Tribunal judiciaire, 12 février 2026. 24/04170

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 24/04170 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PQY N° MINUTE : 5 Assignation du : 11 Mars 2024 [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le :le 12/02/2026 Expert:[C] [E][2] [2] À Me COHEN et Me LESUEUR CCC à Mme [E] et Mme [Q] [Adresse 1] [XXXXXXXX01] Médiatrice : [P] [Q] [Adresse 2] [XXXXXXXX02] -[XXXXXXXX03] [Courriel 1] JUGEMENT rendu le 12 Février 2026 DEMANDERESSE S.C.I. SCI PARDES PATRIMOINE [Adresse 3] [Localité 1] FRANCE représentée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0051 DEFENDERESSE S.A.R.L. FORUM COIFFURE [Adresse 4] [Localité 2] / FRANCE représentée par Maître Romain LESUEUR de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0292 PARTIE INTERVENANTE S.A.S. MANIATIS SALONS [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Maître Romain LESUEUR de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0292 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 05 mars 2009, la S.C.I. MANIATIS-SAINT GERMAIN-FONCIER, aux droits de laquelle vient la S.C.I. PARDES PATRIMOINE, a consenti à la S.A.R.L. FORUM COIFFURE, aux droits de laquelle vient la S.A.S. MANIATIS SALONS, le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2009 pour expirer le 28 février 2018 et moyennant un loyer annuel en principal de 122 000€ HT et HC. À compter du 1er mars 2018, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Par acte extrajudiciaire du 25 avril 2022, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 104 000 € HT et HC. Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 19 janvier 2024, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable sollicitant que le loyer soit fixé à la valeur locative à la somme annuelle de 174 600 € HT et HC. Par acte extrajudiciaire du 11 mars 2024, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS. Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 27 janvier 2025, la bailleresse sollicite de : “ A titre principal : - FIXER à 174 600€ par an en principal, le montant du bail renouvelé au 1er juillet 2022, toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées - DIRE ET JUGER que les loyers arriérés porteront intérêts à compter du jour où ils seront dus, et le dépôt de garantie sera complété en fonction du nouveau loyer Subsidiairement : - NOMMER tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux objets du bail consenti à la société FORUM COIFFURE exerçant sous l’enseigne JEAN MARC MANIATIAS au 1er juillet 2022 - FIXER dans ce cas à 174 600 € par an en principal le montant du loyer provisionnel qui sera dû à compter du 1er juillet 2022, et subsidiairement à 144 348,81 € par application des indices En tout état de cause : - ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir - CONDAMNER la société FORUM COIFFURE exerçant sous l’enseigne JEAN MARC MANIATIS aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ”. Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 28 novembre 2025, la locataire sollicite de : “ -JUGER la société MANIATIS SALONS recevable et bien fondée en ses demandes, moyens et fins, et y faisant droit, A titre principal, - DIRE ET JUGER que le bail liant les parties a été renouvelé pour une durée de neuf années aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré à compter du 1er juillet 2022, sous réserve de l’application des dispositions d’ordre public de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite Loi Pinel, - FIXER le loyer de renouvellement à effet du 1er juillet 2022 au prix annuel de 104.000 euros par an hors taxes et hors charges, - DIRE et juger que le loyer trop versé sera remboursé à la société MANIATIS SALONS par la société PARDES PATRIMOINE et portera intérêt au taux légal à compter du 26 juillet 2024, date de notification du premier mémoire, A titre subsidiaire, pour le cas où le juge des loyers commerciaux ne s’estimerait pas suffisamment informé, -DESIGNER tel expert qui lui plaira, avec mission de recueillir tous éléments d’information permettant de déterminer la valeur locative des lieux litigieux au 1er juillet 2022, et de calculer la surface pondérée réelle des locaux loués conformément notamment aux dispositions de la Charte de l’Expertise ; - FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer actuellement payé par la société MANIATIS SALONS conformément aux dispositions du bail initial ; - RESERVER les dépens. ” L’affaire est venue à l’audience du 04 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 12 février 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION Il y a lieu au préalable de relever que la société locataire n'est plus la S.A.R.L. FORUM COIFFURE, assignée par la bailleresse et toujours dénommée ainsi par celle-ci, mais la S.A.S. MANIATIS SALONS, laquelle est intervenue volontairement en la cause en notifiant des mémoires en réponse aux lieu et place de la société qui l'a précédée. Il est observé que le juge des loyers a constaté que la première a fait l'objet d'une fusion-absorption par la seconde, opération publiée le 26 avril 2023 au BODACC. Sur le principe du renouvellement et le montant du loyer renouvelé L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En l'espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. La durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l'effet d'une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable et le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués. Les parties, se fondant chacune sur un rapport d'expertise réalisé à sa demande (rapport de monsieur [V] pour la bailleresse en date du 09 novembre 2023, rapport de monsieur [N] du 13 avril 2022 pour la locataire) sont en désaccord sur la valeur locative unitaire des locaux et leur surface pondérée. Les rapports d'expertise non judiciaires, réalisés chacun hors la présence de la partie adverse et par des techniciens choisis et rémunérés par l'une des parties, n'offrent donc pas toutes garanties d'impartialité et en outre ne concordent pas dans leurs conclusions ; le juge des loyers ne peut donc fixer le loyer en se fondant sur ceux-ci. Toutefois, il est justifié, au vu des éléments et explications des parties, de l'opportunité d'ordonner une expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux, pour avoir toutes informations et avis sur la valeur locative des lieux afin de déterminer le loyer du bail renouvelé. En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise judiciaire. La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision. L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui sollicite cette mesure à titre principal et a un intérêt certain à sa réalisation. Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise. Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. » Il convient de donner mission à l'expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties. En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. » En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle. Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle. Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €. En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel (la locataire se prévalant d'un dernier loyer contractuel s'élevant à 124 526 € HT et HC par an selon une facture du 1er juillet 2024). En effet, il ne peut être jugé en l'état que le loyer du bail renouvelé s'élèvera à la somme annuelle de 174 600 € comme le prétend la bailleresse et le juge des loyers, dont les pouvoirs sont limités par l’article R. 145-23 du code de commerce, ne saurait statuer sur le litige relatif à l'application des indices pour retenir une somme annuelle de 144 348,81 € HT et HC. Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés. Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, En premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 2] à compter du 1er juillet 2022 ; Avant dire droit sur toutes les autres demandes, Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert : [C] [E] [Adresse 1] [Localité 4] Tel. : [XXXXXXXX01] [Courriel 2] Avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2] et les décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications, *déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, *rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, * rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, * tenter de concilier les parties, Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 février 2027, Fixe à la somme de 5 000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2e étage) au plus tard le 09 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 7 mai 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, À défaut de conciliation des parties par l'expert susmentionné, Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Madame [P] [Q] [Adresse 2]  [XXXXXXXX02] - [XXXXXXXX03] [Courriel 1] Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ; Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ; Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : -d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, -de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ; Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : -le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, -le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ; Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ; Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ; Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit. Fait et jugé à Paris le 12 février 2026 La Greffière La Présidente M. PLURIEL L. FONTANELLA