Tribunal judiciaire, 20 juin 2024. 24/01983

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 3] JUGEMENT DU 20 Juin 2024 N° RG 24/01983 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K35W Jugement du 20 Juin 2024 N° : 24/410 S.A. ESPACIL HABITAT C/ [F] [O] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE à S.A ESPACIL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [O] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 20 Juin 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 19 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile, le 7 juin, date à laquelle la décision a été prorogée au 20 juin 2024 . ENTRE : DEMANDEUR S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Madame [I] [S], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [F] [O] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparant RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Par acte sous seing privé du 22 décembre 2021, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d'habitation à M. [F] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 256,70 euros. Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 888,27 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [O] le 20 avril 2023. Par assignation du 12 février 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [F] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -642,02 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, -120 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l'audience du 19 avril 2024, la société ESPACIL HABITAT a exposé que la dette locative, actualisée au 19 avril 2024, s'élevait désormais à la somme de 3093,50 euros, précisant que M. [F] [O] avait effectué un paiement le 25 mars 2024. Présent à l'audience, M. [F] [O] a reconnu le montant de la dette locative et demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Il a proposé de verser la somme de 800€ d'ici la fin du mois de mai afin d'apurer une partie de sa dette. La société ESPACIL HABITAT a donné son accord pour les délais de paiement proposés par M. [F] [O]. Par mail reçu le 31 mai 2024, la société ESPACIL HABITAT a, suite aux versements effectués par M. [F] [O] depuis l'audience, actualisé sa créance à la somme de 2 608,43€. En cet état l'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 20 juin 2024, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure au 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 20 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 888,27 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Il convient, dans ces conditions, de constater 1que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juin 2023. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 mai 2024, M. [F] [O] lui devait la somme de 2 608,43 euros, soustraction faite des frais de procédure. Présent à l'audience, M. [F] [O] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023 sur la somme de 888,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement : Lors de l'audience du 19 avril 2024, M. [F] [O] a proposé le versement de la somme de 100€ par mois, en plus du versement de son loyer courant afin d'apurer l'intégralité de sa dette de loyer. La société ESPACIL HABITAT a donné son accord pour ces modalités de paiement. M. [F] [O] sera donc autorisé à rembourser sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. ". En l'espèce, M. [F] [O] a effectué un paiement de 303,18€ le 25 mars 2024, correspondant au montant de son loyer résiduel. Il convient, donc, de considérer que la condition exigée de reprise du paiement du loyer intégral avant la date d'audience est remplie. Il y a donc, lieu, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés, M. [F] [O] percevant un salaire régulier depuis le mois de février 2024, à hauteur de 1 600€. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect du plan d'apurement et donc de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [F] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2021 entre la société ESPACIL HABITAT, d'une part, et M. [F] [O], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 21 juin 2023, CONDAMNE M. [F] [O] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 2 608,43€ (deux mille six cent huit euros et quarante-trois centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024(loyer du mois d'avril 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023 sur la somme de 888,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [F] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 26 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [O], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, "le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 juin 2023, "le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, "la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [F] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, "le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, "M. [F] [O] sera condamné à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [F] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 avril 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge