Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/02651

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 15/12/2022 **** N° de MINUTE : 22/1097 N° RG 21/02651 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TTOA Jugement (N° 20/00056) rendu le 11 Mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Cambrai APPELANTE Madame [X] [W] née le 29 Mai 1941 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Hélène Vatinel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022021004265 du 22/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE Madame [F] [Y] née le 03 Juin 1952 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Olivier Cayet, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178002201006779 du 24/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) DÉBATS à l'audience publique du 18 octobre 2022 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 septembre 2022 **** Par acte sous seing privé du 7 septembre 1993, Mme [X] [I] a donné à bail à Mme [F] [Y] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer de 1 200 francs (mille deux cent francs soit 182,94 euros) outre une provision sur charges de 400 francs (quatre cents francs, soit 60,98 euros). Un congé pour vente a été délivré par Mme [X] [W] à sa locataire par acte d'huissier de justice en date du 8 mars 2019, pour le 30 août 2020. Cependant, le bail a pris fin avant cette date par l'effet du congé adressé le 29 juillet 2019 par Mme [F] [Y], avec préavis abrégé à un mois, un logement social lui ayant été attribué. Un état des lieux contradictoire a eu lieu le 31 août 2019 lors de la restitution des clés, comportant la mention « la peinture et la tapisserie seront à refaire pour vendre ». Par assignation en date du 13 décembre 2019, Mme [F] [Y] a fait citer Mme [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai aux fins de l'entendre condamner au paiement de la somme de 3 925,16 euros, avec intérêts au taux légal, en remboursement du trop payé de loyers de décembre 2017 à août 2019, de la somme de 27 821,11 euros avec intérêts au taux légal, au titre du remboursement de charges locatives indues, de la somme de 487,84 euros en remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal ainsi que de la somme de 11 744 euros en réparation des préjudices subis. Suivant jugement contradictoire en date du 11 mars 2021, auquel il est renvoyé pour un exposé de la procédure antérieure au jugement, le juge des contentieux de la protectiondu tribunal judiciaire de Cambrai a : - condamné Mme [X] [W] à payer à Mme [F] [Y], avec intérêts à compter de la présente décision, la somme de 3 925,16 euros au titre de la restitution du trop versé de loyers, la somme de 25 359, 23 euros au titre de la restitution du trop versé de charges, la somme de 243,92 euros en restitution du dépôt de garantie, - débouté les parties de toutes leurs autres prétentions, à l'exception de la demande de frais irrépétibles de Mme [F] [Y], - condamné Mme [X] [W] à payer à Mme [F] [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamné Mme [X] [W] aux dépens de l'instance. Par acte d'huissier du 12 avril 2020, Mme [F] [Y] a fait signifier le jugement à Mme [X] [W]. Mme [X] [W] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 5 mai 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Mme [F] [Y] a constitué avocat le 11 juin 2021. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2022, Mme [X] [W] demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Cambrai en ce qu'il a condamné Mme [W] à payer à Mme [Y] la somme de 3 925,16 euros au titre du trop versé de loyers, la somme de 25 359, 23 euros au titre du trop versé de charges, la somme de 243,92 euros en restitution du dépôt de garantie, débouté les parties de toutes leurs autres prétentions, à l'exception de la demande de frais irrépétibles de Mme [F] [Y], condamné Mme [W] à payer à Mme [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [W] aux dépens de l'instance, Et statuant à nouveau : - débouter Mme [Y] de sa demande de restitution au titre d'un trop versé de loyer, Subsidiairement, condamner Mme [W] à restituer à Mme [Y] la somme de 30 euros au titre d'un trop perçu de loyer, - débouter Mme [Y] de sa demande de restitution au titre d'un trop versé de charges locatives pour la période antérieure au 13 décembre 2016, - fixer à la somme de 2 693, 24 euros les charges locatives non justifiées entre le 13 décembre 2016 et la résiliation du bail, Subsidiairement, fixer à la somme de 17 659, 24 euros les charges locatives non justifiées pendant la durée du bail, débouter Mme [Y] de sa demande de restitution du dépôt de garantie, - débouter Mme [Y] de toute autre demande, - condamner Mme [Y] à verser à Mme [W] la somme de 6 393,06 euros au titre des préjudice subis, - condamner Mme [Y] à verser à Mme [W] des dommages-intérêts au titre de l'abus de droit, - ordonner compensation des sommes mises à la charge de Mme [W] au titre du trop-perçu de charges locatives avec les dommages et intérêts dus par Mme [Y] à la concluante, En tout état de cause : - condamner Mme [Y] au versement de la somme de 2 400 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, - condamner Mme [Y] au versement de la somme de 2 400 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel, par distraction au profit de Me [U] en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, - condamner Mme [Y] aux entiers frais et dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2021, Mme [F] [Y] demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [W] à payer à Mme [Y] 3 925, 16 euros au titre de la restitution du trop versé de loyer, 25 359, 23 euros au titre de la restitution du trop versé de charges, 243,92 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, condamné Mme [W] à payer à Mme [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [W] aux dépens de l'instance, - le réformer pour le surplus, Statuant à nouveau, - condamner Mme [W] à restituer à Mme [Y] la somme de 3 925, 16 euros, productive d'intérêts au taux légal, au titre des excédents de loyers indûment perçus de décembre 2017 à août 2019, condamner Mme [W] à restituer à Mme [Y] la somme de 25 359, 23 euros, productive d'intérêt au taux légal, au titre des charges locatives indûment supportées, - condamner Mme [W] à restituer à Mme [Y] le montant du dépôt de garantie d'un montant de 243, 92 euros, productif d'intérêts au taux légal, - condamner Mme [W] à verser à Mme [Y] la somme de 11 744 euros en réparation des préjudices subis, En tout état de cause : - débouter Mme [W] de l'intégralité de ses demandes, - condamner Mme [W] au versement de la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [W] aux entiers dépens. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande de restitution de loyers trop payés Aux termes des dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi du 24 mars 2014, applicable sur ce point aux baux en cours, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Mme [Y] sollicite la condamnation de Mme [W] au paiement de la somme de 3 925,16 euros au titre des loyers trop perçus. Mme [W] fait valoir que la locataire a spontanèment et sans réserve réglé les loyers augmentés par son bailleur et qu'elle les a déclaré auprès de la Caisse d'allocations familiales, ces derniers ayant servi de base de calcul de l'allocation d'aide au logement de sorte qu'elle a accepté les augmentations de loyers pendant la vie du bail. A titre subsidiaire, l'appelante sollicite la fixation du trop-perçu de loyers à la somme de 30 euros en faisant valoir que l'augmentation critiquée du loyer n'a été que de 10 euros durant trois mois, de janvier à mars 2018, soit un indû de 30 euros. Toutefois, si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même pendant toute la durée du bail de sorte que le bail litigieux conclu par acte sous seing privé en date du 7 septembre 1993 ne contenant pas de clause de révision ni d'indexation, ainsi que l'a justement rappelé le premier juge, le loyer ne peut être valablement augmenté. En outre, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le fait que Mme [Y] ait toujours réglé son loyer régulièrement augmenté par la bailleresse, est sans conséquence juridique alors même que la renonciation à un droit ne se présume pas et que la bailleresse ne rapporte pas la preuve d'un accord exprès et non équivoque de la locataire sur les augmentations de loyers. Aux termes des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaîtres les faits lui permettant d'exercer ce droit. Alors que la prescription ne concerne que la perception des arriérés de loyers et non celle des modalités de calcul du loyer indexé, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que le calcul du trop perçu de loyer doit être effectué au regard du montant du loyer figurant au bail soit la somme de 1 200 francs (182,94 euros), le loyer augmenté dans les conditions ignorées et illégales au regard des textes susvisés ne pouvant servir de base de calcul du trop perçu, de sorte qu'il résulte du décompte produit aux débats que Mme [Y] a versé à tort les sommes suivantes: - 168,06 euros en décembre 2017, - 2 046,37 euros en 2018; - 1 710,37 euros en 2019 Soit un montant total de 3 925,16 euros que Mme [W] sera condamnée à lui verser au titre de la restitution du trop perçu de loyers, la décision entreprise étant confirmée sur ce point. Sur la demande en restitution des provisions sur charges Aux termes des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. L'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Ce jour est celui de la régularisation des charges qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indû et non celui du versement de la provision.(Cass 3ème civ, 06 mai 2021, pourvoi n°20.11.707). En l'espèce, le premier juge a justement relevé qu'aucune régularisation annuelle des charges n'a jamais été effectuée entre les parties et qu'aucun décompte ni justificatif n'a été communiqué à la locataire, l'absence de toute réclamation sur ce point étant indifférente en l'espèce de sorte que c'est à juste titre qu'il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en restitution des charges en retenant qu'en l'absence de toute régularisation depuis la souscription du bail, aucune prescription ne peut être opposée à Mme [Y], qui n'a jamais été en mesure de constater l'existence d'un indu, qui est en droit d'obtenir la restitution des provisions versées depuis septembre 1993. Ainsi, il résulte des quittances produites aux débats par Mme [Y] pour la période comprise entre le mois d'août 2003 et le mois d'août 2019 que le montant total des provisions versées par la locataire pour cette période s'élève à la somme de 27 821,11 euros. En cause d'appel, à titre subsidiaire, Mme [W] soutient qu'elle justifie de l'existence de charges récupérables au sens du décret du 26 août 1987 depuis 2006 pour un montant de 10 161,87 euros au titre des charges de copropriété depuis 2006, des taxes d'ordures ménagères depuis 2014 et de factures de travaux de réparation depuis 2013. Alors que les charges de copropriété constituent des charges récupérables par le bailleur, Mme [W] produit aux débats les relevés de comptes individuels de copropriété établis par la société Sogipra pour les années suivantes: - 2006: 640,10€ - 2007: 626,18€ - 2008:626,05€ - 2009: 636,13€ - 2010: 587,93€ - 2011: 612,99€ - 2012: 652,97€ - 2013: 680,65€ - 2014: 684,28€ - 2015: 578,18€ - 2016: 855,05€ - 2017: 840,72€ - 2018: 658,23€ - 2019: 453,58€ Soit un montant total de 9 133,04 euros qui n'est pas contesté par Mme [Y]. Concernant la taxe d'ordures ménagères, Mme [Y] conteste la demande en remboursement formulée par Mme [W], indiquant s'en être acquittée chaque année en sus de la provision pour charges sollicitée. Alors que Mme [W] ne conteste pas le réglement par la locataire de la taxe d'ordures ménagères pour les années 2010, 2011, 2013, 2016 et 2017, Mme [Y] ne produit aucun justificatif de réglement concernant les années 2014, 2015, 2018 et 2019 de sorte qu'il y a lieu de fixer la créance de Mme [W] à ce titre à la somme de 302 euros se décomposant ainsi: - 2014: 74€ - 2015: 75€ - 2018: 76€ - 2019: 77€. Enfin, Mme [W] sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 726,83 euros au titre des travaux de réparation réalisés dans le logement, s'agissant du remplacement du robinet de la salle de bains ainsi que de travaux relatifs à la chaudière. Au soutien de sa demande, elle produit les justificatifs suivants: - 2015: facture d'un montant de 66,77 euros au titre de l'installation d'un thermostat, - 2016: 145,20 euros au titre de l'entretien de la chaudière et 109,64 euros au titre du remplacement du disconnecteur de la chaudière, - 2017: factures de 147,41 euros au titre de l'entretien de la chaudière et de 62,70 euros au titre de menues réparations, - 2018: 147,41 euros au titre de l'entretien de la chaudière. Ainsi, Mme [W] justifie avoir exposé des frais d'entretien de la chaudière et d'interventions sur l'installation qui constituent des menues réparations visées par le décret du 26 août 1987 comme étant des charges récupérables, pour un montant total de 679,13 euros En conséquence, le montant total des charges récupérables mises à la charge de la locataire s'élève à la somme de 10 114,17 euros de sorte que Mme [W] sera condamnée à verser à Mme [Y] la somme de 17 706,94 euros au titre de la restitution des charges, la décision entreprise étant infirmée sur ce point. Sur le dépôt de garantie et les dégradations locatives Aux termes des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. (...) Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [Y] a versé la somme de 243,92 euros au titre du dépôt de garantie lors de la signature du bail. Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé: ' (...) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lie par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vices de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établisant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits articles soient appliquées. (...)' C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu, d'une part, que l'état des lieux de sortie et le procès-verbal de constat établi non contradictoirement le 21 janvier 2020 ne permettent pas d'établir l'existence de dégradations locatives alors que le bail a duré 26 ans et qu'il est admis, en termes de vétusté que la durée de vie des revêtements muraux, est de sept à dix ans sans qu'il soit démontré que les revêtements étaient neufs ou récents lors de l'entrée dans les lieux de la locataire et , d'autre part, que le fait que des travaux de peinture et de tapisserie soient nécessaires pour vendre l'immeuble ne permet pas d'établir l'existence de négligences de la locataire, susceptibles d'engager sa responsabilité mais démontre l'intention de Mme [W] de faire des travaux pour vendre le bien dans de meilleures conditions. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [W] de sa demande au titre des réparations locatives et l'a condamnée à payer à Mme [Y] la somme de 243,93 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Sur les demandes indemnitaires de Mme [Y] En l'absence de preuve de l'existence d'un préjudice distinct de celui déjà indemnisé, Mme [Y] sera déboutée de sa demande en réparation de son préjudice économique. De la même manière, Mme [Y] ne démontre pas l'existence d'un préjudice de jouissance découlant d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent alors qu'il résulte des éléments du dossier et notamment des factures produites aux débats que Mme [W] a effectué des travaux dans le logement, s'agissant de l'installation d'un volet roulant et du chauffe-eau sans que Mme [Y] ne justifie du caractère défectueux de l'installation électrique. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre. Enfin, le premier juge a relevé avec pertinence que Mme [Y] ne démontre pas l'existence d'un préjudice moral imputable à la bailleresse, le certificat médical du 25 février 2019 faisant état de troubles anxieux, de troubles du sommeil et d'une perte d'appétit ne permettant pas de caractériser l'existence d'une pression psychologique et de démontrer l'existence d'un préjudice moral. La décision déférée sera donc confirmée sur ce point. Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [W] Si Mme [W] invoque l'existence d'un préjudice économique du fait du manquement de Mme [Y] à son obligation de prendre à sa charge l'entretien courant du logement outre l'obligation contractuelle de loyauté qui lui imposait de prévenir le bailleur de la survenance de tout désordre, force est de constater qu'il n'est pas contesté que Mme [W] a cédé l'immeuble suivant acte sous seing privé régularisé le 29 novembre 2019 alors que Mme [Y] avait libéré les lieux au moins d'août 2019 et sans que Mme [W] ne justifie d'une diminution du prix de vente liée au manquement de la locataire à son obligation d'entretien du logement. La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef. Sur les autres demandes La décision déférée sera confirmée en ses dispositions relatives à la charge des dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [W] qui succombe partiellement en ses demandes devant la cour, supportera les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à Mme [Y] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Mme [X]-[W] à payer à Mme [F] [Y] la somme de 25 539,23 euros au titre de la restitution du trop versé de charge, Statuant à nouveau sur ce point, Condamne Mme [X] [W] à payer à Mme [F] [Y] la somme de 17 706, 94 euros au titre du trop versé de charges, Y ajoutant, Condamne Mme [X] [W] à payer à Mme [F] [Y] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne Mme [X] [W] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis