Cour d'appel, 15 septembre 2022. 20/03718

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 15/09/2022 **** N° de MINUTE : N° RG 20/03718 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TGGB Jugement (N° 18/01430) rendu le 31 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Douai APPELANTE SCI de l'Europe prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social,[Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Camille Desbouis, avocat au barreau de Douai INTIMÉS Monsieur [M] [P] né le 07 octobre 1974 à [Localité 7] ([Localité 7]) Madame [N] [R] épouse [P] née le 15 décembre 1974 à [Localité 6] ([Localité 6]) demeurant ensemble [Adresse 5] [Localité 3] représentés par Me Véronique Touchard-Hietter, avocat au barreau de Douai DÉBATS à l'audience publique du 30 mai 2022 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Céline Miller, conseiller, en remplacement de Madame Christine Simon-Rossenthal, présidente empêchée et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 mai 2022 **** M. [M] [P] et Mme [N] [R] épouse [P] ont signé avec la SCI de l'Europe, le 28 juillet 2017 par acte authentique reçu par Maître [F], notaire à [Localité 3], un compromis de vente pour l'acquisition d'un garage clos et couvert situé à [Adresse 8], pour un montant de 5 000 euros outre les frais d'acquisition. La vente n'a pas été réitérée par acte authentique. Par acte d'huissier du 1er août 2018, M. et Mme [P] ont fait assigner la SCI de l'Europe devant le tribunal de grande instance de Douai aux fins de dire que la vente est parfaite et d'ordonner la vente judiciaire du bien. Par jugement en date du 31 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Douai a : - dit que la vente portant sur l'acquisition d'un garage clos et couvert situé à [Adresse 8], cadastré section CR [Cadastre 4] pour 3a 72 ca, lot n ° 08 situé face au bâtiment B sur les 34/1000e des parties communes générales de l'immeuble, pour un montant de 5 000 euros outre les frais d'acquisition, conclue entre les époux [P] et la SCI de l'Europe suivant compromis de vente du 28 juillet 2017 est parfaite ; - ordonné la réitération de la vente objet du compromis sous seing privé signé le 28 juillet 2017 par acte authentique notarié dressé à l'initiative de la partie la plus diligente et par le notaire de son choix, aux conditions prévues par ledit compromis de vente ; - dit qu' il appartiendra à la SCI de l'Europe de prendre toutes dispositions pour faire en sorte que le bien soit libre de toute occupation au moment de la réitération de la vente ; - dit que les frais d'établissement et de publication de cet acte seront à la charge de l'acquéreur ; - dit qu'à défaut pour la SCI de l'Europe de régulariser l'acte authentique sur convocation du notaire, dans les conditions prévues au compromis de vente, elle sera condamnée à verser aux époux [P] une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du rendez-vous de signature fixé en l'étude notariale jusqu'à la régularisation de l'acte, et pour un délai de quatre mois ; - dit que le prix de vente devra être préalablement versé par M. [M] [P] et Mme [N] [P] entre les mains du notaire avant la signature de l'acte et qu'à défaut la vente sera caduque ; - dit que faute pour la SCI de l'Europe de signer l'acte authentique, après y avoir été invitée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins huit jours à l'avance par le notaire rédacteur, le jugement tiendra lieu d'acte de vente, après publication de la décision auprès des services chargés de la publicité foncière ; - rejeté la demande de dommages et intérêts formée par les époux [P] ; - condamné la SCI de l'Europe aux dépens de l'instance ; - condamné la SCI de l'Europe à verser à M. [M] [P] et Mme [J] [P] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que les dépens sont limitativement énumérés aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile. La SCI de l'Europe a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 décembre 2020, la SCI de l'Europe demande à la cour de : Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : « Dit que la vente portant sur l'acquisition d'un garage clos et couvert situé à [Adresse 8], cadastré section CR [Cadastre 4] pour 3a 72 ca, lot n ° 08 situé face au bâtiment B sur les 34/1000e des parties communes générales de l'immeuble, pour un montant de 5 000 euros outre les frais d'acquisition, conclue entre les époux [P] et la SCI de l'Europe suivant compromis de vente du 28 juillet 2017 est parfaite ; Ordonné la réitération de la vente objet du compromis sous seing privé signé le 28 juillet 2017 par acte authentique notarié dressé à l'initiative de la partie la plus diligente et par le notaire de son choix, aux conditions prévues par ledit compromis de vente ; Dit qu' il appartiendra à la SCI de l'Europe de prendre toutes dispositions pour faire en sorte que le bien soit libre de toute occupation au moment de la réitération de la vente ; Dit que les frais d'établissement et de publication de cet acte seront à la charge de l'acquéreur ; Dit qu'à défaut pour la SCI de l'Europe de régulariser l'acte authentique sur convocation du notaire, dans les conditions prévues au compromis de