Cour d'appel, 21 juin 2022. 21/01106

SF/SH Numéro 22/02435 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 21/06/2022 Dossier : N° RG 21/01106 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H2QG Nature affaire : Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire Affaire : S.A.R.L. SAFTI C/ S.C.I. SCI COBRA 427 Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 Juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 02 Mai 2022, devant : Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame de FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame DUCHAC, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame de FRAMOND, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.R.L. SAFTI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 118, route d'Espagne 31100 TOULOUSE Représentée par Maître LABES de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU assistée de Maître SOULIER, de la SCP RSG Avocats, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE : SCI COBRA 427 agissant poursuites et diligences de son représentant légal 1791-1794, Avenue du maréchal Juin 40000 MONT DE MARSAN Assignée sur appel de la décision en date du 26 JANVIER 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN RG numéro : 20/01197 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2019, la SCI COBRA 427 représentée par son gérant Monsieur [U] [M], a confié à la S.A.R.L. SAFTI un mandat exclusif de vente portant sur un immeuble à restaurer à usage d'habitation composé de plusieurs appartements cadastré BC 543 sis 52-54-56, Avenue de Sabres à Mont-de-Marsan pour un prix de vente de 202.180 suros et prévoyant une commission revenant à la société SAFTI de 12.130 € TTC, à la charge de la SCI COBRA 427. Par l'intermédiaire de la S.A.R.L. SAFTI, un compromis de vente a été signé le 06 décembre 2019 entre les consorts [Y]-[F] et la SCI COBRA 427, moyennant un prix de vente de 202.180 € et rappelant la commission de la S.A.R.L. SAFTI. La S.A.R.L. COBRA 427 a renoncé à procéder à la vente de son bien. Le 22 juin 2020, les acquéreurs ont fait signifier au vendeur, en vain, sommation de comparaître devant notaire. Plusieurs mises en demeure ont été adressées par la S.A.R.L. SAFTI à la SCI COBRA 427 et à l'adresse personnelle de son gérant de régler la clause pénale. Par acte d'huissier de justice du 17 septembre 2020, la S.A.R.L. SAFTI a fait assigner la SCI COBRA 427 devant le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de la voir condamner à lui verser notamment la somme de 12.130 suros au titre de la clause pénale stipulée dans le contrat de mandat, outre intérêts de retard aux taux légal à compter du 24 juillet 2020. Par jugement du 26 janvier 2021 réputé contradictoire en l'absence de comparution de la S.A.R.L. COBRA 427, le Tribunal judiciaire de Mont de Marsan, a notamment débouté la S.A.R.L. SAFTI de l'ensemble de ses demandes, et condamné la S.A.R.L. SAFTI aux dépens. Dans sa décision, le tribunal a considéré, au visa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, que la SCI COBRA 427 ayant renoncé à la vente pour laquelle elle avait donné mandat à la S.A.R.L. SAFTI, celle-ci ne pouvait pas réclamer de clause pénale, nonobstant le contrat de mandat qui en prévoyait une en cas de non respect par le mandant de régulariser l'offre d'achat présentée par le mandataire et acceptée par le mandant. La S.A.R.L. SAFTI a relevé appel par déclaration du 1er avril 2021, critiquant le jugement en toutes ses dispositions. Dans ses conclusions du 24 juin 2021, signifiée à la dernière adresse de la S.A.R.L. COBRA 427 le 2 juillet 2021, la S.A.R.L. SAFTI, appelante, demande à la cour de : Infirmer le jugement entrepris, Et, statuant à nouveau, Condamner la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE COBRA 427 à payer à la S.A.R.L. SAFTI la somme de 12.130 suros en application de la clause pénale stipulée dans le contrat de mandat, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 24 juillet 2020. Subsidiairement, Condamner la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE COBRA 427 à payer à la S.A.R.L. SAFTI la somme de 12.130 suros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi du fait du refus fautif de signer l'acte authentique de vente. En tout état de cause, Condamner la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE COBRA 427 à payer à la S.A.R.L. SAFTI la somme de 4.500 suros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La condamner au paiement des entiers dépens, dont distraction des dépens d'appel au profit de Maître LABES, Avocat, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L. SAFTI fait valoir que la S.A.R.L. COBRA 427 a tenté de justifier son refus de signer en soutenant que la S.A.R.L. SAFTI, représentée par Monsieur [J] [T], n'aurait pas informé les acquéreurs du fait que le bien avait fait l'objet d'un arrêté de péril alors que ce fait a été expressément mentionné dans le compromis de vente signé des parties, elle fait aussi valoir que les textes visés par le 1er juge permettent de réclamer le paiement de la clause pénale prévue à l'article 1231-5 du code civil précisément quand le vendeur ne respecte pas ses obligations, en l'espèce en refusant de réitérer la vente par acte authentique. La clause pénale n'étant pas la commission prévue en cas de vente, mais l'indemnisation de son préjudice forfaitairement convenue en cas de manquement du mandant à ses obligations, quelle quelles soient, et dont le montant n'est manifestement pas excessif. La SCI COBRA 427, intimée, n'a pas comparu en appel la signification de la déclaration d'appel et des conclusions n'ayant pas identifié sa nouvelle adresse. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mars 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'application de la clause pénale par la S.A.R.L. SAFTI': L'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, s'oppose au paiement de la commission prévue au profit de l'agent immobilier lorsque la vente n'est pas intervenue, dès lors que le mandat de vente ne permet pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée'; les parties restent en effet libres jusqu'au bout de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier avait seulement pour mission de faciliter et de négocier. Néanmoins, contrairement à l'analyse du 1er juge, ce texte n'interdit pas à l'agent immobilier mandataire du vendeur de solliciter des dommages et intérêts en cas de faute de son mandant l'ayant privé de la rémunération qu'il pouvait espérer du fait de la réalisation de cette vente. En particulier, le refus injustifié du vendeur de régulariser un compromis de vente signé entre lui et l'acquéreur trouvé par son mandataire, qui constitue bien «'un seul acte contenant l'engagement des parties'» visé précisément par l'article 6 de la loi précitée (Cass. civ. 1ère , 10 octobre 2018, n° 16-21.044), peut être constitutif d'une faute génératrice d'un préjudice pour l'agence immobilière qui se trouve ainsi privée du paiement de sa commission, et dont la réparation peut être contractuellement prévue dans le mandat de vente par la fixation forfaitaire d'une clause pénale dans les conditions prévues à l'article 1231-5 du code civil, montant qui peut être égal au montant des honoraires envisagés en cas de vente afin de dissuader le vendeur de se dédire sans motif légitime. En l'espèce, la S.A.R.L. SAFTI justifie avoir signé avec la S.A.R.L. COBRA 427 un mandat exclusif de vente le 18 octobre 2019 portant sur son bien situé 52, 54, 56 avenue de Sabres à Mont de Marsan, pour une présentation au prix de 202.180 € et prévoyant les honoraires de l'agence d'un montant de 12.130 €, payables à compter de la réalisation de l'acte authentique de vente. Dans les obligations du mandant figurant dans le contrat au § 9, est mentionnée l'obligation pour celui-ci de «' signer tout compromis de vente et régulariser par acte authentique tout compromis de vente aux prix, charges et conditions stipulées dans une offre d'achat présentée par le mandataire et acceptée par le mandant, éventuellement assortie d'une demande de prêt.'» Dans le §10 sur la clause pénale, il est précisé qu''«'en cas de non respect par le mandant des obligations ci-dessus, le mandant devra verser au mandataire, en vertu de l'article 1231-5 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire telle que prévue à l'article 5'». Ainsi, dès lors qu'un compromis de vente est signé entre le vendeur et son acquéreur, aux conditions indiquées dans le mandat, le vendeur est tenu de réitérer la vente sauf à indemniser le mandataire de ses démarches par l'indemnité forfaitairement prévue au contrat. La S.A.R.L. SAFTI verse le compromis de vente signé le 6 décembre 2019 entre la S.A.R.L. COBRA 427 et M. [P] [X] et Mme [A] [F] portant sur l'immeuble situé 54 avenue de Sabres à Mont de Marsan, pour le prix de 202.180 € net vendeur frais d'acquisition (environ 16.000 €) en plus et dont il est précisé en gras juste après sa désignation cadastrale qu'il a fait l'objet d'un arrêté de péril par la Mairie de Mont de Marsan qui a été levé depuis. Le compromis rappelle qu'il a été négocié par la S.A.R.L. SAFTI en vertu du mandat donné le 18 octobre 2019 et que sa rémunération, due par le vendeur, s'élève à la somme de 12.130 €. La réitération par acte authentique est prévue au plus tard le 6 avril 2020. M. [P] [X] et Mme [A] [F] ont fait délivrer le 22 juin 2020 sommation à M. [U] [M] en sa qualité de gérant de la S.A.R.L. COBRA 427, d'avoir à comparaître le 25 juin 2020 devant Maître [R] [S], notaire associé à Mont de Marsan aux fins de réitérer l'acte de vente de son immeuble. Il est donc démontré que ceux-ci entendaient bien concrétiser leur achat. Dans deux mails du 24 juillet 2020 adressés à la S.A.R.L. SAFTI par M. [U] [M], celui-ci indique ne plus vouloir vendre son immeuble «'pour des raisons juridiques avec la Ville de Mont de Marsan effectivement suite à un arrêté de péril dont votre vendeur n'a pas informé les acquéreurs et ces mêmes acquéreurs m'ont attesté ne pas être au courant ci-joint le mail de refus de poursuites des clients...'». Aucune pièce jointe n'est cependant liée à ces mails. Il a été constaté plus haut que l'immeuble de la S.A.R.L. COBRA 427 n'est plus affecté par l'arrêté de péril qui a été levé. Ainsi, la S.A.R.L. COBRA 427 a refusé sans motif légitime, de réitérer la vente qui avait été régulièrement conclue avec M. [P] [X] et Mme [A] [F] et n'a donc pas respecté ses obligations de mandant à l'égard de la S.A.R.L. SAFTI qui est donc bien fondée à réclamer l'application de la clause pénale et la condamnation de la S.A.R.L. COBRA 427 à lui payer la somme de 12.130 € avec intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 24 juillet 2020. En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en toutes ses dispositions. La cour, statuant à nouveau sur les mesures accessoires, condamne la S.A.R.L. COBRA 427 à payer à la S.A.R.L. SAFTI la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamne également aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître LABES, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 26 janvier 2021 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la S.A.R.L. COBRA 427 à payer à la S.A.R.L. SAFTI la somme de 12.130 € en application de la clause pénale avec intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 24 juillet 2020 ; Condamne la S.A.R.L. COBRA 427 à payer à la S.A.R.L. SAFTI la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la S.A.R.L. COBRA 427 aux entiers dépens de première instance et d'appel ont distraction au profit de Maître LABES, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC