Cour d'appel, 15 février 2024. 21/03119

N° RG 21/03119 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I3CD COUR D'APPEL DE ROUEN CH. CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 15 FEVRIER 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 18/02782 Tribunal judiciaire du Havre du 25 mars 2021 APPELANTE : S.A. EURASIA GROUPE [Adresse 2] [Localité 5] représentée et assistée par Me Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN INTIMEE : S.A.S. SOCCER INDOOR [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Agathe LOEVENBRUCK de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR LEJEUNE, avocat au barreau du HAVRE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 21 septembre 2023 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme FOUCHER-GROS, présidente M. URBANO, conseiller Mme MENARD-GOGIBU, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme RIFFAULT, greffière DEBATS : A l'audience publique du 21 septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 décembre 2023 puis prorogé à ce jour. ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 14 février 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 26 juin 2017, la SA Eurasia Groupe a consenti un bail commercial de neuf ans à la SAS Soccer Indoor portant sur un local situé [Adresse 3] à usage de terrain de sport « indoor » moyennant un loyer annuel de 76 440 euros (hors taxes) outre les charges, la taxe foncière et le versement d'un dépôt de garantie de 38 220 euros. Le 30 juillet 2018, un commandement visant la clause résolutoire du bail a été délivré à la SAS Soccer Indoor à la demande de la SA Eurasia Groupe pour le paiement de la somme de 28 002 euros. Après que par ordonnance de référé réputée contradictoire du président du tribunal de grande instance du Havre du 20 novembre 2018, la résiliation de plein droit du bail a été constatée, la société Soccer Indoor a interjeté appel de cette décision et par arrêt du 26 septembre 2019, la cour d'appel de Rouen a confirmé la décision entreprise. Par acte d'huissier du 14 décembre 2018, la SAS Soccer Indoor a fait assigner la SA Eurasia Groupe devant le tribunal de grande instance du Havre et, dans le dernier état de ses écritures, a sollicité la condamnation de la SA Eurasia Groupe à lui payer la somme de 273 975 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du défaut de délivrance qu'elle imputait au bailleur ainsi que la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 38 220 euros. La SAS Soccer Indoor a demandé, dans le corps de ses écritures, que la résiliation du bail soit prononcée aux torts de la SA Eurasia Groupe mais n'a pas repris cette demande dans son dispositif tandis que la société Eurasia Groupe a sollicité le débouté de la société Soccer Indoor. Par jugement du 25 mars 2021, le tribunal judiciaire du Havre a : - Condamné la société Eurasia Groupe à régler à la société Soccer Indoor : - 14.400 € en remboursement des frais de négociation du bail ; - 75.143,99 € en remboursement des travaux d'aménagement des locaux ; - Débouté les parties pour le surplus ; - Condamné la société Eurasia Groupe à régler à la société Soccer Indoor la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la société Eurasia Groupe aux entiers dépens ; - Ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 28 juillet 2021, la SA Eurasia Groupe a interjeté appel de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS Vu les conclusions du 30 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Eurasia Groupe qui demande à la cour de : - déclarer recevable et bien fondée la société Eurasia Groupe SA en son appel, Y faisant droit, A titre liminaire, - déclarer irrecevable la demande de la société Soccer Indoor tendant à obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur ; - déclarer irrecevables les demandes de la société Soccer Indoor tendant à obtenir la condamnation de la Société Eurasia Groupe en remboursement des loyers à hauteur de : *56 004 euros en remboursement des loyers versés pour la période du mois de juillet au mois de décembre 2017 inclus, *46 670 euros en remboursement des loyers versés pour la période du mois de janvier au mois de mai 2018 inclus, Sur le fond, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Havre en date du 25 mars 2021 en ce qu'il a : - condamné la société Eurasia Groupe SA au versement des sommes suivantes : *14 400 euros en remboursement des frais de négociations du bail *75 143, 99 euros en remboursement des travaux d'aménagement des locaux *3 000 euros au titre de l'article 700 du code civil, - débouté la Société Eurasia Groupe de ses demandes, Statuant à nouveau, A titre principal, - débouter la société Soccer Indoor de ses demandes relatives à la violation par le bailleur de l'obligation de délivrance conforme et de ses demandes indemnitaires subséquentes et de remboursement de loyers, - ordonner le remboursement de l'intégralité des sommes saisies par l'intimée sur les comptes de l'appelante, - confirmer la décision pour le surplus, A titre subsidiaire, - déduire du quantum des condamnations qui seront éventuellement prononcées par la Cour, les sommes précédemment saisies par la société Soccer Indoor, à savoir, 154 208,57 euros, En tout état de cause, - condamner la société Soccer Indoor au paiement de la somme de 7 000 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner la Société Soccer Indoor aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par la Selarl Gray & Scolan, pour ceux-là concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les conclusions du 28 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Soccer Indoor qui demande à la cour de : A titre liminaire, - déclarer recevable et bien fondée la société Soccer Indoor en ses demandes, fins et conclussions, - débouter la société Eurasia Groupe de ses demandes tendant à voir déclarer irrecevable la société Soccer Indoor en ses demandes de résiliation du bail aux torts du bailleur et en remboursement des loyers à hauteur de 56.004 € pour la période du mois de juillet au mois de décembre 2017 inclus et de 46.670 € pour la période du mois de janvier au mois de mai 2018 inclus, - déclarer recevable et bien fondée la société Soccer Indoor en son appel incident, Sur le fond, - déclarer, recevable et bien fondée la société Soccer Indoor en son appel incident, - débouter la société Eurasia Groupe de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - condamné la société Eurasia Groupe à régler à la société Soccer Indoor 14 400 euros en remboursement des frais de négociation du bail, - condamné la société Eurasia Groupe à régler à la société Soccer Indoor la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Eurasia Groupe aux entiers dépens, - ordonné l'exécution provisoire, - infirmer le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau, - prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts exclusifs de la société Eurasia Groupe à la date de signature du bail, cette dernière ayant commis une faute en manquant à son obligation de délivrance, cela en stipulant dans le bail commercial du 26 juin 2017 une destination illicite contraire aux permis de construire qu'elle a obtenus et contraire aux dispositions du PLU applicables à l'ensemble immobilier, - condamner la société Eurasia Groupe à régler à la société Soccer Indoor la somme de 127 768,82 euros en remboursement des travaux d'aménagement et du mobilier des locaux, - condamner la société Eurasia Groupe à régler à la société Soccer Indoor la somme de 38.220 euros en remboursement du dépôt de garantie versé lors de la signature du bail, - condamner la société Eurasia Groupe à régler à la société Soccer Indoor la somme de 144 000 euros au titre de la perte du fonds de commerce, - condamner la société Eurasia Groupe à régler à la société Soccer Indoor la somme de 56 004 euros en remboursement des loyers versés pour la période courant du mois de juillet au mois de décembre 2017 inclus, - condamner la société Eurasia Groupe à régler à la société Soccer Indoor la somme de 46 670 euros en remboursement des loyers pour la période courant du mois de janvier au mois de mai 2018 inclus, - condamner la société Eurasia Groupe au paiement de la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile concernant les frais de procédure en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des demandes en résiliation judiciaire du bail et en restitution de loyers formées par la SAS Soccer Indoor : Exposé des moyens : La société Eurasia Groupe soutient que les demandes en résiliation judiciaire du bail et en remboursement des loyers n'ont pas été formées devant les premiers juges, sont nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile, ne sont pas l'accessoire, le complément ou la conséquence des demandes déjà formées, ne sont pas des demandes reconventionnelles et doivent être déclarées irrecevables. La SAS Soccer Indoor soutient que les demandes en résiliation judiciaire du bail et en restitution des loyers sont recevables sur le fondement des articles 564 à 567 du code de procédure civile et que la demande de résiliation judiciaire figurait dans le corps des écritures déposées devant les premiers juges. Réponse de la cour : L'article 566 du code de procédure civile dispose que : « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. » Les premiers juges ont constaté qu'alors que les conclusions récapitulatives qui leur avaient été soumises par la société Soccer Indoor, demandeur initial, comportaient, dans la partie « discussion », des développements relatifs à une demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Eurasia Groupe, cette prétention n'avait pas été reprise dans le dispositif des écritures de sorte que le tribunal n'en était pas saisi et qu'il n'a statué que sur les demandes indemnitaires qui avaient été formées par le preneur en conséquence de la résiliation. L'instance d'appel doit permettre à la demande originaire de déployer tous ses effets. Alors que l'omission de la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire dans les conclusions récapitulatives de première instance procède manifestement d'une simple erreur, cette demande formée en cause d'appel constitue le complément nécessaire de la demande indemnitaire qui a été formée devant les premiers juges fondée sur la méconnaissance imputée à la société Eurasia Groupe de son obligation de délivrance. La fin de non-recevoir soulevée sur ce point par la société Eurasia Groupe sera rejetée. Dès lors que la demande de résiliation judiciaire est recevable, la demande tendant à obtenir la restitution des loyers qui ont été réglés par le preneur au bailleur au titre du bail dont la résiliation serait prononcée constitue la conséquence de cette résiliation. La fin de non-recevoir soulevée sur ce point par la société Eurasia Groupe sera rejetée. Sur le fond : Exposé des moyens : La SA Eurasia Groupe soutient que : - la société Soccer Indoor a fermé son établissement le 1er octobre 2020 et n'a jamais restitué les clés au bailleur alors qu'elle y domicilie toujours son siège social de sorte qu'elle est débitrice d'une indemnité d'occupation ; - la société Soccer Indoor n'a formé la demande de dommages et intérêts contre son bailleur que pour échapper au paiement des loyers que ce dernier poursuivait en référé après s'être rendue compte que son activité n'était pas aussi lucrative qu'espéré et qu'elle avait un concurrent à proximité ; - la société Soccer Indoor ne produit aucun courrier relatif à un avis défavorable de la commission de sécurité ni aucun courrier administratif lui notifiant que son activité est illicite au regard du plan local d'urbanisme ; - la société Soccer Indoor a exercé son activité et a exécuté des travaux avant d'avoir sollicité les autorisations administratives requises en contravention des stipulations du bail et alors qu'elle devait contractuellement en faire son affaire personnelle, que le bailleur avait exclu sa garantie sur ce point, que les lieux avaient été acceptés par le bailleur comme conformes et que le plan local d'urbanisme autorise les équipements sportifs ; - au moment de la signature du bail, l'activité de la société Soccer Indoor était autorisée et le fait que la commune du Havre envisage de l'interdire dans le futur est sans incidence quant à l'obligation de délivrance qui a été respectée alors que le plan local d'urbanisme n'a toujours pas été modifié aujourd'hui ; - la faute commise par la société Soccer Indoor qui a exécuté des travaux sans obtenir d'autorisation doit entraîner le débouté de toutes ses demandes ; - la société Soccer Indoor a pu exercer son activité pendant un an sans qu'aucune interdiction administrative ne lui soit notifiée ; - la société Soccer Indoor ne s'est jamais plainte auprès de son bailleur avant de cesser son activité et de ne plus régler les loyers ; - les frais de bail ont été utiles puisque la société Soccer Indoor a pu exercer une activité pendant un an, a réalisé un chiffre d'affaires et réclame même l'indemnisation de la perte de son fonds de commerce ; - les lieux n'étant pas restitués, le dépôt de garantie ne peut être remis au preneur ; - la valeur du fond de commerce n'est justifiée par aucun élément objectif ; - la demande de restitution des loyers réglés par la société Soccer Indoor ne tient pas compte d'une franchise de loyers et du fait que la société Soccer Indoor a exercé son activité pendant un an ; - la société Soccer Indoor a fait exécuter la décision entreprise et a obtenu 154 208,57 euros ; ces sommes devront être restituées ou déduites de toutes condamnations contre la société Eurasia Groupe. La société Soccer Indoor soutient que : - les locaux lui ont été remis à l'état brut et elle a dû réaliser des travaux pour exercer l'activité pour laquelle ils lui ont été donnés à bail par la société Eurasia Groupe ; - c'est en sollicitant l'avis favorable de la commission de sécurité qu'elle a appris que son activité était illicite au regard du plan local d'urbanisme et illicite au regard des deux permis de construire qui ont été délivrés à la société Eurasia Groupe et la mairie a refusé toute régularisation ; - les éléments de preuve justifiant de cette situation n'ont été obtenus qu'après l'arrêt du 26 septembre 2019 ; - la société Eurasia Groupe a manqué à son obligation de délivrance dès lors que les lieux ne permettent pas administrativement d'exercer l'activité pour laquelle ils ont été donnés à bail au preneur et qu'elle le démontre notamment par un compte rendu d'une réunion avec les services de la Ville du Havre du 20 avril 2018 ; - lors de la signature du bail, la société Eurasia Groupe avait nécessairement connaissance du caractère illicite de la destination contractuelle et son architecte s'est même entremis pour tenter d'obtenir une régularisation en faveur de la société Soccer Indoor ; - les frais de négociation relatifs au droit au bail et les travaux d'aménagement et d'achat de mobilier ayant été inutiles, la société Eurasia Groupe doit les rembourser de même que le dépôt de garantie ; - elle a réalisé un chiffre d'affaires de 20 000 euros par mois le temps de son occupation sur la base duquel elle demande des dommages et intérêts représentant la perte de son fonds de commerce ; elle déclare que son préjudice doit être calculé sur un pourcentage de 60% du chiffre d'affaires, après avoir exposé que pour ce type d'activité l'indemnité d'éviction s'évalue sur la base d'un pourcentage de 50 à 100% du chiffre d'affaires ; - la restitution des loyers est la conséquence de la résiliation judiciaire du bail. Réponse de la cour : Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il résulte des dispositions de l'article 1217 du même code que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution ; ces sanctions peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Il résulte des dispositions l'article 1229 de ce code que la résolution met fin au contrat et lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Il appartient au bailleur, sans qu'il puisse contractuellement s'en dispenser, de délivrer un bien conforme à l'usage auquel il est destiné et de vérifier si les lieux qu'il donne à bail peuvent être affectés à l'usage commercial prévu au contrat tant matériellement que juridiquement. Le 30 novembre 2010, la S.A. Eurasia Groupe a déposé une demande de permis de construire portant sur la rénovation d'un immeuble sur un terrain situé [Adresse 1], à destination de bureaux, de show-room et de stockages. Le 19 juillet 2011, la société Eurasia Groupe a déposé une demande de permis de construire complémentaire pour le même terrain, toujours à destination de bureaux, de show-room et de stockages avec diverses aires de stationnement. Le 4 août 2011, le maire du Havre a accordé le permis de construire en précisant sous la rubrique « nature des travaux : « Changement de destination ' Entrepôt en commerce de gros et stockage commerçant ' Permis de construire valant division ». Le 25 octobre 2011, la société Centre Eurasia a sollicité le transfert à son profit du permis de construire accordé à la société Eurasia Groupe le 4 août 2011, ce qui lui a été accordé le même jour. Le 28 juin 2012, la société Centre Eurasia a sollicité la modification du permis de construire délivré à la société Eurasia Groupe le 4 août 2011 afin d'obtenir les modifications suivantes : « Le site sera divisé de façon différente en plusieurs lots. Le grand bâtiment central formera deux lots séparés par la voie de circulation intégrée dans les parties communes. La station-service sera un lot séparé du reste. En tout il y aura SIX lots. Les surfaces ont été recalculées en fonction des nouveaux paramètres et des choix constructifs. Les façades ont été modifiées pour correspondre à la trame des poteaux et du revêtement choisi. Le bardage actuel sera en effet habillé de plaques en aluminium non peint de 120x120 cm. La parcelle [Cadastre 7] qui est mentionnée au PC d'origine ne fait pas partie de la même propriété». Le 27 août 2012, le maire du Havre a fait droit à cette demande. Le chapitre 11 du plan local d'urbanisme dans sa version approuvée du 11 juillet 2016 applicable aux lieux loués prévoit que : « 2 ' Au sein de la zone urbaine d'interface ville/port sont autorisées sous conditions les occupations et utilisations du sol suivantes : (') 2.3 Les activités portuaires, industrielles, artisanales, de stockage et de logistique ainsi que les constructions à usage de commerce et de bureau sous réserve du respect des dispositions prévues au présent article ainsi qu'à l'article 1 du présent règlement. (') 2.7 Les services généraux et les équipements de loisirs s'ils sont à l'usage de ceux qui travaillent ou qui vivent dans la zone industrielle et portuaire ». Par acte sous seing privé du 26 juin 2017, la société Eurasia Groupe a consenti un bail commercial à la société Soccer Indoor d'une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2017, portant sur une cellule n°9 d'une surface de 1960 m² comprenant une partie local et une partie bureaux à l'étage dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] moyennant un loyer annuel de 76 440 euros hors taxes et hors charges et une provision sur charges, comportant le paiement de la taxe foncière, de 16 900 euros par an ainsi qu'un dépôt de garantie de 38 220 euros. La destination des lieux est libellée comme suit : « 6.1. Le preneur devra utiliser les locaux loués à usage exclusif de terrain de sport indoor' La destination ci-dessus visée s'interprète strictement' Le preneur déclare faire son affaire personnelle des autorisations qui seraient nécessaires à l'exercice de son activité dans lesdits locaux, y compris le cas échéant les autorisations d'exploitation commerciale, le cas échéant, telles que prévues par la loi n°73-1193 du 27 décembre 1973 modifiée. Le preneur devra se conformer scrupuleusement pendant la durée du bail à l'ensemble des lois, règlements, ordonnances et autorisations applicables aux Locaux Loués en particulier et sans que cette liste soit limitative en ce qui concerne la voirie, la sécurité, la police, l'hygiène, l'environnement, la règlementation du travail, les Etablissements Recevant du Public (ERP), les règles définies par l'Association Plénière des Sociétés d'Assurance Incendie (APSAI), les prescriptions du permis de construire et les prescriptions des pompiers de sorte que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché pour le non-respect par le preneur des dispositions qui précèdent ». Le bail prévoit en outre dans sa rubrique « Entrée en jouissance et état des lieux » «3.2. Le preneur s'engage à effectuer tous travaux d'aménagement et autres nécessaires, devant lui permettre d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, quand bien même il s'agirait de travaux de conformité avec la règlementation sur l'hygiène, la sécurité, ou la règlementation du travail, ou encore de travaux de mises aux normes. Ces travaux devront être réalisés par le preneur à ses frais, dans un délai n'excédant pas quatre mois de la date de prise d'effet du présent bail. L'obligation de délivrance du bailleur est, de convention expresse entre les parties, limitées à la remise des locaux en leur état actuel, ce qui est accepté par le preneur. Préalablement à l'ouverture au public de son exploitation, le Preneur devra justifier au Bailleur de l'obtention de l'avis favorable de la Commission de sécurité ainsi que du rapport d'un bureau de contrôle notoirement connu ou de tout autre document attestant que les travaux réalisés sont conformes aux plans préalablement soumis au bailleur et ont été réalisé selon les règles de l'art, et en conformité avec les textes, autorisations administratives et la règlementation en vigueur ». A l'appui de son allégation selon laquelle la commune du Havre a considéré que l'activité de la SAS Soccer Indoor était contraire au permis de construire qui avait été délivré aux diverses sociétés Eurasia et n'était pas conforme au plan local d'urbanisme, la SAS Soccer Indoor verse aux débats un compte rendu d'une réunion tenue le 20 avril 2018 établi à l'entête de la Ville du Havre en présence de M. [D], pour la SAS Soccer Indoor et de M. [G], M. [O], Mme [R] et M. [V] respectivement adjoint au maire, agent des affaires juridiques, agent des services de la protection civile urbaine et agent des études urbaines et prospective dont il est ressorti que : - l'activité de sport « indoor » exercée par la SAS Soccer Indoor dans les locaux qui lui ont été données à bail par la SA Eurasia Groupe nécessitait que les travaux réalisés par le preneur dans les lieux soient soumis à l'approbation de la commission de sécurité et d'accessibilité ; ces travaux, d'ores et déjà réalisés allaient faire l'objet d'un arrêté de refus et que l'ouverture de l'établissement dans ces conditions avait été faite sans que les autorisations adéquates soient obtenues ; - le permis de construire dont a bénéficié la société Eurasia portait sur la restructuration d'entrepôts pour une activité de grossiste en import-export et le commerce de gros de sorte que l'activité de sport en salle, qualifiée « d'équipements d'intérêt collectif, sous-destination équipements sportifs » entraînait l'obligation pour le propriétaire des entrepôts de déposer une nouvelle demande de permis de construire pour changement de destination ; - le plan local d'urbanisme actuel autorisait les équipements sportifs mais allait être révisé et interdirait de tels équipements ; - la demande du propriétaire des lieux portant sur leur changement de destination ferait l'objet d'un sursis à statuer dans l'attente de l'approbation du nouveau plan local d'urbanisme ; - au vu de ces éléments, la SAS Soccer Indoor s'engageait à cesser son activité. S'il est exact que le compte rendu de cette réunion n'est pas signé et ne comporte aucun cachet de la mairie du [Localité 4], il a été transmis par courrier électronique à M. [D], dirigeant de la SAS Soccer Indoor selon l'extrait du registre du commerce et des sociétés produit par l'appelante, par M. [V] depuis l'adresse [Courriel 6]. Ce courrier fait suite à plusieurs demandes faites par M. [D] à M. [G], dont les courriers électroniques indiquent qu'il est adjoint au maire du Havre en charge de l'urbanisme, premier vice-président de la Communauté urbaine du Havre Seine Métropole et en charge de l'habitat, de l'urbanisme, de l'enseignement supérieur et de la politique de la Ville. Est également produit un courrier électronique du 4 juillet 2019 émanant de M. [G] à M. [D] dont une copie a été adressée à M. [V] ainsi qu'à plusieurs autres destinataires dont les adresses email s'achèvent toutes par « @lehavre.fr. » dont il est constant qu'il s'agit de l'adresse email structurelle de la Ville du Havre étant observé que la SA Eurasia Groupe produit elle-même un extrait du plan local d'urbanisme de cette Ville émanant du site"http://www.lehavre.fr'. Enfin, la SAS Soccer Indoor verse également aux débats un courrier émanant de M. [K], propre architecte de la SA Eurasia Groupe selon les écritures de cette dernière, adressé à M. [V], faisant suite à un rendez-vous avec ce dernier au cours duquel la question du permis de construire et celle du plan local d'urbanisme ont bien été abordées. Il résulte de ces éléments que le compte rendu produit par la SAS Soccer Indoor émane effectivement des services communaux de la Ville du Havre. L'activité de la SAS Soccer Indoor se heurte, d'une part, au fait que les travaux que cette dernière a réalisés l'ont été sans autorisation de la commission de sécurité, ce dont elle se doit d'assumer les conséquences. Elle se heurte, d'autre part, au fait que le permis de construire accordé au propriétaire initial des lieux, aux droits duquel vient la SA Eurasia Groupe, n'est pas conforme à l'activité de « sport indoor » qui a été expressément convenue dans le bail la liant à la SAS Soccer Indoor, qu'il s'agit là d'une impossibilité juridique d'exercer caractérisant un défaut de délivrance imputable au bailleur et qu'il n'existe aucun élément permettant de supposer que cette situation puisse être régularisée. Elle se heurte enfin au risque créé par la volonté exprimée par les services municipaux de modifier le plan local d'urbanisme afin d'interdire l'exercice de l'activité de la SAS Soccer Indoor. Le fait qu'une autre société exerce dans la même zone couverte par le même plan local d'urbanisme une activité similaire n'est pas de nature à exonérer la SA Eurasia Groupe dès lors que le permis de construire qui lui a été accordé ne permet pas à la SAS Soccer Indoor d'exercer son activité. Le fait