vente, elle sera condamnée à verser aux époux [P] une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du rendez-vous de signature fixé en l'étude notariale jusqu'à la régularisation de l'acte, et pour un délai de quatre mois ; Dit que le prix de vente devra être préalablement versé par M. [M] [P] et Mme [N] [P] entre les mains du notaire avant la signature de l'acte et qu'à défaut la vente sera caduque ; Dit que faute pour la SCI de l'Europe de signer l'acte authentique, après y avoir été invitée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins huit jours à l'avance par le notaire rédacteur, le jugement tiendra lieu d'acte de vente, après publication de la décision auprès des services chargés de la publicité foncière ; Condamné la SCI de l'Europe aux dépens de l'instance ; Condamné la SCI de l'Europe à verser à M. [M] [P] et Mme [J] [P] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. » - débouter Monsieur et Madame [P] de leurs demandes ; - les condamner à payer à la SCI de l'Europe : 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance ; 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais d'appel ; les entiers dépens en tant de première instance que d'appel. La SCI de l'Europe soutient que les époux [P] ont visité le garage et ont pu constater qu'il était encombré. Elle précise qu'il était convenu que la somme de 3 000 euros soit versée au moment de la signature du compromis de vente et que le versement de l'indemnité de résiliation explique la fixation d'un prix de vente plus bas que celui pratiqué sur le marché. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er mars 2021, les époux [P] demandent à la cour de : - débouter la SCI de l'Europe de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - juger que la vente portant sur l'acquisition d'un garage clos et couvert situé à [Adresse 8], cadastré section CR [Cadastre 4] pour 3a 72 ca, lot n ° 08 situé face au bâtiment B sur les 34/1000e des parties communes générales de l'immeuble, pour un montant de 5 000 euros outre les frais d'acquisition, conclue entre les époux [P] et la SCI de l'Europe suivant compromis de vente du 28 juillet 2017 est parfaite ; - ordonner la réitération de la vente objet du compromis sous seing privé signé le 28 juillet 2017 par acte authentique notarié dressé à l'initiative de la partie la plus diligente et par le notaire de son choix, aux conditions prévues par ledit compromis de vente ; - juger qu'il appartient à la SCI de l'Europe de prendre toutes dispositions pour faire en sorte que le bien soit libre de toute occupation au moment de la réitération de la vente ; - juger que les frais d'établissement et de publication de cet acte seront à la charge de l'acquéreur ; - juger qu'à défaut pour la SCI de l'Europe de régulariser l'acte authentique sur convocation du notaire, dans les conditions prévues au compromis de vente, elle sera condamnée à verser aux époux [P] une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du rendez-vous de signature fixé en l'étude notariale jusqu'à la régularisation de l'acte, et pour un délai de quatre mois ; - dire que le prix de vente devra être préalablement versé par M. [M] [P] et Mme [N] [P] entre les mains du notaire avant la signature de l'acte et qu'à défaut la vente sera caduque ; - juger que pour la SCI de l'Europe de signer l'acte authentique après y avoir été invitée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins huit jours à l'avance par le notaire rédacteur, la décision tiendra lieu d'acte de vente, après publication de la décision auprès des services chargés de la publicité foncière ; - condamner la SCI de l'Europe, dans le mois de la décision à intervenir à vider le garage et à évacuer les biens le garnissant après dénonciation du jour d'enlèvement des objets par lettre recommandée avec accusé de réception aux époux [P] et à défaut, passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans le délai de deux mois dire qu'il sera procédé à la liquidation de l'astreinte et si nécessaire à son élévation ; Sur l'appel incident : accueillir les demandes et en conséquence : - condamner la SCI de l'Europe à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du retard dans l'exécution de son obligation en application des dispositions des articles 1231 et 1231-1, 1217 du code civil ; - condamner la SCI de l'Europe à verser la somme de 1 000 euros au titre de la résistance abusive ; - confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a condamné la SCI de l'Europe à payer à M. [M] [P] et Mme [N] [P] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI de l'Europe en cause d'appel à payer à M. [M] [P] et Mme [P] la somme de 2 000 euros au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, augmentée de la somme de 225 euros au titre du timbre fiscal et de 13 euros au titre du droit de plaidoirie, soit la somme totale de 2 238 euros. Ils soutiennent que le message de Mme [P] n'est pas explicite et n'éclaire pas sur ses intentions ne permettant pas de justifier de l'existence d'un accord entre les parties. M et Mme [P] font valoir que ni l'attestation de Mme [G], ni celle de M. [C], ni le SMS n'apportent la preuve que les acquéreurs