Cour d'appel, 20 février 2024. 22/02188

ARRET N° S.A.R.L. PLAINE DE JEUX SAINT QUENTIN C/ S.C.I. PASTELS OG COUR D'APPEL D'AMIENS CHAMBRE ÉCONOMIQUE ARRET DU 20 FEVRIER 2024 N° RG 22/02188 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IN25 JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] EN DATE DU 21 MARS 2022 PARTIES EN CAUSE : APPELANTE S.A.R.L. PLAINE DE JEUX [Localité 5], agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Olympe TURPIN substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS, vestiaire : 101 Ayant pour avocat plaidant, la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER, avocats au barreau de REIMS ET : INTIMEE S.C.I. PASTELS, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Pierre LOMBARD de l'ASSOCIATION DONNETTE-LOMBARD, avocat au barreau de [Localité 5] DEBATS : A l'audience publique du 28 Novembre 2023 devant Mme Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 Février 2024. GREFFIER : Mme Charlotte RODRIGUES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Mme Odile GREVIN en a rendu compte à la Cour composée de : Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre, Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère, et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la loi. PRONONCE : Le 20 Février 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier. DECISION Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2009 un bail commercial portant sur un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] a été consenti par la SCI Pastels à la SARL Plaine de jeux de [Localité 5] avec prise d'effet au 1er octobre 2009 moyennant un loyer annuel de 48000 euros hors taxes. La société Plaine de jeux de [Localité 5] a délivré congé à effet au 31 décembre 2018. Un procès-verbal de sortie des lieux a été dressé le 2 et 7 janvier 2019. Se prévalant de différentes dégradations la SCI Pastels a par courrier en date du 28 mars 2019 sollicité du preneur le paiement de la somme de 73642,43 euros au titre des frais de remise en état. Par exploit d'huissier délivré le 11 juin 2019 la SCI Pastels a fait assigner la société Plaine de jeux de [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin aux fins d'obtenir le paiement des frais de remise en état ainsi qu'une indemnité d'occupation pour privation de jouissance jusqu'au paiement des frais. Par jugement du tribunal judiciaire de Saint-Quentin en date du 21 mars 2022 la société Plaine de jeux de [Localité 5] a été condamnée à payer à la SCI Pastels la somme de 30513,60 euros au titre des frais de remise en état mais la SCI Pastels a été déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation. La société Plaine de jeux de [Localité 5] a été condamnée au paiement des entiers dépens et au paiement d'une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et a été déboutée de l'ensemble de ses demandes. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 3 mai 2022 la société Plaine de jeux de [Localité 5] a interjeté appel de cette décision sauf en ce qu'elle a débouté la SCI Pastels de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation. Aux termes de ses conclusions remises le 31 octobre 2023 la société Plaine de jeux de [Localité 5] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en son appel limité et statuant à nouveau de débouter la SCI Pastels de l'ensemble de ses demandes et en particulier de sa demande en paiement d'une somme complémentaire de 43128,83 euros au titre des frais de remise en état au titre de travaux qu'elle ne justifie pas avoir exécuté avant la vente de l'immeuble et de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2019 ainsi que de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Elle demande en revanche la condamnation de la SCI Pastels à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Lexavoue. Aux termes de ses conclusions remises le 3 avril 2023 la SCI Pastels demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Plaine de jeux de [Localité 5] au paiement de la somme de 30513,60 euros mais de l'infirmer en ce qu'il a opéré une soustraction dans le préjudice subi au titre des dégradations de l'immeuble et en conséquence de condamner la société preneuse au paiement d'une somme complémentaire de 43128,83 euros. Elle demande également à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation au titre du préjudice de jouissance et de condamner la société Plaine de jeux de [Localité 5] à lui payer à ce titre une somme de 79151,44 euros soit 13 mois et demi à hauteur de 5863,07 euros par mois. Elle demande enfin à la cour de confirmer le jugement entrepris du chef des frais irrépétibles et de condamner l'appelante à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel outre au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de maître Lombard. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 novembre 2023. SUR CE, La société Plaine de jeux de [Localité 5] rappelle que de nombreux conflits ont opposé les parties au cours du bail et qu'après un protocole d'accord en date du 13 août 2015 elles ont décidé de modifier par avenant l'article 10 du bail commercial en prévoyant que le preneur pourra mettre fin au bail à tout moment et qu'en conséquence son congé est régulier. Elle soutient que s'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, la présomption de délivrance en bon état de réparations locatives prévue par l'article 1731 du code civil peut être écartée par le locataire à qui il appartient d'apporter la preuve que les locaux ne lui ont pas été délivrés dans ces conditions et que cette absence d'état des lieux ne permet pas à elle seule d'imputer les dégradations au preneur. Elle soutient également que le preneur répond des dégradations et des pertes arrivant pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Elle fait valoir à ce titre que les locaux au moment où ils lui ont été délivrés présentaient un état détérioré sur plusieurs points, extérieur non entretenu, dégradations du bardage extérieur, dégradations de la dalle intérieure et grillage extérieur abîmé. Elle soutient ainsi que le tribunal ne pouvait la condamner à supporter des travaux relatifs aux dégradations sur la structure du bâtiment et à l'intérieur des locaux dès lors qu'ils résultaient d'une situation préexistante au bail. Elle reproche également aux premiers juges de l'avoir condamnée à la somme forfaitaire de 30513,60 euros sans distinguer ce qui relevait des grosses réparations incombant aux termes du bail au bailleur, ou bien ce qui relevait de l'usage normal des lieux légitimant l'application d'un coefficient de vétusté de ce qui n'en relevait pas. Elle fait observer à cet égard que les différents devis produits ne permettent pas d'apprécier les postes qui lui ont été imputés. Elle soutient par ailleurs qu'il convient de constater l'absence de préjudice du bailleur qui a réalisé la vente de l'immeuble le 18 février 2020 pour 1 170 000 euros sans que la SCI Pastels justifie avoir exécuté les travaux de remise en état. A titre subsidiaire s'agissant des travaux de remise en état sollicités elle conteste que lui soit imputée la remise en état liée aux travaux par elle exécutés pour l'exercice de son activité professionnelle dès lors que le bailleur en avait connaissance et les avait autorisés. Elle indique justifier de la connaissance par le bailleur de la nécessité de travaux pour adapter les lieux à son activité définie au bail et l'acceptation du bailleur d'une franchise de loyer par elle sollicitée pour exécuter ces travaux. Elle fait valoir qu'ainsi n'avaient pas lieu d'être retenus les travaux de peinture pour une somme de 23769,60 euros ni les travaux de démontage de l'installation de climatisation ni les travaux de l'entreprise Julien pour 11864,196 euros. Enfin elle fait observer que la décote invoquée par la SCI Pastels sur le prix de vente de l'immeuble du fait de l'état de restitution résultant d'une étude de valeur est chiffrée exactement à la somme des travaux de remise en état ce qui permet de douter de la valeur de l'étude et ce d'autant que selon elle le prix de vente est conforme aux prix d'autres ventes intervenues pour des locaux dans le même périmètre et qu'il n'est produit aucun élément sur ses conditions de mise en vente. S'agissant du préjudice de jouissance elle soutient que la SCI Pastels ne justifie aucunement avoir tenté de mettre le bien en location et ce avant même qu'elle quitte les lieux et que dès lors elle n'aurait jamais pu le relouer dès le 1er janvier 2019 et ce alors que l'état des locaux le permettait à charge pour le nouveau preneur de les adapter à sa propre activité. Elle considère au contraire que la SCI Pastels avait l'intention de vendre l'immeuble et que le prix escompté était bien plus important pour des locaux vides, raison pour laquelle elle n'a pas reloué les lieux à son départ et a concrétisé son projet de vente au propriétaire voisin. La SCI Pastels rappelle qu'elle ne s'est pas opposée au congé donné avec effet au-delà du terme du bail. Elle fait valoir que l'état des lieux de sortie a révélé un grand nombre de dégradations pour la remise en état desquelles elle a fait établir des devis dont le montant total s'élève à la somme de 73642,43 euros. Elle soutient que dans l'attente de la réalisation des travaux elle ne pouvait relouer les locaux et que son préjudice n'a cessé d'augmenter jusqu'à la vente de l'immeuble à laquelle elle a dû se résoudre seul un acheteur étant disposé à entreprendre des travaux d'une telle importance se privant ainsi d'un revenu récurrent sur les autres parties de l'immeuble également revendues. Elle fait valoir que la société La Plaine de jeux de [Localité 5] a fait réaliser des travaux au moindre coût pour exercer son activité notamment pour les sanitaires adaptés à l'accueil d'enfants et que de ce fait elle a dû elle-même effectuer des travaux qui ne lui incombaient pas. Elle reproche au locataire également d'avoir quitté les lieux sans les remettre dans leur état antérieur en laissant notamment tous les mini-wc , des meubles et des cloisons. Elle conteste ainsi la soustraction des travaux liés à l'activité exploitée qui selon elle n'apportent aucune amélioration et n'ont pas été autorisés. Elle fait valoir également que les factures de remise en état des espaces verts sont justifiées dès lors que le preneur a laissé les extérieurs à l'abandon malgré une mise en demeure de la mairie de pourvoir à leur entretien. S'agissant de la remise en état de l'intérieur du bâtiment elle conteste tout accord sur les travaux et l'existence d'une liste qui n'a aucune date certaine et ne porte aucune approbation de sa part. Elle conteste avoir été informée du détail des travaux et considère qu'elle est en conséquence en droit de demander la remise en état faute d'accord. Enfin elle soutient que sa demande doit évoluer sur le plan juridique puisqu'elle ne demande plus le paiement de réparations mais des dommages et intérêts correspondant au prix de vente moindre du fait de l'état de restitution et ce en lien avec une étude de valeur déterminant une décote de la valeur de l'ensemble immobilier égale au coût des travaux de remise en état du seul immeuble 3 objet du présent bail. Elle maintient enfin que les dégradations sont bien survenues en cours de bail notamment à la suite d'un dégât des eux d'un cambriolage et de la création de places de parking juste devant le bardage et du fait du remplacement du chauffage. Elle fait enfin observer que les grosses réparations sont aux termes du bail à la charge du preneur. Il convient de relever en premier lieu que le bail ayant été conclu en 2009 il est soumis aux dispositions antérieures à la loi du 18 juin 2014. Il sera retenu qu'aucun état des lieux n'a été établi lors de la conclusion du bail et la prise de possession des lieux par le preneur. En application de l'article 1731 du code civil en l'absence d'état des lieux le preneur est réputé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. En l'espèce les quelques photographies produites par la société Plaine de jeux de [Localité 5], peu explicites, sont insuffisantes à établir que les différents désordres relevés dans l'état des lieux de sortie étaient déjà existants lors de l'entrée dans les lieux tant en ce qui concerne les extérieurs que l'intérieur du bâtiment. Elles permettent simplement d'établir que le bâtiment n'était pas neuf et que le preneur devait réaliser des travaux lui permettant de développer son activité impliquant l'accueil d'enfants. Il sera ainsi relevé qu'il est produit différents courriers ou courriels relatifs à la négociation des parties en vue de la conclusion du bail commercial selon lesquels il est finalement proposé par le preneur un loyer de 48000 euros plus foncier mais une franchise de quatre mois de loyer compte tenu des aménagements et travaux à exécuter afin de permettre l'exploitation de son activité portant sur la mise en conformité ERP catégorie 5, la climatisation, le faux plafond, les revêtements de sols, les menuiseries sécurit la mise aux normes électriques et l'aménagement d'un snack, d'un bar, d'une cuisine , et de sanitaires et la suppression de toute caution de loyer, proposition à laquelle le bailleur répond en acceptant le montant du loyer mais aussi la franchise de loyer et le remplacement du dépôt de graantie par une caution bancaire. Le bailleur peut d'autant moins affirmer qu'il n'a pas approuvé les travaux et aménagements que le bail lui-même prévoit que d'un commun accord entre les parties et pour permettre au preneur la réalisation des aménagements nécessaires à son activité la facturation des loyers ne commencera qu'à compter du 1er janvier 2020 , l'activité du preneur étant précisée au bail comme étant une activité de parc de loisirs pour enfants, animation, organisation d'anniversaires location de salle pour évènements, vente de boissons sans alcool et sandwiches. Il est bien évident que les aménagements intérieurs supposaient la réalisation de sanitaires adaptés aux enfants et d'une cuisine notamment, mais également l'installation d'une climatisation reversible, étant rappelé que le système de chauffage initial sera par la suite jugé incompatible avec l'activité et dangereux. Ainsi le bailleur ne peut prétendre qu'il n'avait pas accepté les travaux d'aménagement exécutés par le preneur. Or aux termes mêmes du bail les travaux, améliorations et embellissements effectués par le preneur resteront la propriété du bailleur à moins qu'il n'exige la remise en l'état antérieur des locaux pour ceux qui n'auraient pas été autorisés par lui. En conséquence la SCI Pastels qui a accepté les travaux d'aménagement du preneur liés à son activité de parc de loisirs pour enfants ne peut exiger une remise en état des aménagements liés à l'activité professionnelle du preneur et la décision entreprise doit être confirmée sur ce point. Il résulte du bail que le preneur doit entretenir les lieux loués en bon état et à cette fin effectuer à ses frais les réparations, travaux d'entretien et le nettoyage s'avérant nécessaires et répondre de toutes les dégradations survenant par suite d'abus de jouissance et qu'il devra effectuer toutes les réparations grosses ou menues et les réfections et remplacements devenus nécessaires au cours du bail exclusivement limitées aux devantures vitrines glaces et volets ou fermetures et les maintenir en parfait état de propreté d'entretien et de fonctionnement , toutes les grosses réparations étant à la charge du bailleur. Il ne résulte pas expressément des dispositions du bail que le preneur ait à sa charge les travaux de réparation liés à la vétusté. Il doit simplement en fin de contrat rendre les lieux en bon état de réparations locatives. Il résulte du procès-verbal d'état des lieux de sortie qu'en ce qui concerne les extérieurs , le portail ne ferme plus à clefs et que l'une des barres servant de tenon à l'un des battants est manquante, que sur l'aire de stationnement sur le côté du bâtiment les bordures de trottoir ont été retirées et que le terrain autour laisse apparaître une végétation d'herbes sauvages de grande hauteur et des ronces, que sur l'arrière du bâtiment le grillage qui clôt le terrain est déchiré et aplati par emplacements et se trouve en mauvais état compte tenu de la végétation luxuriante. Par ailleurs la paroi latérale extérieure du bâtiment comporte des enfoncements sur les tôles de bardage que les tôles sont recouvertes par de la mousse et de la poussière tout comme sur la façade arrière. Il est relevé que sur la façade avant presque toutes les tôles du bâtiment laissent apparaitre des enfoncements à hauteur de parechocs de véhicules et certains sont grisâtres , l'une des vitres de la porte d'entrée est brisée et la végétation herbeuse laisse apparaître de grandes herbes sèches. Il ressort de cette description que le preneur n'a aucunement assumé son obligation d'entretien et de réparations locatives des extérieurs. S'agissant de l'intérieur il n'est pas fait état de dégradations des peintures et des sols excepté dans une salle de réception anniversaire où il est indiqué la présence d'une moquette vétuste avec des tâches et le sol de l'aire de jeux qui comporte un parquet avec certaines lames mal emboîtées et de la moquette vétuste, la plupart des autres éléments étant décrits comme en état d'usage moyen ou normal Au regard des devis produits, les travaux de remise en état incombant au preneur au regard de ses obligations consisteront essentiellement dans la remise en état des extérieurs exception faite du devis relatif à une revégétation., soit les travaux suivants : - remise en état des espaces verts 9432 euros - nettoyage du pignon 2100 euros - restauration du bardage 4540,80 +852+1032= 6424,80 euros baie aluminium portail d'entrée - bardage en façade 11263,20 + 900 = 12163,20euros Soit un montant total de 30120 euros. Doivent en revanche être écartés les travaux de remise en état liés au faux plafond et à la dépose et l'enlèvement des cloisons et de la climatisation mais également la remise en peinture blanche des murs et cloisons intérieurs dont l'état même moyen était conforme à un usage normal des lieux durant neuf années , la vétusté restant à la charge du bailleur. De même doit être écarté le devis de l'entreprise Leriche qui au-delà de la remise en état des espaces verts déjà prise en compte prévoit un terrassement sur 650 m² et un engazonnement sur la même surface. L'indemnisation du bailleur à raison des dégradations affectant l'immeuble loué qui sont la conséquence de l'inexécution de ses obligations par le preneur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations par le bailleur ni à l'engagement effectif de dépense ni à une justification d'une perte de la valeur locative. Il convient donc de confirmer sur le principe la décision entreprise mais de ramener le montant de la condamnation à la somme de 30120 euros. La SCI Pastels fait désormais valoir qu'elle entend solliciter les dommages et intérêts non pas sur le fondement de réparations mais sur le fondement de la perte de valeur de l'immeuble en raison de l'absence de remise en état du bâtiment objet du bail. Toutefois elle ne peut pour cela se fonder sur une étude d'avril 2019 proposant une valeur de l'ensemble immobilier comprise entre 1001652 et 1292635 euros pour en déduire que la vente de l'ensemble immobilier pour un prix de 1167000 euros valeur moyenne d'ailleurs retenue par l'étude, n'est due qu'à l'état du bâtiment objet du bail alors que l'ensemble immobilier est composé de trois bâtiments. Au demeurant la société Plaine de jeux de [Localité 5] établit que le prix au m² de 363euros n'est pas particulièrement bas au regard de transactions similaires sur [Localité 5] à ue époque proche. Il convient en conséquence de débouter la SCI Pastels visant à compléter l'indemnisation accordée par la décision entreprise. La SCI Pastels demande également une indemnité d'occupation du 1er janvier 2019 au jour de la vente de l'ensemble immobilier dont fait partie le bâtiment objet du bail mais ne justifie aucunement que les travaux de remise en état qui devaient être faits ont empêché toute location des locaux dans l'attente de la vente et plus particulièrement n'établit aucunement qu'elle a été forcée de vendre l'ensemble immobilier en son entier du seul fait de l'état du bâtiment en cause ni surtout qu'elle avait l'intention de se trouver liée à nouveau par un bail commercial plutôt que d' envisager la vente de son ensemble immobilier. Ainsi elle ne justifie pas d'annonces pour la location du bâtiment ou d'échecs de négociations en vue de sa location du fait de son état. Elle n'établit pas la privation de jouissance dont elle fait état pour solliciter une indemnité d'occupation. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Pastels de sa demande d'indemnité d'occupation. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il convient de confirmer la décision entreprise du chef des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile et à hauteur d'appel de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et que les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe, Confirme la décision entreprise excepté sur le montant de la condamnation au titre des remises en état ; Statuant à nouveau sur le chef infirmé, Condamne la société Plaine de jeux de [Localité 5] à payer à la SCI Pastels la somme de 30120 euros TTC ; Y ajoutant, Déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ; Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel. Le Greffier, La Présidente,