Cour d'appel, 08 février 2024. 23/02128

N° RG 23/02128 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JMUH COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 08 FEVRIER 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 22/01323 Jugement du juge des contentieux de la protection d'Evreux du 05 mai 2023 APPELANTS : Madame [Z] [Y] née le 16 novembre 1960 à [Localité 6] (76) [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Laurent TAFFOU de la SELARL CABINET TAFFOU, avocat au barreau de l'EURE Monsieur [N] [Y] né le 26 juin 1956 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Laurent TAFFOU de la SELARL CABINET TAFFOU, avocat au barreau de l'EURE INTIME : Monsieur [X] [J] né le 26 mai 1968 à [Localité 7] (27) [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'EURE substitué par Me Gaëlle ALEXANDRE, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 07 décembre 2023 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Monsieur MELLET, Conseiller DEBATS : Madame DUPONT greffière A l'audience publique du 07 décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 08 février 2024 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 08 février 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 20 juin 2019, M. [X] [J] a donné à bail à M. [N] [Y] et à Mme [Z] [Y] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2]), moyennant un loyer de 960 euros, outre une provision sur charges de 20 euros, à effet du 1er septembre 2019, pour une durée de trois ans. Des loyers étant restés impayés, le bailleur leur a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant principal de 6 610 euros, outre des frais à hauteur de 239,89 euros, de justifier des conditions d'occupation et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs, par acte d'huissier du 17 octobre 2022. Faute de paiement intégral des sommes dues à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 17 décembre 2022 et faute de justification par les preneurs de l'assurance habitation locative et de leurs conditions d'occupation du logement, M. [J] a saisi le juge des contentieux de la protection d'Evreux par assignation délivrée le 23 décembre 2022, aux fins de faire constater le jeu des clauses résolutoires, prononcer l'expulsion des locataires, les condamner au paiement de diverses sommes, outre les frais de procédure et autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie. Suivant jugement du 05 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evreux a : - déclaré recevable l'action de M. [J], - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2019 entre M. [J] et M. et Mme [Y], concernant une maison à usage d'habitation situé [Adresse 3] (en réalité de l'Iton) à [Localité 5], sont réunies à la date du 17 décembre 2022 et que le contrat est résilié à cette date, - ordonné en conséquence à M. et Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour M. et Mme [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné M. et Mme [Y] à verser à M. [X] [J] la somme de 10.510 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d'occupation, terme de février 2023 inclus, - condamné M. et Mme [Y] à verser à M. [X] [J] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois de mars 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, - condamné M. et Mme [Y] à verser à M. [X] [J] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [Y] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, l'assignation et sa notification à la Préfecture, - débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire était de droit. Par déclaration électronique du 21 juin 2023, les époux [Y] ont interjeté appel du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection d'Evreux. M. [X] [J] a constitué avocat. L'affaire a été fixée selon un calendrier de procédure à bref délai. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 novembre 2023. Par note en délibéré du 26 janvier 2024, le magistrat rapporteur a sollicité les observations des parties sur le moyen relevé d'office relatif au caractère susceptible d'être réputé non écrit des trois dispositions contractuelles prévues à l'article 13 du contrat de bail. Les parties n'ont formulé aucune observation en retour. EXPOSE DES DEMANDES DES PARTIES Dans leurs conclusions communiquées le 21 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, les époux [Y] demandent à la cour d'appel d'infirmer le jugement entrepris en ses dispositions et statuant à nouveau, de : - débouter M. [J] de ses demandes, - dire et juger qu'ils pourront s'acquitter de leur dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 100 euros et le solde le 36e mois, en sus du loyer courant, - condamner M. [J] aux entiers dépens. Dans ses conclusions communiquées le 12 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, M. [X] [J] demande à la cour d'appel, au visa notamment de la loi du 6 juillet 1989, du bail sous seing privé du 21 novembre 2021 et du commandement de payer infructueux du 11 février 2022, de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, à compter du 17 novembre 2022, pour défaut d'assurance contre les risques locatifs, en application du commandement de payer visant cette clause délivré le 17 octobre 2022, constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, à compter du 17 décembre 2022, pour défaut de paiement des loyers et charges, en application du commandement de payer visant cette clause délivré le 17 octobre 2022, ordonné l'expulsion de M. et Mme [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et la séquestration de leur mobilier, du logement situé [Adresse 3]), condamné les époux [Y] au paiement de la somme de 8 570 euros au titre des loyers de février, avril, mai, juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2022 impayés à la date de la résiliation du bail, soit au 17 décembre 2022, Sur appel incident, réformer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [Y] à verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, - condamner les époux [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer quotidien, soit 1 960 euros à compter de la résiliation du bail intervenue de plein droit le 17 décembre 2022, et ce jusqu'à libération complète et effective des lieux, en application des clauses du bail, - à défaut, condamner les époux [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer quotidien, soit 1 960 euros à compter de la résiliation du bail intervenue de plein droit le 17 décembre 2022, et ce jusqu'à libération complète et effective des lieux, en application des clauses du bail, - condamner les époux [Y] au paiement d'une indemnité de 10 % sur la totalité des sommes dues au bailleur, - autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie, - confirmer le jugement en ce que les époux [Y] ont été condamnés à lui verser 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer, l'assignation et les notifications à la préfecture, Y ajoutant, - condamner les époux [Y] à régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance. MOTIFS DE LA DÉCISION I- Sur l'irrecevabilité des demandes des époux [Y] Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. M. [J] conclut à l'irrecevabilité des demandes exposées par les époux [Y], qu'il considère comme nouvelles au visa de l'article 564 du code de procédure civile, dès lors que les appelants n'ont pas comparu en première instance. La cour n'est pas valablement saisie de cette fin de non recevoir, en l'absence de formulation de cette prétention dans le dispositif, mais la relève d'office sans réouvrir les débats, dès lors que la question était dans les débats. En l'espèce, la prétention dont la cour est saisie en appel par les époux [Y] concernant une demande de délais de paiement ne peut être considérée comme nouvelle, alors que le premier juge a statué sur cette question, en constatant que l'absence des preneurs à l'instance ne lui permettait pas de s'assurer de leur situation financière et d'accorder de tels délais, le bailleur s'opposant quant à lui en première instance à l'octroi de tout délai de paiement. M. [J] sera donc débouté de sa demande de fin de non recevoir et les époux [Y] déclarés recevables en leur demande de délais de paiement. II- Sur le fond Les époux [Y] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, concluent au débouté des demandes de M. [J] et formulent une demande de délais de paiement sur trois ans. Aucun moyen n'est cependant soulevé à l'appui de leur contestation et les époux [Y], dans leur motivation, critiquent la décision du premier juge ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné leur explusion tout en indiquant ne pas contester le principe et le montant de leur dette. Il y a donc lieu de confirmer les dispositions de la décision entreprise relatives à la résiliation du contrat de bail liant les parties, à leur expulsion ainsi qu'à leur condamnation au paiement des arriérés locatifs et indemnités d'occupation, terme de février 2023 inclus, arrêtés par le premier juge à hauteur de 10.510 euros. Sur le montant des sommes dues L'intimé interjette appel incident, contestant la décision du premier juge l'ayant débouté de sa demande de fixer le montant de l'indemnité d'occupation dû au double du loyer , soit la somme mensuelle de 1 960 euros, à compter de la résiliation du bail intervenue le 17 décembre 2022, jusqu'à libération complète et effective des lieux, en application des clauses du bail. Il sollicite en outre le paiement d'une indemnité de 10% sur la totalité des sommes dues , en application du contrat de bail. Enfin, il demande à être autorisé à conserver le dépôt de garantie, compte tenu de l'importance de la dette locative. Les appelants s'opposent à ces demandes. Le contrat de bail mentionne en son article 13 intitulé 'clause pénale', l'application, en cas d'impayés de loyers, d'une indemnité égale à 10% de la totalité des sommes dues au bailleur, la fixation du montant de l'indemnité d'occupation au double du loyer et des charges contractuelles, en cas d'occupation des lieux après la cessation du bail, ainsi que la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d'indemnité conventionnelle en cas de résiliation du bail aux torts du locataire. Invitées par le magistrat rapporteur à présenter leurs observations sur le moyen relevé d'office relatif au caractère susceptible d'être réputé non écrit des trois dispositions contractuelles susvisées, les parties n'ont pas répondu. La cour reprend à son compte l'observation du premier juge sur le caractère réputé non écrit de toute clause autorisant 'le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location, au visa de l'article 4i de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable et sur la nature de pénalité de l'indemnité forfaitaire de 10% prévue illégalement au contrat et conduisant au débouté de toute demande de paiement présentée à ce titre. La cour ajoute que le doublement du montant de l'indemnité d'occupation ainsi que la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d'indemnité conventionnelle en cas de résiliation du bail aux torts du locataire constituent également des pénalités non autorisées; les dispositions contractuelles les prévoyant doivent également être déclarées non écrites. La décision du premier juge ayant fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges et ayant débouté le bailleur de sa demande d'indemnité forfaitaire complémentaire sera confirmée. Ajoutant à la décision entreprise, la cour déboute également le bailleur de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre d'indemnité conventionnelle fondée sur une disposition réputée non écrite. Sur la demande de délais de paiement A l'appui de leur demande de délais de paiement, les époux [Y] font valoir qu'ils ont rencontré des difficultés financières et que leur expulsion aurait des conséquences traumatisantes pour la famille et notamment pour leur fille âgée de 17 ans présentant un handicap. Au termes de l'article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Il résulte des pièces versées aux débats, que si les époux justifient percevoir des ressources (retraite mensuelle moyenne de Mme [Y]: 1 278 euros; allocation pour l'éducation d'une enfant handicapée: 142,70 euros, salaire mensuel moyen de M. [Y]: 1 769 euros), ils ne justifient pas de leurs charges, tandis que le bailleur produit un décompte actualisé au 29 novembre 2023, démontrant que la dette locative a augmenté et que les débiteurs ont persisté dans leurs impayés locatifs depuis le jugement de première instance. Les époux [Y] ne démontrent pas être en mesure de régler leur dette locative et doivent donc être déboutés de leur demande de délais de paiement. III- Sur les frais et dépens M. [N] [Y] et à Mme [Z] [Y], succombant en leurs demandes, seront condamnés aux dépens d'appel. Ils seront en outre condamnés à payer à M. [X] [J] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande présentée de ce chef. Enfin, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront confirmées. PAR CES MOTIFS LA COUR : Déclare M. [N] [Y] et Mme [Z] [Y] recevables en leur demande de délais de paiement ; Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à appel. Y ajoutant, Rectifie d'office l'adresse du logement à usage d'habitation faisant l'objet du contrat de bail situé [Adresse 2] ; Déboute M. [X] [J] de sa demande de conservation du dépôt de garantie ; Déboute M. [N] [Y] et Mme [Z] [Y] de leur demande de délais de paiement ; Condamne M. [N] [Y] et à Mme [Z] [Y] aux dépens d'appel ; Condamne M. [N] [Y] et à Mme [Z] [Y] à payer à M. [X] [J] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La présidente