Cour d'appel, 25 mai 2022. 19/00478

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 25 MAI 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/00478 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7BRL Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 13/01302 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par la SERLU BLERIOT ET ASSOCIES, administrateurs judiciaires [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Victor BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286 INTIMES Monsieur [K] [R] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Pascale AUPERIN MOREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0554 Madame [S] [L] épouse [R] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Pascale AUPERIN MOREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0554 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [K] [R] et Mme [L] épouse [R] sont propriétaires indivis des lots n° 7, 8, 9, 15, 16, 17, 21, 22, 31, 33, 34, 44, 45, 49 et 57 de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier régi par statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 3]. Par acte du 19 novembre 2012 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné M. & Mme [R] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, leur condamnation à lui payer les sommes de : - 24.558,32€ au titre de l'arriéré des charges, travaux et frais, arrêté au 7 avril 2014, - 5.000 € de dommages et intérêts, - 4.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 18 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a : - débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) de sa demande, - ordonné la main levée de toutes inscriptions d'hypothèques prise au profit du syndicat des copropriétaires au titre de la présente procédure, - ordonné le retrait dans le compte de charges des époux [R] de l'intégralité des frais et honoraires, y compris ceux de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure et ce à compter de la mise en demeure, - condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) à payer aux époux [R] ensemble la somme de 3.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 décembre 2014. Par ordonnance sur incident du 3 juin 2015, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire pour défaut d'exécution, par le syndicat des copropriétaires, des condamnations prononcées à son encontre dans le jugement. L'affaire a été remise au rôle le 10 janvier 2019. Par ordonnance du 13 octobre 2021 le conseiller de la mise en état a : - débouté M. [K] [R] et Mme [S] [L] épouse [R] de leur incident de péremption, - condamné M. [K] [R] et Mme [S] [L] épouse [R] aux dépens de l'incident, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. La procédure devant la cour a été clôturée le 9 février 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 22 juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 6, 35 et 35-2 du décret du 17 mars 1967 et 1153 et suivants du code civil, de : - infirmer le jugement, Statuant à nouveau, - condamner solidairement M. & Mme [R] au paiement de la somme de 24.558,32 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 avril 2014, avec intérêts de droit à compter de l'assignation, - condamner solidairement M. & Mme [R] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1153 du code civil, - condamner solidairement M. & Mme [R] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions en date du 2 novembre 2021 par lesquelles M. [K] [R] et Mme [L] épouse [R] , intimés demandent à la cour de : - juger mal fondé l'appelant en toutes ses demandes fins et conclusions, - confirmer purement et simplement le jugement entrepris, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;  Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Le syndicat des copropriétaires communique au soutien de sa demande notamment les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. & Mme [R] des lots n°7, 8, 9, 15, 16, 17, 21, 22, 31, 33, 34, 44, 45, 49 et 57 , - les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2011 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2010), 20 septembre 2012 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2011 et votant le budget prévisionnel 2013) - les relevés de charges et appels de fonds à compter du 4ème trimestre 2010, - le grand livre a compter du 17.03.2004 au 01.04.2007, -l e décompte des sommes dues pour la période du 1er octobre 2010 au 1er avril 2014, - la sommation de payer du 5 septembre 2012 ; Les charges de copropriété appelées mentionnent le lot n°24 qui a été vendu à la société Diabal le 18 avril 2008 ; La mention de ce lot n° 24 sur les appels de fonds résulte d'une erreur matérielle sans incidence ici ; en effet, les lots n°7, 8, 9, 15, 16, 17, 21, 22, 31, 33, 34, 44, 45, 49 et 57 appartenant à M. & Mme [R] représentent un total de 131 /1.000èmes, ce qui apparaît, tant sur la matrice cadastrale que sur les appels de fonds, et qui correspond à la quote part de charges appelée ; M. & Mme [R] font valoir qu'ils ne sont plus propriétaires du lot n° 44 depuis le 30 juin 2004 et produisent l'acte de vente ; Cet acte de vente ne fait pas apparaître la vente du lot n°44 ; en revanche, ils versent aux débats un jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 19 février 2009, lequel a jugé que la vente du 30 juin 2004 portait également sur le lot n°44 ; Cependant ce jugement n'a pas été publié aux hypothèques, de sorte que M. & Mme [R] sont toujours pour les tiers propriétaires du lot 44 ; il n'a pas davantage été notifié au syndic ; L'article 6 du décret du 17 mars 1967, d'ordre public, exige que tout transfert de propriété d'un lot soit notifié sans délai au syndic, sous peine d'être inopposable au syndicat des copropriétaires : La vente du lot 44, qui n'a jamais été notifiée au syndicat des copropriétaires, ni publiée au fichier immobilier du Service des hypothèques compétent, n'a aucune existence officielle et n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires, qui est un tiers à cette vente ; A défaut de notification de la vente au syndic, l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat des copropriétaires ; Par courrier du 6 novembre 2014, Maître [O] [N], notaire, a informé le syndic de l'immeuble qu'il entreprenait les formalités pour régulariser les actes de vente du lot n°44. (pièce syndicat n°12) ; jusqu'à cette régularisation, M. & Mme [R] conserve la qualité de propriétaires et sont redevables des charges afférentes au lot n° 44 pour la période objet de la présente procédure, soit du 1er octobre 2010 au 1er avril 2014 ; Le syndicat justifie par conséquent de sa créance de par les pièces produites, à hauteur de 21.383,04 € (appels de charges) + 911,61 € (appel travaux) = 22.294,65 € ; Il sera statué plus loin sur les frais, réclamés à hauteur de 2.263,67 € ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a : - débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) de sa demande en paiement des appels de charges et travaux, - ordonné la main levée de toutes inscriptions d'hypothèques prises au profit du syndicat des copropriétaires au titre de la présente procédure, - ordonné le retrait dans le compte de charges des époux [R] de l'intégralité des frais et honoraires, y compris ceux de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure et ce à compter de la mise en demeure ; M. & Mme [R] doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat la somme de 22.294,65 € au titre de l'arriéré des charges et travaux arrêté au 7 avril 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2014, date de signification des dernières conclusions du syndicat actualisant sa créance et valant mise en demeure ; Sur la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat réclame à ce titre la somme de 2.263,67 € ; Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat les frasi suivants : - mise en demeure du 3 janvier 2011 : 34 €, - mise en demeure du 8 novembre 2011 : 35 €, - mise en demeure du 10 mai 2012 : 35 €, - sommation article 19 du 27 août 2012 : 277,95 €, - frais d'inscription d'hypothèques du 27 novembre 2012 : 358,80 €, total : 740,75 € ; Les frais de 2ème et 3ème relances des 30 mai et 15 juin 2012 ne sont pas des frais nécessaires en ce qu'ils sont trop proches de la mise en demeure du 10 mai 2012 et apparaissent donc comme frustratoires ; il en est de même de la sommation du 18 septembre 2012, trop proche de celle du 27 août 2012 ; Les frais d'assignation sont compris dans les dépens sur lesquels il sera statué plus loin ; Les frais de vacation suivi contentieux et recouvrement font partie des fonctions de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas le cas ici ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais ; M. & Mme [R] doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat la somme de 740,75 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, soit le 18 novembre 2014, par application de l'article 1231-7 alinéa 2 in fine ; Sur la demande en dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires Entre le 1er octobre 2010 et le 1er avril 2014 M. & Mme [R] n'ont effectué qu'un seul paiement le 8 juillet 2013 d'un montant de 1.254,50 € ; depuis ils se sont abstenus de payer les charges de copropriété, laissant leur dette perdurer et augmenter, malgré les mises en demeure, relances et sommations qui leur ont été adressées, ce qui caractérise leur mauvaise foi ; Les manquements systématiques et répétés de M. & Mme [R] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ; M. & Mme [R] doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat la somme de 2.500 € de dommages-intérêts ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; M. & Mme [R], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [R] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne in solidum M. [K] [R] et Mme [L] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]) la somme de 22.294,65 € au titre de l'arriéré des charges et travaux arrêté au 7 avril 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2014 ; Condamne in solidum M. [K] [R] et Mme [L] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]) la somme de 740,75 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2014 ; Condamne in solidum M. [K] [R] et Mme [L] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]) la somme de 2.500 € de dommages-intérêts ; Condamne in solidum M. [K] [R] et Mme [L] épouse [R] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]) la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT