Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/51878 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GRZ
N° : 9
Assignation du :
05 Mars 2024
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 mai 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La société 1001 VIES HABITAT S.A.
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Marc DESMICHELLE de l’AARPI DESMICHELLE BESSON, avocats au barreau de PARIS - #R0078
DEFENDERESSE
La société LA PERLE D’OPTIQUE S.A.R.L.
[Adresse 1]
[Localité 3]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 29 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 25 février 2020, la société 1001 VIES HABITAT a donné à bail commercial à la société LA PERLE D’OPTIQUE, des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 25 février 2020, moyennant un loyer en principal de 15.000 euros par an, payable d’avance, à une fréquence trimestrielle, pour l’activité de commerce de détail d’optique (vente et réparation).
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 23 novembre 2023, à la société LA PERLE D’OPTIQUE, pour une somme de 62.906,89 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 21 novembre 2023.
Par acte délivré le 5 mars 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner la société LA PERLE D’OPTIQUE devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :
- Recevoir l’action de la société 1001 VIES HABITAT et l’en déclarer bien fondée,
- Constater l’absence de règlement de la dette dans le délai d’un mois imparti par le commandement de payer délivré le 23 novembre 2023,
- constater au profit du bailleur, la société 1001 VIES HABITAT, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial consenti à la société LA PERLE D’OPTIQUE,
En conséquence,
- constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 24 décembre 2023,
- ordonner l’expulsion de la société LA PERLE D’OPTIQUE des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner la société LA PERLE D’OPTIQUE à payer à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel sur les loyers, régularisation de charges et provisions sur charges dus, une somme à hauteur de 67 350.49 euros, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré le 23 novembre 2023 sur la somme de 62 906.89 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- condamner la société LA PERLE D’OPTIQUE à payer à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel une pénalité de 10% par mois de retard sur toutes les sommes impayées et ce jusqu’à complet paiement de la dette,
- condamner la société LA PERLE D’OPTIQUE à payer à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel le coût du commandement de payer soit 350.73 euros, la somme de 70.85 euros au titre de l’état des nantissements,
- condamner à titre provisionnel la société LA PERLE D’OPTIQUE à payer à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’ordonnance à intervenir à hauteur du double du loyer courant jusqu’à libération complète des locaux, soit la somme trimestrielle de (3 750 x 2) 7 500 euros hors taxes et hors charges,
- condamner la société LA PERLE D’OPTIQUE à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société LA PERLE D’OPTIQUE au paiement de l’intégralité des frais et dépens de l’instance qui comprendront les frais exposés à ce jour ainsi que les frais d’exécution à venir”.
A l’audience du 29 avril 2024, la société 1001 VIES HABITAT a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors actualisation de la provision à la somme de 60.850,49 euros arrêtée au 26 avril 2024, et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire sur 10 mois.
La société LA PERLE D’OPTIQUE, représentée à l’audience par sa gérante, Mme [I] [B], ayant confirmé la proposition d’échéancier sur 10 mois, n’a pas constitué avocat, de sorte que la décision sera réputée contradictoire.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail stipule en son article 17 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou ses accessoires, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société 1001 VIES HABITAT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 62.906,89 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
La société LA PERLE D’OPTIQUE fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement, en sus des échéances courantes.
Au vu de la situation financière de la société défenderesse telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats et de l’accord du bailleur sur l’octroi de délais de paiement suspensifs sur dix mois, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie .
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite alors le bénéfice d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du loyer annuel, majoré des charges et accessoires.
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
- Sur la demande de provision
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société 1001 VIES HABITAT, l'obligation de la société LA PERLE D’OPTIQUE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 26 avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 60.850,49 euros (2ème trimestre 2024 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société LA PERLE D’OPTIQUE.
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 23 novembre 2023.
La société 1001 VIES HABITAT sollicite l'application de pénalité contractuelle lui attribuant une indemnité équivalente à 10 % du montant des sommes impayées, conformément à l’article 18 du bail liant les parties.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.
La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
- Sur les autres demandes
La société LA PERLE D’OPTIQUE, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement (350,73 euros) et d’état des inscriptions (70,85 euros).
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LA PERLE D’OPTIQUE ne permet d’écarter la demande de la société 1001 VIES HABITAT formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 décembre 2023 à minuit ;
Condamnons la société LA PERLE D’OPTIQUE à payer à la société 1001 VIES HABITAT :
- la somme provisionnelle de 60.850,49 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 26 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023,
- la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société LA PERLE D’OPTIQUE se libère des provisions et indemnité ci-dessus allouées en 9 mensualités égales et continues d'un montant de 6.085,05 euros et une 10ème et dernière mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants;
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société LA PERLE D’OPTIQUE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1],
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- La société LA PERLE D’OPTIQUE devra payer mensuellement à la société 1001 VIES HABITAT, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale prévue au bail liant les parties ;
Condamnons la société LA PERLE D’OPTIQUE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’état des inscriptions ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 27 mai 2024.
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY
