Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/59332

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/59332 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PEC N°: 5 Assignation du : 12 Décembre 2023 EXPERTISE[1] [1] 1+ 1 expert Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 février 2024 par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté e de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La société SOVALFI SARL [Adresse 6] [Localité 10] représentée par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS - #E0874 DEFENDEUR Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic, le Cabinet PLISSON IMMOBILIER, [Adresse 7] [Localité 14] non constitué DÉBATS A l’audience du 22 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier Par acte délivré le 12 décembre 2023, la société SOVALFI a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de référé, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14], aux fins de voir : - condamner le syndicat des copropriétaires à faire d’une part, bitumer le tour du skydome afin de renforcer l’étanchéité et remettre à niveau le parterre, d’autre part, créer des rigoles partant de chaque skydome et se déversant dans les gouttières, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision à intervenir, - se réserver la liquidation de l’astreinte, - à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire, - en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d’expertise, - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A l’audience du 22 janvier 2024, la société SOVALFI, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation. La société requérante fait valoir sa qualité de propriétaire du lot n°153 situé au rez-de-chaussée au sein de l’immeuble en copropriété. Elle soutient que le local se situe sous une terrasse végétalisée, équipée de plusieurs skydomes ; que le local est donné à bail commercial à la société CRECHEO exerçant une activité d’accueil en crèche ; que la société locataire se plaint de subir des infiltrations en provenance de la toiture terrasse et notamment d’un des skydomes ; que si le désordre a été évoqué en assemblée générale des copropriétaires, à la suite d’un avis de l’architecte de l’immeuble, il n’a pas été fait diligence pour y remédier ; que les travaux identifiés par l’architecte n’ont pas été réalisés malgré relance ; que les désordres ayant pour origine les parties communes constituent un trouble manifestement illicite compromettant la préservation des parties privatives et la poursuite de l’activité dans les lieux concernant l’accueil d’enfants dont l’intégrité physique et la sécurité doivent être garanties ; qu’il convient d’ordonner, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, sous astreinte l’exécution des travaux évoqués à l’assemblée générale du 6 juillet 2023 ; que subsidiairement, elle justifie d’un motif légitime sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, à solliciter une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires, aux fins de rechercher l’origine des désordres subis dans les parties privatives, de déterminer leur imputabilité et de chiffrer tant les travaux de nature à y remédier que les préjudices en résultant. Le syndicat des copropriétaires en défense, représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, citée à tiers présent, n’a pas constitué avocat pour l’audience, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 février 2024. SUR CE, En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale : En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au requérant d’établir l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l’espèce, la société requérante est propriétaire du lot n°153, anciennement lot n°1, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 9] à [Localité 14], constitué d’un local commercial avec vitrine disposant d’une entrée privative et donné à bail commercial à la société CRECHEO par acte sous seing privé du 1er février 2021, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021 et pour l’usage exclusif de crèche et halte-garderie. Il ressort du règlement de copropriété et état de division de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 14] que les parties communes comprennent les jardins, plantations à l’exception des jardins privatifs, les terrasses et couvertures, étant précisé que certaines terrasses font l’objet d’un droit de jouissance exclusif. Les parties privatives comportent notamment les fenêtres, porte-fenêtres et baies vitrées. Il ressort des échanges de courriels entre la société requérante et son preneur à bail, le signalement à compter de janvier 2023 de fuites au sein du local loué, émanant de “skydomes” donnant sur la terrasse de l’immeuble et la précision de désordres du même type antérieurement subis. Il est par ailleurs produit des échanges de courriels avec le syndic de copropriété mentionnant au 16 mai 2023, l’intervention d’un architecte et ingénieur structure, la semaine suivante, puis au 22 juin 2023, l’évocation de la proposition de l’architecte désigné de mesures consistant à bitumer le tour du skydome présentant une différence de niveau, à remettre à niveau le parterre et à créer des rigoles partant de chaque skydome et se déversant dans les gouttières. Il résulte en outre du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 6 juillet 2023 qu’un point d’information a eu lieu sur le skydome présent sur la terrasse technique par lequel, il est fait état d’une intervention de la société LES ETANCHEURS PARISIENS pour effectuer un sondage et contrôler l’étanchéité du skydome. Il est mentionné qu’à la suite de ce sondage, il apparaît que le volume de terre est plus bas que les autres skydomes, créant une pente naturelle qui en cas de forte pluie occasionnerait une stagnation et favoriserait l’infiltration de l’eau ; qu’après étude auprès de M. [P], architecte, la solution serait de créer une dalle bitumée tout autour de l’embase du skydome afin de la rendre complètement étanche; que la mise en place de rigoles permettraient au jardin d’évacuer l’eau naturellement vers la gouttière prévue à cet effet. Postérieurement à un courriel du syndic de copropriété en date du 3 novembre 2023, mentionnant attendre un devis de “l’étancheur” et l’option pour une solution technique consistant à bitumer le pourtour du skydome responsable de l’infiltration