Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/04772

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/04772 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2A5F N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 15 février 2024 DEMANDERESSE Madame [E] [J] divorcée [M], domiciliée : chez Madame [I] [C], [Adresse 1] - [Localité 3] représentée par Me Olivia LACOURIE- DENIS, avocat au barreau de PARIS, 65 Rue Jouffroy d’Abbans 75017 Paris, Toque D1277 DÉFENDERESSE Madame [L] [B], demeurant 34 rue Duret - [Localité 3] représentée par Me OREFICE Jean-Michel, avocat au barreau de Paris, 48 Boulevard Exelmans 75016 Paris, Toque B 413 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 06 octobre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 15 février 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 15 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04772 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2A5F EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 juin 1979, M. [K] [D], mandataire de la propriétaire, aux droits duquel vient aujourd'hui Mme [E] [J] a consenti un bail d'habitation à Mme [L] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1500 francs. Par acte d'huissier de justice du 6 février 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5279,04 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [B] le 7 février 2023. Par acte d'huissier de justice du 3 mai 2023, Mme [E] [J] a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : -faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, -être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [B], ainsi que tous occupants de son chef, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, à peine d'astreinte de 60 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, -être autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie à titre d'indemnité, tel qu'inscrit au contrat de bail, -être autorisée, accompagnée par le syndic de l'immeuble, et si besoin par un membre de la SCP ABCJUSTICE et d'un serrurier, à pénétrer dans l'appartement litigieux, pour vérifier l'état de la conduite d'évacuation de la chaudière de son appartement et de la colonne d'eau, -obtenir la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -4826,58 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif pour les mois de janvier à avril 2023 inclus, -2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -246,05 euros au titre des frais d'huissier de justice du 18 novembre 2019, - les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 6 octobre 2023, Mme [E] [J] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 octobre 2023, s'élève désormais à 6553,06 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse mais s'oppose à ce que la dette soit échelonnée au-delà du mois de décembre 2023. En outre, elle réitère ses inquiétudes s'agissant de la chaudière, et du refus de la locataire de laisser entrer un expert pour en vérifier l'état. Mme [L] [B], représentée par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement en plus du loyer courant jusqu'en décembre 2023. A l'audience, elle a remis un chèque de 1000 euros à la bailleresse. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité Mme [E] [J] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 6 février 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5279,04 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 7 avril 2023. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et de se maintenir dans les lieux, et à sa reprise du paiement total de son loyer courant, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect d'un plan d'apurement. Par ailleurs, la bailleresse ne s'oppose pas à ce que des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire soient accordés, dans la limite d'un échelonnement jusqu'au mois de décembre 2023. En raison de la date de la présente décision, il convient de dire que l'intégralité de la dette devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement à l'échéance prévue comprenant le loyer et le solde de la dette, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, si besoin avec le concours de la force publique, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, Mme [E] [J] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 6 octobre 2023, Mme [L] [B] lui devait la somme de 6553,06 euros, soustraction faite des frais de procédure. En cours de délibéré, elle informe le juge des contentieux de la protection que le chèque de 1000 euros remis par Mme [L] [B] lors de l'audience a bien été encaissé de sorte que le montant de la dette s'élève à 5553,06 euros. Mme [L] [B] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 7 avril 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [E] [J] ou à son mandataire. Sur l'attestation d'entretien de la chaudière et l'accès aux lieux Conformément à l'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. En l'espèce, dans un email daté du 6 janvier 2023, Mme [E] [J] a fait savoir à Mme [L] [B] que l'accès à son appartement est nécessaire pour vérifier l'installation de chauffage, qui serait à l'origine d'un problème d'évacuation des gaz. En cas de refus de Mme [L] [B] de donner accès à son logement, Mme [E] [J] sera autorisée, accompagnée par le syndic de l'immeuble, et si besoin par un membre de la SCP ABCJUSTICE et d'un serrurier, à pénétrer dans l'appartement litigieux, pour vérifier l'état de la conduite d'évacuation de la chaudière de son appartement et de la colonne d'eau. Sur la conservation du dépôt de garantie L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : "est réputée non écrite toute clause h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble". En l'espèce, le contrat de bail contient une clause pénale selon laquelle, en cas de résiliation en application d'une clause résolutoire, le dépôt de garantie sera acquis au bailleur de plein droit, en réparation du préjudice subi. La demande de Mme [E] [J] de conservation du dépôt de garantie ne peut prospérer, conformément aux dispositions de l'article 4i de la loi du 6 juillet, applicables au contrat de bail renouvelé. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [L] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d'huissier du 18 novembre 2019 et du 6 février 2023. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [E] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 15 juin 1979 entre M. [K] [D], mandataire de la propriétaire, aux droits duquel vient aujourd'hui Mme [E] [J], d'une part, et Mme [L] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 3] étaient réunies le 7 avril 2023, CONDAMNE Mme [L] [B] à payer à Mme [E] [J] la somme de 5553,06 euros (cinq mille cinq cent cinquante-trois euros et six centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, AUTORISE Mme [L] [B] à se libérer de sa dette en réglant le solde au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [B], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée huit jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 avril 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -Mme [L] [B] sera condamnée à verser à Mme [E] [J] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DEBOUTE Mme [E] [J] de sa demande de conservation du dépôt de garantie, AUTORISE, en cas de refus de Mme [L] [B] de donner accès à son logement, Mme [E] [J], accompagnée par le syndic de l'immeuble, et si besoin par un membre de la SCP ABCJUSTICE et d'un serrurier, à pénétrer dans l'appartement litigieux, pour vérifier l'état de la conduite d'évacuation de la chaudière de son appartement et de la colonne d'eau, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, CONDAMNE Mme [L] [B] à payer à Mme [E] [J] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [L] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 novembre 2019, du 6 février 2023 et celui de l'assignation du 3 mai 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le greffier Le juge des contentieux de la protection