Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 23/02028

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 28 Juin 2024 AFFAIRE N° RG 23/02028 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PHEC NAC : 30Z Jugement Rendu le 28 Juin 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : La société PERFECT AUTO, société par actions simplifiée, au capital de 1 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 890 408 354, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 7] représentée par Maître Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant DEMANDERESSE ET : La société SCI [Adresse 2], société civile immobilière au capital de 1 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 750 609 968, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 6] défaillant DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Julie HORTIN, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. Greffier : Orlane AJAX, greffier lors des débats et Sylvie CADORNE, greffier lors de la mise à disposition au greffe. DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 6 juillet 2023 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 22 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 28 Juin 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé Contradictoire et en premier ressort. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 5 septembre 2019, la SCI [Adresse 2] a donné à bail à la SASU PERFECT AUTO des locaux commerciaux sis [Adresse 1] – [Localité 7], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2022. Par actes du 18 mars 2023, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à la SASU PERFECT AUTO un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 4.238,46 euros HT au titre de sa quote-part de la taxe foncière et de factures d’eau, outre les pénalités et le coût du commandement. Par acte du 27 mars 2023, la SASU PERFECT AUTO a fait assigner la SCI [Adresse 2] devant le Tribunal Judiciaire d’Évry afin de s’opposer au commandement de payer. Dans ses dernières écritures, contenues dans l’acte introductif d’instance, la SASU PERFECT AUTO sollicite du tribunal de : ANNULER le commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 mars 2023 ; CONDAMNER la SCI [Adresse 2] au remboursement de la somme de 4.129,70 euros ; CONDAMNER la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la SASU PERFECT AUTO fait valoir : - que les stipulations contractuelles ne permettent pas la refacturation de la taxe foncière au preneur. - que les factures d’eau produites correspondent à sa consommation mais aussi à celle de la société MADA, autre occupante des locaux pris à bail, puisqu’il n’y a qu’un seul compteur d’eau. Par conséquent, elle soutient qu’elle ne doit pas en régler l’intégralité. - qu’elle est fondée à solliciter le remboursement de la moitié des factures d’électricité dans la mesure où les factures payées correspondent à sa propre consommation et à celle de la société MADA. Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture de l’article 455 du Code de procédure civile. La SCI [Adresse 2] est non comparante, non représentée. La clôture de l’instruction a été fixée au 6 juillet 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 22 mars 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe. MOTIVATION L’article 472 du Code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Bien qu’assignée régulièrement à étude, la SASU PERFECT AUTO n’a pas constitué avocat. Elle a écrit à la juridiction le 6 juillet 2023, pour indiquer vouloir faire une demande d’aide juridictionnelle mais ne s’est pas constituée depuis. La présente décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer à son égard par jugement réputé contradictoire par application de l’article 473 du Code de procédure civile. I / Sur la demande relative à l’opposition à commandement de payer A- Sur la refacturation de la taxe foncière La SASU PERFECT AUTO conteste le fait que son bailleur réclame la prise en charge par le preneur de la taxe foncière. L’article R. 145-35 du Code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire : « 3o Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ». Il ressort de l’article 1103 du Code civil que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Le bail litigieux précise dans son article 7 intitulé “impôts, taxes, charges“ que : « indépendamment du loyer et de la taxe qui s’y applique, le preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police, de voierie, dont les locataires sont ordinairement tenus et justifier de ses paiements en cours de bail et notamment de l’échéance du bail ou avant tout déménagement. Le preneur paiera sa quote-part des frais d’entretiens, services et de toutes charges de l’immeuble y compris le chauffage, majorée s’il y a lieu de la TVA ». Le bail litigieux précise dans son article 5 relatif au loyer que : « les charges mensuelles (EDF, eau, etc) sont payées directement par le preneur. La taxe foncière est due au prorata de 1/3. Une facture sera adressée chaque année vers octobre avec une copie du montant total de la taxe foncière pour la parcelle ». Il ressort donc de l’article R. 145-35 du Code de commerce que la taxe foncière ne peut être mise à la charge du preneur que si une disposition expresse le mentionne ce qui est le cas au titre du bail conclu entre la SCI [Adresse 2] et la SASU PERFECT AUTO. Par conséquent, la taxe foncière pouvait être mis à la charge de la SASU PERFECT AUTO, dans la limite d’un prorata d’1/3. Ainsi, le bailleur était en droit de réclamer le paiement d’une côte part de la taxe foncière. B- Sur les charges d’eau Il ressort de l’article 1103 du Code civil que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Le bail litigieux ne fait aucune précision quant au paiement des charges, mis à part l’article 5 relatif au loyer qui stipule que : « les charges mensuelles (EDF, eau, etc) sont payées directement par le preneur ». Il ressort donc du bail que le preneur est censé s’acquitter directement auprès du prestataire du paiement de l’eau. Le commandement de payer du 18 mars 2023 fait état de deux factures impayées : Facture SUEZ de janvier 2022 à juillet 2022 : 458,71 eurosFacture SUEZ de juillet 2022 à janvier 2022 : 1275,75 euros. Les deux factures SUEZ ont été jointes au commandement de payer. Cependant elles sont adressées à la société MADA pour une adresse au [Adresse 3] [Localité 5], alors que l’adresse des locaux pris à bail est le [Adresse 1] – [Localité 7]. Par conséquent, alors même que le bail mentionne un paiement direct des charges d’eau, et en l’absence de justificatifs des charges d’eau, ces sommes ne peuvent être réclamées au preneur dans le cadre du commandement de payer du 18 mars 2023. C- Sur la validité du commandement de payer Il est admis qu’est nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à un locataire dont les imprécisions ne lui permettent pas de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette doit être annulé. En effet les mentions et indications figurant dans le commandement ne peuvent être de nature à créer, dans l’esprit du locataire une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis. En l’espèce l’intégralité des sommes réclamées n’étant pas due et justifiée, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 mars 2023. II/ Sur la demande relative aux remboursements des charges d’électricité La SASU PERFECT AUTO allègue qu’elle aurait payé indument des charges d’électricité. Cependant elle ne fournit au titre des pièces ni les charges réclamées par le bailleur, ni les paiements réalisés. Elle ne produit qu’un courrier de son conseil faisant mention de ces paiements, mais ce courrier ne pourrait suffire dans la mesure où nul ne peut se constituer de preuve à soi-même. En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SASU PERFECT AUTO sur qui repose la charge de la preuve de prouver l’existence d’une obligation. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande. III/ Sur les demandes accessoires A- Sur les dépens  En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SCI [Adresse 2], partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens. B- Sur l’article 700 du code de procédure civile  Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Condamnée aux dépens, la SCI [Adresse 2] indemnisera la SASU PERFECT AUTO de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1.200 euros. C- Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s'agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. En l’espèce, aucun motif ne permet de l’écarter. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, PRONONCE la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 mars 2023 délivré par la SCI [Adresse 2] à la SASU PERFECT AUTO ; DEBOUTE la SASU PERFECT AUTO de sa demande en remboursement des charges d’électricité ; CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à payer à la SASU PERFECT AUTO la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI [Adresse 2] aux dépens ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement. Ainsi fait et rendu le VINGT HUIT JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE, par Julie HORTIN, Juge, assistée de Sylvie CADORNE, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,