Cour d'appel, 27 juin 2024. 23/00786

27/06/2024 ARRÊT N°320/2024 N° RG 23/00786 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PJH7 EV/IA Décision déférée du 07 Février 2023 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/02279) S.MOREL [K] [H] C/ S.C.I. LES TAMBOURETTES CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT Monsieur [K] [H] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Joseph LE VAN VANG, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE S.C.I. LES TAMBOURETTES [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. DEFIX, président, délégué par ordonnance modificative du 15 avril 2024 E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Par acte du 1er juillet 2010, la SCI Les Tambourettes a loué à M. [K] [H] un appartement à usage d'habitation, au rez-de-chaussée d'une maison située à Pibrac (31), [Adresse 1], moyennant un loyer de 820,00 € outre 30 € de provision sur charges. Le 11 janvier 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer. PROCEDURE Par acte du 29 juin 2022, la SCI Les Tambourettes a fait assigner M. [K] [H] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé afin d'obtenir : - la constatation de la résiliation du bail, - le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.265,26 € représentant l'arriéré de loyers arrêté au 28 juin 2022, - l'expulsion des occupants, - la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer mensuel et charge, - l'allocation de 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataires aux dépens. Par ordonnance contradictoire du 7 février 2023, le juge a : - condamné M. [K] [H] à payer, en deniers ou quittance, à la SCI Les Tambourettes la somme provisionnelle de 2.510,04 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 13 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - autorisé M. [K] [H] à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités de 105 €, la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois, - dit que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d'apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par M. [K] [H], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, - dit en revanche, qu'a défaut de paiement, par M. [K] [H] d'une seule mensualité à la date fixée, d'une échéances de loyer ou de charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 6 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas : - constaté la résiliation de plein droit du bail au 11 mars 2022, - fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation que M. [K] [H] devra verser à la SCI Les Tambourettes et l'y condamne à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, - ordonné l'expulsion de M. [K] [H] et dit, qu'a défaut d'avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 1]) deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, - condamné M. [K] [H] à payer à la SCI Les Tambourettes la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M. [K] [H] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, - rejeté les demandes plus amples ou contraire, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. Par déclaration en date du 3 mars 2023, M. [K] [H] a relevé appel de la décision en ce qu'elle a : - condamné M. [K] [H] à payer à la SCI Les Tambourettes la somme provisionnelle de 2.510,04 € au titre de l'arriéré de loyers et indemnités d'occupations au 13 décembre 2022, - dit qu'à défaut de paiement selon l'échéancier de 24 mois accordé, la clause résolutoire reprendra son plein effet, - constaté la résiliation de plein droit du bail au 11 mars 2022 et ordonné l'expulsion de M. [K] [H]. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES M. [K] [H] dans ses dernières conclusions du 2 mai 2024 demande à la cour, au visa de l'article 1343-5 du Code civil, de l'article 510 du code de procédure civile, de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de : - juger l'appel de M. [K] [H] recevable et bien fondé, En conséquence, À titre principal, - juger qu'il existe une contestation sérieuse sur le principe ainsi que sur le montant de la créance de la SCI Les Tambourettes, - réformer l'ordonnance de référé du 7 février 2023 en ce qu'elle a condamné M. [K] [H] à devoir lui payer à titre provisionnel la somme de 2.510,04 € correspondant à l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 13 décembre 2022, - réformer l'ordonnance de référé du 7 février 2023 en ce qu'elle a ordonné son expulsion, - débouter la SCI Les Tambourettes de l'intégralité de ses prétentions, - la renvoyer à mieux se pourvoir, À titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait confirmer l'ordonnance et juger acquise le bénéfice de la cause résolutoire, - confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé un échéancier de règlement à M. [K] [H], - réformer pour le surplus et accorder à M. [K] [H] un délai de paiement sur 3 ans, En tout état de cause, - condamner la SCI Les Tambourettes à devoir lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel. La SCI Les Tambourettes dans ses dernières conclusions du 3 mai 2024 demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance du 7 février 2023, et notamment en ce qu'elle a : * déclaré acquis le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail au profit de la requérante (l'article1224 et suivants du code civil, de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989), * en conséquence d'ordonner l'expulsion de M. [K] [H] et de tous occupants de son chef et de pouvoir disposer de l'ensemble du mobilier garnissant les lieux loués, conformément aux dispositions des articleicles L 411-1 à L 412-8 et R 411-1 à R 441-1 du code des procédures civiles d'exécution , * accordé le concours de la force publique à la présente ordonnance en la forme ordinaire et accoutumée avec l'assistance d'un commissaire de police ou représentant de l'ordre public, si besoin est, tel que prévu par les article L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d'exécution, * condamné M. [K] [H] au paiement d'une provision de 5 571,35€, représentant le montant des loyers et accessoires dus à avril 2024 (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et article 1134 du code civil), somme à parfaire au jour de l'audience, assortie du taux d'intérêt légal à compter de la décision de première instance, * condamné M. [K] [H] au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnels à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu'à l'expulsion définitive des occupants (article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, article 491 du code de procédure civile, et loi du 21 juillet 1949), - débouter M. [K] [H] de l'ensemble de ses demandes, - condamner M. [K] [H] à la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [K] [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel (article 491 et 696 du code de procédure civile, et article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution). L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Les parties sont opposées quant au règlement par M. [H] des sommes dont il est débiteur. L'article 1353 du Code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ». L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l'article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, par arrêt du 14 janvier 2021, la cour d'appel de Toulouse a : ' condamné M. [H] à payer à la SCI Les Tambourettes une somme de 5 660,00€ au titre des loyers impayés depuis juin 2016 arrêtés au mois de mai , '' condamné M. [H] à payer à la SCI Les Tambourettes une somme de 222,68€ au titre de la taxe sur les ordures ménagères, ' confirmé la décision qui lui était déférée en ce qu'elle a condamné M. [H] à verser à la SCI Les Tambourettes la somme de 265,53 € au titre des charges récupérables et 500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ' condamné M. [K] [H] aux dépens et à payer à la SCI Les Tambourettes une somme de 1 500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Le bail du 1er juillet 2010 comprend une clause résolutoire en son article XII conformément aux articles sus-visés et SCI Les Tambourettes a fait délivrer à M. [H] le 11 janvier 2022 un commandement de payer la somme principale de 3085,26 € visant la clause résolutoire du bail. Le montant réclamé correspondait à la taxe ordures ménagère 2020, à un reliquat mensuel de loyer pour la période de juin 2020 à octobre 2021, M. [H] ayant réglé une somme de 700 € au lieu de 820 € et au règlement du loyer de janvier 2022. Pour contester les montants réclamés, M. [H] produit : ' dénonciation le 7 octobre 2021d'une saisie- attribution pour un montant de 5547,87 € (9757,84- 4209,97), fructueuse à hauteur de 4795,26 € en exécution de l'arrêt du 14 janvier 2021, ' décision du juge de l'exécution de Toulouse du 15 décembre 2021 autorisant M. [H] à s'acquitter de la dette résultant de l'arrêt du 14 janvier 2021 par 5 mensualités de 260 €, la 16e devant apurer le solde, en plus du loyer courant, ' photocopies de relevés bancaires, ' décompte établi par l'huissier commis par la bailleresse le 7 décembre 2021 faisant apparaître un solde dû par le locataire de 762,83 €. Les versements justifiés par la pièce 6 du locataire entre le 4 juin et le 1er septembre 2021 ont été déduits de sa créance par la bailleresse pour un montant total de 9005,22 €. M. [H] ne conteste pas que cette somme a été déduite du montant total de 9768,06 € résultant de l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 14 janvier 2021 en ce inclus les intérêts, dépens et les frais de saisie-attribution soit un solde de 762,83 € qu'il a réglé 16 mars 2022 (pièce 7). Enfin, le chèque de 313 € (pièce 7) correspond au montant octroyé à la bailleresse par le juge de l'exécution de Toulouse selon jugement du 15 décembre 2021, à hauteur de 300 € et celui de 13 € correspondant au droit de plaidoirie. En conséquence, ces sommes ne peuvent venir en déduction du montant réclamé à M. [H] par le commandement qui lui a été délivré le 11 janvier 2022. M. [H] produit ses relevés de compte faisant apparaître des montants correspondant à des chèques débités les 16 et 17 mars 2022 (pièce 7), entre le 18 novembre 2021 et le 13 juin 2022 (pièce 8) enfin le 14 janvier 2022 (pièce 9), pour un total de 410 X 18 =7380 €. S'agissant de l'application de la clause résolutoire, seuls peuvent être retenus les règlements antérieurs au 11 mars 2022, soit 410 X13 = 5330 €. Il résulte du dernier décompte produit qu'ils ont été parfaitement déduits du montant réclamé et qu'au 12 mars 2022 il était toujours débiteur à hauteur de 2385,53 €. En conséquence, à défaut pour M. [H] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 11 mars 2022, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Le juge des référés, juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 11 mars 2022, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. En cet état, M. [H] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SCI Les Tambourettes depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, la SCI Les Tambourettes est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise. L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point. M. [H] produit copie d'un chèque daté du 22 mars 2022 dont le bénéficiaire indiqué est la Carpa pour un montant de 2265,26 €. Cependant, le relevé Carpa produit par la bailleresse pour le mois de mars 2022 ne porte pas mention de ce règlement qui ne peut donc venir en déduction des sommes dues. Enfin, si le même décompte fait apparaître une somme de 3000 € à la rubrique «loyer» cette somme correspond en fait au montant qui a été octroyé au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la Cour de cassation et ne peut donc être incluse dans l'arriéré locatif. En conséquence, au regard des explications fournies la bailleresse suite à la demande de la cour par soit-transmis du 11 juin 2024, il convient de faire droit à la demande de condamnation provisionnelle du locataire à hauteur de 1488,47 € mensualité d'avril 2024 incluse hors frais et compte non tenu de la somme octroyée par la Cour de cassation au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour laquelle elle dispose déjà d'un titre. M. [H] sollicite des délais de paiement sur une période de trois ans. Il rappelle les difficultés économiques qu'il a subies puisque, médecin de profession, il a été admis au bénéfice d'une procédure de redressement judiciaire le 4 avril 2016 ayant homologué un plan de continuation pour apurer ses dettes sur six ans à compter de la date anniversaire du jugement et que la modicité de la retraite qu'il perçoit de 4355 € par an l'a obligé à poursuivre son activité jusqu'en novembre 2022. La bailleresse s'oppose à l'octroi de délais de paiement alors que M. [H] ne justifie pas de ses ressources et qu'il peut assumer le paiement de la dette locative sans difficultés. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.». En l'espèce, il résulte de l'avis d'imposition versé que M. [H], né en 1948, a perçu la somme de 34'127 € pour l'année 2023. Par ailleurs, il justifie de problèmes médicaux et respecte les délais qui lui ont été accordés par la décision déférée. En conséquence, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a octroyé à M. [H] des délais de paiement pendant une durée de 24 mois, lui faisant obligation de régler la somme de 105 € en plus du loyer et des charges courantes. L'équité commande de faire droit à la demande présentée par la SCI Les Tambourettes au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1500 €. PAR CES MOTIFS La cour Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé sauf à actualiser le montant de la provision, Statuant à nouveau'de ce chef : Condamne M. [K] [H] à payer à titre provisionnel à la SCI Les Tambourettes la somme de 1488,47 € arrêtée mensualité d'avril 2024 incluse, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [K] [H] à verser à la SCI Les Tambourettes la somme de 1500 €, Condamne M. [K] [H] aux dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER M.DEFIX