Cour d'appel, 30 janvier 2024. 22/01439

N° RG 22/01439 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OELE Décision du Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE Au fond du 06 janvier 2022 RG : 19/02621 [W] C/ [K] [I] MARCOUX RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 30 Janvier 2024 APPELANT : M. [H] [W] né le 15 Décembre 1954 à [Localité 10] (ALGERIE) [Adresse 5] [Localité 7] Représenté par Me Sonia GIRARD, avocat au barreau de LYON, toque : 872 INTIMES : M. [U] [K] né le 20 Juin 1973 à [Localité 13] (71) [Adresse 9] [Localité 2] Représenté par Me Benoit CONTENT, avocat au barreau d'AIN M. [A] [I] né le 29 Mai 1973 à [Localité 15] (42) [Adresse 14] [Localité 8] Représenté par Me Kathy BOZONNET, avocat au barreau d'AIN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008072 du 02/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON) Me Caroline MARCOUX, notaire [Adresse 3] [Localité 11] Représenté par Me Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 01 Décembre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Octobre 2023 Date de mise à disposition : 19 Décembre 2023 prorogée au 30 Janvier 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Composition de la Cour lors du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte authentique reçu le 23 juillet 1997 par Maître [T], notaire à [Localité 12], Mr [H] [W] et Mme [F] [P], son épouse, ont fait l'acquisition d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 12], cadastré section AM n°[Cadastre 6], comportant au rez-de-chaussée un garage et un appartement de type F1, au premier étage un appartement de type F2 et au deuxième étage un appartement de type F3, au moyen d'un prêt souscrit auprès du Crédit Lyonnais. Mr [W] et Mme [P] ont divorcé par jugement du juge aux affaires familiales de Lyon du 29 novembre 2007. L'immeuble a fait l'objet d'une saisie immobilière poursuivi par le Crédit Logement et en vertu d'un jugement d'orientation du 7 janvier 2011, l'audience d'adjudication a été fixée au 22 avril 2011 à 10 heures devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bourgoin-Jaillieu. Mr [W], souhaitant vendre le bien immobilier à l'amiable, a trouvé pour acquéreur un de ses collègues, Mr [U] [K] et Mr [A] [I]. Par acte authentique reçu le 23 mai 2011 par Maître [M], notaire à [Localité 11] (Loire) désormais [Localité 11], Mr [W] et Mme [P] ont vendu leur bien immobilier à Mr [K] et Mr [I], en indivision par moitié chacun, au prix de 150.000 €. L'acquisition a été financée par un prêt d'un montant de 165.096 € consenti par le Crédit Immobilier de France Rhône-Alpes Auvergne par un acte authentique du même jour. Par acte sous seing privé du 7 mars 2013, rédigé par Maître [M] et signé en son étude, Mr [K] et Mr [I] ont conclu avec Mr [W] une promesse de vente du bien immobilier au prix de 161.000 € avec la précision que les loyers encaissés par les vendeurs seraient déduits du prix de vente, seul demeurant exigible au jour de la signature de l'acte authentique, le solde du prêt à rembourser par anticipation, majoré des frais de mainlevée hypothécaire. La promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt au plus tard le 31 décembre 2017. Le délai de réitération de la vente par acte authentique a été fixé au 1er mars 2018 et automatiquement prorogé jusqu'à la réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, sans pouvoir excéder le 15 mars 2018. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 23 février 2015, non réclamée par son destinataire, Mr [K] a mis en demeure Mr [W] de justifier du dépôt d'une demande de prêt au plus tard le 14 mars 2015. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 5 janvier 2018, non réclamée par son destinataire, Mr [K] et Mr [I] ont mis en demeure Mr [W] de justifier de l'obtention d'un prêt dans un délai de huit jours. Par courrier du 27 février 2018, le conseil de Mr [W] a notifié à Maître [D] [N], successeur de Maître [M], l'intention de son client d'acquérir le bien immobilier, a invité le notaire à lui communiquer la date de signature de l'acte réitératif et lui a suggéré d'établir une avenant de prorogation. Entre temps, l'immeuble avait fait l'objet d'une nouvelle saisie immobilière poursuivi par le Crédit immobilier de France Développement par commandements délivrés les 13 et 22 juin 2017. Par jugement du 23 février 2018, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de [Localité 12] a autorisé la vente amiable du bien immobilier à un prix minimum de 80.000€. Par acte authentique reçu le 17 septembre 2018 par Maître [R], notaire, Mr [K] et Mr [I] ont vendu le bien immobilier à la Sci Pontcottier au prix de 94.941,03 €. Par jugement du 19 octobre 2018, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de [Localité 12] a constaté la vente amiable du bien immobilier et ordonné la radiation des commandements de payer. * * * Par actes d'huissier de justice des 5,7 et 8 août 2019, Mr [W] a fait assigner Mr [K], Mr [I] et Maître [N], notaire, devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse en indemnisation de son préjudice. Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bourg-en Bresse a : - débouté Mr [W] de l'intégralité de ses demandes ; - débouté Mr [K], Mr [I] et Maître [N] de leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts ; - débouté Mr [W] de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mr [W] à payer à Mr [K] et à Maître [N] la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté Mr [I] de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mr [W] aux entiers dépens; - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration du 18 février 2022, Mr [W] a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 août 2022, Mr [W] demande à la cour de : - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné, outre les dépens d'instance, à verser Mr [K] et à Maître [N] la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en conséquence, à titre principal, sur la responsabilité de Mr [K] et Mr [I] : - prononcer la recevabilité de ses demandes, - infirmer le jugement du 6 janvier 2022 en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes, - confirmer que la caducité du compromis du 7 avril 2013 n'était pas acquise au 28 février 2018, - constater la violation par Mr [K] et Mr [I] de leurs obligations contractuelles de céder le bien sis [Adresse 4] à son profit, conformément aux dispositions du compromis du 7 avril 2013, laquelle est constitutive d'une faute contractuelle de nature à engager leur responsabilité, - constater que Mr [K] et Mr [I] ont engagé leur responsabilité, - constater qu'il a subi un préjudice direct, personnel et certain en raison de la violation de la promesse de céder le bien sis [Adresse 4] à son bénéfice, - confirmer le jugement du 6 janvier 2022 en ce qu'il a débouté Mr [K] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. en conséquence, - condamner in solidum Mr [K] et Mr [I] à lui verser la somme de 161.000 € à titre de dommages et intérêts, - prononcer la vente du bien sis [Adresse 4], à son profit, conformément aux dispositions du compromis du 7 avril 2013, - condamner in solidum Mr [K] et Mr [I] à lui payer la somme de 16.000 € au titre de la clause pénale, sur la somme prêtée à Mr [K], - infirmer le jugement du 6 janvier 2022 en ce qu'il l'a débouté de sa demande de remboursement de la somme de 20.000 €, - constater que Mr [K] est débiteur de la somme de 20.000 € à son profit, - constater que Mr [K] a manqué à son obligation de remboursement, - constater que sans les manoeuvres de Mr [K], il n'aurait pas consenti à lui prêter la somme de 20 000 €, - fixer le montant de sa créance à 20.000 €, en conséquence, - condamner Mr [K] à lui verser la somme de 20.000 € au titre du remboursement de la somme prêtée, outre les intérêts de retard au taux légal, - ordonner la capitalisation des intérêts de retard, sur la responsabilité de Maître Caroline Marcoux, - infirmer le jugement du 6 janvier 2022 en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnisation et n'a pas retenu de faute à l'encontre de Maître [N], - constater que Maître [N] a manqué à son devoir de conseil et d'information constitutive d'une faute de nature à engager sa responsabilité, - constater qu'il a subi un préjudice direct, personnel et certain en raison de ces manquements, notamment une perte de chance d'acquérir le bien évalué à 161.000 €, - fixer son préjudice à la valeur du bien cédé, en conséquence, - condamner Maître [N] à réparer ce préjudice et à lui payer la somme de 94.941,03 €, à titre subsidiaire, - infirmer le jugement du 6 janvier 2022 en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnisation au titre de la gestion d'affaires, - constater la validité du mandat confié par Mr [K] à lui même, - constater qu'il a accepté ce mandat en contrepartie de la déduction des loyers sur le prix de cession, - condamner in solidum Mr [K] et Mr [I] à lui verser la somme de 92.880 € au titre d'indemnisation de son mandat de gestion et frais avancés, en tout état de cause, - infirmer le jugement du 6 janvier 2022 en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, - condamner in solidum Mr [K] et Mr [I] et Maître [N] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Mr [K] et Mr [I] et Maître [N], outre les entiers dépens de l'instance. Aux termes de ses conclusions notifiées le 15 juillet 2022, Mr [K] demande à la cour de: - réformer le jugement rendu le 6 janvier 2022, - condamner Mr [W] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - confirmer le jugement pour le surplus, - condamner Mr [W] à lui payer la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mr [W] aux entiers dépens ; - dire que conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, il pourra recouvrer directement les frais. Aux termes de ses conclusions notifiées le 7 septembre 2022, Mr [I] demande à la cour de : - débouter Mr [W] de l'ensemble de ses demandes car non fondées, excessives et abusives, - condamner Mr [W] à lui verser la somme de 1.000 € au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile, - condamner Mr [W] à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mr [W] aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2022, Maître [D] [N] demande à la cour de : - confirmer le jugement dont appel, en ce qu'il a débouté Mr [W] de toutes ses demandes, en tout état de cause, - juger que les conditions cumulatives de sa responsabilité délictuelle ne sont pas caractérisées, - débouter Mr [W] de l'intégralité de ses demandes, - condamner Mr [W] ou qui mieux le devra à lui payer les sommes de : - 2.000 € de dommages et intérêts, - 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la première instance, - condamner le même aux entiers dépens. La clôture a été ordonnée le 1er décembre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir 'constater' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, de même que les demandes tendant à voir 'dire et juger ' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. La cour note au préalable que la demande tendant à 'prononcer la vente du bien sis [Adresse 4], à son profit' outre le fait qu'elle ne s'appuie sur aucun moyen, est manifestement irrecevable et ce alors même que le bien a été vendu le 17 septembre 2018 à un tiers en la personne de la SCI Pontcottier qui n'a pas été mise en cause. 1° sur la responsabilité contractuelle de Mr [K] et Mr [I] et le paiement de la clause pénale : Mr [W] fait valoir que : - le compromis du 7 mars 2013 qui comportait un engagement ferme de lui vendre le bien, stipulait à la charge des vendeurs une interdiction d'aliéner et d'hypothéquer, et à son profit exclusif, une condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire, - cette condition suspensive, telle que rédigée, était impossible à réaliser, compte tenu de la longueur du délai séparant la date limite fixée pour le dépôt de la demande de prêt, soit le 7 avril 2013 et celle pour l'émission de l'offre de prêt, soit le 31 décembre 2017, - ainsi, l'expiration du délai afférent à la condition suspensive était celui à partir duquel les vendeurs pouvaient le contraindre à s'exécuter et non à la date à laquelle la caducité pouvait être acquise, - la mise en demeure du 23 février 2015 de justifier d'une demande de prêt est sans effet compte tenu de sa date, dés lors que les vendeurs étaient tenus de le mettre en demeure au plus tard le 7 avril 2013, en ne délivrant pas cette mise en demeure dans le délai prévu, Mr [I] et Mr [K] ont renoncé à cette faculté, - en outre, la mise en demeure de justifier de l'offre de prêt a été notifiée à la mauvaise adresse dés lors que contractuellement, elle devait l'être à l'étude du notaire, qu'elle l'a été à une adresse qui n'était plus la sienne et que ce vice de forme lui a causé un grief, - en outre, la non réalisation de la condition suspensive étant stipulée à son seul profit, il pouvait seul s'en prévaloir et à tout moment notifier aux acquéreurs qu'il disposait des sommes nécessaires, la seule limite étant la date de réitération de l'acte soit le 1er mars 2018, - or, le 28 février 2018, soit avant l'expiration de ce délai, il a demandé au notaire la date de signature de l'acte manifestant ainsi sa volonté de réitérer l'acquisition - ainsi la caducité du compromis n'était pas acquise et Mr [K] et Mr [I] qui n'ont pas respecté les dispositions du compromis et les ont même violées en mettant leur bien en vente le 1er mars 2018 ont engagé leur responsabilité contractuelle. Mr [W] reproche ainsi à Mr [K] et à Mr [I] : - de ne pas l'avoir informé de leurs difficultés financières et du commandement de payer valant saisie immobilière qui leur a été notifié, ce qui l'a empêché de demander la conversion de la saisie en vente ordinaire à son profit, - de ne pas lui avoir proposé d'acquérir le bien au prix de 93.000 €, ce qui caractérise une déloyauté, - de ne pas avoir honoré les mensualités alors que Mr [K] percevait les loyers, - d'avoir refusé de communiquer le montant des loyers perçus empêchant ainsi sciemment de fixer le prix définitif de vente du bien. Mr [W] considère avoir subi un préjudice direct personnel et certain résultant de cette violation de la promesse de lui céder le bien et sollicite la condamnation des intimés à lui verser la somme de 161.000 € correspondant à la valeur du bien estimée lors de la signature du compromis. Il sollicite également la condamnation de Mr [K] et de Mr [I] à lui payer la clause pénale stipulée au compromis dés lors que la caducité n'étant pas acquise, celle clause produit tous ses effets. Mr [K] soutient que sa responsabilité contractuelle n'est pas engagée et fait valoir que: - il n'a commis aucune faute et c'est Mr [W] qui n'a pas fait le nécessaire pour que le compromis débouche sur un acte de vente, - il devait en effet justifier des démarches entreprises en vue de l'obtention du prêt avant le 7 avril 2013, ce qu'il n'a pas fait, malgré une mise en demeure, et il n'a pas non plus, malgré une autre mise en demeure, justifié de l'obtention du prêt dans le délai prévu par la clause sur la condition suspensive, ni versé les sommes entre les mains du notaire, - si Mr [W] entendait renoncer à la condition suspensive, il devait le faire savoir et en tout état de cause régler le prix, et il ne rapporte pas la preuve qu'il aurait disposé du financement pour finaliser la vente, - Mr [W] ne verse par ailleurs aux débats aucun élément justifiant qu'il a subi un préjudice de 161.000 €, - aucune faute contractuelle, ne pouvant lui être reprochée, la demande au titre de la clause pénale est également rejetée. Mr [I] fait valoir de son côté que Mr [W] devait justifier de l'obtention du prêt avant le 31 décembre 2017, ce qu'il n'a pas fait et qu'il ne peut pas être tenu responsable de la non obtention du prêt par Mr [W]. * sur la demande de dommages et intérêts : Il est stipulé dans le compromis de vente du 7 mars 2013 une condition suspensive d'obtention du prêt et précisé page 6 que 'l'acquéreur s'oblige a faire les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d'un mois à compter des présentes', soit donc au plus tard le 7 avril 2013, et un peu plus loin que 'à défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti le vendeur aura la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt' et que 'dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes'. Si en l'espèce, Mr [K] et Mr [I] ont notifié à Mr [W] un courrier recommandé daté du 23 février 2015 lui demandant d'apporter la justification pour le 14 mars 2015 de la demande d'offre du prêt et que ce courrier est resté sans réponse, force est de constater qu'au terme de ce courrier les consorts [K] et [I] indiquaient que 'sans réponse de votre part, nous pourrons nous prévaloir de la caducité des présentes' et que manifestement, ils ont implicitement renoncé à se prévaloir de la caducité de l'acte pour défaut de justification de la demande de prêt puisque par un courrier du 5 janvier 2018, sans se prévaloir aucunement de ce premier courrier, ils ont demandé à Mr [W] de justifier de la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt. Ce moyen n'est donc pas de nature à établir que le compromis de vente est caduc. Il est par ailleurs également stipulé dans le compromis de vente (page 6) que 'La réception de l'offre de prêt devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2017" que 'l'obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l'expiration du délai ci-dessus', que ''à défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la condition', que 'cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu' et que 'passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit sans autre formalité(...)' Mr [W] ne soutient pas avoir sollicité une quelconque offre de prêt, ni a fortiori l'avoir obtenu. Mr [K] et Mr [I] ont par un courrier recommandé du 5 janvier 2018 mis en demeure Mr [W] de justifier sous huitaine de la réalisation de la condition suspensive mais il convient de relever que ce courrier lui a été notifié à son adresse située [Adresse 1] à [Localité 16]' et non pas au domicile élu chez le notaire comme stipulé dans le compromis et que la réception de courrier a fait l'objet de la mention 'non réclamée' de sorte qu'il n'est pas établi que Mr [W] ait eu connaissance de la demande de justification de l'offre de prêt par les consorts [K] et [I]. Ainsi, la demande de justification de prêt qui n'a pas été faite dans les formes prévues au contrat, lesquelles avaient pour objet de garantir la connaissance effective par l'acquéreur de la demande de justification, n'a pas produit d'effet. Ce moyen, pas davantage que le précédent, ne permet de justifier la caducité du compromis de vente. Mr [W] qui se prévaut d'un courrier de son conseil adressé au notaire le 27 février 2018 pour confirmer son intention d'acquérir le bien reproche aux intimés une faute contractuelle dans le fait de ne pas avoir respecté l'obligation faite aux vendeurs par le compromis d'aliéner le bien. Toutefois, il est constant que la vente du bien ne résulte pas d'une volonté de ces derniers d'en disposer mais qu'elle est seulement la conséquence d'une procédure de saisie immobilière engagée par le prêteur de fonds, et donc à leur corps défendant. En définitive, le seul reproche qui pourrait leur être fait est celui de ne pas avoir informé, Mr [W] de la procédure de saisie et de ne pas l'avoir sollicité pour lui proposer l'acquisition de ce bien, ce qui permet de caractériser une déloyauté dans l'exécution du contrat. Force est de constater cependant que Mr [W] qui invoque un préjudice ne le caractérise pas puisqu'il se contente de le chiffrer à hauteur de 161.000 €, montant du prix de vente, qui ne peut être son préjudice dés lors qu'à l'évidence si la vente était effectivement intervenue, il aurait certes acquis le bien mais aurait dans le même temps déboursé le prix. En définitive, son préjudice aurait pu le cas échéant être constitué tout au plus d'une perte de chance d'acquérir le bien dans le cadre de la procédure de saisie, préjudice dont il ne se prévaut pas devant la cour à l'égard des consorts [K] et [I]. Il convient par conséquent, confirmant le jugement sur ce point, de débouter Mr [W] de sa demande en paiement de dommages et intérêts. * sur la demande en paiement au titre de la clause pénale : Il est stipulé au compromis une clause pénale selon laquelle 'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après voir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 16.100 euros à titre de clause pénale'. Ainsi la mise en oeuvre de la clause pénale est subordonnée à une mise en demeure préalable et en l'absence de justification d'une telle mise en demeure adressée à Mr [K] et à Mr [I], le courrier adressé au notaire le 27 février 2018 ne pouvant pas être assimilé à un tel acte puisqu'il est même question d'établir un avenant de prorogation, la clause pénale ne peut trouver application. Le jugement est également confirmé en ce qu'il a débouté Mr [W] de cette demande. 2° sur la demande en paiement d'une somme de 20.000 € : Mr [W] soutient que Mr [K] est débiteur à son égard d'une somme de 20.000 € qu'il lui a prêtée et fait valoir qu'au moment de l'achat de son bien en 2011, Mr [K] qui était en difficultés financières et devait régulariser sa situation avant de pouvoir contracter un prêt avec Mr [I] lui permettant d'acheter le bien, il lui a prêté la somme de 20.000 € qui lui a été remise le 21 mars 2011 sous le contrôle du notaire et a été déduite du prix de vente, qu'il ne s'agit nullement d'une libéralité, qu'aucune reconnaissance de dette n'a été signée entre les parties par manque de conseil et excès de confiance de sa part envers Mr [K] qu'il considérait comme un ami et qu'il a en réalité trompé en lui faisant croire qu'il le rembourserait. Mr [K] qui déclare qu'il n'a pas signé le document invoqué par Mr [W], conteste que Mr [W] lui ait prêté de l'argent et soutient que celui-ci ne justifie pas lui avoir remis de fonds et ne produit pas la comptabilité du notaire permettant d'en attester. Il explique qu'en réalité, il a inclus dans son financement une somme supplémentaire de 20.000 € afin de lui permettre de régler les crédits personnels dont il avait la charge à la suite de son divorce et que suite au déblocage des fonds par la banque auprès du notaire, ce dernier lui a remis un chèque de 20.000 €. Il conteste en tout état de cause l'existence d'un prêt consenti par Mr [W]. Sur ce : Mr [W] verse aux débats un document manuscrit établi par lui même et par lequel il déclare s'engager à remettre à Mr [U] [K] la somme de 20.000 € à la signature du prêt à l'étude de Maître [M] avec un tampon du notaire et la mention manuscrite suivante 'accusé réception, le nécessaire sera fait avant la remise des fonds à l'intéressé'. Contrairement à ce que soutient Mr [K], la preuve qu'il a reçu cette somme sur le prix de vente de 150.000 € devant revenir à Mr [W] résulte bien du décompte du notaire faisant ressortir au crédit de sa comptabilité la somme de 150.000 € et au débit celle de 20.000 € à Mr [U] [K]. Toutefois, la preuve de la remise de fonds à une personne ne suffit pas à justifier l'obligation pour celle-ci de les restituer. Force est de constater que Mr [W] n'apporte aucun autre élément aux débats de nature à justifier une obligation pour Mr [K] de lui rembourser cette somme et que son affirmation selon laquelle il a prêté de l'argent à celui-ci est contredite par la mention portée sur la comptabilité du notaire 'à Mr [U] [K] remboursement dette.' Mr [W] n'établit donc pas une obligation pour Mr [K] de lui rembourser la somme ainsi remise et le jugement est confirmé en ce qu'il l'a débouté de cette demande. 3° sur la responsabilité du notaire : Mr [W] soutient que Maître [N] successeur de Maître [M], a engagé sa responsabilité personnelle à l'origine d'un préjudice du fait d'une perte de chance d'acquérir ce bien dans le délai convenu. Il lui reproche un manquement à son obligation de conseil, de n'avoir entrepris aucune démarche pour assurer la sécurité juridique de la transaction et d'avoir fait preuve de négligence. Il fait valoir notamment que, alors qu'elle était informée de sa volonté de réitérer la vente, elle n'a pas rédigé l'acte de réitération lorsqu'elle en a été saisi, qu'elle n'a pas prévu d'avenant de prorogation ni rappelé aux vendeurs qu'ils étaient tenus par le compromis et qu'ils engageaient leur responsabilité en refusant de réitérer l'acte dans la mesure où la condition suspensive d'obtention du prêt était stipulée dans son seul intérêt. Maître [N] conteste avoir manqué à son devoir de conseil envers Mr [W] ou fait preuve de négligence et soutient qu'aucune faute, lien de causalité et préjudice ne sont démontrés par l'appelant. Elle fait valoir que : - il ne peut lui reprocher un manquement à son devoir de conseil dés lors qu'elle n'est pas intervenue dans la rédaction de l'acte initial, - la problématique est celle de la non réalisation du compromis de vente affecté de conditions suspensives qui ne concerne que l'acquéreur et les vendeurs, - elle n'avait pas d'obligation d'informer Mr [W] de la date d'expiration du compromis plusieurs années auparavant, - alors que la promesse avait un terme, il appartenait à Mr [W] de s'inquiéter du rachat de l'immeuble et de respecter les délais afin de réaliser la vente, - Mr [W] n'a jamais justifié disposer des fonds pour l'acquisition du bien et de ce qu'il était en mesure de signer un acte de vente et ne peut se prévaloir d'une perte de chance d'acquérir le bien. sur ce : Il est constant que Maître [N], successeur Maître [M], n'est pas intervenue dans la rédaction du compromis de vente initial dont les stipulations pour le moins originales en ce qu'elles fixaient une date de réitération 5 ans après la signature de l'avant contrat, sont sans nul doute pour une grande part à l'origine du litige, dés lors qu'entre les deux dates, il pouvait se produire un grand nombre d'événements susceptibles de compromettre la réalisation de la vente, ce qui s'est d'ailleurs effectivement produit. Mr [W] verse aux débats un courrier de son conseil adressé au notaire le 27 février 2018 pour lui demander de lui préciser la date éventuelle de la signature de l'acte réitératif et l'inviter à rappeler à ses clients qu'ils doivent respecter les termes du compromis. Il convient de relever qu'à cette date, le bien en litige faisait l'objet depuis plusieurs mois d'une procédure de saisie immobilière. Mr [W] qui avait signé le compromis de vente n'ignorait pas que la réitération de l'acte devait intervenir au plus tard le 1er mars 2018 et qu'il était bénéficiaire d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt dont il se plaît à rappeler qu'elle était stipulée dans son intérêt exclusif. S'il estimait ne pas avoir besoin d'un prêt pour financer cette acquisition, ce qui n'est manifestement pas le cas, il lui était alors loisible à tout moment de renoncer à cette condition et de solliciter la réitération, ce qu'il n'a pas fait. Dans ces conditions, il ne peut sérieusement reprocher au notaire, successeur de Maître [M] un manquement à son devoir de conseil ou une négligence alors qu'à l'évidence, la saisine de cet officier ministériel par un courrier du 27 février 2018, soit deux jours à peine avant la date limite prévue pour la réitération, était tardive. Il n'est justifié d'aucune faute à l'encontre de Maître [N] à l'origine d'un préjudice causé par Mr [W] et le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mr [W] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre du notaire. 4° sur l'indemnisation du mandat de gestion : Mr [W] sollicite à titre subsidiaire la condamnation de Mr [K] et de Mr [I] à lui payer la somme de 92.880 € sur le fondement de la gestion d'affaires en faisant valoir que: - le but de l'opération était de racheter à Mr [K] et à Mr [I] le bien diminué des loyers perçus par eux et qu'il avait tout intérêt à mettre ces logements en location, - qu'il a ainsi reçu mandat de Mr [K] et Mr [I] pour louer les appartements et gérer leurs biens, - il avait d'ailleurs l'autorisation expresse de pénétrer dans l'immeuble, d'effectuer toutes les visites et devis de travaux et de signer les baux au nom et pour le compte de Mr [K], conformément à ce qui est prévu au compromis, - les conditions particulières de la vente démontrent qu'ils n'étaient pas libres de la jouissance et de la location de leur bien et qu'ils devaient avoir son accord sur ce point, - Mr [K] et Mr [I] ne fournissent aucune autorisation préalable écrite de sa part aux locations faites et ne justifient pas de procédure d'expulsion à l'encontre des occupants. - il a donc investi son temps et son argent pour la gestion locative des biens objets du compromis entre 2012 et 2015 et est fondé à réclamer à ce titre l'allocation d'une somme de 92.880 € correspondant au montant des loyers que Mr [K] a perçu grâce à la gestion exclusive des baux. Mr [K] fait valoir en réplique que : - Mr [W] s'est comporté comme s'il était le propriétaire du bien alors qu'aucun mandat de gestion ne lui été donné, - il n'a jamais été convenu que Mr [W] pourrait percevoir les loyers mais seulement qu'un compte serait fait entre les parties et que les loyers encaissés viendraient en déduction, - en tant que propriétaire du bien il est normal qu'il perçoive les loyers, - Mr [W] a établi de faux contrats de location pour installer des locataires et percevoir directement les loyers et a d'ailleurs dû porter plainte contre lui, - Mr [W] n'a jamais versé une quelconque somme au titre du solde du prix de vente et les loyers perçus n'ont pas à lui être restitués. Mr [I] fait valoir également que Mr [W] a décidé seul de gérer les appartements et d'encaisser les loyers sans aucun mandat de gestion et a même porté plainte avec Mr [K] contre Mr [W]. Sur ce : Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges, après avoir rappelé que les obligations des parties entre la signature de l'acte et la réitération de la vente par acte authentique étaient expressément énoncées dans les stipulations du compromis de vente (page 4), stipulations qu'il n'apparaît pas utile de reprendre ici, ont justement retenu qu'à aucun moment, les vendeurs n'avaient donné mandat à l'acquéreur d'assurer la gestion des locations des appartements de l'immeuble. La cour ajoute que les stipulations dans la promesse de vente selon lesquelles la conclusion ou la modification des baux nécessitaient l'accord de Mr [W], de même que la révision des loyers, ne permettent nullement d'en déduire que les vendeurs avaient donné mandat à Mr [W] d'assurer à leur place la gestion locative des appartements. Mr [W] ne justifie pas davantage en appel d'un tel mandat et il convient de constater que les conditions d'application de l'article 1301 du code civil, sur lequel il fonde ses prétentions, qui impliquent que la gestion de l'affaire d'autrui soit réalisée à l'insu ou sans opposition du maître de cette affaire ne sont pas réunies et au contraire formellement contredites par de très nombreuses pièces produites par les intimés, particulièrement les plaintes de Mr [K] à la police ou auprès du procureur de la république à l'encontre de Mr [W] en 2014 pour escroquerie au motif notamment que celui-ci aurait fait signer des contrats de location à son insu et encaissait des loyers, ou encore le constat d'huissier réalisé à la demande de Mr [K] en avril 2015 au motif allégué que Mr [W] aurait mis en place des baux à son nom et signé par lui alors qu'il n'en n'était pas l'auteur ou bien qu'il encaisserait des loyers, ou enfin un courrier de Mr [I] contestant le fait que Mr [W] se comportait comme le propriétaire des lieux. Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mr [W] de cette demande. 5° sur les demandes pour procédure abusive : En application de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, pour condamner une personne au paiement de dommages-intérêts, la faute, faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice et d'exercer une voie de recours, doit être caractérisée. En l'espèce, ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l'encontre de l'appelant une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice. Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes en dommages et intérêts formées en première instance au titre d'une procédure abusive et ajoutant au jugement, de rejeter les demandes en dommages et intérêts formée à ce titre devant la cour. Pour les mêmes motifs, il convient de rejeter la demande de Mr [I] tendant à l'application de l'article 32-1 du code de procédure civile. 6° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mr [K] et de Maître [N] en cause d'appel et leur alloue à ce titre et à chacun les sommes respectives de 2.000 €. Mr [I] étant bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale pour la procédure en appel, l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit. Les dépens d'appel sont à la charge de Mr [W] qui succombe en ses prétentions de remise en cause du jugement. PAR CES MOTIFS LA COUR Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions . y ajoutant, Déclare irrecevable la demande de Mr [W] tendant à prononcer la vente du bien; Déboute les parties intimées de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ou tendant à l'application de l'article 32-1 du code de procédure civile. Condamne Mr [H] [W] à payer à Mr [U] [K] et à Maître [D] [N], en cause d'appel, la somme de 2.000 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mr [A] [I] ; Condamne Mr [H] [W] aux dépens de l'instance d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, Le Président,