Cour d'appel, 26 janvier 2024. 20/01626

ARRÊT N° VAG R.G : N° RG 20/01626 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FNO2 Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] C/ [R] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 26 JANVIER 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 31 AOUT 2020 suivant déclaration d'appel en date du 18 SEPTEMBRE 2020 RG n° APPELANTE : Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] C/O DELMONTE IMMOBILIER, [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Frédéric HOARAU de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION INTIMÉE : Madame [J] [R] [Adresse 2] [Localité 4] / REUNION Représentant : Me Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/6212 du 04/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) DATE DE CLÔTURE : 8 juin 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Octobre 2023 devant Monsieur ALDEANO-GALIMARD Vincent, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Janvier 2024. * * * LA COUR : Mme [J] [R] est propriétaire des lots de copropriété 34 (appartement duplex) et 10 (parking) situés dans la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 1]. L'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a désigné le 17 juin 2016 la Sarl Delmonte Immobilier en qualité de syndic de la copropriété à compter du 1er janvier 2017 pour une durée de trois ans. Le même jour, un contrat de syndic a été signé entre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et la Sarl Delmonte Immobilier. Par acte d'huissier délivré le 18 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sis [Adresse 1], représenté par son syndic la Sarl Delmonte Immobilier, a fait assigner Mme [J] [R] devant le tribunal d'instance de Saint-Pierre afin d'obtenir, avec exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes de 4025,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2016, à titre d'arriéré de charges de copropriété arrêté au 23 août 2017 et de 750 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des dépens. Par jugement en date du 31 août 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a: -débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1], représenté par son syndic la Sarl Delmonte Immobilier, de sa demande en paiement de l'arriéré de charges de copropriété ; -rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -débouté Mme [J] [R] de ses demandes reconventionnelles ; -condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1] aux dépens de l'instance et dit que Mme [J] [R] sera dispensée de toute participation à ces frais au titre des charges communes en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Par déclaration notifiée par RPVA le 18 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a relevé appel du jugement dans toutes ses dispositions. Par arrêt du 27 août 2021, dans une autre instance opposant les mêmes parties, initiée par Mme [J] [R] pour obtenir l'annulation des décisions adoptées lors de l'assemblée générale de la copropriété du 12 septembre 2017, la cour a : - déclaré irrecevables les demandes formées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et la S.A.R.L. Delmonte Immobilier, - confirmé le jugement en ce qu'il a déclaré Mme [J] [R] irrecevable à agir et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens, - condamné Mme [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts, - condamné Mme [J] [R] aux dépens d'appel, - condamné Mme [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par arrêt du 9 septembre 2022 intervenant dans la présente affaire, la cour a: - écarté l'exception de procédure relative à la nullité de l'appel du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] ; - écarté la fin de non-recevoir d'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] ; Avant dire droit - ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture; - invité Mme [J] [R] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à produire : -l'arrêt précité de la cour d'appel de Saint Denis du 27 août 2021 statuant dans l'instance n° RG 19/02281, -la justification par Mme [J] [R] des fonds versés par cette dernière entre décembre 2020 et avril 2021 ainsi que leur affectation ; - l'affectation par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] des fonds qui auraient été versés par Mme [J] [R] et un arrêté des comptes actualisés s'agissant des charges de copropriété dues au titre des exercices 2015-2016-2017 ; -faire toutes observations utiles ; - renvoyé à l'audience de mise en état du 8 décembre 2022 à 9h00 ; Dans l'attente ; - réservé les demandes ; - réservé les dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 juin 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] demande à la cour de : " INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE du 31 août 2020 en ce qu'il a : - Débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 5]", sise [Adresse 1], représentée par son syndic la SALRL DELMONTE IMMOBILIER, de sa demande en paiement de l'arriéré de charges de copropriété - Rejeté sa demande du titre de l'article 700 du code de procédure civile - Condamné le même syndicat aux dépens de l'instance - Dit que Madame [J] [R] sera dispensée de toute participation à ces frais au titre des charges communes en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10/07/1965 Dès lors, statuant à nouveau, DIRE que l'action en justice intentée par la SARL DELMONTE IMMOBILIER, es qualité de syndic, est recevable et bien fondée, CONDAMNER Madame [J] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 7.792,01 € au titre des charges de copropriété appelées avant le 31 décembre 2017 ; ASSORTIR cette condamnation des intérêts à compter du 20 août 2016 ; A défaut, si la Cour devait retenir le principe d'imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes, CONSTATER que Madame [J] [R] a apuré en cours de procédure sa dette due au 31 décembre 2017, DEBOUTER Madame [J] [R] de toutes ses demandes, prétentions et conclusions, En tout état de cause, CONDAMNER Madame [J] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Madame [J] [R] aux entiers dépens. " Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir : - qu'il a imputé systématiquement les paiements de Mme [J] [R] aux dettes les plus anciennes conformément à l'article 1342-10 du code civil ; qu'en application de ces dispositions, la dette au 31 décembre 2017 a été soldée, mais que Mme [J] [R] reste redevable de la somme de 12.808,88 euros au titre des charges postérieures ; que la présente affaire ayant été introduite devant l'ancien tribunal d'instance, compétent par les actions personnelles ou mobilières jusqu'à 10.000 euros conformément à l'ancien article L.221-4 du code de l'organisation judiciaire, il engagera une nouvelle action en paiement pour la période postérieure ; - que sa créance est démontrée par les pièces produites ; que le copropriétaire qui n'a pas contesté, dans le délai prévu par l'article 42 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges dans les écritures du syndicat, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ; que Mme [J] [R] n'a jamais exercé de recours contre l'une des assemblées générales, à l'exception de celle du 12 septembre 2017 pour laquelle elle a été déboutée; - qu'il aura fallu pas moins de quatre instances (deux en première instance et deux devant la cour d'appel) et des années de procédure pour que Mme [J] [R] consente enfin, en cause d'appel, à commencer à apurer sa dette. *** Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 8 mars 2023, Mme [J] [R] demande à la cour de : " A titre principal, Vu les articles 117 et 118 du Code de Procédure Civile, Vu l'article 55 du Décret du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Vu la jurisprudence, Vu les pièces, DIRE ET JUGER que l'appel formé par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] est nul pour vice de fond en l'absence de pouvoir pour agir de la SARL DELMONTE IMMOBILIER ; Par conséquent, CONFIRMER la décision du Tribunal Judiciaire de SAINT-PIERRE en date 31 aout 2020, en ce qu'il: - Rejette les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] ; A titre principal et en tout état de cause, Vu les articles 122 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu la jurisprudence, Vu les pièces, DIRE ET JUGER que l'action du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] est irrecevable en l'absence de qualité pour agir de la SARL DELMONTE IMMOBILIER ; DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Jules Vernes ne justifie pas du bien-fondé et du montant de sa créance ; A titre subsidiaire, Vu les articles 1343-5 et suivants du Code Civil, Vu les pièces, ACCORDER à Madame [J] [R] les plus larges délais de paiement, soit un paiement échelonné de sa dette sur 24 mois ; DIRE ET JUGER que les intérêts au taux légal ne pourront s'appliquer qu'aux créances certaines, liquides et exigibles dues au 20/08/2016 ; Par conséquent, DIRE ET JUGER que seront écartés les intérêts au taux légal pour les créances postérieures au 20/08/2016 En tout état de cause, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens. " Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir : - que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] ne justifie d'aucun mandat donné dans le cadre d'une assemblée générale, et ce même après l'expiration du délai d'appel ; que par ailleurs, la Sarl Delmonte Immobilier es qualité de syndic représentant les intérêts du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] n'avait plus de mandat pour pouvoir interjeter appel au 18/09/2020 ; - qu'elle justifie de l'existence d'une contestation de l'assemblée générale ayant approuvé la prise en charge des travaux sur l'année 2016/2017 ; qu'elle est donc en droit de refuser de régler sa quote-part de charges sur cette période; - qu'au vu des documents produits, il est toujours impossible de vérifier le bien-fondé et le montant de la créance du syndicat ; que le syndicat des copropriétaires lui réclamait des paiements sans fournir le moindre justificatif; que c'est d'ailleurs la raison pour laquelle le tribunal judiciaire de Saint-Pierre déboutait le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des arriérés de charges de copropriété par jugement en date du 31 août 2020 ; que durant la procédure d'appel, ces justificatifs n'étaient pas non plus produits ; qu'enfin, il a fallu attendre une réouverture des débats par arrêt de la cour d'appel du 09 septembre 2022 ; - qu'elle perçoit le RSA et bénéficie de l'aide juridictionnelle. MOTIVATION Par arrêt du 9 septembre 2022, la cour a déjà débouté Mme [J] [R] de ses demandes visant à déclarer : - nul l'appel du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] pour absence de pouvoir du syndic - irrecevables ses demandes en l'absence de qualité pour agir du syndic. L'article 1353 (anciennement 1315) du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il convient de rappeler que Mme [J] [R] a été déboutée, par arrêt de la cour du 27 août 2021, de son action en contestation de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 septembre 2017. Les charges afférentes sont donc exigibles. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] produit un décompte clair et détaillé des sommes dues par Mme [J] [R] depuis l'année 2014 et de ses paiements, qui correspondent à l'ensemble de ceux qu'elle indique dans ses écritures avoir effectués, à l'exception d'un second paiement de 1 000 euros au 29 avril 2021, dont toutefois elle ne justifie pas puisqu'un seul apparaît dans le relevé de compte produit. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] justifie donc de l'existence de sa créance lors de l'introduction de l'instance en 2017. Conformément à l'article 1342-10 du code civil, l'imputation des paiements de Mme [J] [R] sera faite sur les dettes les plus anciennes. En conséquence, cette dernière ayant apuré la dette réclamée dont le montant est fixé à la date du 31 décembre 2017, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires sera rejetée. Il ressort du décompte précité que Mme [J] [R] n'a fini de régler cette dette qu'en octobre 2022, soit en cours d'instance. En conséquence, Mme [J] [R] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement du 31 août 2020 du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1] aux dépens de l'instance et dit que Mme [J] [R] sera dispensée de toute participation à ces frais au titre des charges communes en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Mme [J] [R] aux dépens de première instance et d'appel, Condamne Mme [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1], la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT