Cour d'appel, 24 novembre 2022. 21/02668

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/02668 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FTTR Minute n° 22/00395 [L] C/ [L], S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 28 Septembre 2021, enregistrée sous le n° 20/00837 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2022 APPELANTE : Madame [K] [L] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/669 du 21/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉS : Monsieur [D] [L] [Adresse 1] [Adresse 1] Non représenté S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 22 septembre 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 24 novembre 2022. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller Monsieur MICHEL, Conseiller ARRÊT : réputé contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 27 octobre 2018, Mme [R] [U] a consenti un bail à Mme [K] [L] et son frère M. [D] [L] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 980 euros, sans provision sur charges. Un contrat de cautionnement des loyers a été conclu entre la bailleresse et la SAS Action Logement Services et à ce titre des versements ont été réalisés. Par exploit d'huissier du 13 janvier 2020, la SAS Action Logement Services, disant venir aux droits de la bailleresse, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.960 euros due au titre de l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par acte d'huissier du 18 août 2020, elle a fait assigner les consorts [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des locataires et les voir condamner au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [L] ont demandé au tribunal de constater la résiliation du bail à compter du 28 septembre 2019, date de fin du préavis donné par M. [L] et du 7 février 2020, date de fin du préavis donné par Mme [L], dire n'y avoir lieu à expulsion, les condamner solidairement au payement de l'arriéré locatif pour la seule période du 1er octobre 2019 au 7 février 2020, soit la somme de 3.953 euros'et de débouter la SAS Action Logement Services du surplus de ses demandes. A titre subsidiaire, ils ont sollicité que soit constatée la résiliation du bail à compter du 25 juin 2020, date de l'acquisition de la clause résolutoire, rejeter les demandes relatives à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation et leur accorder des délais de paiement sur 36 mois, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 28 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz a : - déclaré l'action de la SAS Action Logement Service recevable - constaté la résiliation du bail de l'appartement sis [Adresse 1] conclu le 27 octobre 2018 entre Mme [U] d'une part et M. [D] [L] et Mme [K] [L] d'autre part, à compter du 24 juin 2020' - dit qu'à défaut par M. [D] [L] et Mme [K] [L] d'avoir quitté les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il serait procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin - condamné solidairement M. [D] [L] et Mme [K] [L] à payer à la SAS Action Logement Services : ' la somme de 8.608 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 juin 2020 avec les intérêts légaux sur la somme de 1.960 euros à compter du 13 janvier 2020 et à compter du 18 août 2020 pour le surplus ' la somme de 9.800 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 1er juillet 2020 au 30 avril 2021 inclus, avec intérêts légaux à compter du jugement' ' une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail sur présentation d'une quittance subrogative et ce à compter du 1er mai 2021 - dit que l'indemnité d'occupation sera due prorata temporis et payable d'avance et au plus tard le 1er du mois, que les indemnités d'occupation non payées à terme à compter du 1er mai 2021 seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité' - autorisé M. [D] [L] et Mme [K] [L] à se libérer de leur dette en 36 mensualités de 500 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais - dit que pendant ce délai les sommes dues ne produiront aucun intérêt, que les mensualités seront exigibles le 15 de chaque mois à compter du 1er novembre 2021, qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et que les mensualités s'imputeront prioritairement sur le capital - condamné solidairement M. [D] [L] et Mme [K] [L] aux dépens et à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 3 novembre 2021, Mme [L] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. Aux termes de ses conclusions du 17 juin 2022, elle demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a'déclaré l'action de la SAS Action Logement Services recevable, constaté la résiliation du bail à compter du 24 juin 2020, ordonné l'expulsion et l'a condamnée solidairement avec M. [L] à payer à la SAS Action Logement Services les sommes de 8.608 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 juin 2020, de 9.800 euros au titre des indemnités d'occupation du 1er juillet 2020 au 30 avril 2021 inclus et une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges jusqu'à libération des lieux, et de : - déclarer irrecevable l'action de la SAS Action Logement Services - subsidiairement la débouter de toutes ses demandes pour la période postérieure au 24 février 2020 - confirmer le jugement pour le surplus en ce qu'il l'a condamnée solidairement avec M. [L] au paiement de l'arriéré qui sera fixé - en tout état de cause lui accorder les plus larges délais de payement pour s'acquitter de la dette - condamner la SAS Action Logement Services à lui verser 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens. L'appelante soutient que la SAS Action Logement Services, qui n'est que caution, ne justifie d'aucun intérêt à agir, ni de la nature et du montant des sommes qu'elle aurait réglées en qualité de caution. Elle expose avoir donné congé à la bailleresse le 7 janvier 2020 par lettre recommandée avec accusé de réception assorti d'un justificatif médical tendant à réduire le préavis à un mois et lui avoir restitué les clefs dans la boîte aux lettres. Elle affirme que celle-ci a nécessairement repris possession des lieux et que la créance doit être recalculée en étant arrêtée à fin février 2020. Elle demande la confirmation du jugement en ce qu'il lui a octroyé des délais de payements sur 36 mois. Aux termes de ses dernières conclusions du 17 juin 2022, la SAS Action Logement Services demande à la cour de : - débouter Mme [L] de ses demandes - confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur - confirmer le jugement sur l'expulsion des consorts Mme [L], leur condamnation à lui verser la somme de 8.608 euros avec intérêts légaux sur la somme de 1.960 euros à compter du 13 janvier 2020 et à compter du 18 août 2020 pour le surplus et les indemnités d'occupation à compter du 1er juillet 2020 - condamner Mme [L] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel et in solidum les consorts [L] aux dépens qui comprendront le commandement de payer. Sur la recevabilité de son action, elle expose qu'en sa qualité de caution elle est subrogée dans les droits du créancier en application de l'article 2306 du code civil et que la convention Etat/UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale lui permet d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur. Elle en déduit qu'elle est en droit d'agir en acquisition de la clause résolutoire au regard des loyers qu'elle a réglés au bailleur, concluant à la confirmation du jugement. Sur la résiliation du bail, elle soutient que la clause résolutoire insérée au contrat a produit ses effets dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer non régularisé, y compris à l'issue des délais prorogé par l'ordonnance du 13 mai 2020. A titre subsidiaire, elle sollicite que soit prononcée la résiliation pour non paiement des loyers. Elle conteste le fait que le bail a été résilié par le congé donné par Mme [L] alors que celle-ci ne démontre pas avoir restitué les clés à la bailleresse et conclut à la confirmation du jugement sur les condamnations des intimés en paiement de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation. Par acte du 2 février 2022 remis à personne, Mme [L] a fait signifier sa déclaration d'appel à M. [L] qui n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la recevabilité de l'action Suivant l'article 2305 du code civil, la caution qui a payé a un recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais'; néanmoins, la caution n'a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s'il y a lieu. Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En l'espèce, il ressort des quittances subrogatives et des attestations rédigées par Mme [U] les 3 novembre 2020 et 11 mai 2021, que la somme de 20.148 euros lui a été versée par la SAS Action Logement Services au titre du contrat de cautionnement Visale pour les loyers impayés d'octobre 2019 à mai 2021. La caution est ainsi subrogée dans tous les droits qu'avait Mme [U] à l'encontre des locataires au titre du contrat de bail et notamment dans le droit de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation versés au titre du cautionnement. En outre, l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en 'uvre du dispositif Visale rappelle le mécanisme de subrogation et prévoit que celle-ci permet à la caution d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la SAS Action Logement Services. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. En l'espèce, si l'appelante justifie avoir adressé une lettre recommandée avec avis de réception le 7 janvier 2020 à Mme [U], elle ne produit pas l'accusé de réception permettant de faire courir le délai de préavis et aucune autre pièce ne démontre que la bailleresse a accusé réception du congé. En conséquence, il n'y a pas de congé valablement donné par Mme [L]. Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, il est constaté que le commandement de payer notifié le 13 janvier 2020 à chacun des locataires d'avoir à payer la somme de 1.960 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. C'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'en raison de l'état d'urgence sanitaire, de l'ordonnance n°'2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par l'ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 et de l'ordonnance n°'2020-560 du 13 mai 2020, l'acquisition de la clause résolutoire initialement prévue au 13 mars 2020 doit être fixée au 24 juin 2020. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré ayant constaté la résiliation du bail au 24 juin 2020 et ordonné la libération des lieux par les consorts [L] et leur expulsion, avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si nécessaire. Sur l'arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A la lecture du décompte arrêté au 21 juillet 2020 et de la quittance subrogative donnée par Mme [U] le 7 juillet 2020, il apparaît qu'au jour de l'acquisition de la clause résolutoire, les locataires étaient redevables des loyers échus d'octobre 2019 à juin 2020 (980 x 9) outre 188 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2019 et qu'après déduction d'un versement de 400 euros en novembre 2019, il reste dû la somme de 8.608 euros. Mme [L] n'allègue ni ne justifie de paiements sur cette somme. Il est rappelé que les loyers sont dus jusqu'à la restitution des clés du logement au propriétaire, la preuve de cette remise incombant au locataire. Les attestations produites par l'appelante sont insuffisantes pour démontrer la remise effective des clés à la bailleresse, alors que dans son attestation du 11 mai 2021, celle-ci affirme n'avoir jamais récupéré les clefs du logement. Il convient dès lors de confirmer le jugement ayant condamné Mme [L] solidairement avec M. [L] à verser à la SAS Action Logement Service la somme de 8.608 euros. Sur l'indemnité d'occupation En raison de la résiliation du bail au 24 juin 2020, les consorts [L] occupent les lieux loués sans droit ni titre et restent débiteurs d'une indemnité mensuelle d'occupation au moins égale au loyer. Aux termes de la quittance subrogative signée le 6 mai 2021, la bailleresse a donné subrogation au bénéfice de la société Action Logement Services pour le règlement de toutes les sommes échues entre octobre 2019 et mai 2021, soit la somme de 980 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation. Mme [L] n'allègue ni ne justifie de paiements pour les échéances postérieures au 24 juin 2020 et il résulte de ce qui précède qu'elle ne justifie pas de la remise des clés et de la reprise des lieux par la bailleresse. En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [L] et M. [L] à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité d'occupation de 980 euros par mois à compter du 1er mai 2021 jusqu'à libération des lieux loués et sur présentation d'une quittance subrogative. Sur les délais de paiement Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a fait droit à la demande de délais de paiement en l'absence de critique de cette disposition en appel. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. Mme [L], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'elle soit condamnée à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de la débouter de sa propre demande de ce chef. PAR CES MOTIFS : LA COUR, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, DÉBOUTE Mme [K] [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [K] [L] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [K] [L] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT