Tribunal judiciaire, 29 mai 2024. 22/03186

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 1/1/2 resp profess du drt N° RG 22/03186 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWE4K N° MINUTE : Assignation du : 16 Février 2022 JUGEMENT rendu le 29 Mai 2024 DEMANDERESSE S.C.I. THELEM VICTOR HUGO [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Pierre-Henri ROUSSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1939 DÉFENDERESSES Madame [R] [B] [Adresse 3] [Localité 1] S.E.L.A.R.L. [B] [Adresse 3] [Localité 1] représentées par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0499 Décision du 29 Mai 2024 1/1/2 resp profess du drt N° RG 22/03186 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWE4K COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Benoît CHAMOUARD, Premier Vice-Président adjoint, Président de formation, Monsieur Eric MADRE, Juge Madame Lucie LETOMBE, Juge Assesseurs, assistés de Gilles ARCAS, Greffier lors des débats, et de Samir NESRI, Greffier lors du prononcé DEBATS A l’audience du 20 Mars 2024, tenue en audience publique devant Madame Lucie LETOMBE, et Monsieur Eric MADRE magistrats rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. La décision a été mise en délibéré au 02 Mai 2024, puis prorogé au 29 Mai 2024, date du présent jugement. JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; - Signé par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Président, et par Monsieur Samir NESRI, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE La société civile immobilière Thélem Victor Hugo (“la SCI”) a acquis des lots de copropriétés dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 6] par acte authentique du 21 décembre 2009. Ces locaux ont été vendus selon une destination et une utilisation en bureaux. Cet acte a été reçu par Maître [M] [U], notaire à [Localité 5], avec la participation de Maître [F], notaire à [Localité 1]. Ce dernier exerçait au sein de la société civile professionnelle [I] [F] [R] [B], notaires associés. Au départ à la retraite de Maître [F], Maître [R] [B] est demeurée associée unique de la société civile professionnelle, qui a été transformée en 2020 en société à responsabilité limitée. En 2021, la SCI a souhaité vendre ces locaux. Selon courrier du 13 avril 2021, la société Amundi Immobilier a fait part de son intérêt pour acquérir ces locaux, moyennant le prix de 33 197 000€, sous réserve de réalisation une étude approfondie notamment sur leur situation juridique, portant en particulier sur la régularité de la destination des locaux à usage de bureaux. Au cours de l’audit, la société Amundi Immobilier s’est interrogée sur la régularité de cette destination, au regard des dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation, puis a rompu les négociations engagées en vue de l’acquisition des locaux. Compte tenu de ces éléments, la SCI a engagé des démarches pour procéder à la régularisation administrative de la situation, par le biais d’une compensation, visant à obtenir une autorisation de changement d’usage des locaux à destination de bureaux contre le transfert de commercialité de bureaux en locaux d’habitation. La SCI a conclut deux conventions dites de “commercialité” le 27 octobre 2021, respectivement auprès de la société BP Mixte et de la société Perl, pour un montant total de 4 042 632€. Elle a déposé le 28 octobre 2021 une demande d’autorisation de changement d’usage des locaux situés place Victor Hugo le 28 octobre 2021. Par acte du 16 février 2022, la SCI a fait assigner Maître [B] et la société [B] Notaires devant ce tribunal en responsabilité. Par dernières conclusions du 13 mars 2023, la SCI demande au tribunal de déclarer ses demandes recevables. Elle sollicite la condamnation de Maître [B] et la société [B] Notaire au paiement de 4 042 632€ correspondant au coût supporté pour la régularisation administrative des locaux, ainsi que 404 265,60€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel. Elle sollicite également la condamnation des défenderesses au paiement de 10 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La SCI expose avoir pu croire, aux termes des déclarations établies dans l’acte notarié, que la situation juridique des locaux litigieux au regard de leur changement d’usage était régulière, alors que tel n’était pas le cas. Elle expose qu’en application de l’article 29 de l’ordonnance du 8 juin 2005, de la jurisprudence du Conseil d’Etat et de celle de la Cour de cassation, l’usage de ces locaux était lié à la personne de leur propriétaire et ne revêtaient pas un caractère réel. Elle estime que la loi du 24 décembre 1986 est sans incidence sur cette conclusion et qu’après la première cession de l’immeuble en 1973, l’utilisation des locaux pour un usage autre que d’habitation n’était pas régulière. Elle souligne que l’appartement était à usage d’habitation au 1er janvier 1970. Elle soutient ainsi que le notaire a manqué à son obligation de conseil, en n’attirant pas son attention sur l’absence de caractère pérenne de l’autorisation de changement d’usage qui avait été accordée au demandeur originel en 1972. Il appartenait par ailleurs au notaire de solliciter du vendeur une copie du permis de construire ayant autorisé le changement d’usage et délivré en 1972 et de l’éclairer sur les risques financiers et civils, ainsi que sur le coût de la régularisation administrative. La SCI expose subir un préjudice, puis cette situation juridique a conduit à la rupture de négociations avec la société Amundi Immobilier et entraîne la nullité absolue des baux commerciaux conclus sur ces locaux. En conséquence, elle a été contrainte d’engager les démarches nécessaires pour procéder à la régularisation de la situation, par le biais de rachat de commercialité. Elle précise que son préjudice est actuel et réel, puisqu’elle a versé la somme globale de 4 042 632€ entre les mains du notaire séquestre. Elle ajoute que la condition suspensive du contrat de commercialité relative à l’autorisation provisoire de la Mairie a été réalisée le 6 janvier 2022 et que l’autorisation de changement d’usage a été accordée. Il en est de même de la condition suspensive relative au permis de construire. Elle expose avoir versé 404 265,60€ d’honoraires à la société qui l’a assistée pour le contrat de commercialité. Elle conteste que ce préjudice s’apparente à une tentative de réduction du prix d’acquisition des locaux. Elle précise que la société venderesse lui a communiqué l’ensemble des documents nécessaires pour qu’elle puisse porter une appréciation juridique, sur laquelle son conseil a été défaillant. Par dernières conclusions du 10 mai 2023, la société [B] et Maître [B] demandent au tribunal de déclarer irrecevable la SCI en ses demandes formulées à l’encontre de Maître [B]. Elles sollicitent le rejet des prétentions adverses et que l’exécution provisoire du jugement soit écartée. Elles demandent la condamnation de la SCI aux dépens et au paiement de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société [B] et Maître [B] soutiennent que les demandes adverses concernant Maître [B] sont irrecevables, puisque cette dernière n’a pas pris part à l’acte litigieux personnellement. Elle ne saurait être tenue personnellement d’une faute alléguée commise par son ancien associé. Elle ajoute que la société [B] est une société à responsabilité limitée, dans laquelle les associés ne sont tenus aux dettes de façon illimitée. Sur le fond, les défenderesses indiquent que la société venderesse a déclaré lors de la vente que les biens étaient à usage de bureaux, ce qui était conforme à la réalité. Elles font valoir que la SCI ne rapporte pas la preuve du caractère irrégulier de l’usage de bureaux. Elles exposent en effet que les autorisations d’usage des biens à des fins autres que d’habitation remontent à 1972 antérieurement à la loi du 24 décembre 1986 qui donne aux autorisations une nature personnelle. Elles précisent qu’avant cette loi, le Conseil d’Etat avait pu juger que ces autorisations revêtaient un caractère définitif et que la loi n’a pas remis en question la nature réelle des autorisations délivrées avant son entrée en vigueur. Elles ajoutent que l’administration, lorsqu’elle l’invoque, doit prouver que le local litigieux est à usage d’habitation et que les demanderesses n’en justifient pas. Elles estiment que le notaire ne disposait d’aucun motif pour remettre en cause les déclarations du vendeur et s’est fié au certificat administratif et aux déclarations de la venderesse. Les défenderesses contestent par ailleurs l’existence d’un préjudice actuel, certain et direct. Elles soulignent que la demande de changement d’usage est toujours en cours. Elles ajoutent que les conventions de commercialité sont assorties de conditions suspensives, qui ne sont pas réalisées à ce jour. Elles précisent que le préjudice ne peut être constitué que d’une perte de chance de ne pas avoir contracté, ou d’avoir contracté dans des conditions différentes, et relèvent que le prix de revente envisagé était très supérieur au prix d’achat. Elles estiment que le préjudice doit être qualifié de tentative de réduction du prix d’acquisition et qu’il appartient à la SCI, dans ces conditions, d’intenter une action contre sa venderesse sur le fondement de l’obligation de délivrance, un tel préjudice ne pouvant être indemnisé dans le cadre d’une action contre le notaire. Elles soulignent enfin que la SCI ne justifie pas du paiement des sommes et frais dus en application des conventions de commercialité. La clôture de l’instruction a été ordonnée le 25 mai 2023. A l’audience du 20 mars 2024, le président d’audience a invité les parties à produire une note en délibéré concernant l’application au litige de la version de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitat en vigueur en décembre 2009. Les défendeurs ont produit une note le 3 avril 2024. La SCI a fait de même le 12 avril 2024. Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme le permet l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de Maître [B] Il ressort de l’acte notarié que la SCI était assistée par Maître [F] lors de l’établissement de l’acte, auquel Maître [B] n’a pas pris part. La responsabilité de Maître [B] ne peut donc être recherchée sur le fondement de l’article 16 de la loi du 29 novembre 1966, qui prévoit que chaque associé répond sur l’ensemble de son patrimoine des actes professionnels qu’il accomplit, puisque l’acte litigieux n’a pas été établi par elle. Sa responsabilité ne peut pas plus être recherchée en tant qu’associée de la société [B]. Si les associés d’une société civile professionnelle répondent indéfiniment des dettes sociales à l’égard des tiers, en application de l’article 15 de la loi du 29 novembre 1966, la société [B] est désormais une société à responsabilité limitée, comme le confirme la pièce 17 produite en demande, dans laquelle les associés ne sont responsables que dans la limite de leurs apports. Maître [B] ne dispose donc pas d’un intérêt à défendre, au sens des articles 31 et 32 du code de procédure civile, et les demandes formulées à son encontre seront déclarées irrecevables. 2. Sur la responsabilité de la société [B] Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de la mission qui lui est confiée, tant à raison de son obligation de diligence, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil, qui inclut celui d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, et dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe. Les fautes reprochées à la société [B] reposent en l’espèce sur une mauvaise appréciation juridique de l’usage des locaux cédés, point débattu entre les parties. La qualification des biens litigieux en locaux d’habitation ou local à autre usage est soumise en l’espèce à l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitat. La vente étant intervenue le 21 décembre 2009, la version applicable de l’article L631-7 est celle résultant de la loi du 4 août 2008. L’article 13 de cette loi a en effet modifié la rédaction de cet article et prévoit explicitement une entrée en vigueur au 1er avril 2009. Dans leur version applicable au litige, les alinéas 3 et 4 de l’article L631-7 sont ainsi libellés : « Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation ». Contrairement à la version issue de l’article 29 de l’ordonnance du 8 juin 2005, modifié par la loi du 13 juillet 2006, la version de l’article L631-7 applicable au litige n’évoque aucun rattachement de l’usage à la personne du propriétaire. Au contraire, le 4ème alinéa donne un caractère réel à l’usage en évoquant « le local autorisé à changer d’usage ». Elle met fin à la jurisprudence antérieure sur cette question. L’application de cette disposition n’impose pas par ailleurs d’analyser les mutations antérieures du bien, puisqu’elle ne conditionne la commercialité qu’à une autorisation administrative subordonnée à compensation accordée après le 1er janvier 1970. En l’espèce, l’acte notarié mentionne (p.32) et contient en annexe un certificat délivré par la préfecture de [Localité 5] le 20 février 2001, indiquant que des autorisations de changement d’usage ont été accordées les 5 mai 1972 et 27 novembre 1972 avec compensation, afin que les locaux passent d’usage d’habitation à un usage de bureaux. Les parties ne discutent pas l’exactitude factuelle de ce certificat. La simple application des critères de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitat, dans sa version applicable au litige, permet d’établir que les biens litigieux avaient un usage de bureaux au jour de la vente, sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur leur usage antérieur. La SCI ne rapportent donc pas la preuve d’un manquement de Maître [F] à ses obligations de conseil et de diligence, de nature à engager la responsabilité de la société [B]. Elle sera déboutée de ses demandes. 3. Sur les autres demandes La SCI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux défendeurs. L’exécution provisoire de ce jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et par jugement susceptible d’appel, Déclare irrecevables les demandes formulées par la société civile immobilière Thélem Victor Hugo à l’encontre de Maître [R] [B], Déboute la société civile immobilière Thélem Victor Hugo de ses demandes, Condamne la société civile immobilière Thélem Victor Hugo aux dépens, Condamne la société civile immobilière Thélem Victor Hugo à payer la somme totale de 3 000€ à Maître [R] [B] et à la société [B] Notaire, Déboute les parties de leurs autres ou plus amples demandes, Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 29 Mai 2024 Le GreffierLe Président S. NESRIB. CHAMOUARD