Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/15241

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 30 JUIN 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15241 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEH4R Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Juillet 2021 -Juge de la mise en état de PARIS - RG n° 20/09125 APPELANTE Commune VILLE DE [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079 INTIMEE S.C.I. DU SOLEIL RCS 441 092 863 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, toque : B0966 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé des 10 et 17 juin 1991, la SCI du Soleil a donné à bail à la Préfecture de Police de Paris aux droits de laquelle vient la Ville de [Localité 4], des locaux d'environ 230 m2, situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 300 000 francs, bail qui a fait l'objet de renouvellements successifs en 2000 et 2009. Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er février 2018, la Ville de [Localité 4] a mis fin à ce bail, à effet au 31 mai 2018. Le bailleur a repris possession des lieux loués à cette date. Estimant que la Ville de [Localité 4] lui a restitué des locaux dégradés et ses demandes de réparations étant restées vaines, la SCI du Soleil a fait assigner la Ville de [Localité 4] par acte d'huissier du 23 septembre 2020, devant le tribunal judiciaire de Paris au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, aux fins de voir : - condamner la Ville de [Localité 4] à lui verser la somme de 33 038,50 euros TTC au titre du coût de la remise en état des lieux loués, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020, - condamner la Ville de [Localité 4] à lui verser la somme de 168 840 euros HT/HC, soit 202 608 euros TTC, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle subit du fait de son impossibilité de louer, voire de vendre, les lieux en l'état, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020, - condamner la Ville de [Localité 4] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020. Le 5 mars 2021, la Ville de [Localité 4] a formé des conclusions d'incident en irrecevabilité de l'action de la SCI en raison de sa prescription. Par ordonnance contradictoire entreprise du 9 juillet 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la Ville de [Localité 4] à raison de la prescription des demandes en condamnation formées par la SCI du Soleil et en conséquence, déclare ces demandes recevables ; Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 22 octobre 2021 à 11h30 pour : - avis des parties sur l'éventuelle désignation d'un médiateur judiciaire (art. 131-1 et suivants du code de procédure civile) avant le 30 septembre 2021 ; - à défaut d'accord unanime pour une médiation judiciaire, conclusions en défense de la Ville de [Localité 4] avant le 15 octobre 2021, Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h30 ; Réserve les dépens et les demandes des parties formées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Vu l'appel interjeté le 3 août 2021 par la Ville de [Localité 4] ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les dernières écritures remises au greffe le 15 novembre 2021 par lesquelles la Ville de [Localité 4], appelante, demande à la cour de : Infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Et statuant à nouveau : Dire et juger la SCI du Soleil irrecevable dans sa demande tendant à obtenir une remise en état antérieurement au bail souscrit les 10 et 17 juin 1991 pour cause de prescription ; Débouter la SCI du Soleil de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la SCI du Soleil en sa qualité de demandeur aux entiers dépens de l'instance d'incident conformément à l'article 696 du code de procédure civile ; Dire que les dépens seront recouvrés par Maître Bruno MATHIEU, Avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Condamner la SCI du Soleil à la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er décembre 2021 au terme desquelles la SCI du Soleil, intimée, demande à la cour de : Recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de la SCI du Soleil ; Débouter la Ville de [Localité 4] de toutes ses demandes, fins et prétentions ; Confirmer purement et simplement l'ordonnance rendue le 9 juillet 2021 par le juge de la mise en état; Condamner la Ville de [Localité 4] à verser à la SCI du Soleil la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la Ville de [Localité 4] aux entiers dépens de la présente instance d'appel. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 janvier 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et à l'ordonnance déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la prescription de l'action de la SCI du Soleil : Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L'article 2224 du même code dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En application de cet article, les actions en condamnations au paiement des frais de remise en état des lieux donnés à bail se prescrivent par cinq ans à compter de la fin du bail. En l'espèce, la fin du bail du 16 novembre 2009 a eu lieu le 31 mai 2018, et l'action a été introduite par la SCI du Soleil le 23 septembre 2020. C'est par des motifs exacts et pertinents, parfaitement étayés en fait et en droit, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le juge de la mise en état, et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté les demandes de la ville de [Localité 4], en retenant en substance que : - l'article 5§4 du bail liant la Préfecture de Police à la SCI du Soleil en date des 10 et 17 juin 1991, qui a pris fin le 31 mai 2000, stipule qu' : 'il autorise par avance tous travaux d'appropriation ainsi que toutes modifications que la ville de [Localité 4] jugerait utile d'apporter à la disposition des lieux loués, dans l'intérêt de son service, aux seules conditions de ne pas compromettre la solidité de l'édifice ni d'en modifier la destination. Le bailleur ayant toujours le droit, même s'il a autorisé les travaux de préférer exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais exclusifs du preneur à la fin du présent bail' ; - par acte sous seing privé du 15 décembre 2000, la SCI et le Préfet de Police agissant au nom de la ville de [Localité 4], ont conclu un bail en renouvellement pour une durée de neuf années, à effet au 1er juin 2000, et reprenant en son article 5§ 4 des stipulations similaires à celle du 5§4 du bail initial ; - de même, par acte sous seing privé du 16 novembre 2009, les parties ont conclu un bail en renouvellement comportant cette même clause, pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2009; - lorsqu'un bail est renouvelé, un nouveau bail prend naissance, et qu'ainsi les baux en renouvellement conclus les 15 décembre 2000 et le 16 novembre 2009 sont de nouveaux baux ; - la clause litigieuse porte sur la faculté pour le bailleur d'exiger en fin de chaque bail, et non en fin des relations contractuelles liant les parties, la remise des locaux dans l'état primitif dans lequel ils étaient respectivement à la prise d'effet de chacun des baux successifs ; - la bailleresse disposait donc d'un délai de cinq ans, en application de l'article 2224 du code civil précité, à compter de la date de fin de chacun des baux pour exiger la remise en état des lieux dans l'état où ils se trouvaient à la date d'effet du bail, soit en l'espèce cinq ans à compter du 31 mai 2018, date d'échéance du dernier bail conclu le 16 novembre 2009, pour demander la remise en état des travaux réalisés entre 2009 et 2018 ; - si les demandes en condamnation pour les travaux réalisés au cours des deux premiers baux de 1991 et 2000 sont prescrites, le délai de cinq ans étant acquis, en revanche celle portant sur des travaux réalisés au cours du dernier bail du 16 novembre 2009 introduite par la SCI le 23 septembre 2020, n'est pas prescrite, l'action ayant été introduite dans le délai de cinq années à compter de la fin de ce bail ; - en effet, le rapport non contradictoire établi par l'expert M. [G], seul élément versé aux débats, ne permet pas d'affecter les travaux de remise en état demandés par la SCI, à la période du premier, du deuxième ou du dernier bail, la ville de [Localité 4] ne produisant aucune pièce permettant au juge de procéder à une telle répartition ; - la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action n'est donc pas démontrée par la ville de [Localité 4], faute de justifier que les travaux de remise en état concernent des travaux antérieurs au 1er juin 2009. L'ordonnance du juge de la mise en état sera donc confirmée. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI du Soleil la totalité des frais supportés au cours de l'instance d'appel. La ville de [Localité 4] sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en toutes ses dispositions, l'ordonnance entreprise ; Et y ajoutant, Condamne la Ville de [Localité 4] à payer à la SCI du Soleil la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la Ville de [Localité 4] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président