Cour d'appel, 07 février 2024. 23/00829

N° RG 23/00829 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JJ3L COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 7 FEVRIER 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 23/00246 Tribunal judiciaire d'Evreux du 2 février 2023 APPELANTE : SCI LE PRIEURÉ RCS de Bernay n°821 481 504 [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Jean-Yves PONCET de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat postulant au barreau de l'Eure et assistée de Me Pierre BLIN de la Selarl CALEX, avocat plaidant au barreau de LISIEUX INTIMES : Monsieur [I] [G] né le 25 avril 1944 à [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7] représenté et assisté par Me Quentin ANDRE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l'Eure et plaidant par Me COSSE Madame [H] [T] épouse [G] née le 29 septembre 1953 à [Localité 10] [Adresse 5] [Localité 7] représentée et assistée par Me Quentin ANDRE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l'Eure et plaidant par Me COSSE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 4 décembre 2023 sans opposition des avocats devant Mme BERGERE, conseillère, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre Mme Magali DEGUETTE, conseillère Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER DEBATS : A l'audience publique du 4 décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 7 février 2024 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 7 février 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition. * * * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte notarié du 2 juin 2014, la Sarl Orn'Discothèque a cédé à la société A.H. Discothèque, dont le gérant était M. [M] [G], un fonds de commerce de discothèque au prix de 130 000 euros outre les frais, payable en 84 échéances mensuelles de 1 717 euros au taux de 3 % l'an. Aux termes du même acte, M. [I] [G], Mme [H] [T], son épouse et M. [M] [G] se sont portés cautions solidaires des engagements de la société A.H. Discothèque pour un montant plafonné à 156 000 euros. En raison du non-paiement des échéances, la Sarl Orn'Discothèque a fait inscrire le 26 août 2015 une hypothèque judiciaire définitive au service de la publicité foncière de [Localité 9] (Eure) sur un bien immobilier appartenant à M. et Mme [G] situé sur la commune de [Localité 7], [Adresse 5] cadastré section AH n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2]. Le 18 février 2016, Me [X], en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Orn'Discothèque, a fait délivrer à M. et Mme [G] un commandement de payer valant saisie immobilière, publié le 7 mars 2016, puis, par acte du 4 mai 2016, les a fait assigner à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal de grande instance d'Evreux. Les effets de cet acte ont été validés et régulièrement prorogés par décisions définitives du juge de l'exécution. M. et Mme [G] ont parallèlement saisi la commission de surendettement des particuliers, notamment pour tenter d'obtenir la suspension de la procédure de saisie immobilière. Par jugement du 7 novembre 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Evreux a fixé l'audience d'adjudication au lundi 6 février 2023 à 10 h 30 au tribunal judiciaire d'Evreux. Le 6 décembre 2022, la Sci Le Prieuré a présenté à M. et Mme [G] une offre d'achat de leur bien immobilier au prix de 100 000 euros. Cette offre a été acceptée le jour même par M. et Mme [G]. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2022, M. et Mme [G] ont indiqué à la Sci Le Prieuré qu'ils ne souhaitaient plus vendre leur bien, en l'absence de clause de substitution pour une vente amiable dans le jugement rendu le 7 novembre 2022 et à raison du prix proposé nettement inférieur à la valeur réelle de leur bien. Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2023, dûment autorisée par ordonnance du 17 janvier 2023, la Sci Le Prieuré a fait assigner M. et Mme [G] à comparaître à l'audience civile du tribunal judiciaire d'Evreux du 25 janvier 2023 aux fins d'exécution forcée de la vente. Par jugement du 2 février 2023, le tribunal judiciaire d'Evreux a : - débouté la Sci Le Prieuré de l'intégralité de ses demandes, - condamné la Sci Le Prieuré à payer à M. et Mme [G] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance, - rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision. Par jugement du 6 février 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Evreux a, en l'absence de vente requise par le créancier poursuivant, constaté la caducité du commandement aux fins de saisie immobilière délivré le 18 février 2016 et dit que Me [X], ès qualités conservera à sa charge l'ensemble des frais de saisie engagés. Par déclaration reçue au greffe le 3 mars 2023, la Sci Le Prieuré a interjeté appel de cette décision. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Par dernières conclusions notifiées le 22 août 2023, la Sci Le Prieuré demande à la cour, au visa des articles 1113, 1121 et 1118 du code civil, de : - réformer en toutes ses dispositions la décision entreprise, - déclarer parfaite la vente intervenue entre M. et Mme [G] et la Sci Le Prieuré portant sur les biens et droits immobiliers situés commune de [Localité 7], [Adresse 5], cadastré section AH n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] pour le prix net vendeur de 100 000 euros, - condamner M. et Mme [G] à signer l'acte de vente dudit bien, par devant Me [D] [L], notaire à [Localité 8] ou tout autre notaire que le tribunal désignera, dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, - assortir, passé le délai de 15 jours précisé, la condamnation prononcée à l'encontre de M. et Mme [G] de signer l'acte de vente par devant notaire, d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois, - dire, passé le délai de 3 mois précisé, que le jugement à intervenir vaudra vente entre M. et Mme [G] et la Sci Le Prieuré, - ordonner la publication de la vente conformément aux dispositions légales et aux dispositions du jugement à intervenir, - condamner solidairement M. et Mme [G] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, - condamner solidairement M. et Mme [G] à lui payer la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. L'appelante fait valoir qu'elle rapporte la preuve d'un accord des parties sur la chose et le prix, précisant qu'elle avait conditionné son achat à la réalisation des diagnostics obligatoires qui ont été réalisés dès le 8 décembre 2022 à l'initiative de M. et Mme [G] et que ces derniers avaient conditionné leur accord à la location de leur maison d'habitation à leur profit, ce à quoi la Sci Le Prieuré s'engage toujours. Elle critique le jugement entrepris en ce qu'il a retenu, en application des dispositions des articles L. 321-1 et R. 321-13 du code des procédures civiles d'exécution, l'indisponibilité du bien depuis la publication du commandement de payer aux fins de saisie immobilière. En effet, elle fait observer qu'en application de l'article R. 321-5 du même code, le débiteur qui consent une promesse de vente postérieurement à la délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière n'est pas fondé à se prévaloir des effets de l'indisponibilité du bien. Au demeurant, elle fait observer que plus rien ne s'oppose à la réalisation de la vente, puisque par jugement du 6 février 2023, le juge de l'exécution a prononcé la caducité du commandement de payer. Par dernières conclusions notifiées le 6 juin 2023, M. et Mme [G] demandent à la cour, de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - condamner la Sci Le Prieuré à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. Les intimés soutiennent que la Sci Le Prieuré, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, savait parfaitement que leur bien était indisponible en raison de la procédure de saisie immobilière en cours, de sorte qu'elle n'aurait pas dû leur faire de proposition d'achat. En outre, ils précisent que s'ils ont acquiescé à cette offre, ce n'est que parce qu'ils étaient acculés par la procédure en cours, totalement profanes en la matière et qu'ils n'ont fait que se soumettre à la pression insistante de la Sci Le Prieuré. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2023. MOTIFS Sur la demande d'exécution forcée de la vente - Sur l'indisponibilité du bien Aux termes de l'article L. 321-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'acte de saisi rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi. Celui-ci ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l'article L. 322-1. Selon l'article L. 321-5 du même code, la saisie immobilière est opposable aux tiers à partir de sa publication au fichier immobilier. Les aliénations non publiées ou publiées postérieurement et qui n'ont pas été faites dans les conditions prévues à l'article L. 322-1, sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur, sauf consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations d'une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu'au créancier poursuivant ; la somme ainsi consignée leur est affectée spécialement. Enfin, l'article R. 321-13 du même code précise que l'indisponibilité du bien, la saisie de ses fruits et la restriction aux droits de jouissance et d'administration du débiteur courent à l'égard de celui-ci à compter de la signification du commandement de payer valant saisie. Ces effets courent à l'égard des tiers du jour de la publication du commandement. Dans le cas où une convention a été conclue antérieurement à la publication du commandement, sa nullité est déclarée par le juge à la demande du cocontractant. Il résulte des dispositions de l'article L. 321-5 du code des procédures civiles d'exécution, que le débiteur qui a consenti une promesse de vente postérieurement à la délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière n'est pas fondé à se prévaloir des effets de l'indisponibilité du bien prévue à l'article L. 321-2 du même code. En l'espèce, il est constant que le 6 décembre 2022, M. et Mme [G] ont accepté l'offre d'achat faite par la Sci Le Prieuré proposant d'acquérir au prix de 100 000 euros leur immeuble situé à [Localité 7], [Adresse 5] cadastré section AH n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], objet d'une procédure de saisie immobilière régulière depuis un commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 18 février 2016, publié le 7 mars 2016 et dont les effets ont été régulièrement prorogés par décisions du juge de l'exécution. Ayant consenti à ce contrat en toute connaissance de cause sur le caractère indisponible de leur bien, eu égard à la durée de la procédure de saisie immobilière et aux multiples recours qu'ils ont menés pour tenter d'y faire échec, que ce soit dans le strict cadre de la procédure d'exécution immobilière ou dans celui de la procédure de surendettement dont ils ont bénéficié parallèlement, ils ne sont pas fondés à se prévaloir des effets de l'indisponibilité de leur bien pour faire échec à l'exécution de ce contrat. Surabondamment et en tout état de cause, il convient de relever que par jugement du 6 février 2023, le juge de l'exécution a constaté la caducité du commandement aux fins de saisie immobilière délivré le 18 février 2016. Or, la caducité qui atteint une mesure d'exécution la prive rétroactivement de tous ses effets. L'immeuble litigieux à l'égard duquel ce commandement avait été délivré doit donc être considéré comme n'ayant jamais été indisponible. En conséquence, c'est en vain que M. et Mme [G] invoquent l'indisponibilité de leur immeuble faisant l'objet de la vente ligitieuse. - Sur la formation du contrat de vente Aux termes de l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. L'article 1114 du même code dispose que l'offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. Selon l'article 1118 du même code, l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une nouvelle offre. Enfin, l'article 1121 du code civil prévoit que le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. Il est réputé l'être au lieu où l'acceptation est parvenue. S'agissant d'un contrat de vente, il convient de relever que les dispositions spéciales de l'article 1583 du code civil précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats par la Sci Le Prieuré que les parties étaient en contact dès le 1er décembre 2022, date à laquelle Mme [G] a adressé un courriel à M. [W], gérant de la Sci Le Prieuré, faisant état de ses disponibilités et lui transmettant la justification de la mise à prix à hauteur de 50 000 euros dans le cadre de la saisie immobilière, outre un courrier de leur conseil dans cette procédure, leur indiquant qu'il refusait de faire appel du jugement rendu le 7 novembre 2022 et que seule une vente amiable pourrait faire échec à la vente forcée du bien. À la suite de cet échange, le 6 décembre 2022, la Sci Le Prieuré, par l'intermédiaire de son gérant, M. [W], a présenté à M. et Mme [G] une offre d'achat au prix de 100 000 euros, précisant que cette proposition faisait suite à la visite du bien immobilier situé au [Adresse 5]. Ce document manuscrit porte la signature de M. et Mme [G]. Il est accompagné d'un document manuscrit rédigé et signé par M. et Mme [G] aux termes duquel ils expliquent dans quel contexte ils sont amenés à conclure cette vente et à accepter la proposition d'achat de leur bien immobilier au prix de 100 000 euros, sous la condition que la Sci Le Prieuré accepte de leur laisser la jouissance de la maison d'habitation en exécution d'un contrat de location. Si cet écrit expose que ce choix est dicté par la raison et l'urgence à éviter à tout prix la vente aux enchères du bien, il mentionne également à plusieurs reprises qu'il s'agit d'un choix opéré 'en pleine conscience et clairvoyance', que 'tout s'est fait d'un commun accord et de manière bel et bien réfléchi'. Il n'est pas contesté que ce document a été remis le jour même à M. [W]. Enfin, la Sci Le Prieuré justifie que M. et Mme [G] ont fait réaliser les diagnostics obligatoires à une vente immobilière le 8 décembre 2022. Certes, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2022, M. et Mme [G] ont signifié à la Sci Le Prieuré leur volonté de se rétracter. Toutefois, conformément à l'application des dispositions de l'article 1118 du code civil sus-visés, l'acceptation étant parvenue dès le 6 décembre 2022 au promettant, cette rétractation est tardive et ne peut produire d'effet. Ainsi, au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de constater, d'une part, que l'offre émise par la Sci Le Prieuré comprenait les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimait la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation et d'autre part, que cette offre a été régulièrement acceptée dès le 6 décembre 2022. La vente est donc parfaite entre les parties. En conséquence, par jugement infirmatif, il convient de faire droit à la demande présentée par la Sci Le Prieuré de déclarer la vente litigieuse parfaite, et en conséquence, d'enjoindre à M. et Mme [G] de se présenter devant Me [D] [L], notaire associé à [Localité 8], à la date fixée par ce dernier et notifiée aux parties, par tous moyens quinze jours avant le jour et l'heure retenus, ce dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, sans qu'il soit justifié d'assortir cette obligation d'une astreinte. À défaut de signature dans le délai imparti de trois mois, le présent arrêt emportera vente parfaite du bien au prix convenu de 100 000 euros hors frais et sera publié au service de la publicité foncière compétent, selon des diligences mises à la charge de la Sci Le Prieuré. En revanche, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sci Le Prieuré de sa demande de dommages et intérêts, celle-ci ne rapportant aucune preuve de l'existence d'un préjudice. Sur les dépens et frais irrépétibles Il convient d'infirmer les dispositions de première instance relatives aux dépens et frais irrépétibles. Succombant à titre principal, M. et Mme [G] seront solidairement condamnés aux dépens de première instance et d'appel. L'équité et la nature du litige commandent qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la Sci Le Prieuré à concurrence de la somme de 3 000 euros pour les frais exposés tant en première instance qu'en appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sci Le Prieuré de sa demande de dommages et intérêts ; L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare parfaite la vente entre d'une part, M. [I] [G] et Mme [H] [T], son épouse, et d'autre part, la Sci Le Prieuré, portant sur l'ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 7], [Adresse 5] cadastré section AH n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] moyennant le prix de 100 000 euros, suivant la promesse d'achat signée le 6 décembre 2023 entre les parties complétée par l'écrit manuscrit de M. et Mme [G] daté du même jour, En conséquence, Enjoint à M. [I] [G] et Mme [H] [T], son épouse, de se présenter devant Me [D] [L], notaire associé à [Localité 8], à la date fixée par ce dernier et notifiée aux parties, par tous moyens quinze jours avant le jour et l'heure retenus, ce dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, Dit, qu'à défaut de signature dans le délai imparti de trois mois, le présent arrêt emportera vente parfaite du bien au prix convenu de 100 000 euros hors frais et sera publié au service de la publicité foncière compétent, selon des diligences mises à la charge de la Sci Le Prieuré, Déboute la Sci Le Prieuré de ses demandes d'astreinte, Condamne solidairement M. [I] [G] et Mme [H] [T], son épouse, à payer à la Sci Le Prieuré la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d'appel, Condamne solidairement M. [I] [G] et Mme [H] [T], son épouse, aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier, La présidente de chambre,