ont rencontré le locataire ou appris l'existence d'un bail et qu'ils devaient lui payer 3 000 euros. Ils précisent que M. [E], gérant de la SCI de l'Europe, a longtemps exercé une activité de marchand de biens et qu'il connaît bien le marché douaisien. Enfin, ils ajoutent que si des transactions pour un prix supérieur ont pu être conclues, le contrat demeure la chose des parties et qu'il n'appartient pas au juge, au vu des stipulations claires de l'acte authentique par lequel le compromis de vente a été reçu, de le remettre en cause. Pour l'exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIVATION Sur la demande principale Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties, et que la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Il résulte des termes du compromis de vente régularisé par les parties par acte notarié établi le 28 juillet 2017 que 'L'entrée en jouissance s'effectuera le même jour par la prise de possession réelle, le vendeur s'obligeant, pour cette date, à rendre l'immeuble libre de toute location et occupation'. En cause d'appel, la SCI de l'Europe fait état d'un accord entre les parties aux fins de règlement par les acquéreurs de la somme de 3 000 euros aux fins de paiement de l'indemnité due au locataire et produit aux débats un procès-verbal de constat établi le 10 septembre 2020 reprenant les termes d'un message écrit de Mme [P] et reçu par M. [E] le 11 août 2017, gérant de la SCI de l'Europe, qui précise: 'Bonjour Monsieur [E] Je n'arrive pas à vous joindre par téléphone. La personne rencontrée vendredi dernier m'a appelée ce mercredi pour convenir d'un rendez-vous fixé ce soir. Malheureusement, je ne vais pas pouvoir me rendre disponible. Je lui ai passé le message directement pour qu'elle vous prévienne. J'espère que vous aurez l'information. Je lui avais demandé de me confirmer la date de mise à disposition du garage mais elle ne m'a rien répondu. Je suis toujours dans cette attente. Merci de votre retour. Cordialement, [N] [P]'. Alors que la clause du compromis stipule expressément que le garage acquis par les époux [P] est libre de toute occupation, force est de constater que les termes de ce message téléphonique, qui ne présentent aucun caractère explicite sur l'existence de l'accord intervenu entre les parties, sont insuffisants à en justifier. En outre, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu d'une part, qu'alors qu'aucune stipulation ne fait référence à l'occupation du garage, les attestations produites aux débats ne sauraient faire échec aux stipulations claires et précises de l'acte authentique en date du 28 juillet 2017 et, d'autre part, que si des transactions ont pu être conclues à des prix supérieurs pour des biens similaires, il n'appartient pas au juge, au vu des stipulations claires de l'acte authentique, de remettre en cause la commune intention des parties. En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que la vente régularisée par les parties est parfaite et ordonné sa réitération dans les conditions prévues au compromis de vente et qu'à défaut, la SCI de l'Europe sera condamnée à verser aux acquéreurs une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du rendez-vous de signature fixé en l'étude du notaire jusqu'à la régularisation de l'acte, et pour un délai de quatre mois. De la même manière, la décision sera confirmée en ce qu'elle a dit qu'il appartiendra à la SCI de l'Europe de prendre toutes dispositions pour faire en sorte que le bien soit libre de toute occupation au moment de la réitération de la vente. Sur la demande indemnitaire Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Il résulte des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal. M. et Mme [P] font valoir que leur voiture est restée garée dans la rue de septembre 2017 à septembre 2020, soit durant 36 mois et que malgré leur tentative de recherche d'une solution amiable, la SCI de l'Europe s'est campée sur ses positions, les contraignant à ester en justice. Alors que les époux [P] ne justifient pas de l'existence du préjudice allégué, il y a lieu de les débouter de leur demande indemnitaire à ce titre. En outre, aucun élément du dossier ne permet de caractériser un comportement de l'appelant ayant dégénéré en abus et le jugement du tribunal sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [P] de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre à l'encontre de la SCI de l'Europe. Sur les autres demandes La décision entreprise sera confirmée en ces dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI de l'Europe, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d'appel. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser aux acquéreurs la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. La SCI de l'Europe sera déboutée de sa demande d'indemnité de procédure. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SCI de l'Europe aux entiers dépens d'appel ; Condamne la SCI de l'Europe à payer à M. [M] [P] et Mme [N] [R] épouse [P] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Déboute la SCI de l'Europe de sa demande d'indemnité de procédure. Le greffier,Pour la présidente, Delphine Verhaeghe.Céline Miller.