Cour d'appel, 31 janvier 2024. 22/02507

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 3 - Chambre 1 ARRET DU 31 JANVIER 2024 (n° 2024/ , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02507 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFFLM Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2021 - Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 20/00173 APPELANT Monsieur [D] [N] né le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 13] [Adresse 16] [Localité 12] (NORVÈGE) représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 INTIME Monsieur [O] [N] né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 10] (MAROC) [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Me Catherine LOUINET-TREF de la SELARL CABINET TREF, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 215 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Patricia GRASSO, Président Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller M. Bertrand GELOT, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier. *** EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé de 99 ans en date 29 janvier 1968, le maire de la commune de [Localité 15] (Corse) a consenti à [U] [N], père de M. [O] [N] et grand-père de M. [D] [N], un bail emphytéotique portant sur une parcelle de terre sise sur le territoire de la commune de [Localité 14] (Corse du Sud). Sur cette parcelle de terre a été édifiée par les époux [U] et [C] [N] une maison d'habitation située au [Adresse 3]. Les époux [U] et [C] [N] sont décédés respectivement en 1989 et 1999, laissant pour leur succéder leurs cinq enfants : Mme [G] [N] (mère de M. [D] [N]), M. [O] [N], Mme [H] [N]. Mme [J] [N]. M. [E] [N]. Le 9 décembre 2004, Mme [G] [N] a consenti à son fils [D], une donation portant sur sa part dans le bien indivis. Le 30 juin 2005, M. [E] [N], Mme [H] [N] et Mme [J] [N] ont consenti à la vente à titre de licitation au profit de leur neveu [D] [N], de leurs parts respectives du bien indivis comprenant le droit au bail emphytéotique et la construction édifiée sur la parcelle donnée à bail, pour la durée du bail restant à courir moyennant un prix de 60 369,80 €. M. [D] [N] est ainsi devenu propriétaire de 77,5% du bien indivis avec son oncle, M. [O] [N], qui en détient 22,5%. Les relations entre les parties se sont dégradées, malgré une convention sous seing privé concernant l'occupation de la maison établie en 2011. Une médiation conventionnelle était tentée à laquelle la médiatrice mettait fin le 14 février 2019. Par acte d'huissier du 19 décembre 2019, M. [O] [N] a assigné M. [D] [N] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de partage de l'indivision. Par jugement du 24 juin 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a notamment statué dans les termes suivants : -ordonne l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre M. [O] [N] et M. [D] [N] sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 14] en Corse du Sud. -désigne pour y procéder Me [W] [S], notaire, -commet tout juge de la 1ère chambre pour surveiller ces opérations, -déboute M. [D] [N] et M. [O] [N] de leur demande d'attribution préférentielle, -fixe la valeur vénale du bien à 344 000 € dans la perspective d'une attribution amiable, -déboute M. [D] [N] de sa demande de fixation de créance au titre des travaux, -dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -ordonne l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage, -rejette tout autre demande. M. [D] [N] a interjeté appel de ce jugement par deux déclarations d'appel, qui ont été respectivement déposées le 31 janvier 2022 et le 10 février 2022. Par ordonnance du 22 février 2022, les procédures inscrites au rôle sous les numéros 22/02507 et 22/02509 sont jointes et se poursuivent sous le numéro 22/02507. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2022, M. [D] [N], appelant, demande à la cour de : -réformer le jugement du 24 juin 2021 et ce qu'il a : *ordonné l'ouverture des opérations de comptes liquidation et partage de l'indivision existant entre M.[D] [N] et M. [O] [N] sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 14] en Corse du Sud, *désigné pour y procéder Maître [W] [S], Notaire à [Localité 8] (Val de Marne), à défaut d'accord des parties sur le choix du notaire, *débouté M. [D] [N] de sa demande d'attribution préférentielle, *fixé la valeur du bien à 344 000 € dans la perspective d'une attribution amiable, *débouté M. [D] [N] de sa demande de fixation de créance au titre des travaux, *dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, *ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage, *rejeté toute autre demande, statuant à nouveau : -ordonner le partage de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 14] en Corse, -désigner Me [X], notaire, pour procéder aux opérations de sortie d'indivision, et le magistrat commis aux partages pour surveiller et faire rapport en cas de difficultés, -subsidiairement, désigner le président de la chambre des notaires de Corse-du-Sud avec faculté de délégation, -attribuer à titre préférentiel les droits réels sur l'immeuble (bail et constructions) à M. [D] [N], -fixer la valeur du bien à 471 000 €, -subsidiairement : ordonner la vente judiciaire de l'immeuble indivis à la valeur déterminée par le tribunal en fonction de la valeur de l'immeuble et avec faculté de baisse de mise à prix à défaut d'enchères et donner acte à M. [D] [N] de son accord pour que l'adjudication se déroule entre les deux seuls indivisaires, afin que le bien reste dans la famille, conformément à l'article 1378 du code civil. -débouter M. [O] [N] de sa demande de division du bien et de désignation d'un expert géomètre, -dire que le Notaire devra évaluer la créance de M. [D] [N] au titre des travaux nécessaires à la conservation du bien, -subsidiairement, fixer la créance de M. [D] [N] au titre des travaux à la somme de 5 242  €, -débouter M. [O] [N] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, -condamner M. [O] [N] à payer à M. [D] [N] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -le condamner aux entiers dépens de 1ère instance, y ajoutant -condamner M. [O] [N] à payer à M. [D] [N] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, devant la cour, -le condamner aux entiers dépens d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 octobre 2023, M. [O] [N], intimé, demande à la cour de : -infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 24 juin 2021 en ce qu'il a : *débouté M. [O] [N] de sa demande d'attribution préférentielle, -confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 24 juin 2021 en ce qu'il a : *ordonné l'ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l'indivision existant entre M. [D] [N] et M. [O] [N] sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 14] en Corse du Sud, désigné pour y procéder Maître [W] [S], Notaire à [Localité 8] (Val de Marne), à défaut d'accord des parties sur le choix du notaire, *commis tout juge de la première chambre pour surveiller ces opérations, *dit qu'en cas d'empêchement, le notaire sera remplacé par simple ordonnance sur requête, rendue à la demande de la partie la plus diligente, *débouté M. [D] [N] de sa demande d'attribution préférentielle, *fixé la valeur du bien à 344 000  € dans la perspective d'une attribution amiable, *débouté M. [D] [N] de sa demande de fixation de créance au titre des travaux, *rappelé que le notaire exercera sa mission conformément aux articles 1364 et 1376 du code de procédure civile, *dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau : -débouter M. [D] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -attribuer à titre préférentiel les droits réels sur l'immeuble (bail et construction) sis [Localité 14] (Corse du Sud) figurant au cadastre section AB numéro [Cadastre 5] lieudit [Localité 11] à Monsieur [O] [N], à titre subsidiaire : -désigner un géomètre-expert près de la Cour d'appel de Bastia avec pour mission de : *rechercher et définir les limites communes de la propriété sis [Localité 14] (Corse du Sud) figurant au cadastre section AB numéro [Cadastre 5] lieudit [Localité 11], après avoir recueilli et étudié tous les éléments d'informations et précisions utiles, *déterminer si la propriété est divisible en deux lots, *planter, en présence des propriétaires ou de leurs représentants qualifiés, des bornes à chacun des points précis des lignes séparatives, *dresser le plan coté, descriptif desdites opérations, *déterminer la valeur de chaque lot, *établir ou intervenir, s'il y a lieu, au procès-verbal de bornage, *ordonner l'emploi des frais d'expertise en frais privilégiés de partage, en tout état de cause : -condamner M. [D] [N] à payer à M. [O] [N] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner M. [D] [N] aux dépens de première instance et aux entiers dépens d'appel. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 12 décembre 2023. EXPOSÉ DES MOYENS Sur la demande de partage judiciaire de l'indivision Les développements figurant aux écritures des parties sur une proposition qu'aurait faite M. [D] [N] à son oncle M. [O] [N] et à sa cousine (la fille de ce dernier) de leur vendre sa part moyennant un prix de 260 000 € qui serait sensiblement inférieur au prix de marché et qui aurait été acceptée par ces derniers, dès lors qu'elle n'a pas abouti, est sans intérêt sur la solution du litige. Si les actes d'appel visent le chef du jugement qui a ordonné l'ouverture des opérations de compte liquidation partage et si M. [D] [N] demande au dispositif de ses conclusions de réformer ce chef de demande, il formule aussi une prétention inverse dans ce même dispositif tendant à voir « ordonner le partage de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 14] en Corse ». La cour n'étant pas saisie d'une prétention inverse tendant au débouté de la demande en ouverture des opérations de comptes liquidation partage, elle ne peut que confirmer le chef du jugement ayant ordonné cette ouverture. En raison de l'antagonisme existant entre les deux coïndivisaires, il ne saurait être fait droit à la demande de M. [D] [N] tendant à voir désigner un notaire particulier en la personne de Me [X], notaire à [Localité 7]. Les chefs du jugement subséquents sur la désignation du notaire et du juge commis et leur éventuel remplacement sont confirmés. Sur les autres demandes Le premier juge, au visa des dispositions de l'article 831-2 du code civil, après avoir examiné les pièces produites par les deux parties, a débouté M. [D] [N] et M. [O] [N] de leurs demandes respectives d'attribution préférentielle, au motif qu'aucune des deux parties n'avait fixé sa résidence principale à l'époque du décès, ayant relevé que M. [D] [N] était domicilié à [Localité 12] en Norvège et M. [O] [N] en région parisienne à [Localité 6]. M. [D] [N] critique le motif retenu par le premier juge et sollicite devant la cour l'attribution préférentielle du bien indivis sur le fondement de l'article 832-3 du code civil en faisant valoir qu'il détient 77,5% des parts sur le bien indivis et y a effectué des travaux nécessaires à sa conservation. M. [O] [N] invoque ses attaches avec le bien litigieux, lesquelles seraient plus fortes que celles de M. [D] [N], faisant notamment valoir qu'il en profite régulièrement pendant les vacances, y entreposant notamment ses bateaux dans un garage depuis très longtemps, même avant le décès de leurs auteurs. Il ajoute qu'il a été indiqué dans la convention de répartition des occupations régularisée en juillet 2011 que « [O] [N] garde l'exclusivité de l'usage du garage ». L'attribution préférentielle qui permet de soustraire un bien au partage et donc de rompre le principe d'égalité entre les héritiers dans le partage qu'assure le tirage au sort, ne peut être étendue à un cas qui n'est pas expressément prévu par la loi. Aux termes de l'article 831-2 du code civil, le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander l'attribution préférentielle de la propriété et du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation s'il y avait sa résidence à l'époque du décès, et du mobilier le garnissant. Il s'évince des mots ''habitation'' et ''résidence'' que l'attribution préférentielle prévue par ce texte vise le bien qui sert d'habitation principale de l'héritier qui demande le bénéfice de son attribution préférentielle ce qui exclut les biens qu'il utilise comme résidence secondaires. En l'occurrence, les premiers juges ont relevé à juste titre qu'au vu des adresses où étaient domiciliés M. [D] [N] et M. [O] [N], ces derniers n'utilisaient le bien indivis que comme une résidence secondaire. Devant la cour, les parties ayant indiqué être domiciliées pour l'une