Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/01687

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/01687 N° Portalis 352J-W-B7H-CY4GE N° MINUTE : Assignation du : 02 Février 2023 JUGEMENT rendu le 27 Juin 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet EGIM, S.A.S [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208 DÉFENDERESSE S.C.I. ARIA CAPITAL SA [Adresse 1] [Localité 3] non- représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/01687 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4GE DÉBATS A l’audience publique du 23 Mai 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La société Aria Capital SA est propriétaire des lots n°11, 33 et 37 dépendant de l’immeuble du [Adresse 1]. Par jugement en date du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la société Aria Capital au paiement de la somme de 39.007,38 € au titre des charges arriérées et la somme de 586,72 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 28 octobre 2019 inclus outre 1.400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les causes du jugement ont été intégralement réglées. A ce jour, le compte de copropriété de la société Aria Capital SA laisse de nouveau apparaître un solde débiteur de la somme de 30.127,68 €, représentant les charges de copropriété pour la période allant du 1 er trimestre 2020 au 1 er trimestre 2023 inclus. Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Egim, a assigné la société Aria Capital devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes : - 30.127,68 euros, au titre des charges (23.367,68 €) et des frais (6.760 €) avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de signification du présent acte pour le solde. Avec capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil. - 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts. - 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. L’assignation du 31 janvier 2023 a été signifiée par remise à l’étude. La société Aria Capital n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture des débats a été prononcée le 30 novembre 2023. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/01687 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4GE L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mai 2024, puis mise en délibéré au 27 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande principale en paiement des charges En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/01687 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4GE Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] justifie tout d'abord par la production d’une matrice cadastrale que la société Aria Capital SA est propriétaire des lots n°11, 33 et 37 dépendant de l’immeuble du [Adresse 1]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - un décompte de la dette au 1er janvier 2023, - les appels de fonds des 13 mars, 15 juin, 14 septembre, 10 décembre 2020, 4 mars, 3 juin, 9 septembre, 8 décembre 2021, 8 mars 2022, 6 juillet, 12 septembre12 décembre 2022,   - les justificatifs de frais, - le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2021, - le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 2022, - une attestation de non-recours, - le contrat de syndic, - le jugement du 28 mai 2020. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société Aria Capital est débiteur de la somme de 23,367,68 € au titre des charges selon décompte du 01/01/2023. La société Aria Capital ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 23.367,68 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2023. 2 - Sur les frais de recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 6.760 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les intérêts de retard, - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] sollicite au titre des frais, le paiement des frais de relance pour 28 euros le 06/03/2020, pour 16 euros le 22/09/2020, pour 16 euros le 06/04/2022, pour 16 euros le 05/07/2022, des frais de suivi de dossier pour 378 euros le 27/10/2020, pour 594 euros le 12/03/2021, pour 702 euros le 15/05/2021 et le 02/07/2021, pour 648 euros le 12/10/2021 et le 11/10/2022, des frais de procédure de saisie immobilière de 1.512 euros le 09/11/2021 et de 1.500 euros le 05/09/2022. Les frais de suivi de dossier d’un montant de 378 euros du 27/10/2020, d’un montant de 594 euros du 12/03/2021, d’un montant de 702 euros du 15/05/2021, d’un montant de 702 euros du 02/07/2021, d’un montant de 648 euros du 12/10/2021 et d’un montant de 648 euros du 11/10/2022, ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Il en va de même des frais de procédure de saisie immobilière d’un montant de 1.512 euros du 09/11/2021 et d’un montant de 1.500 euros du 05/09/2022 Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la société Aria Capital à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] la somme de 76 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/01687 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4GE 3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts. Toutefois, il n’établit pas que les manquements de la société Aria Capital à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 4. Sur l'anatocisme Selon les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1re, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2ème, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Cass., Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). En l'espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 31 janvier 2023, date de signification de l'assignation introductive de la présente instance. En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023. 5. Sur les demandes accessoires La société Aria Capital succombant, sera condamnée aux dépens. La société Aria Capital sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] sera débouté du surplus de ses demandes. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE la société Aria Capital à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], la somme de 23.367,68 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2023 ; CONDAMNE la société Aria Capital à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 76 euros au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE la société Aria Capital à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE la société Aria Capital aux dépens ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2024 La Greffière La Présidente