que la société Soccer Indoor ait pu exercer son activité pendant un an sans qu'aucune interdiction administrative ne lui soit notifiée n'est pas suffisant à démontrer que l'administration communale a renoncé à exiger la régularisation de la situation créée par la discordance entre la destination des bâtiments pour laquelle le permis de construire a été délivré et celle qui leur a effectivement été donnée à la suite du bail consenti à la SAS Soccer Indoor. De même, rien ne démontre que la commune du Havre n'a plus l'intention de modifier son plan local d'urbanisme et d'interdire l'exercice de l'activité de la SAS Soccer Indoor dans la zone considérée. La SAS Soccer Indoor rapporte ainsi la preuve que la SA Eurasia Groupe a manqué à son obligation de délivrance en lui remettant des lieux ne permettant pas juridiquement l'exercice de son activité telle que déterminée contractuellement et faisant peser sur ce dernier le risque d'arrêt immédiat de celle-ci. La résiliation du contrat de bail doit être prononcée aux torts de la SA Eurasia Groupe. Sur la restitution des loyers : La SAS Soccer Indoor sollicite la restitution des loyers qui ont été réglés jusqu'au mois de mai 2018 inclus. Dès lors que jusqu'au mois de mai 2018, la SAS Soccer Indoor a été en mesure d'exercer matériellement son activité alors que l'administration communale ne lui avait notifié aucune décision d'interdiction, de fermeture ou de mise en demeure de régulariser la situation, les sommes qu'elle a réglés jusqu'à cette date ont représenté la contrepartie de son occupation des lieux et de l'exercice de fait de son activité. L'article 1229 du code civil disposant que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie, la SAS Soccer Indoor sera déboutée de cette demande. La SAS Soccer Indoor sollicite le remboursement de la somme de 14 400 euros qu'elle a versée au titre des frais de négociation du bail selon facture du 26 juin 2017 produite aux débats. L'impossibilité juridique d'exploiter les lieux étant démontrée et le bail ayant été résilié du fait du défaut de délivrance imputable au bailleur, ces frais ont été inutilement exposés par le preneur et doivent être mis à la charge de la SA Eurasia Groupe. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Eurasia Groupe à régler à la société Soccer Indoor 14 400 € en remboursement des frais de négociation du bail. La SAS Soccer Indoor sollicite le paiement de la somme de 127 768,82 euros en remboursement des frais exposés au titre des travaux d'aménagement réalisés dans les locaux pour exercer son activité ainsi que pour l'achat du mobilier. La SAS Soccer Indoor verse aux débats des factures relatives aux travaux d'aménagement émanant des sociétés Reform Sports, Art Peinture et LCI (frais de douane pour les matériels) pour un total de 119 706,05 euros ainsi que des factures Leroy merlin, Vestimetal et Eps Concept relatives aux aménagements et équipements pour un total de 8 062,77 euros. Pour procéder à un partage de responsabilités entre le preneur et le bailleur dans les proportions respectives d'un tiers et de deux tiers, les premiers juges ont considéré qu'il ressortait du compte rendu de la réunion du 20 avril 2018 que la SAS Soccer Indoor avait fait réaliser les travaux avant d'obtenir l'autorisation de la commission de sécurité et qu'elle avait commis une faute ayant contribué à la réalisation de son préjudice mais qu'il convenait de tenir compte de l'assurance donnée par M. [K], architecte de la SA Eurasia Groupe, de ce que la situation des lieux était régulière au regard du plan local d'urbanisme. Ils ont tenu compte des factures Reform Sport, Art Peinture et Leroy Merlin, cette dernière société pour la seule somme de 5 202,77 euros représentant l'achat de matériaux de construction, sol et carrelage mural, électricité et plomberie, le tout pour un total de 112 715,99 euros et ils ont rejeté le surplus de la demande s'agissant de la facture de Vestimetal pour 1123,02 euros et d'Eps Concept pour 1256,40 euros s'agissant de meubles pouvant être récupérés par la SAS Soccer Indoor. Ces motifs sont pertinents. Il y a lieu toutefois de tenir compte de la facture de la société LCI s'agissant des frais douaniers exposés par la SAS Soccer Indoor au titre des matériels émanant de Reform Sport, soit 12 193,03 euros. La somme due à la SAS Soccer Indoor à ce titre est de 2/3 de (112 715,99 + 12 193,03 = 124 909,02 euros), soit 83 272,68 euros. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Eurasia Groupe à régler à la société Soccer Indoor 75 143,99 € en remboursement des travaux d'aménagement des locaux et elle sera condamnée au paiement de 83 272,68 euros. Sur le dépôt de garantie : La SAS Soccer Indoor sollicite le paiement du dépôt de garantie pour la somme de 38 220 euros. Dès lors que le bail a été résilié du fait du défaut de délivrance imputable au bailleur et que le dépôt de garantie n'a pas trouvé son utilité, ce dépôt doit être restitué. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté la SAS Soccer Indoor de cette demande et la SA Eurasia Groupe sera condamnée à lui payer la somme de 38 220 euros. Sur la demande de dommages et intérêts : La SAS Soccer Indoor sollicite le paiement de 144 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de son fonds de commerce en se fondant sur ses bilans pour les exercices 2017 et 2018 (cinq mois pour cet exercice) faisant état respectivement de chiffres d'affaires de 43 058 euros et de 116 750 euros et de bénéfices de 744 euros et de 32 326 euros. La SAS Soccer Indoor a pu exercer de fait une activité pendant plusieurs mois sur les années 2017 et 2018 et l'augmentation manifeste de son chiffre d'affaires et de son bénéfice démontrent qu'elle connaissait un succès commercial. La SAS Soccer Indoor a perdu le fonds qu'elle avait constitué dans les lieux donnés à bail et ce du fait du défaut de délivrance imputable à la SA Eurasia Groupe. A défaut d'autre élément le préjudice de la société SAS Soccer Indoor résultant de la perte du fonds de commerce sera calculé comme en matière d'indemnité d'éviction. La société Soccer Indor n'ayant pas exercé trois ans le préjudice sera calculé à partir des bilans des deux dernières années auquel il sera appliqué un ratio de 50% s'agissant de commerces en lien avec le sport. La moyenne du chiffre d'affaires annuel de la SAS Soccer Indoor a été de 79 904 euros pour les deux exercices considérés. En appliquant un ratio de 50%, il en ressort la somme de 39 952 euros. La perte du fonds de commerce étant imputable à la SAS Soccer Indoor et à la SA Eurasia Groupe dans les mêmes proportions d'un tiers, deux tiers, c'est une somme de 26 634,66 euros qui est due à la SAS Soccer Indoor. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté la SAS Soccer Indoor de cette demande et la SA Eurasia Groupe sera condamnée à lui payer la somme de 26 634,66 euros. Sur la demande de restitution : SA Eurasia Groupe demande que soit ordonnée la restitution des sommes saisies en vertu du jugement assorti de l'exécution provisoire. Le présent arrêt constitue le cas échéant le titre ouvrant droit à la restitution de sommes versées en exécution du jugement. Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de la SA Eurasia Groupe. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire ; Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SA Eurasia Groupe relative aux demandes de résiliation de bail et de restitution des loyers payés formées par la SAS Soccer Indoor ; Infirme le jugement du tribunal judiciaire du Havre du 25 mars 2021 en ce qu'il a : - condamné la société Eurasia Groupe à régler à la société Soccer Indoor 75 143,99 € en remboursement des travaux d'aménagement des locaux - débouté la SAS Soccer Indoor de la demande de restitution du dépôt de garantie ; - débouté la SAS Soccer Indoor de la demande en paiement de dommages et intérêts pour perte de son fonds de commerce ; Statuant à nouveau : Condamne la SA Eurasia Groupe à payer à la SAS Soccer Indoor les sommes de : - 83 272,68 euros en remboursement des travaux d'aménagement effectués dans les locaux ; - 38 220 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ; - 26 634,66 euros au à titre de dommages et intérêts pour perte de son fonds de commerce ; Confirme le surplus des dispositions du jugement entrepris Y ajoutant : Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties aux torts exclusifs de la SA Eurasia Groupe ; Déboute la SAS Soccer Indoor de sa demande de restitution des loyers qu'elle a réglés à la SA Eurasia Groupe ; Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à la restitution des sommes qui ont été saisies en exécution du jugement entrepris ; Condamne la SA Eurasia Groupe aux dépens de la procédure d'appel ; Condamne la SA Eurasia Groupe à payer à la SAS Soccer Indoor la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, La présidente,