Cour d'appel, 22 février 2024. 23/02018

N° RG 23/02018 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JMMH COUR D'APPEL DE ROUEN CH. CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 22 FEVRIER 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 22/00428 President du tribunal judiciaire d'Evreux du 24 mai 2023 APPELANTE : S.A.R.L. CARLA INVEST [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau d'EURE INTIMEE : S.C.I. [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1] représentée et assistée par Me Christophe OHANIAN de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocat au barreau d'EURE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 21 décembre 2023 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme FOUCHER-GROS, présidente M. URBANO, conseiller Mme MENARD-GOGIBU, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme RIFFAULT, greffière DEBATS : A l'audience publique du 21 décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 février 2024 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 22 février 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La SCI [Adresse 2] est propriétaire d'un ensemble immobilier composé de deux bâtiments (A et B), à [Localité 4], [Adresse 2]. Par acte authentique du 31 janvier 2018 reçu par Maître [S], notaire à [Localité 5] et à [Localité 6], la SCI [Adresse 2] a consenti à la société Carla Invest un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 2]. Le bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2018 pour se terminer le 31 janvier 2027. Le montant du loyer mensuel a été fixé à la somme de 2.000 euros hors taxes, soit 2.400 euros TTC. Par acte extra judiciaire du 30 décembre 2021, le bailleur a fait délivrer à la SARL Carla Invest un premier commandement de payer la somme de 14.471,35 euros. La société preneuse ayant procédé à des paiements réduisant sensiblement l'arriéré locatif, la SCI [Adresse 2] ne s'est pas prévalue de la clause résolutoire. Le 11 octobre 2022, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à la SARL Carla Invest un nouveau commandement de payer la somme de 16.288,82 euros. Par assignation du 6 décembre 2022, la SCI [Adresse 2] a saisi le président du tribunal judiciaire d'Evreux statuant en référé aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SARL Carla Invest, condamner la même au paiement de la somme de 16.288,82 euros au titre des loyers impayés à la date de la résiliation du bail, soit au 11 novembre 2022 outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer. Par ordonnance du 24 mai 2023, le président du tribunal judiciaire d'Evreux a : - constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 11 novembre 2022 par acquisition de la clause résolutoire, - condamné la SARL Carla Invest à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d'expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamné la SARL Carla Invest à payer à la SCI [Adresse 2], à titre provisionnel : *16 288,82 euros au titre des loyers et charges, *une indemnité mensuelle d'occupation de 2 518,24 euros à compter du 1 1 novembre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, - dit que la somme de 16 288,82 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité, - condamné la SARL Carla Invest à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SARL Carla Invest aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer, les frais de levée d'un état d'inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux créanciers inscrits. - rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. La SARL Carla Invest a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 12 juin 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS Vu les conclusions du 1er décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SARL Carla Invest qui demande à la cour de : - déclarer recevable et bien fondé l'appel régularisé, - réformer la décision dont appel en toutes ses dispositions. - déclarer mal fondées les demandes de la SCI [Adresse 2], - la renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge du fond. - la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions. Subsidiairement, - accorder à la Société Carla Invest les plus larges délais de paiement, - dire que durant ces délais, la clause résolutoire du bail ne pourra être invoquée et qu'en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire n'aura produit aucun effet, - condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Vu les conclusions du 18 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI [Adresse 2] qui demande à la cour de : - débouter la SARL Carla Invest de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 24 mai 2023 par Madame le président du tribunal judiciaire d'Evreux, Ce faisant, - constater la résiliation du bail liant les parties à compter du 11 novembre 2022 par acquisition de la clause résolutoire, - condamner la SARL Carla Invest à restituer les lieux dans le mois de la signification de la décision sous peine, passé ce délai, d'expulsion et de celle tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamner la SARL Carla Invest à payer à la SCI [Adresse 2], à titre provisionnel : *16 288,82 euros au titre des loyers et charges, *une indemnité mensuelle d'occupation de 2 518,24 euros TTC, à compter du 11 novembre 2022, et jusqu'à la date de libération effective des lieux, - dire que la somme de 16 288,82 euros portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité, Y ajoutant, - condamner la SARL Carla Invest à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, - condamner la SARL Carla Invest aux entiers dépens d'appel dont droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Campanaro Noël Ohanian, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire Moyens des parties La SARL Carla Invest soutient que : * le bailleur a délivré de mauvaise foi le commandement de payer ; ce qui fait obstacle au constat d'acquisition des effets de la clause résolutoire ; * il a été demandé en vain la justification des charges qui sont comptabilisées par le bailleur au débit du compte de la concluante ; le décompte ne peut être vérifié ; il existe une contestation sérieuse ; * malgré ses réclamations insistantes, aucune délivrance de quittance n'a eu lieu ; elle est en difficulté pour comptabiliser la TVA et en justifier auprès de l'administration fiscale ; * dans le cadre de la crise sanitaire, le bailleur a accepté d'annuler un mois de loyer sur le dernier trimestre de l'année 2020 mais cette annulation de loyer n'a jamais été décomptée alors que la locataire avait respecté l'échéancier consenti. La SCI [Adresse 2] réplique que : * elle est d'une parfaite bonne foi ; elle a renoncé à poursuivre la procédure de résiliation de bail initiée à la fin de l'année 2021, lorsqu'elle a constaté que la SARL Carla Invest avait réduit l'arriéré de loyers ; or les impayés ont repris ; * elle a communiqué les justificatifs relatifs aux charges visées dans le décompte ; * la SARL Carla Invest est de mauvaise foi puisque l'arriéré est constitué pour l'essentiel de loyers impayés qui n'ont pas été réglés alors qu'ils n'ont jamais été contestés. Réponse de la cour Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, ''dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. '' Aux termes de l'article 835 du même code, ''le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provison au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.' La condition d'urgence n'est pas nécessaire pour constater l'acquisition de la clause résolutoire. L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est de nature à constituer un trouble manifestement illicite Aux termes de l'article L 145-41 du Code de commerce, ''Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'' Aux termes de l'article R145-36 du code de commerce, '' le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.'' Le bail signé le 31 janvier 2018 comporte une clause résolutoire ainsi rédigée : ''A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.'' Le 11 octobre 2022, la SCI [Adresse 2] a fait commandement à la SARL Carla Invest d'avoir à payer la somme de 16 288,82 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 octobre 2022. Le décompte annexé à l'acte détaille les sommes imputées au compte de la société Carla Invest soit les loyers, la TVA, les taxes foncières, la taxe ordures ménagères, les charges de consommation d'eau. Le commandement de payer reproduit la clause résolutoire contenue dans le bail. Il n'apparaît pas des pièces produites par la SARL Carla Invest qu'elle a réclamé auprès du bailleur, les quittances de loyers et, avant la délivrance du commandement de payer, les justificatifs du montant des charges et impôts imputés à son compte et visées dans le décompte annexé à l'acte extra-judiciaire du 11 octobre 2022. De plus, la SCI [Adresse 2] produit aux débats, l'ensemble des pièces justifiant des dits impôts et charges soit les avis de taxes, les relevés des charges de copropriété, de sorte que l'existence de ces charges n'est pas sérieusement contestée. L'annulation du loyer du mois de novembre 2020 conditionnée au respect par la SARL Carla Invest de l'échéancier consenti n'est pas contemporaine de la délivrance du commandement de payer du 11 octobre 2022 et ne peut dès lors caractériser une quelconque mauvaise foi du bailleur lors de cette délivrance. Il en résulte avec l'évidence requise en référé que le commandement de payer a été valablement délivré le 11 octobre 2022 et il apparaît de l'extrait de compte arrêté au 22 septembre 2023, sans que ce soit sérieusement contestable, que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, la société Carla Invest restant redevable de la somme de 17 387,36 euros le 1er décembre 2022 et aucun paiement n'ayant été effectué entre le 13 octobre et le 1er décembre 2022. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 11 novembre 2022. Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire La SARL Carla Invest fait valoir que : * la crise sanitaire a fragilisé son entreprise ; elle règle son loyer courant ; son bilan clos au 31 mars 2023 fait ressortir que sa situation a été difficile. La SCI [Adresse 2] réplique que : * la société Carla Invest ne justifie pas être en mesure de rattraper sa dette tout en réglant l'ensemble de ses charges courantes et les indemnités d'occupation ; la dette a augmenté. Réponse de la cour Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce, (') Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'' La situation de la SARL Carla Invest doit être appréciée au jour où la cour statue. Il apparaît du bilan de la SARL Carla Invest qu'au titre de l'exercice clôs le 31 mars 2023, le résultat de la société était déficitaire de 23 419,36 euros. Par ailleurs, l'appelante n'expose pas les moyens qu'elle entend mettre en 'uvre pour régler sa dette en plus des échéances courantes alors que l'extrait de compte locataire arrêté au 15 décembre 2023 fait apparaître un solde dû de 35 594,95 euros. Contrairement à ce qui est soutenu, la SARL Carla Invest n'est pas à jour des échéances courantes et le décompte arrêté au 1er septembre 2023 fait apparaitre l'absence de tout versement de janvier à juin 2023. Alors que l'arriéré de loyers et charges s'est sensiblement aggravé, la SARL Carla Invest ne démontre pas ses capacités à se libérer effectivement de cette dette de sorte que l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande, ordonné la libération des lieux, condamné la SARL Carla Invest à payer à la SCI [Adresse 2], à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation de 2 518,24 euros à compter du 11 novembre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux. Sur l'indemnité provisionnelle La SCI [Adresse 2] produit aux débats des décomptes datés des 23 décembre 2021, 8 février 2022, 6 octobre 2022, 18 novembre 2022,10 janvier 2023,16 février 2023 et 22 septembre 2023 qui émanent de la société Normandie Gestion chargée de gérer le bien donné en location à la SARL Carla Invest. Il apparaît du dernier décompte arrêté au 1er septembre 2023 mentionnant un arriéré de 30 429,44 euros que la somme due lors de la délivrance du commandement de payer le 11 octobre 2022 s'élevait à 16 288,82 euros, somme reprise dans l'annexe jointe à l'acte d'huissier. Les décomptes produits sont tous concordants et ne sont pas sérieusement contestés par le seul décompte produit par la SARL Carla Invest sur la période de septembre 2019 à janvier 2023 qui n'est qu'un listing effectué par ses soins, sans mention des charges dont elle est redevable. Dès lors, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL Carla Invest à payer à la SCI [Adresse 2], à titre provisionnel, la somme de 16 288,82 euros au titre des loyers et charges et pour le surplus de ses dispositions. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SARL Carla Invest aux dépens de l'appel, Condamne la SARL Carla Invest à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel. La greffière, La présidente,