en Norvège et pour l'autre en région parisienne, la justesse de cette appréciation demeure. L'attachement au bien litigieux invoqué de part et d'autre ne saurait constituer un critère permettant de faire prospérer sur le fondement de ce texte leurs demandes respectives d'attribution préférentielle. L'importance des droits d'un coïndivisaire sur le bien indivis par rapport à ceux de son coïndivisaire ne constitue pas un motif d'obtention de l'attribution préférentielle. Il ne peut donc être fait droit à la demande d'attribution préférentielle de M. [D] [N] au motif que ses droits sur le bien indivis sont nettement supérieurs à ceux de M. [O] [N]. Devant la cour, M. [D] [N] fonde également sa demande d'attribution préférentielle sur l'article 832-3 du code civil qui dispose que « l'attribution préférentielle peut être demandée par plusieurs successibles afin de conserver ensemble le bien indivis. A défaut d'accord amiable, la demande d'attribution préférentielle est portée devant le tribunal qui se prononce en fonction des intérêts en présence. ». D'une part, au niveau procédural, M. [D] [N] demande seul et non pas conjointement avec d'autres successibles le bien indivis. D'autre part, à l'exception de M. [O] [N], les autres successibles ayant cédé leurs droits dans le bien indivis à M. [D] [N], l'attribution préférentielle sollicitée par ce dernier ne permettra pas à plusieurs successibles de « conserver ensemble » la propriété du bien indivis qui est le fondement prévu par ce texte pour le faire échapper au partage. M. [D] [N] et M. [O] [N] présentent chacun une demande subsidiaire, le premier cité l'adjudication du bien indivis, le second, la désignation d'un géomètre expert avec mission de dire si la propriété est divisible en deux lots. La demande d'adjudication que présente M. [D] [N] sur une mise à prix qui serait fixée à la somme de 471 000 €, montant qui correspond à l'estimation de la valeur vénale figurant au rapport d'expertise amiable en date du 3 août 2022 réalisé à sa demande par un expert immobilier exerçant à [Localité 7], s'accompagne d'une demande de donner acte de son accord pour que la vente se déroule uniquement entre les indivisaires ; il fait valoir que le bien restera ainsi dans la famille. La demande de M. [D] [N] de lui donner acte de son accord pour que la vente se déroule uniquement entre indivisaires ne tend pas à lui conférer un droit, elle ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile de sorte que la cour n'a pas à statuer sur une telle demande. En fait par cette demande, M. [D] [N] présente une offre d'achat des droits de M. [O] [N] moyennant le versement d'une soulte de 105 975 € (471000 € x 22,5%) qui s'apparente à une attribution préférentielle. Or, M. [D] [N] ne saurait contraindre M. [O] [N] à accepter une telle offre sur laquelle la cour ne peut donc statuer puisqu'elle suppose l'acceptation de ce dernier. De plus, M. [O] [N] étant opposé à la vente par adjudication, en cas de vente par adjudication, les tiers seront en application de l'article 1378 du code de procédure civile, nécessairement admis à porter les enchères. Si le montant de la mise à prix proposé par M. [D] [N] est nettement plus élevé que le montant de la valeur vénale sur lequel s'étaient accordées les parties (344 000 €) dans la perspective d'une éventuelle attribution amiable, montant retenu par le tribunal dans cette même perspective, l'évolution du litige montre que cet accord n'a pas été trouvé. La demande de M. [O] [N] de voir désigner un géomètre-expert avec mission de dire si le bien indivis est commodément divisible tend à contrer la demande d'adjudication présentée par M. [D] [N] ; dans un premier temps, en retardant son éventuel prononcé ; dans un second temps, M. [O] [N] espère, si l'avis du géomètre-expert dont il demande la désignation conforte sa position selon laquelle le bien indivis peut-être partagé, que seront constitués deux lots qui permettront le partage en nature du bien indivis et donc le rejet définitif de la demande d'adjudication. L'article 1377 du code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution. En application de ce texte, la vente par adjudication présente un caractère subsidiaire par rapport au partage en nature. A l'appui de sa demande de désignation d'un géomètre expert, M. [O] [N] cherche à montrer qu'il existe deux possibilités de division qu'il illustre par des clichés photographiques et des plans annotés (ses pièces 8 et 26) ; en faisant figurer sur ces pièces son prénom et celui de son neveu, M. [O] [N] va jusqu'à prévoir l'attribution des lots entre les coïndivisaires ; la première possibilité consiste à diviser le bien indivis au droit du mur de refend qui traverse la maison d'habitation et donc à la couper entre au niveau du rez-de-chaussée la cuisine et d'autre part le salon et une chambre et à l'étage le grenier d'une part et deux chambres d'autre part. M. [O] [N] qui souhaite se voir attribuer la partie de la maison contenant l'actuelle cuisine, entend aussi que lui soit attribué l'appentis qui sert actuellement de garage à ses bateaux, ce qui obligerait à l'inclure dans sa parcelle qui prendrait alors une forme non homogène. La seconde possibilité envisagée par M. [O] [N] qui ne porte pas atteinte aux constructions existantes consiste à lui attribuer toute une bande de terrain en bordure de l'[Adresse 9] ; sur cette bande est situé l'appentis qu'il convoite. Cette solution implique de créer une nouvelle voie d'accès permettant d'atteindre le lot qui serait attribué à M. [D] [N] ou une servitude de passage sur le fonds contigüe qui est la propriété de la mère de ce dernier. Certes, il ressort du rapport d'expertise amiable versé aux débats par M. [D] [N] (sa pièce 33) que le terrain sur lequel est édifié la maison d'habitation n'a pas épuisé son potentiel constructible au vu des règles du PLU. Cependant, les deux possibilités de division envisagées par M. [O] [N] ne portent que sur la faisabilité matérielle de la division mais ne concernent pas son aspect juridique alors que le bien indivis est affecté par l'existence du bail emphytéotique comme le souligne M. [D] [N]. Ainsi le bail prévoit qu'il ne pourra être sous-loué sans l'assentiment exprès et par écrit de la commune bailleresse ; la division de la parcelle que souhaite M. [O] [N] introduirait une modification plus substantielle du bail qui se scinderait en deux. L'adjudication que demande M. [D] [N] comporte le risque d'imposer à la commune bailleresse un changement de la personne du preneur puisque comme il vient d'être vu les tiers devront être admis à porter les enchères. Si le bail n'interdit pas la cession de bail, celle-ci doit être notifiée par écrit à la commune qui pourra s'y opposer si elle peut présenter des objections sérieuses. Les solutions d'adjudication ou de division du bien indivis proposées par M. [D] [N] et M. [O] [N] supposent au préalable de s'assurer de leur faisabilité juridique au regard de l'existence du bail emphytéotique en ordonnant comme il est dit au dispositif de la présente décision, la réouverture des débat et le rabat de l'ordonnance de clôture, les parties étant invitées à conclure après s'être rapprochées des autorités communales compétentes, étant relevé que si le bail a été conclu par le maire de la commune de [Localité 15], le bien indivis est situé sur la commune de [Localité 14]. L'ensemble des autres demandes étant réservé. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et dans les limites de l'appel, Confirme le jugement rendu le 24 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a ordonné d'ouverture des opérations de comptes liquidation partage de l'indivision existant entre M. [D] [N] et M. [O] [N], sur le bien situé [Adresse 3] à [Localité 14] et en ses chefs subséquents sur la désignation du juge commis et du notaire commis et leur éventuel remplacement ; Avant dire-droit sur les autres demandes ; Ordonne la réouverture des débats et le rabat de l'ordonnance de clôture ; Invite les parties à conclure sur la compatibilité juridique de leurs demandes respectives d'adjudication et de division du bien indivis avec le bail emphytéotique ; Dit que M. [D] [N] devra conclure avant l'audience de mise en état du 14 mai 2024 et M. [O] [N] avant l'audience de mise état du mois d'octobre 2024 et dont la date exacte sera fixée ultérieurement ; Dit que toutes les autres demandes y compris les dépens sont réservées ; Le Greffier, Le Président,