Tribunal judiciaire, 19 février 2024. 22/03052

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/03052 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WEL3 JUGEMENT DU 19 FEVRIER 2024 DEMANDEUR : La S.C.I. LA 102, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Jérôme WALLAERT, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : Mme [O] [X] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Jean-philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Mars 2023. A l’audience publique du 04 Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 19 Février 2024. Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 19 Février 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. EXPOSE DU LITIGE Selon compromis en date du 7 octobre 2019, Mme [O] [X] a vendu, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, à M. [G] [H] une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 6] pour un montant de 205.000 euros. L'acte prévoyait la possibilité pour M. [G] [H] de se faire substituer par toute société. La 102 SCI s'est substituée à M. [G] [H] et la vente a été réitérée, par acte authentique, le 28 mai 2020 entre Mme [O] [X] et la 102 SCI. Lors de la signature, Mme [O] [X] a déclaré avoir effectué elle-même des travaux ne relevant pas de la garantie décennale mais constituant essentiellement des travaux d'amélioration et d'embellissement. Les parties ont prévu la constitution d'un séquestre d'un montant de 15.000 euros afin d'assumer les conséquences financières de la remise en état éventuelle des malfaçons pouvant exister consécutivement à la réalisation des travaux par la venderesse. Celle-ci s'est engagée à faire passer un expert immobilier en la présence de l'acquéreur afin qu'il soit déterminé l'existence ou non de malfaçons. Il était convenu que le déblocage du séquestre ne pourrait intervenir qu'aux termes de la signature d'un protocole d'accord définitif entre vendeur et acquéreur, qu'il y ait ou non des malfaçons. Mme [O] [X] a mandaté M. [U] [S] lequel est intervenu sur les lieux le 8 juin 2020 aux fins de vérification de la partie arrière de la couverture et de l'extension salle de bains du rez de chaussée. L'expert a indiqué n'avoir constaté aucune malfaçons. La 102 SCI a contesté ces conclusions et refusé le déblocage de la somme séquestrée. Elle a mandaté un expert, M. [B] [C], lequel a pour sa part, dans un rapport du 2 juillet 2020, constaté un certain nombre de désordres. Dans ce contexte, la 102 SCI a fait assigner Mme [O] [X] devant le juge des référés lequel a, par ordonnance en date du 3 août 2021, ordonné une expertise confiée à Mme [Z]. Sur la base d'une note aux parties de l'expert en date du 25 novembre 2021, suivant exploit délivré le 4 mai 2022, la 102 SCI a fait assigner Mme [O] [X] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'indemnisation de ses préjudices à titre principal sur le fondement du dol et à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie des vices cachés. L'expert a déposé son rapport définitif le 7 septembre 2022. Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 11 janvier 2023 pour la SCI La 102 et le 24 février 2023 pour Mme [O] [X]. La clôture des débats est intervenue le 15 mars 2023, et l’affaire fixée à l’audience du 4 décembre 2023. **** Aux termes de ses dernières écritures, la 102 SCI demande au tribunal de : Vu les articles 1137 à 1139 du code civil, Vu l'article 1240 du code civil, Vu les articles 1641 et suivants du code civil, Vu l'article 700 du code de procédure civile, à titre principal :* condamner Mme [O] [X], en raison de sa réticence dolosive, à lui verser la somme de 43.857 euros correspondant aux coûts des travaux de reprise, à titre de dommages et intérêts, actualisée sur la base de l'indice du coût de la construction entre la date d'évaluation de l'expert judiciaire et la date du paiement effectif des condamnations à intervenir, * dire et juger que le montant des condamnations s'imputera en priorité sur le séquestre du prix constitué à hauteur de 15.000 euros auprès de M. [M] [J], comptable au sein de l'étude de Me [I], notaire instrumentaire de la vente, * condamner Mme [O] [X], en raison de sa réticence dolosive, à lui verser la somme de 9.240 euros correspondant à la privation de la jouissance du bien pendant la réalisation des travaux de reprise et à titre de dommages et intérêts pour les frais et peines, à titre subsidiaire :* condamner Mme [O] [X], en raison des vices affectant le bien vendu, à lui verser la somme de 43.857 euros nécessaires à la suppression du vice affectant le bien, * condamner Mme [O] [X], en raison des vices affectant le bien vendu, à lui verser la somme de 9.240 euros correspondant à la privation de la jouissance du bien pendant la réalisation des travaux de reprise et à titre de dommages et intérêts pour les frais et peines, en tout état de cause :* débouter Mme [O] [X] de l'ensemble de ses demandes, * condamner Mme [O] [X] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamner Mme [O] [X] aux entiers frais et dépens de la présente instance et aux frais d'expertise judiciaire. Aux termes de ses dernières écritures, Mme [O] [X] demande au tribunal de : débouter la 102 SCI de l'intégralité de ses demandes,condamner la 102 SCI à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,ordonner à la 102 SCI de procéder au règlement du solde de la vente de l'immeuble sis à [Localité 6], [Adresse 1], soit la somme de 15.000 euros,condamner à cet effet la 102 SCI à lui payer la somme de 15.000 euros,la condamner aux entiers dépens. Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées. MOTIFS DE LA DECISION Sur le dol Conformément à l'article 1130 du code civil, le dol est un vice du consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le dol est défini par l'article 1137 du même code comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le dol est une cause de nullité relative du contrat. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle. En l'espèce, la 102 SCI fait valoir que Mme [O] [X] s'est abstenue volontairement de lui révéler l'existence d'un arrêté d'insalubrité pris par la Préfecture du Nord le 19 avril 2012 et l'existence d'un incendie ayant ravagé l'immeuble en 2013. Elle soutient que ces informations étaient déterminantes de son consentement dès lors qu'elle aurait pu renoncer à l'achat ou négocier une diminution conséquente du prix après avoir fait évaluer les travaux de reprise nécessaires. Elle ne sollicite pas l'annulation de la vente mais l'allocation de dommages et intérêts correspondant au montant des travaux préconisés par l'expert pour remédier aux désordres constatés, augmentés de 10% pour tenir compte des frais d'intervention d'un maître d'oeuvre, à la perte des revenus locatifs pendant la réalisation des travaux et à l'indemnisation du temps consacré pour gérer cette situation. Mme [O] [X] conteste toute réticence dolosive indiquant qu'avant la signature de la vente, la 102 SCI était au courant de l'existence d'un arrêté d'insalubrité pris en 2012 et de la levée de cet arrêté par suite des travaux effectués. Elle ajoute que le sinistre incendie n'a pas été caché à l'acquéreur. Elle indique enfin qu'il n'est pas démontré le caractère déterminant de ces informations sur le consentement de la 102 SCI. Sur ce, bien qu'ils n'aient pas été versés aux débats, il est acquis que l'immeuble litigieux a fait l'objet de deux arrêtés déclarant l'insalubrité remédiable pris par la Préfecture du Nord les 19 avril et 21 juin 2012, avant que Mme [O] [X] ne l'acquiert sur adjudication le 21 novembre 2012. Elle avait en effet pour projet de le réhabiliter afin de l'occuper. Entre temps, l'immeuble a été ravagé par un incendie survenu le 13 juillet 2013. Les travaux ont été réalisés et Mme [O] [X] a déclaré dans l'acte de vente avoir procédé à la rénovation complète de l'intérieur de l'habitation et à la réfection de la moitié de la toiture côté jardin sans entreprise courant 2014/2015. L'arrêté de la Préfecture du Nord en date du 14 juin 2017 a abrogé les arrêtés des 19 avril et 21 juin 2012 et déclaré que l'immeuble pouvait à nouveau être utilisé aux fins d'habitation. Cet arrêté est intervenu après une enquête effectuée le 27 avril 2017 par le Service Communal d'Hygiène et de Santé de [Localité 6] constatant la réalisation des travaux de sortie d'insalubrité. Pour apprécier l'existence ou non d'un dol, il ne s'agit pas de vérifier si les travaux ont été conformes ou non aux règles de l'art mais uniquement d'apprécier si des informations ont été sciemment tues par la venderesse alors qu'elles étaient de nature à déterminer le consentement de l'autre partie. Il convient de relever, s'agissant de l'existence d'un arrêté d'insalubrité, qu'il n'est pas contesté que l'acquéreuse en a appris l'existence la veille ou le jour de la réitération de la vente par acte authentique, soit le 27 ou 28 mai 2020, ce que le conseil de la venderesse a effectivement indiqué dans un courrier du 26 juin 2020 (pièce 8 en demande). La 102 SCI n'en avait donc pas connaissance lors des pourparlers et lors de la signature du compromis de vente. C'est d'ailleurs la révélation tardive de cette information qui a conduit la 102 SCI à exiger la constitution d'un séquestre de 15.000 euros le jour de la vente. Pour autant, le tribunal relève que si Mme [O] [X] n'a pas fourni les arrêtés de 2012, ce qui n'a pas permis à la 102 SCI d'être informée des raisons ayant conduit la Préfecture à déclarer l'état d'insalubrité remédiable et de la nature des travaux qui devaient être engagés pour y remédier, elle a transmis, le jour de la signature, l'arrêté du 14 juin 2017 abrogeant les arrêtés de 2012, qui a été annexé à l'acte de vente. Certainement rassurée par l'arrêté de 2017, et quand bien même elle a reçu ces informations tardivement, la 102 SCI a fait le choix de signer l'acte de vente plutôt que de différer cette signature afin de procéder à diverses vérifications concernant les travaux effectués. Il n'est ainsi pas établi que cette information était déterminante du consentement de l'acquéreuse et aucune réticence dolosive ne peut être retenue à ce titre. S'agissant de l'incendie, Mme [O] [X] a elle-même déclaré à l'expert qu'elle ne savait pas qu'elle était tenue d'informer l'agence immobilière et le notaire du sinistre subi. Elle ne démontre pas avoir informé directement la 102 SCI de l'existence de cet incendie. Pour autant, il convient de relever que l'incendie est intervenu en 2013 et que, dans le contexte de la réalisation des travaux destinés à remédier à l'insalubrité, Mme [O] [X] a rénové totalement l'intérieur de la maison. La commission d'enquête intervenue le 27 avril 2017 n'a pas relevé que, du fait de l'incendie, l'immeuble serait insalubre et inhabitable. Il ne peut être soutenu, comme le fait l'acquéreuse, que Mme [O] [X] aurait sciemment dissimulé les traces de l'incendie sous les placos et revêtements muraux alors que précisément, elle a remis le bien en état après celui-ci. L'incendie étant survenu plus de six ans avant la vente et les travaux de remise en état ayant été réalisés afin de rendre le bien de nouveau habitable, ce qui a été validé par la Préfecture du Nord, il ne peut être considéré d'une part que Mme [O] [X] aurait sciemment dissimulé cette information, d'autre part que cette information aurait eu un caractère déterminant du consentement de la 102 SCI. Ce d'autant qu'il ressort du rapport d'expertise que des marques de l'incendie restaient visibles au niveau du linteau de l'oriel du premier étage en façade rue et du linteau de la fenêtre du premier étage en façade jardin et qu'il n'est pas contesté que M. [G] [H], représentant la SCI, a visité à plusieurs reprises le bien et a pu se rendre compte lui-même de ces traces d'incendie. Aucun dol n'est donc caractérisé et les demandes ne peuvent prospérer sur ce fondement. Sur la garantie des vices cachés L'article 1641 du code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet. Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie » . Pour faire obstacle à l'application de la clause de non garantie, il est nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance des vices. Sur l'existence de vices cachés En l'espèce, la 102 SCI sollicite notamment d'être indemnisée du montant des travaux de reprise fixés par l'expert pour chacun des désordres analysés. Avant de se prononcer sur l'éventuelle connaissance des désordres par la venderesse, il appartient à l'acquéreuse de justifier de l'existence de vices répondant aux critères de l'article 1641 du code civil. L'expert a examiné les sept désordres allégués par la 102 SCI. L'un d'eux, relatif à un IPN en plafond R+1 qui aurait fragilisé l'immeuble suite à l'incendie, n'a pas été constaté par l'expert. Sur le désordre en rez de chaussée- terrasse côté jardin et extension arrière Mme [O] [X] a expliqué qu'à l'origine, il existait à gauche de la façade arrière un appenti vétuste et que, lors des travaux réalisés dans le cadre de la résorption de l'arrêté d'insalubrité, l'extension arrière a été modifiée pour être réalisée en brique et déplacée côté droit de la façade arrière. L'expert a constaté la présence d'un puisard au pied de la descente d'eaux pluviales reprenant les eaux de toiture de l'extension. Elle a indiqué que les raccords de canalisation sur le puisard ne sont visiblement pas étanches et que, puisque la forme de pente de la terrasse carrelée ramène les eaux de pluie vers ce puisard, il aurait dû être conçu pour récupérer les eaux de pluie et être refermé par une grille. Or, il est refermé par un plaque béton. L'expert a ainsi préconisé, pour éviter des remontées d'odeur au niveau du regard en pied de bâtiment, de mettre en place un regard siphoïde en lieu et place du regard existant. En outre, l'expert a relevé que la baie coulissante était posée à même le sol, sans garde d'eau, ce qui n'est pas acceptable alors que les eaux de ruissellement de la terrasse extérieure ne sont pas récupérées via un caniveau ou une grille avaloir. Elle a préconisé de réaliser, en pied de la baie coulissante, un ouvrage de recueil des eaux pluviales relié à l'égout. Selon l'expert, ces désordres n'affectent pas la solidité de l'ouvrage et ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination. Le coût de reprise de ces désordres a été chiffré à 1.500 euros ce qui ne permet pas de dire que les désordres diminueraient tellement l'usage de l'immeuble que l'acquéreuse n'en aurait donné qu'un moindre prix. D'ailleurs, il doit être relevé qu'au cours de l'expertise, M. [G] [H] n'a fait état d'aucune difficulté s'agissant de l'évacuation des eaux de l'immeuble. Ces désordres ne constituent donc pas des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil. Il en est de même de l'appui de fenêtre de l'extension qui est horizontal et sans effet de pente pour le rejet des eaux de pluie. En effet, ce désordre ne présente aucun critère de gravité et le coût de reprise est modique, de l'ordre de 500 euros. Sur la couverture de l'extension du rez de chaussée L'expert a relevé que les travaux de couverture zinc de l'extension du rez de chaussée n'ont pas été réalisés conformément aux règles de l'art. Notamment, la fermeture du dôme de toiture n'est pas étanche, la costière (relevé en trémie) n'est pas isolée, les performances thermiques du dôme et les façons de mise en oeuvre ne respectent pas les exigences d'isolation requise par le règlement thermique pour une rénovation d'immeuble et extension neuve réalisée en 2014. Pour autant, l'expert a indiqué que ces désordres n'affectaient pas la solidité de l'ouvrage et ne rendaient pas la construction impropre à sa destination. Lors de l'expertise, M. [G] [H] n'a pas allégué l'existence d'infiltrations ou de dommages dans l'extension et l'expert n'en a pas constaté. Il n'est ainsi pas établi que l'usage de l'immeuble serait diminué du fait de l'existence de ces désordres en couverture. Dans ces conditions, il n'est pas démontré que les désordres relevés par l'expert au niveau de la couverture de l'extension du rez de chaussée répondent aux critères de l'article 1641 du code civil. Sur la fissure en maçonnerie de la façade arrière au 1er étage L'expert a constaté la présence d'une fissure en maçonnerie mais a relevé qu'elle n'était pas évolutive et qu'elle était dite passive. Il n'a pas été constaté d'infiltration d'eau côté intérieur. En tout état de cause, l'expert a considéré que le désordre n'affectait pas la solidité de l'ouvrage et ne rendait pas la construction impropre à sa destination. Il n'est pas démontré que l'usage de l'immeuble serait diminué du fait de l'existence de cette fissure. Ce désordre ne répond pas à la définition du vice caché. Sur la toiture principale et le chien assis côté rue L'expert indique que, dans le cadre des travaux de remise en état de l'habitation, Mme [O] [X] a procédé au remaniement de la charpente et au remplacement des tuiles du pan arrière de toiture et des tuiles faitières. Après avoir procédé à ses constatations, l'expert retient que, côté rue, la couverture est dans son état d'origine vétuste, qu'elle a subi un incendie et qu'elle aurait dû être remplacée dans le cadre de l'arrêté d'insalubrité. Côté jardin, il indique que la mise en place du nouveau chevronnage ne respecte pas les règles de l'art et ne prend pas en compte le surpoids généré par le doublage isolant intérieur, provoquant un léger affaissement de la couverture. L'expert retient que le désordre affecte la solidité de l'ouvrage. Ce critère ressort de la garantie des constructeurs de l'article 1792 du code civil et non de la garantie des vices cachés de l'article 1641. Sur ce point, l'expert indique que la construction n'est pas rendue impropre à sa destination. Il note un léger affaissement de la toiture, en précisant d'ailleurs qu'il est perceptible vu de loin, sans qu'il n'ait été constaté, ni même allégué, que ce léger affaissement serait à l'origine de dégâts, notamment d'infiltrations sous la toiture. Les travaux de toiture ont certes été mal faits mais ils ne sont pas à l'origine de désordres qui rendraient l'immeuble impropre à sa destination ou en diminuerait tellement l'usage que la 102 SCI n'aurait pas acquis ou aurait donné un moindre prix. Aucun vice caché au sens de l'article 1641 du code civil n'est donc caractérisé. Sur les traces d'incendie L'expert a relevé la présence de marques d'incendie en linteau de l'oriel du premier étage en façade rue ainsi qu'en linteau de la fenêtre du premier étage en façade jardin mais a relevé que ces désordres n'affectaient pas la solidité de l'ouvrage et ne rendaient pas la construction impropre à sa destination. Aucune diminution d'usage n'est démontrée du fait de ces traces d'incendie. Ce désordre ne répond pas à la définition du vice caché. Sur le hors niveau sur plancher R+1 L'expert a constaté plusieurs hors niveaux sur les planchers du palier de l'étage, au niveau des entrées des deux chambres et dans les chambres. Ces désordres ne présentent aucun caractère de gravité au sens de l'article 1641 du code civil. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments et faute pour la 102 SCI de démontrer l'existence de vices cachés, ces demandes d'indemnisation seront rejetées. Sur le sort du séquestre Dans la mesure où aucune condamnation n'est prononcée à l'encontre de Mme [O] [X], la somme de 15.000 euros séquestrée sur le prix de vente de l'immeuble doit lui revenir. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”. Succombant en l'instance, la 102 SCI sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, ce qui entraîne rejet de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer à Mme [O] [X] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort, Déboute la 102 SCI de l'intégralité des demandes formées à l'encontre de Mme [O] [X], Ordonne la libération de la somme séquestrée entre les mains de M. [M] [J], comptable, au profit de Mme [O] [X], Condamne la 102 SCI aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, Condamne la 102 SCI à verser à Mme [O] [X] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,