Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 24/01582

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 6] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/01582 N° Portalis DBZS-W-B7I-YA2Z N° de Minute : L 24/00324 JUGEMENT DU : 27 Mai 2024 [K] [C] C/ [T] [G] [D] [Z] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 27 Mai 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) M. [K] [C] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Thomas MINNE, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) M. [T] [G] [D] [Z], demeurant [Adresse 4] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Mars 2024 Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 27 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 1582/2024 – Page - MA EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 mars 2019 avec effet au 1er avril 2019, M. [K] [C] a donné à bail à M. [T] [G] [D] [Z] un appartement à usage d'habitation n°12 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 4]), moyennant un loyer mensuel de 520 euros, outre une provision sur charges de 30 euros. Par acte sous seing privé du 3 septembre 2022, M. [D] [Z] s’est engagé à régler sa dette de loyers et charges d’un montant de 3883,19 euros en 24 échéances mensuelles de 161,79 euros chacune, en plus de son loyer courant et de ses charges. Par lettre recommandée de son conseil du 4 mai 2023 revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », M. [K] [C] a mis en demeure M. [D] [Z] de lui régler sous huitaine la somme de 5 512,86 euros au titre des loyers et charges impayés. Par acte d’huissier du 16 août 2023, M. [C] a fait délivrer à M. [D] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 5512,86 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 août 2023. Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, M. [C] a fait assigner M. [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir : constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 16 octobre 2023, subsidiairement, prononcer sa résiliation, ordonner l'expulsion de M. [D] [Z] des lieux qu'il occupe ainsi que celle de tous occupants introduits de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, être autorisé si besoin à faire constater et estimer les réparations locatives par huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile d'un technicien, ordonner le transport et la séquestration des effets mobiliers qui garnissent les lieux pour sûreté des loyers échus et des charges locatives, en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [D] [Z], condamner M. [D] [Z], occupant sans droit ni titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à un mois de loyer avec provision sur charges soit la somme de 588,91 euros à compter du 16 octobre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal, condamner M. [D] [Z] à lui payer la somme globale de 8 161,54 euros sauf à parfaire, au titres des loyers et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 13 janvier 2024, avec intérêts au taux légal et anatocisme dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, condamner M. [D] [Z] à payer à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. [D] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la notification à la Direction départementale et de cohésion sociale faite par huissier, rappeler que les jugements de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’assignation a été notifiée au Préfet du Nord par voie électronique le 17 janvier 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 18 mars 2024 à laquelle elle a été retenue. A cette audience, M. [C], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 8 175,36 euros arrêtée au 18 mars 2024. M. [D] [Z], régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude de l’huissier n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande de résiliation Le bailleur justifie avoir notifié au préfet du Nord, le 17 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. M. [C] est donc recevable à agir en constat de la résiliation du bail et expulsion. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Toutefois, l'article 24 V de cette même loi dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. » En l'espèce, le bail du 30 mars 2019 contient bien une clause résolutoire pour défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le bailleur justifie avoir fait délivrer à M. [D] [Z] le 16 août 2023 un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 5 5122,86 euros alors qu’elle était en réalité de 6 301,67 euros.  En tout état de cause, le décompte actualisé produit par le bailleur met en évidence que M. [D] [Z] n’a réglé qu’une somme de 1 060 euros dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 17 octobre 2023. Par ailleurs, M. [D] [Z] ne justifie pas avoir réglé le loyer courant avant la date de l’audience puisqu’il ressort du décompte actualisé produit à l’audience qu’il reste redevable d’une somme de 602,76 euros au titre des loyers exigibles depuis janvier 2024. Il s’en déduit que M. [D] [Z] ne satisfait pas les conditions permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire. L’expulsion de M. [D] [Z] sera en conséquence ordonnée selon les modalités précisées par le dispositif du présent jugement. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique. Sur le décompte des sommes dues En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises. En l'espèce, M. [D] [Z] occupe toujours les lieux. Il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 588,91 euros qui correspond au loyer actuel, provisions sur charges comprises. Il ressort du décompte actualisé au 18 mars 2024 produit par le bailleur que M. [D] [Z] est redevable d’une somme de 8 175,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de mars 2024 incluse. En totalisant les sommes restant dues par M. [D] [Z], il est redevable d’une somme de 8 175,92 euros. M. [D] [Z] sera donc condamné à payer la dette dans les limites de la somme demandée par M. [V], soit 8 175,36 euros. Elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023 sur la somme de 5 512,86 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus. Par ailleurs, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [C] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, M. [D] [Z] sera condamné à lui payer l’indemnité mensuelle d’occupation de 588,91 euros jusqu’à la libération effective des lieux. La demande de M. [C] tendant à être autorisé si besoin à faire constater et estimer les réparations locatives par huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile d'un technicien sera rejetée dans la mesure où il ne justifie d’aucun intérêt né et actuel concernant une telle demande. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [Z] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 août 2023. En application de l’article 700 du même code, il sera condamné à payer à M. [C] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant à l'issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2019 entre M. [K] [C] et M. [T] [G] [D] [Z] et portant sur un appartement à usage d'habitation n° 12 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 4]) étaient réunies à compter du 17 octobre 2023 ; ORDONNE à défaut pour M. [T] [G] [D] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 588,91 euros ; CONDAMNE M. [T] [G] [D] [Z] à payer à M. [K] [C] la somme de 8 175,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 mars 2024, échéance de mars 2024 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023 sur la somme de 5 512,86 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE M [T] [G] [D] [Z] à payer à M. [K] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 588,91 euros, à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; RAPPELLE à M. [T] [G] [D] [Z] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; REJETTE les autres demandes principales ; CONDAMNE M. [T] [G] [D] [Z] à payer à M. [K] [C] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [T] [G] [D] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 août 2023 ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et prononcé le 27 mai 2024 par mise à disposition au greffe. LE GREFFIER LA JUGE