et à mettre en place des rigoles permettant l’évacuation de l’eau vers les chéneaux, il est communiqué de nouvelles demandes d’intervention du preneur à bail signalant une persistance des infiltrations d’eau et transmettant des photographies des lieux laissant apparaître des infiltrations d’eau au niveau du faux-plafond entourant une ouverture ainsi que des revêtements du mur au droit de celle-ci. Il n’est pas justifié de diligences entreprises ni dans les parties communes ni dans les parties privatives, à la suite du courrier de mise en demeure d’effectuer les travaux de reprise préconisés par l’architecte, adressé au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, par le conseil de la société requérante en date du 4 décembre 2023 et dont il a été accusé réception le 6 décembre 2023. Il sera relevé qu’il n’est produit aucun rapport amiable d'un expert mandaté par l'assureur du requérant ou de son preneur à bail après les infiltrations signalées au printemps 2023, ni constat amiable contradictoire de dégât des eaux ni constat de commissaire de justice, lesquels auraient permis de corroborer les plaintes du preneur à bail de la société requérante et d’étayer le lien fait par le demandeur entre les désordres affectant son lot privatif et un défaut d’entretien ou une malfaçon ayant pour origine les parties communes. Il s’en déduit l’absence de démonstration évidente d’un trouble manifestement illicite imputable au syndicat des copropriétaires en lien direct avec les désordres signalés au sein du lot privatif de la société requérante. Il n’est pas davantage établi dans ces conditions que les travaux sollicités sous astreinte sont de nature à remédier à un tel trouble et notamment aux dommages subis dans les parties privatives. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux sous astreinte. Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire : Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Au vu des pièces versées au débats et précédemment évoquées et en l’état des arguments développés par la société requérante, il est justifié d’un litige en germe à la suite de signalements répétés d’infiltrations d’eau au sein des locaux commerciaux privatifs appartenant à la société SOVALFI et imputées par son preneur à bail aux skydomes équipant les lieux et donnant sur une terrasse de l’immeuble en copropriété. En l’absence de constat de dégâts des eaux établi contradictoirement ou d’expertise amiable contradictoire, la société requérante a intérêt à faire établir la preuve de l’existence des désordres, de l’origine des désordres, des mesures destinées à y remédier et des préjudices en résultant. Le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi. La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après. Si la charge de la consignation relève du pouvoir discrétionnaire du juge ordonnant la mesure d’instruction, tel que rappelé par la cour de cassation qui, en conséquence, n’exerce aucun contrôle sur ce chef, la consignation doit demeurer à la charge de celui à qui bénéficie cette mesure. En l’espèce, la société demanderesse ayant intérêt à la mesure d’instruction, supportera la charge de la consignation. Sur les autres demandes La partie demanderesse sera condamnée aux dépens, l’article 491 du code de procédure civile ne prévoyant pas qu’ils puissent être réservés. Une mesure d’expertise ayant été ordonnée, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure. PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande principale de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14] à l’exécution de travaux sous astreinte ; Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, Ordonnons une mesure d’expertise et désignons en qualité d'expert : M. [C] [V] [Adresse 5] [Localité 11] ☎ : [XXXXXXXX04] Port. : [XXXXXXXX03] Mèl : [Courriel 12] qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de : - se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ; - examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l'assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; - les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition; en rechercher la ou les causes; - fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ; - après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux; - fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; - dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; - faire toutes observations utiles au règlement du litige; Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : ✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; ✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ; ✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; ✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : → en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; → en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ; → en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ; → en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; ✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ; → fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; → rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai; Fixons à la somme de 5000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 7 mai 2024 ; Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ; Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ; Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile; Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 15 novembre 2024, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ; Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamnons la partie demanderesse aux dépens ; Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi Faite à Paris le 26 février 2024. Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELViolette BATY Service de la régie : Tribunal de Paris, [Adresse 15] ☎ [XXXXXXXX02] Fax [XXXXXXXX01] ✉ [Courriel 16] Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : ➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : IBAN : [XXXXXXXXXX013] BIC : TRPUFRP1 en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial ➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax). Expert : Madame [C] [V] NÉE [J] Consignation : 5000 € par S.A.R.L. SOVALFI le 07 Mai 2024 Rapport à déposer le : 15 Novembre 2024 Juge chargé du contrôle de l’expertise : Service du contrôle des expertises Tribunal de Paris, [Adresse 15].