouvait pas accéder au local en raison de la mise en liquidation judiciaire de sa locataire et d'un conflit entre l'huissier et le liquidateur ; elle estime en conséquence que le syndicat ne peut lui imputer le montant de la facture à laquelle elle n'a pas donné son accord ; Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ; En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le rapport d'intervention des pompiers de [Localité 5] du 16 novembre 2016 qui ont dû forcer la porte de la cave du restaurant suite à une odeur suspecte et le procès-verbal du 17 novembre 2016 par lequel l'huissier constate de fortes odeurs nauséabondes d'aliments pourris dans l'ensemble de l'immeuble en provenance de la cave du restaurant ; Dans le courrier du 17 novembre 2016 faxé à la SCI Ternes-Vavin, le syndicat lui intime de procéder au curage de la cave dans les plus brefs délais, lui rappelant la présence de 600 kg de viande en état de putréfaction avancé évalué à 6 mois dans sa cave, l'informant que la serrure de la cave a été forcée la veille par les pompiers et la police et que la situation présente un risque pour la santé des copropriétaires (odeur insoutenable, mouches bleues, souris, rats) ; Le fait que la SCI Ternes-Vavin n'avait pas récupéré les clefs de son local malgré le mail du 18 novembre 2016 du liquidateur judiciaire adressé à l'huissier ne remet pas en cause son inaction alors qu'elle était informée que la porte avait été ouverte par les pompiers ; Il est donc justifié que c'est l'inaction de la société Ternes-Vavin qui a contraint le syndicat des copropriétaires d'intervenir en urgence, compte tenu des nuisances créant un risque pour la santé de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, et régler les frais de désinfection du local, partie privative de la société Ternes-Vavin ; Il convient donc de considérer que les frais de désinfection constituent une dépense pour les lots privatifs imputables à la société Ternes-Vavin et non une charge générale ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Ternes Vavin à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.642,57 € en remboursement des frais de désinfection des locaux commerciaux ; Sur la demande au titre des dommages-intérêts Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 20.000 € de dommages et intérêts au motif que le refus systématique de régler spontanément les charges de copropriété crée des difficultés de trésorerie et a pour conséquence une dégradation de l'immeuble, les travaux ayant étant reportés ou annulés aux assemblées générales du 12 mai 2015 et du 5 février 2018 ; La société Ternes-Vavin oppose qu'elle n'est pas de mauvaise foi et que le défaut de paiement des charges de copropriété a pour cause l'absence de paiement des loyers par sa locataire entre 2012 et 2016 ; En l'espèce, la société Ternes-Vavin n'a pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ; Le non paiement par la société Ternes-Vavin de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ; Les manquements systématiques et répétés de la société Ternes-Vavin à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; L'absence de paiement des loyers par sa locataire ne dispense pas la société Ternes-Vavin de son obligation de régler les charges de copropriété à leur échéance ; La mauvaise foi de la société Ternes-Vavin est confirmée par les précédentes condamnations, relatives à des charges de copropriété impayées, du 16 septembre 2008, 13 octobre 2009, 15 juin 2011 et 5 février 2015 ; Il ne ressort pas des procès-verbaux des 8 février 2016 et 5 février 2018 que les décisions de l'assemblée générale de reporter puis de ne pas effectuer les travaux de réfection du réseau tout à l'égout de l'immeuble soient liées aux charges de copropriété impayées par la société Ternes-Vavin ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société Ternes-Vavin à payer au syndicat la somme de 4.000 € de dommages-intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; La SCI Ternes-Vavin, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Ternes-Vavin ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne la SCI Ternes-Vavin aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT