Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 23/06154

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] JUGEMENT DU 22 Mars 2024 N° RG 23/06154 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KRBA JUGEMENT DU : 22 Mars 2024 N° 24/178 [Y] [V] C/ [H] [E] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 22/03/24 à Me CASTRES Hugo COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 22 Mars 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 26 Janvier 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR M. [Y] [V] [Adresse 2] [Localité 4] comparant en personne assisté de Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [H] [E] [Adresse 1] [Localité 4] non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 26 décembre 2020, Monsieur [Y] [V] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [H] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 500 €. Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 865 € au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs. Le même jour, Monsieur [Y] [V] a sommé, par acte de commissaire de justice, Monsieur [H] [E] de cesser de générer des troubles du voisinage. Par acte de commissaire de justice du même jour, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [H] [E] un congé pour motifs sérieux et légitimes. Par assignation délivrée le 23 août 2023, Monsieur [Y] [V] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : A titre principal, "Constater que Monsieur [H] [E] n'exécute pas ses obligations légales et contractuelles, "Prononcer la résiliation du bail, A titre subsidiaire, "Prononcer la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes signifié le 30 mars 2023 à Monsieur [H] [E], "Constater la résiliation de plein droit du bail à sa date d'expiration soit le 25 décembre 2023, En conséquence, "Ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, "Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que le bénéfice du sursis de la trêve hivernale, "Condamner Monsieur [H] [E] au paiement des sommes suivantes : 1 535 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, les loyers dus du 1er août 2023 jusqu'à la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 26 janvier 2024, Monsieur [Y] [V] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 janvier 2024, s'élève désormais à 4 035 €. Il indique que Monsieur [H] [E] manque à ses obligations locatives puisqu'il ne justifie pas d'une assurance locative, ne règle pas ses loyers, dégrade le logement et génère des troubles du voisinage. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [H] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de résiliation du bail "Sur la recevabilité Monsieur [Y] [V] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur le fond Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Le locataire doit également user paisiblement des locaux loués. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que " Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.", et l'article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que les obligations de payer le loyer, de justifier d'une assurance locative et d'user paisiblement des locaux loués font partie des obligations essentielles du locataire. Ainsi, le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois, l'absence d'assurance contre les risques locatifs ou encore les troubles anormaux du voisinage, caractérisent des manquements contractuels qui peuvent être tenus comme suffisamment graves pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, malgré le commandement de payer et de justifier d'une assurance locative qui lui a été signifié le 30 mars 2023, Monsieur [H] [E] n'a manifestement pas réglé la dette locative de 1 865 € qui y était mentionnée ni justifié d'une assurance auprès du bailleur. Monsieur [Y] [V] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 23 janvier 2024, Monsieur [H] [E] lui devait la somme de 4 035 €, soustraction faite des frais de procédure, traduisant une aggravation de la dette. Le défendeur n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023 sur la somme de 1 865 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, de la gravité et de la multiplicité des manquements aux obligations découlant du bail, l'inexécution contractuelle est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [H] [E] et son expulsion. Sur les délais d'expulsion Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En outre, l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. En l'espèce, Monsieur [H] [E] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de location consenti par Monsieur [Y] [V]. Monsieur [Y] [V] fonde sa demande sur la gravité et l'importance des troubles causés par Monsieur [H] [E], ainsi que sur sa mauvaise foi. Compte tenu de l'anormalité de ces troubles, de leur gravité, ayant conduit une voisine de Monsieur [H] [E] à déménager, et de leur persistance malgré la sommation délivrée le 30 mars 2023, la mauvaise foi de Monsieur [H] [E] est caractérisée. Dès, lors il ne pourra bénéficier du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Toutefois, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l'article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que le locataire ne s'est pas introduit dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l'intéressé n'est pas assuré. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant qui sera fixé à 500 €. L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [Y] [V] ou à son mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [H] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 € à la demande de Monsieur [Y] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette, de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation et de la gravité des troubles, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail d'habitation conclu le 26 décembre 2020 entre Monsieur [Y] [V], d'une part, et Monsieur [H] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 26 janvier 2024, jour de l'audience, ORDONNE à Monsieur [H] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale, DIT que le délai d'expulsion de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne s'applique pas, l'occupant étant de mauvaise foi, CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à Monsieur [Y] [V] la somme de 4 035 € (quatre mille trente-cinq euros) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023 sur la somme de 1 865 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [H] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, CONDAMNE Monsieur [H] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 500 € (cinq cents euros) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DEBOUTE Monsieur [Y] [V] de sa demande de suppression du bénéfice de la trêve hivernale, CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à Monsieur [Y] [V] la somme de 150 € (cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 23 août 2023 et du commandement du 30 mars 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge