Cour d'appel, 28 mai 2024. 21/02191

GS/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 28 Mai 2024 N° RG 21/02191 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G257 Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 01 Octobre 2021 Appelante S.C. JBY, dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentée par Me Valérie FALCOZ, avocat au barreau de CHAMBERY Intimée S.A.S. YVROUD, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentée par Me Catherine DE FROIDCOURT-BOYER, avocat plaidant au barreau de PARIS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 22 Janvier 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 février 2024 Date de mise à disposition : 28 mai 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Suivant contrat en date du 20 décembre 2012, prenant effet le 1er janvier 2013, la société civile JBY a consenti un bail commercial à la société Yvroud Européenne des Fluides, devenue la société Yvroud, portant sur des locaux situés à [Localité 3], composés de 5 bâtiments, une cour intérieure et un parking, moyennant un loyer annuel de 116 160 euros HT, et le versement d'un dépôt de garantie de 34 212 euros TTC. Un état des lieux d'entrée a été dressé par un huissier en décembre 2012, et signé des deux parties le 18 janvier 2013. La société Yvroud Européenne des Fluides, qui exerce une activité de génie climatique, installations sanitaires, chaudronnerie, tuyauterie industrielle, électricité, exploitation de chauffage et vente de combustible, exploite ces locaux depuis 1997, dans le cadre de plusieurs baux commerciaux successifs, suite à l'acquisition le 30 septembre 1997 d'un fonds de commerce appartenant à la société Yvroud Technique des Fluides. Jusqu'à une cession de capital intervenue en 2002, la société Yvroud Européenne des Fluides était présidée par M. [B] [I], qui est également gérant de la société JBY. Le 9 juin 2017, la société Yvroud a donné congé pour le 31 décembre 2017 et un constat d'état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par un huissier le 29 décembre 2017, date à laquelle est intervenue la remise des clés. Aucun accord n'ayant pu intervenir entre les parties sur le montant des travaux de remise en état des locaux donnés à bail et la restitution du dépôt de garantie, la société JBY a, par exploit en date du 7 février 2019, fait assigner son ancienne locataire en référé-expertise. Par ordonnance du 9 avril 2019, le président du tribunal de grande instance d'Albertville a ordonné une expertise ayant pour objet d'évaluer les travaux de remise en état des locaux. De son côté, la société Yvroud a, par acte d'huissier du 1er mars 2019, fait assigner la société civile JBY devant le tribunal de grande instance d'Albertville aux fins d'obtenir la restitution de son dépôt de garantie, ainsi que le paiement de dommages et intérêts. Par ordonnance du 9 mai 2019, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. M. [L] [C], expert commis, a déposé son rapport définitif le 9 octobre 2019. Par jugement du 1er octobre 2021, le tribunal judiciaire d'Albertville a : - fixé le montant total des travaux de remise en état à la charge de la société Yvroud à la somme 26 333,60 euros ; - condamné la société civile JBY à restituer à la société Yvroud la somme 6 678,40 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du dépôt de garantie déduction faite du coût des travaux de remise en état ; - condamné la Société civile JBY à payer à la société Yvroud la somme de 5 880 euros, à titre de dommages et intérêts relatifs aux consommations d'électricité, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour ; - débouté les parties de leurs autres demandes ; - condamné chaque partie à supporter la moitié des dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire ; - autorisé Mme [N], avocate, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. Au visa principalement des motifs suivants : concernant l'extérieur, les travaux de débroussaillage et nettoyage n'incombent pas totalement au preneur, il ne doit donc qu'une partie des travaux et il n'est pas relevé par l'expert d'autres désordres relevant des obligations du preneur et les désordres constatés par l'huissier sont selon l'expert du ressort du bailleur et de l'usure normale des bâtiments ; concernant les bureaux, la reprise des fissures dans les murs n'incombe pas au locataire, celles-ci n'étant pas en lien avec un défaut d'entretien ou une dégradation ; toutefois, hormis une fissure d'une fenêtre, une plaque de faux-plafond manquante sous l'ancien escalier et la moquette trouée dans un couloir, les autres dégradations sont imputables au locataire ; concernant les ateliers, la preneuse doit la remise en état, en ce que la mezzanine a été retirée et qu'une autre a été construite alors que le bail prévoyait que la distribution des lieux ne devait pas être changée ; la Société civile JBY ne justifie pas avoir fait l'acquisition d'extincteurs qu'elle aurait mis à disposition de sa preneuse ; la Société civile JBY revendique la propriété d'un prototype de porte Trans Manche mais ne produit aucun élément justifiant de sa propriété. Par déclaration au greffe du 9 novembre 2021, la société civile JBY a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a autorisé Mme [N], avocate, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. Prétentions et moyens des parties Dans ses dernières écritures du 7 février 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société civile JBY sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau, de : - débouter la société Yvroud de ses demandes ; - condamner la société Yvroud à lui payer la somme de 109 528,80 euros en réparation des différents préjudices qu'elle a subis ; - à titre subsidiaire, si le tribunal devait la considérer redevable d'une indemnisation au titre des charges d'eau et d'électricité, limiter cette indemnisation à la somme de 2 098,36 euros ; - condamner la société Yvroud à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la débouter de sa demande d'indemnité à ce titre ; - condamner la société Yvroud aux entiers dépens, y compris la totalité des frais d'expertise, et non pas seulement la moitié et le coût de l'état des lieux en date du 29 décembre 2017, avec application au profit de Mme Falcoz, avocat, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la société civile JBY fait valoir notamment que : le jugement a indûment retiré les postes afférents à la reprise des extérieurs, la reprise des fissures dans les murs, la dégradation des toilettes et le rebouchage des trous dans les ateliers et a par ailleurs limité le poste concernant les travaux de débroussaillage ; les calculs effectués par le premier juge comportent plusieurs erreurs ; en admettant que l'on retire 40% du montant du devis EGSO compte tenu de la vétusté des lieux, le montant à retenir de ce chef est de 17.524,80 euros TTC ; le prototype porte Trans Manche reste sa propriété dès lors qu'il ne fait pas partie des agencements, installations et matériels cédés à la société Yvroud en 1997 et ne figure pas dans la liste des immobilisations. Aux termes de ses dernières conclusions du 12 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Yvroud demande de son côté à la présente juridiction de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - réduit sensiblement les postes du devis EGSO retenu par l'expert pour chiffrer des travaux de remise en état, - condamné la société civile JBY à des dommages et intérêts relatifs aux consommations d'électricité, - débouté la société civile JBY de toutes ses autres demandes ; - réformer le jugement entrepris pour le surplus et, statuant à nouveau ; - débouter la Société civile JBY de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ; - condamner la Société civile JBY à lui restituer la somme de 34 212 euros correspondant au dépôt de garantie du bail commercial du 20 décembre 2012 ; - lui donner acte de ce qu'elle consent à régler à la société civile JBY une somme de 2 600 euros TTC au titre du démontage et de la mise en décharge de la mezzanine existante ; - lui donner acte de ce qu'elle consent à régler à la société civile JBY une somme de 6 720 euros TTC au titre de la reconstruction de la plateforme mezzanine dans le hall d'expo tunnel ; - condamner la Société civile JBY à lui une somme de 22 467,11 euros en remboursement des sommes qu'elle a payées indûment en lieu et place des autres locataires de la société civile JBY pour les consommations d'eau et d'électricité avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2018, pour manquement à son obligation d'information ; A titre subsidiaire, - la condamner au paiement d'une somme de 3 575 euros TTC au titre des travaux de reprise sur la base du devis EGSO ; En tout état de cause, - ordonner la compensation entre les sommes dues par elle et les sommes dues par la Société civile JBY, en ce compris le dépôt de garantie qui s'élève à 34 212 euros ; - condamner la Société civile JBY à une somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile relatif à la première instance, outre les dépens, en ce compris les frais d'expertise ; - condamner la Société civile JBY à une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre les dépens, en ce compris les frais d'expertise, avec application pour les dépens d'appel des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat. Au soutien de ses prétentions, la société Yvroud fait valoir notamment que : elle a libéré les lieux le 29 décembre 2017, de sorte que le dépôt de garantie de 34 212 euros devra lui être restitué, sous réserve d'éventuelles compensations à effectuer ; les postes consacrés par l'expert ne peuvent être retenus, à l'exception du démontage de la mezzanine et de sa reconstruction pour des montants qui devront être revus à la baisse, sur la base d'une surface de 100 m2 et non de 200 m2 ; le jugement n'a pas suffisamment déduit de postes du devis EGSO alors pourtant que l'expert avait admis le principe d'une exclusion de certains postes ; le jugement aurait dû retenir un coefficient de vétusté supérieur au pourcentage de 40 % retenu par l'expert compte tenu de l'état des locaux antérieur à la prise de possession des lieux et à la durée d'occupation de 5 ans ; l'expert n'a pas répertorié d'éventuels manquements aux obligations locatives ; la société civile JBY n'apporte pas la preuve qu'elle est propriétaire du prototype porte Trans Manche, qui fait partie intégrante de son fonds de commerce ; lors de la conclusion du bail de 2012, aucune reprise des dispositions des précédents baux n'a été effectuée, de sorte que l'annexe III au bail du 1er décembre 2000, mettant à sa charge le paiement des consommations d'électricité des autres locataires en contrepartie de prestations de gardiennage n'est pas applicable au nouveau bail conclu en 2012 ; la demande de dommages et intérêts qu'elle forme de ce chef n'apparaît pas prescrite dans la mesure où le préjudice n'a été révélé qu'au moment de la sortie des lieux en 2017 ; la société civile JBY ne lui a jamais indiqué que les locaux attenants aux siens étaient raccordés sur le compteur d'électricité et d'eau de cette dernière. Une ordonnance en date du 22 janvier 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 20 février 2024. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Motifs de la décision I - Sur les dégradations locatives Aux termes de l'article 1730 du code civil, 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. Le contrat de bail du 20 décembre 2012 stipule que le preneur doit notamment : - 'entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et les rendre lors de son départ en bon état'; - 'assumer généralement toutes les réparations, autres que les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil qui resteront à la charge du bailleur, mais qui, par exception, seront supportées définitivement par le preneur si elles sont rendues nécessaires par l'inexécution des réparations lui incombant ou par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs'; - 'pouvoir exécuter dans les lieux loués, à ses frais et sous entière responsabilité, tous travaux d'aménagement intérieur, sous réserve de ne pas nuire à la solidité des constructions et de procéder à aucun changement de distribution, ni percement de murs, cloisons, plafonds ou planchers'. Il appartient au bailleur qui excipe de réparations locatives qui seraient imputables à son locataire d'en rapporter la preuve. En l'espèce, l'état des lieux de sortie, dressé de manière contradictoire par un huissier le 29 décembre 2017, met en exergue la présence de plusieurs dégradations affectant les locaux donnés à bail, notamment des murs noircis et tâchés, des traces d'humidité, des trous et fissures sur les murs, des néons manquants ou ne fonctionnant pas, du papier-peint déchiré, ou encore des lavabos noircis, tâchés ou jaunis. Si les deux documents revêtent un aspect et une présentation différente, et ont été établis dans des contextes différents, puisque les locaux étaient occupés en 2012, il est néanmoins possible d'effectuer une comparaison entre cet état des lieux de sortie et le constat d'entrée dressé en décembre 2012 lors de la conclusion du bail commercial, étant observé que de nombreuses photographies illustrent ces deux constats. C'est sur la base des dégradations constatées en décembre 2017 que la société civile JBY a fait établir le 23 avril 2018, par la société EGSO, un devis de remise en état des locaux, d'un montant total de 42 468 euros TTC. Ce devis a ensuite été analysé par l'expert judiciaire, sur la base des seules dégradations imputables au locataire, conduisant M. [C] à évaluer les travaux de reprise à hauteur d'une somme de 25 500 euros TTC. L'expert a décrit de manière précise, dans un note du 25 juin 2019, l'ensemble des désordres et dysfonctionnements affectant les locaux, bureaux et ateliers loués, et noté que la construction des bâtiments date de 1970, de sorte qu'une vétusté est indéniable et applicable. Il a retenu, aux termes de son rapport, les postes suivants : - remise en état intérieure des locaux : 25 500 euros TTC ; - coût de reconstruction de la mezzanine : 16 040 euros TTC ; - urinoir : 1 800 euros TTC; Il a réservé par ailleurs le poste afférent aux travaux extérieurs de débroussaillage, pour un montant de 4 200 euros TTC, dans l'attente de justificatifs. Pourtant, comme le fait observer la société JBY, ce poste se trouvait déjà inclus dans le devis EGSO. M. [C] a abouti à la somme de 25 500 euros TTC en appliquant un pourcentage forfaitaire de 40% sur le montant du devis EGSO. Comme en conviennent les deux parties au litige, et comme l'a relevé le premier juge, cette méthode est critiquable, en ce que le devis, qui porte sur une remise à neuf des locaux, inclut de nombreux postes qui ont été précisément écartés par l'expert au motif qu'ils ne s'analysaient pas en des dégradations locatives et pouvaient s'expliquer par un usage normal des lieux. Il convient en définitive, en se fondant sur la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie, ainsi que sur les constatations expertales, d'analyser le devis EGSO en retenant les seuls postes qui relèvent de dégradations locatives engageant la responsabilité contractuelle de la société Yvroud. Ce qui permet d'aboutir aux constatations suivantes : 1) s'agissant des espaces extérieurs : Les travaux de reprise des façades, d'un montant de 3 600 euros HT, ont été écartés expressément par l'expert car ne relevant pas des dégradations locatives, mais des obligations du bailleur au titre de l'article 606 du code civil, ce dont la société JBY convient dans ses écritures. Les travaux de débroussaillage, nettoyage et taille de la haie, de 3 500 euros HT, ne peuvent, comme l'a retenu le tribunal, être intégralement mis à la charge de la société JBY. En effet, il se déduit de l'état des lieux de sortie que la haie délimitant le parking n'a pas été entièrement taillée, sur une partie. Cependant, comme le fait observer la société Yvroud, le devis évaluant le coût de ce poste n'a été établi que quatre mois après son départ, ce qui a permis aux végétaux de pousser. La cour dispose d'éléments suffisants, compte tenu de l'état de la haie au jour de l'état des lieux de sortie, pour évaluer ce poste à hauteur de 1 000 euros HT, soit 1 200 euros TTC, conformément à ce qu'a retenu le tribunal. 2) s'agissant des bureaux : Le constat d'état des lieux de sortie ainsi que le rapport d'expertise judiciaire mettent notamment en exergue: - l'absence de plusieurs plaques de faux-plafonds; - le décollement ou la cassure de certaines plinthes; - des murs constellés de chevilles ou de trous ; - des moquettes ou du linoléum tachés ou troués ; - du papier peint qui se déchire ou est tâché; - certaines persiennes cassées ou inexistantes ; - un interrupteur ne fonctionne pas ; - une prise a été arrachée. L'expert précise qu'environ la moitié des sols et des murs des bureaux sont à refaire en intégralité, ainsi que ceux du réfectoire. Force est de constater que le constat dressé en décembre 2012 ne mentionnait nullement la présence de l'ensemble de ces dégradations locatives, mais uniquement une fissure affectant une fenêtre, une seule plaque de faux-plafond manquante ainsi qu'une moquette trouée dans un couloir. Les autres désordres constatés par l'expert apparaissent ainsi en principe imputables au locataire. La société Yvroud s'oppose à ce que le rebouchage des trous et chevilles soit mis à sa charge, au motif que l'état des lieux d'entrée faisait apparaître la présence sur les murs de nombreux cadres, photographies, tableaux, placards et étagères sur les murs. Cependant, la préexistence de ces éléments suspendus ne dispense pas le locataire de procéder au rebouchage des trous engendrés par leur enlèvement. L'intimée conteste également les postes afférents au remplacement des faux-plafonds et des luminaires. Or, l'absence de plusieurs plaques de faux-plafonds se déduit clairement des constatations effectuées par l'huissier et par l'expert. Et si M. [C] n'a pu vérifier le fonctionement électrique des locaux, le dysfonctionnement d'un bloc de néons a été clairement mise en exergue par le constat contradictoire d'état des lieux de sortie. Les parties s'accordent enfin pour exclure le poste afférent à la réparation du double vitrage cassé, cette dégradation apparaissant déjà dans l'état des lieux d'entrée. 3) s'agissant des ateliers : L'huissier mandaté pour réaliser l'état des lieux de sortie a constaté que des carreaux de carrelage étaient cassés, et que l'un des néons ne fonctionnait pas. Ces désordres n'apparaissaient pas dans l'état des lieux de décembre 2012 et sont donc imputables au locataire. Par contre, comme l'a relevé le premier juge, aucun poste relatif à la réfection des murs ne peut être retenu, puisque les murs sont uniquement décrits comme étant noircis ou jaunis, ce qui s'explique par l'usure normale des lieux, sans qu'aucun trou ou dégradation ne soit mis en exergue. Aucune dégradation ne pourra non plus être retenue au titre des toilettes, dès lors que l'expert n'y a relevé aucun désordre particulier, que l'état des lieux de sortie décrit uniquement un lavabo noirci, ce qui ne démontre nullement un usage anormal de la chose, et que les photographies prises en 2012 attestent de ce que les sanitaires se trouvaient déjà à cette époque dans un état de vétusté important. Et s'agissant de la somme de 1 800 euros TTC qui a été retenue par l'expert au titre de l'urinoir, elle ne se fonde sur aucun constat objectif, et ne pourra qu'être écartée. Au regard de ce qui précède, la cour dispose d'éléments suffisants pour évaluer les travaux de remise en état imputables au locataire à hauteur d'une somme totale de 24 710 euros HT, soit 29 652 euros TTC, correspondant au cumul des postes du devis établi par la société EGSO, correspondant à la reprise effective de dégradations locatives. La société Yvroud soutient que l'état dans lequel se trouvaient les locaux qu'elle a pris à bail doit justifier l'application d'une décote de vétusté de 80%. Elle ne fait cependant état d'aucun élément précis qui serait susceptible de remettre en cause l'évaluation expertale, qui propose de retenir un taux de vétusté de 40%, étant observé que M. [C] a relevé dans son rapport que les locaux se trouvaient dans un état de relative bonne conservation malgré leur ancienneté. Du reste, cette évaluation à hauteur de 40% apparaît parfaitement cohérente avec l'état initial des lieux, décrit dans le constat d'état des lieux d'entrée de décembre 2012, ainsi que des photographies qui s'y trouvent annexées, et intègre les effets liés à une usure normale pendant une durée de cinq années. La somme mise à la charge de la société Yvroud au titre des dégradations locatives sera ainsi fixée à hauteur d'une somme globale de 29 652 - 40% = 17 791, 20 euros. II - Sur le coût de reconstruction de la mezzanine Il est constant que la mezzanine qui était installée dans le hall principal a été démontée et remplacée par une autre, et ce alors que le contrat de bail prévoyait expressément que la distribution des locaux ne devait pas être modifiée par le locataire. Les parties sont en désaccord sur la taille de la mezzanine initiale à reconstruire, qui était de 200 m2 selon la société JBY et uniquement de 100 m2 selon la société Yvroud. L'expert a retenu à ce titre, aux termes de son rapport définitif, un coût global de 16 040 euros TTC, se décomposant en 2 600 euros TTC de démontage et 13 440 euros TTC de reconstruction, entérinant ainsi la thèse de l'appelante, selon laquelle la mezzanine aurait eu une taille de 200 m2. La cour relève que cette évaluation expertale, bien qu'elle soit contestée par l'intimée, se trouve corroborée par l'attestation de M. [K], qui est versée aux débats, ainsi que par l'examen des photographies des lieux en 2012, montrant que la mezzanine initiale occupait bien toute la surface du hall tunnel. La somme de 16 040 euros TTC sera donc mise à la charge de la société Yvroud à ce titre. Les travaux de remise en état seront donc fixés à hauteur d'une somme totale de 17 791, 20 euros de dégradations locatives + 16 040 euros au titre du coût de reconstruction de la mezzanine = 33 831, 20 euros. III - Sur la disparition d'éléments d'équipements La société JBY se plaint de la disparition de deux extincteurs à poudre, ainsi que d'un prototype de porte Trans Manche, respectivement évalués à 2 640 euros et à 66 000 euros, qui auraient été mis à disposition de sa locataire. Or, aux termes de l'article 2276 du code civil, 'en fait de meubles possession vaut titre.' Et en l'espèce, la cour ne peut que constater que l'appelante ne produit aucun élément susceptible de démontrer qu'elle serait propriétaire de ces objets et qu'ils auraient été mis à disposition de sa locataire. En outre, comme l'a relevé le premier juge, la circonstance que la société Yvroud n'ait pas reçu lors de la cession du fonds de commerce des extincteurs dont la péremption était certainement acquise n'exclut nullement qu'elle ait pu en faire l'acquisition plus tard, ni n'établit que ces éléments lui aient été fournis par son bailleur. S'agissant du prototype de porte Trans Manche, les attestations qui sont versées aux débats par l'appelante, émanant d'anciens salariés de la société Yvroud, se contentent de faire état de la présence dans les locaux de cet équipement industriel, ayant un usage d'exposition, sans indiquer qu'ils auraient été la propriété du bailleur. Le prototype litigieux ne se trouve surtout nullement listé parmi les équipements figurant dans le contrat de bail, à la différence des équipements de levage ou du pont roulant, ni dans les états des lieux d'entrée et de sortie. Il se déduit enfin des propres attestations produites par l'appelante que ce prototype a été conçu et fabriqué par la société Yvroud Technique des Fluides dans les années 1980, dans le cadre des travaux de construction du tunnel sous la manche, auxquels elle a participé, et la société civile JBY n'explique nullement à quel titre elle serait ainsi fondée à en réclamer la propriété, étant observé que cet élément peut parfaitement ne pas figurer parmi les immobilisations de la société Yvroud dès lors qu'il s'agit d'un élément de son stock, comme elle le fait justement observer. Les demandes formées de ce chef par la société JBY seront donc rejetées. IV - Sur le préjudice de jouissance subi par le bailleur Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné,' s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part'. La société JBY, estimant que les locaux ne pouvaient être reloués compte tenu des dégradations locatives dont ils étaient affectés, sollicite la réparation d'un préjudice de jouissance à hauteur de 35 486 euros, sur la base d'un montant de 17 748 euros par an. Il appartient cependant à celui qui sollicite la réparation d'un préjudice sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil de rapporter la preuve de son existence. Or, en l'espèce, l'expert a estimé que les locaux étaient parfaitement louables compte tenu de leur état lors du départ de la société Yvroud, avec le cas échéant un loyer minoré. Il n'est pas établi, en outre, que l'expertise aurait fait obstacle à leur remise en location, dès lors que les constats objectifs sur leur état avaient déjà été établis auparavant par un huissier, et que l'expertise pouvait parfaitement se baser sur ces constats pour évaluer les travaux de reprise. Par ailleurs, comme le fait observer l'intimée, la bailleresse a attendu treize mois après son départ des lieux pour l'assigner en référé-expertise et ce délai ne peut ainsi être imputé à la locataire. Il convient d'observer, enfin, que la société JBY ne justifie d'aucune démarche qu'elle aurait entreprise pour remettre les biens en location, ni pendant la durée de l'expertise, ni après. Elle ne pourra ainsi qu'être déboutée de sa demande indemnitaire. V - Sur le remboursement des consommations d'électricité et d'eau Il est de jurisprudence constante que le bailleur est tenu d'une obligation d'information à l'égard du preneur, qui porte notamment sur le montant des charges locatives. En l'espèce, le compteur électrique général du bâtiment occupé par la société Yvroud alimentait également deux autres commerces, CD Pneus et Hygipro, donnés à bail par la société JBY, de sorte que l'intimée a assumé depuis son entrée dans les lieux, outre ses propres consommations d'électricité, comme le prévoyait le contrat de bail signé le 20 décembre 2012, celles des autres locaux, qu'elle n'occupait pas. Elle sollicite le remboursement des sommes qu'elle estime avoir payées de manière indue, au titre de ses factures d'eau et d'électricité, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, au prorata des surfaces respectivement occupées, à savoir 4 670 m2 par la société Yvroud (soit 85, 40%) et 800 m2 (soit 14, 60%) pour les autres locaux. Il convient d'observer, tout d'abord, que cette demande indemnitaire, qui tend à voir engager la responsabilité contractuelle de la société JBY pour manquement à son devoir d'information, ne se trouve nullement atteinte par la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, dès lors qu'il se déduit des circonstances de l'espèce, et en particulier du courrier du 19 décembre 2018 établi par la société M2ei, que le préjudice dont excipe la société Yvroud, lié au accordement unique en électricité des locaux, n'a été découvert qu'en décembre 2017, lors des travaux qu'elle a réalisés avant son départ. En tout état de cause, aucune fin de non recevoir n'est soulevée de ce chef par l'appelante dans le dispositif de ses dernières écritures. Ensuite, comme l'a retenu à juste titre le premier juge, le bail signé le 20 décembre 2012 ne contient aucune reprise des précédents baux, de sorte que l'annexe III au bail du 1er décembre 2000 ne peut trouver application aux relations contractuelles entre les parties. De sorte que la société JBY ne peut se fonder sur l'accord matérialisé dans cette annexe, prévoyant qu'en échange du gardiennage des locaux, assuré par le garagiste, la société Yvroud Européenne des Fluides prendrait en charge les dépenses d'électricité afférentes à son lot de 200 m2. Il convient d'observer, en outre, que cet accord du 1er décembre 2000 a été conclu à une époque, antérieure à la cession de capital de 2002, où les sociétés JBY et Yvroud Européenne des Fluides étaient respectivement représentées par M. [B] [I] et M. [F] [I]. Et force est de constater que l'appelante ne fait état d'aucune information qu'elle aurait délivrée au preneur, dans le cadre du bail signé en 2012, sur le fait qu'il devrait prendre à sa charge les consommations électriques de locaux qu'elle n'occupait pas et qui étaient donnés à bail à des tiers. Le manquement de cette dernière à son obligation d'information se trouve clairement caractérisé, et ne saurait être remis en cause par la circonstance que le garagiste ait continué, comme il en atteste, d'assurer le gardiennage des locaux. La cour relève par ailleurs que dans une annexe 2, qui se trouve contenue dans le bail commercial signé le 20 décembre 2012, la société JBY s'est engagée à mettre en place à ses frais deux compteurs d'énergie aux fins de contrôle et de mesure de la consommation de chauffage dans les deux locaux annexes loués à des tiers. Cet accord prévoyait également que la société Yvroud devait refacturer au bailleur la consommation de chauffage de ces locaux. Or, il est constant que ces stipulations contractuelles n'ont de fait jamais été mises en oeuvre et que l'intimée a assumé de manière constante la consommation électrique de l'ensemble des locaux appartenant à la société JBY. Pour autant, le mode de calcul proposé par la société Yvroud, consistant à calculer la consommation électrique qu'elle a indûment prise en charge à ce titre au prorata des surfaces respectivement occupées ne peut être entériné puisque, comme l'a retenu le premier juge, les besoins en électricité de la société Yvroud, qui faisait fonctionner de nombreux appareils électriques dans le cadre de son activité industrielle, ne peuvent être comparés avec ceux du garagiste, qui n'occupait effectivement qu'une surface de 200 m2, comme il se déduit de l'annexe III au bail du 1er décembre 2000, laquelle évaluait la consommation électrique de l'entreprise CD Pneus à hauteur d'une somme totale de 330 francs, soit 50, 31 euros par mois. La facture d'électricité du 11 mai 2018, postérieure au départ de la société Yvroud, fait apparaître une consommation de 97, 94 euros pour la totalité des locaux. Elle ne se rapporte ainsi qu'à la consommation électrique des autres occupants et peut servir de base pour évaluer la consommation indûment prise en charge par la société Yvroud, comme l'a retenu l'expert, qui a estimé qu'une consommation mensuelle de 98 euros TTC pouvait être rattachée aux locaux non occupés par la société Yvroud. C'est ce qui a conduit le tribunal à mettre à la charge de la société JBY une indemnisation de 5 880 euros (98 euros x 60 mois) à ce titre. Ce raisonnement ne pourra qu'être approuvé par la cour. La société Yvroud sollicite également le remboursement des factures d'eau qu'elle dit avoir assumées à la place des autres locataires de la société JBY. Force est de constater cependant que l'expert n'a pas pu vérifier la distribution en eau des locaux, notant uniquement qu' 'apparemment', il n'y avait pas de sous-comptage d'eau, ce qui n'est qu'une hypothèse. Et l'intimée, qui supporte la charge probatoire, ne démontre nullement que l'impossibilité pour l'expert d'effectuer ces vérifications s'expliquerait par l'obstruction de la bailleresse. Il convient d'observer, en outre, que l'annexe III au bail du 1er décembre 2000 ne contient aucune mention relative à la consommation d'eau. D'une manière plus générale, il ne peut qu'être constaté que la société Yvroud échoue à rapporter la preuve de l'existence de consommations d'eau qu'elle aurait indûment supportées. Elle sera donc déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef. VI - Sur les comptes entre les parties et la restitution du dépôt de garantie L'intimée justifie avoir versé au bailleur un dépôt de garantie de 34 212 euros, conformément aux stipulations du bail, ce qui n'est du reste pas contesté par la société JBY. Cette somme devra donc être restituée à la société Yvroud, déduction faite des travaux de remise en état mis à sa charge, fixés à hauteur de 33 831, 20 euros. La société JBY sera donc condamnée à payer à la société Yvroud la somme de 330, 80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 1er octobre 2021. VII - Sur les mesures accessoires En tant que partie perdante, la société JBY sera condamnée aux dépens exposés en cause d'appel, avec distraction au profit de la Selurl Bollonjeon, ainsi qu'à payer à la société Yvroud la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel. La demande formée à ce titre par l'appelante sera enfin rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, Infirme le jugement rendu le 1er octobre 2021 par le tribunal judiciaire d'Albertville en ce qu'il a : - fixé le montant total des travaux de remise en état à la charge de la société Yvroud à la somme 26 333,60 euros ; - condamné la société civile JBY à restituer à la société Yvroud la somme 6 678,40 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du dépôt de garantie déduction faite du coût des travaux de remise en état, Et statuant de nouveau des chefs infirmés, Fixe le montant total des travaux de remise en état à la charge de la société Yvroud à la somme 33 831, 20 euros ; Condamne la société civile JBY à restituer à la société Yvroud la somme de 330, 80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 1er octobre 2021, au titre du dépôt de garantie déduction faite du coût des travaux de remise en état, Confirme en toutes ses autres dispositions le jugement rendu le 1er octobre 2021 par le tribunal judiciaire d'Albertville, Y ajoutant, Condamne la société civile JBY aux dépens exposés en cause d'appel, avec distraction au profit de la Selurl Bollonjeon, Condamne la société civile JBY à payer à la société Yvroud la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel, Rejette la demande formée à ce titre par la société civile JBY. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 28 mai 2024 à Me Valérie FALCOZ la SELARL BOLLONJEON Copie exécutoire délivrée le 28 mai 2024 à la SELARL BOLLONJEON