Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 20/11530

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/11530 N° Portalis 352J-W-B7E-CTHI7 N° MINUTE : 3 contradictoire Assignation du : 17 Novembre 2020 JUGEMENT rendu le 04 Juin 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. FRAICH’ AND GO [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître Julien DELGOVE de l’AARPI AARPI MAURA DELGOVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire D1283 DÉFENDEUR Monsieur [C] [T] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Laurence LICHTMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0905 Décision du 04 Juin 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/11530 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHI7 PARTIES INTERVENANTES Maître Maître [M] [F] es qualité d’administrateur judiciaire de la société FRAICH’ AND GO [Adresse 3] [Localité 6] S.E.L.A.R.L. BALLY MJ es-qualité de mandataire judiciaire de la SARL FRAICH’ AND GO [Adresse 5] [Localité 6] Toutes deux représentées par Maître Julien DELGOVE de l’AARPI AARPI MAURA DELGOVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire D1283 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 26 Mars 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sophie GUILLARME et Madame Sabine FORESTIER, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé signé le 26 mars 2018, M. [C] [T] a donné à bail à la SARL Fraich’ And Go divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018 et moyennant un loyer annuel en principal de 26.500 euros, soit 2.208,33 euros par mois, outre 235 euros par mois à titre de provision sur charges, et 500 euros par mois au titre de la provision pour travaux. La clause de destination du bail autorise l’activité de « Petite restauration, cuisine sans friture, sur place ou à emporter (type soupe, sandwichs, salade, crêpes) » Par acte extrajudiciaire en date du 29 janvier 2020, M. [T] a fait délivrer à la société Fraich’ and Go un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme en principal de 6.050,18 euros, selon décompte arrêté au mois de janvier 2020 inclus, augmentée de la clause pénale (605,02 euros) et du coût du commandement (176,16 euros). Par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par M. [T], a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail au 29 février 2020, ordonné l’expulsion de la société Fraich’ and Go et l’a condamnée à payer à M. [T] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, et a condamné la société Fraich’and Go à payer à M. [T] la somme provisionnelle de 16.828,41 euros à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires impayés arrêtés au mois de mai 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2020. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mai 2021, la société Fraich’ and Go a adressé à M. [T], par l’intermédiaire de son avocat, un chèque CARPA d’un montant de 24.238,65 euros, qui a permis d’apurer entièrement la dette locative. C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 17 novembre 2020, la société Fraich’ and Go a fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Paris. Par jugement en date du 12 avril 2022 rendu par le tribunal de commerce de Bobigny, la société Fraich’ and Go a été placée en redressement judiciaire. Maître [M] [F] a été désigné administrateur avec pour mission d’assister la société Fraich’ and Go pour tous les actes de gestion ou certains d’entre eux et la SELARLU Bally M.J. a été désignée mandataire judiciaire. Aux termes de leurs dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 13 juillet 2022, la société Fraich’ and Go, Maître [M] [F], es qualité d’administrateur judiciaire de la société Fraich’ and Go et la SELARLU Bally M.J. es qualité de mandataire judiciaire, demandent au tribunal de : A titre liminaire, - recevoir les interventions volontaires de Maître [F], administrateur judiciaire de la société Fraich’ and Go et de la SELARLU Bally M.J., mandataire judiciaire de la société Fraich’ and Go; - constater que la société Fraich’ and Go occupe toujours les locaux sis à [Adresse 8] ; Sur la clause résolutoire, - suspendre les effets de la clause résolutoire ; - lui accorder des délais de paiement jusqu’au 31 mai 2021 pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 29 janvier 2020 ; - constater qu’à cette date, la société Fraich’and Go s’étant acquittée du montant de la dette locative, la clause résolutoire est dépourvue d’effet ; A titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que la société Fraich’ and Go restait encore devoir des sommes mettant en jeu le mécanisme de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer du 29 janvier 2020 : - accorder à la société Fraich’and Go un délai de paiement de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; - suspendre les effets de la clause résolutoire durant ledit délai ; Sur les charges locatives et les provisions pour travaux indûment versées, - dire et juger que la clause relative aux charges locatives est réputée non écrite ; - condamner en conséquence M. [T] à rembourser à la société Fraich’ and Go la somme indûment versée de 11.515 euros, arrêtée au mois de juin 2022 inclus, sauf à parfaire; - dire et juger que la clause prévoyant le versement par la société Fraich’ and Go de 500 euros par mois au titre de la provision pour travaux est réputée non écrite ; - condamner en conséquence M. [T] à rembourser à la société Fraich’ and Go la somme indûment versée de 6.000 euros ; Sur le sort des loyers et charges pendant les périodes de fermeture, - dire et juger que les loyers et charges locatives pendant la période de fermeture du restaurant de la société Fraich’ and Go seront diminués de moitié ; - condamner, en conséquence, M. [T] à payer à la société Fraich’ and Go la somme de 7.750 euros ; - condamner, à titre subsidiaire, M. [T] au paiement à la société Fraich’ and Go de la somme de 5.000 euros ; Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, - condamner M. [T] à payer à la société Fraich’ and Go la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [T] aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 janvier 2024, M. [T] demande au tribunal de : - juger qu’il n’entend pas se prévaloir de la clause résolutoire, la société Fraich’ and Go étant à jour de ses loyers ; - débouter la société Fraich’and Go de ses demandes fins et conclusions concernant tant les charges locatives que les provisions pour travaux ; - débouter la société Fraich’and Go de ses demandes fins et conclusions concernant le sort des loyers et charges pendant les périodes de fermeture ; - débouter la société Fraich’ and Go de ses demandes fins et conclusions tendant à l’obtention de dommages et intérêts ; - débouter la société Fraich’and Go de ses demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Fraich’and Go à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Fraich’and Go aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Une première ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2022, révoquée le 23 janvier 2024 ; l’affaire a été clôturée le 26 mars 2024 puis plaidée le même jour ; à l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 4 juin 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la demande de constat Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que la demande de la société Fraich’and Go visant à voir constater qu’elle est toujours dans les lieux ne constitue pas une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elle ne confère pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elle ne donnera donc pas lieu à mention au présent dispositif. Sur les interventions volontaires de Maître [M] [F] es qualité d’administrateur de la société Fraich’ and Go et de la SELARLU Bally M.J.es qualité de mandataire de la société. Il est établi que par jugement en date du 12 avril 2022 rendu par le tribunal de commerce de Bobigny, la société Fraich’ and Go a été placée en redressement judiciaire, Maître [M] [F] étant désigné administrateur avec pour mission d’assister la société Fraich’ and Go pour tous les actes de gestion ou certains d’entre eux et la SELARLU Bally M.J. étant désignée en qualité de mandataire judiciaire de la société. Dès lors il y a lieu de déclarer recevables les interventions volontaires de Maître [M] [F] et de la SELARLU Bally M.J., es qualités. Sur le fond Sur la clause résolutoire Aux termes de ses conclusions, M. [T] indique expressément qu’il n’entend pas se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 29 janvier 2020, la société Fraich’ and Go étant à jour de ses loyers. Dès lors et conformément à l’acquiescement du bailleur sur ce point, il y a lieu de dire que le commandement de payer du 29 janvier 2020 est privé d’effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire. Les demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire formées par la société Fraich’ and Go sont en conséquence sans objet. Sur les demandes de remboursement des charges locatives et des provisions pour travaux formées par la société Fraich’ and Go Sur les demandes de la société Fraich’ and Go visant à voir déclarer non écrite la clause du bail relative aux charges locatives et obtenir le remboursement des charges indûment versées La société Fraich’ and Go fait valoir que le bail en date du 26 mars 2018 ne respecte pas le formalisme de l’inventaire précis, détaillé et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre bailleur et preneur, de sorte qu’en application de l’article L.145-15 du code de commerce, la clause du bail relative aux charges locatives est réputée non-écrite. Elle précise qu’en l’absence de stipulations contractuelles, aucune charge ne peut être récupérée par M. [T], à l’exception de « l’impôt foncier et les primes d’assurances»; que depuis le 1er avril 2018, soit depuis 51 mois, M. [T] a appelé la somme de 11.515 euros (= 235 € x 51 mois) au titre des charges locatives de sorte qu’il doit être condamné à lui rembourser cette somme de 11.515 euros indûment quittancée, arrêtée au mois de juin 2022 inclus. M. [T] réplique qu’il n'a fait qu’appeler les charges visées aux articles R.145-35 à R.145-37 du code de commerce, telles qu’elles figurent dans le bail du 26 mars 2018, et que contrairement à ce qu’indique la société Fraich’and Go, il n'existe aucune sanction à l'absence d’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances. Il précise que la seule obligation incombant au bailleur consiste à ce que cette répartition soit fonction de la surface exploitée et que le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée, ce qui est le cas en l’espèce, étant précisé que la locataire a reçu la régularisation de charges annuelles. Aux termes des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-40-2 du même code créé par l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 conformément aux dispositions du II de l’article 21 de ladite loi, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Cet article précise que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. Il résulte de l’article L. 145-l5 du code de commerce que l’article L. 145-40-2 présente un caractère d’ordre public. L’article R. 145-35du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 dresse la liste des dépenses dont le coût ne peut être répercuté par le bailleur sur le preneur. Par ailleurs, l’article R. 145-36, également applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, précise que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2 qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Il n’est pas contesté par les parties que l’inventaire prévu par l’article L. 145-40-2 du code de commerce n’a pas été annexé au contrat. Le contrat de bail du 26 mars 2018 qui fait la loi des parties stipule, en son article 7 intitulé “REGLEMENT DES CHARGES – PRESTATIONS ET DEPENSES”: “ Le PRENEUR sera tenu de régler au BAILLEUR, ou à son gérant, sa quote-part de toutes les charges, prestations ou dépenses incombant au BAILLEUR et relatives à l’immeuble, ainsi que les impôts, droits et taxes y afférents, y compris l’impôt foncier et les primes d’assurances telles que visées au chapitre III ci-dessous, de sorte que le BAILLEUR reçoive un loyer net de tous frais et charges à l’exclusion des honoraires de gérance et grosses réparations. Cette quote-part sera acquittée moyennant une provision calculée selon la répartition indiquée dans le règlement de copropriété soit pour le lot n°2, boutique et cave n°24 tantièmes/1045 tantièmes de charges communes générales et payable le premier de chaque mois. Le premier paiement sera fait avec le paiement du premier loyer pour le 1 er AVRIL soit la somme de 235 euros (DEUX CENT TRENTE CINQ EUROS) ainsi que la provision pour travaux qui seront appelés en 2019 suivant l’assemblée générale du 25/11/2015 soit la somme de 500 euros (CINQ CENT EUROS) (...)” Cette stipulation, qui fait référence à “toutes les charges, prestations ou dépenses incombant au BAILLEUR et relatives à l’immeuble, ainsi que les impôts, droits et taxes y afférents”, contourne l’exigence d’inventaire des charges édictée par l’article L 145-40-2 du code de commerce, d’ordre public précédemment énoncé, et a donc pour effet d’y faire échec au sens de l’article L 145-15 du même code. Cette clause doit en conséquence être déclarée réputée non écrite. En conséquence et dans les limites de la demande, la société Fraich’and Go est fondée à réclamer le remboursement de la somme de 11.515 euros (235 x 51 mois) au titre des provisions versées. M. [T] sera donc condamné à payer à la société Fraich’and Go cette somme, arrêtée au mois de juin 2022 inclus. Sur les demandes de la société Fraich’ and Go visant à voir déclarer non écrite la clause du bail relative à la provision pour travaux et obtenir le remboursement des sommes indûment versées à ce titre La société Fraich’and Go fait valoir que la clause du bail qui prévoit le versement d’une provision mensuelle pour travaux de 500 euros est réputée non écrite comme contraire aux dispositions de l’article R145-35 du code de commerce qui visent des travaux qui ne peuvent être répercutés sur le locataire. M. [T] réplique que les travaux, qui ont fait l’objet d’une régularisation les 6 septembre 2020 et 19 septembre 2020 ne sont pas ceux visés par l’article R145-35 du code de commerce. Cet article dispose : “Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.” A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il appartient à M. [T] de rapporter la preuve que les travaux qu’elle entend facturer à la société Fraich’and Go sont des travaux qui peuvent être légalement imputés au locataire. Le contrat de bail liant les partie énonce que le locataire devra régler une “provision pour travaux qui seront appelés en 2019 suivant l’assemblée du 25/11/2015 soit la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) (...).” Il résulte du procès verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2015, des appels de fonds et des courriers versés aux débats que ces travaux concernent la réparation de l’escalier des parties communes comprenant la fermeture d’une fenêtre, et le ravalement des façades de l’immeuble. Or le contrat de bail liant les parties ne met pas expressément à la charge du preneur les travaux de ravalement. Ceux-ci, en ce qu’ils sont décrits dans les appels de fonds comme des travaux de structure et sont menés sous la direction d’un architecte maître d’oeuvre, doivent être qualifiés de grosses réparations, de sorte que M. [T] ne peut demander que leur coût soit supporté par la société Fraich’and Go. Il en va de même des travaux portant sur la fermeture d’une fenêtre dans la cage d’escalier, qui touche la structure de l’immeuble. Dès lors, la clause du bail qui met à la charge du locataire des travaux en contravention des règles légales sera déclarée réputée non écrite. En conséquence, la société Fraich’and Go est fondée à solliciter la condamnation de M. [T] à lui rembourser la somme de 6.000 euros (500 euros x 12 mois). Décision du 04 Juin 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/11530 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHI7 Sur la demande de réduction des loyers pendant la période de fermeture La société Fraich’and Go fait valoir, sur le fondement de l’article 1195 du code civil, que pour toutes les périodes de fermeture du restaurant imposées par le gouvernement, le montant du loyer doit être diminué de moitié, le contexte exceptionnel et imprévisible de la crise sanitaire justifiant une renégociation du contrat de bail commercial liant les parties. M. [T] réplique que la société Fraich’and Go, contrairement à ce qu’elle affirme, ne s’est jamais rapprochée de lui pour demander une renégociation du loyer et ne saurait donc prétendre que celui-ci s’y serait opposé. Il ajoute que pendant toutes ces périodes, la société locataire a reçu de la part de l'État des aides non négligeables destinées justement à pallier les difficultés des entreprises et notamment au regard du paiement des loyers et qu’elle a continué son activité par la vente à emporter, en sus des aides de l' état. L’article 1195 du code civil dispose que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations pendant la négociation. En cas de refus ou d’échec de la négociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat à la date ou aux conditions qu’elles déterminent ou demander, d’un commun accord, au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin à la date ou aux conditions qu’il fixe. En l’espèce, la société Fraich’and Go ne justifie pas d’un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat, rendant l’exécution de celui-ci excessivement onéreuse. Elle ne produit en effet aucun justificatif comptable permettant de démontrer les difficultés alléguées, notamment une baisse drastique de son chiffre d’affaires, ceci malgré les aides financières dont elle a pu bénéficier durant la crise sanitaire. Le moyen soulevé de ce chef par la société Fraich’and Go sera donc rejeté. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Fraich’and Go A titre subsidiaire, la société Fraich’and Go demande au tribunal de juger que le refus de M.[T] de renégocier le bail malgré les difficultés réelles liées à la fermeture de son restaurant, eu égard à son obligation de bonne foi, justifie l’octroi de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts. Pour autant, la société Fraich’and Go ne justifie pas avoir pris contact avec son bailleur pour lui faire part de ses difficultés financières, et ne peut valablement soutenir que celles-ci sont uniquement dues à la crise sanitaire, alors qu’avant la délivrance du commandement de payer, elle avait réglé irrégulièrement ses loyers puis cessé tout paiement depuis le 1er décembre 2019, sans explication, et malgré plusieurs relances de M. [T] en date des 23 mai 2019, 2 juillet 2019, 23 septembre 2019, 22 octobre 2019, 25 novembre 2019 et 9 janvier 2020, toutes restées infructueuses. Dès lors, l’absence de bonne foi de M. [T] n’est nullement établie en l’espèce et la société Fraich’and Go sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes M. [T] qui succombe en grande partie supportera la charge des dépens. En revanche l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré Déclare recevables les interventions volontaires de Maître Frédéric Brunet, administrateur judiciaire de la société Fraich’ and Go et de la SELARLU Bally M.J., mandataire judiciaire ; Constate l’accord des parties pour dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 janvier 2020 est privé d’effet concernant l’acquisition de la clause résolutoire, M. [T] renonçant à s’en prévaloir ; Déclare non écrite la clause du bail liant les parties conclu le 26 mars 2018 relative aux charges et aux travaux qui énonce : “ Le PRENEUR sera tenu de régler au BAILLEUR, ou à son gérant, sa quote-part de toutes les charges, prestations ou dépenses incombant au BAILLEUR et relatives à l’immeuble, ainsi que les impôts, droits et taxes y afférents, y compris l’impôt foncier et les primes d’assurances telles que visées au chapitre III ci-dessous, de sorte que le BAILLEUR reçoive un loyer net de tous frais et charges à l’exclusion des honoraires de gérance et grosses réparations. Cette quote-part sera acquittée moyennant une provision calculée selon la répartition indiquée dans le règlement de copropriété soit pour le lot n°2, boutique et cave n°24 tantièmes/1045 tantièmes de charges communes générales et payable le premier de chaque mois. Le premier paiement sera fait avec le paiement du premier loyer pour le 1 er AVRIL soit la somme de 235 euros (DEUX CENT TRENTE CINQ EUROS) ainsi que la provision pour travaux qui seront appelés en 2019 suivant l’assemblée générale du 25/11/2015 soit la somme de 500 euros (CINQ CENT EUROS) (...)” Condamne M. [T] à rembourser à la société Fraich’and Go : * la somme de 11.515 euros au titre des provisions sur charges versées, arrêtées au mois de juin 2022 inclus, * la somme de 6.000 euros au titre des provisions sur travaux, Rejette les demandes de la société Fraich’and Go visant à obtenir une réduction de loyer et subsidiairement des dommages et intérêts, Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [T] aux dépens. Rejette toutes autres demandes, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 04 Juin 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME