Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 23/02758

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N°24/ Référés Cabinet 1 ORDONNANCE DU :24 Juin 2024 Président :Madame BENDELAC, Juge Greffier :Madame LAFONT, Greffier Débats en audience publique le : 13 Mai 2024 GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/02758 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3PBI PARTIES : DEMANDERESSES Madame [E] [W] Madame [O] [V] Toutes deux représentées par le Cabinet Laugier-FINE dont le siège est sis [Adresse 1] [Localité 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice,, Toutes deux représentées par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE S.A.S.U. LES 4 M dont le siège social est sis [Adresse 7] et [Adresse 5] - [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Quentin MOTEMPS de la SCP SCP MOTEMPS & TRIBOT, avocats au barreau de MARSEILLE INTERVENANTE VOLONTAIRE SCI MILO 1, venant aux droits de Madame [E] [L] épouse [W] et Madame [O] [L] épouse [V] dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 4],représentée par le Cabinet Laugier-FINE dont le siège est sis [Adresse 1] [Localité 3], représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE DENONCE S.A.R.L. PP BAR dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal non comparante EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11 avril 2017, l’indivision d’[Localité 8] a donné à bail commercial à la SASU les 4 M des locaux situés [Adresse 5] / [Adresse 7] [Localité 2] (RDC et 2 appartements au 1er étage), moyennant un loyer annuel de 22000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. Par acte sous seing privé du 12 mai 2017, la SARL PP BAR a cédé à la SASU LES 4 M son fonds de commerce de débit de boissons sis [Adresse 7] [Localité 2]. L’indivision d’[Localité 8] a fait délivrer à la SASU les 4 M un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 13 mars 2023, pour une somme de 7239,98 euros, au titre de l’arriéré locatif. Par acte de commissaire de Justice du 26 mai 2023, Mme [E] [W] et Mme [O] [V] fait assigner la SASU les 4 M devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la SASU les 4 M et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, - condamner la SASU les 4 M à payer à Mme [E] [W] et Mme [O] [V] la somme provisionnelle de 13379,44 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 avril 2023, - condamner la SASU les 4 M au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur, - condamner la SASU les 4 M au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, ainsi que tous les frais de mise à exécution. La procédure a été dénoncée à la SARL PP BAR, par acte d’huissier du 7 juin 2023. A l’audience du 13 mai 2024, la SCI MILO 1, venant aux droits de Mme [E] [W] et Mme [O] [V], représentés, demande de : accueillir l’intervention volontaire de la société MILO 1, débouter la SASU les 4 M de l’ensemble de ses demandes, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l'expulsion de la SASU les 4 M et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, condamner la SASU les 4 M à payer à Mme [E] [W] et Mme [O] [V] la somme provisionnelle de 37111,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2024,condamner la SASU les 4 M au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,condamner la SASU les 4 M à payer à titre provisionnel la somme de 6618,85 euros, arrêtée au 8 avril 2024, au titre de la majoration de 2% par mois de retard, condamner la SASU les 4 M au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, ainsi que tous les frais de mise à exécution. Elle affirme que le droit de préférence du preneur commercial ne s’appliquait pas à la vente de l’immeuble. Elle fait valoir que le commandement de payer est régulier, qu’il mentionne la clause résolutoire et qu’un décompte y est joint. Elle indique n’avoir jamais été informée des désordres mentionnés par la société preneuse, qui ne démontre aucunement que les infiltrations et désordres ont rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés. La SASU les 4 M, représentée, dépose des conclusions soutenues oralement auxquelles il convient de se référer et demande de : à titre principal, débouter la demanderesse de ses demandes, à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à la SASU LES 4 M un délai de deux ans pour apurer sa dette, en tout état de cause, condamner la demanderesse à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle considère que le commandement de payer est nul puisqu’il ne précise pas la clause résolutoire du contrat et que les sommes demandées ne sont ni justifiées ni détaillées. Il fait également valoir que la vente du bien à la société MILO 1 est intervenue en violation de son droit de préférence. En outre, la défenderesse précise que l’exécution du bail est empêchée par l’inaction du bailleur qui n’est jamais intervenu pour mettre un terme au dégât des eaux. En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2024. SUR CE, - Sur l’intervention volontaire de la société MILO 1 : Aux termes de l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. En l’espèce, la SCI MILO 1 intervient volontaire à l’instance, venant aux droits de Mme [E] [W] et Mme [O] [V], en raison de la vente du bien immobilier objet de la présente procédure par acte notarié du 15 juin 2023. Si le preneur fait valoir que son droit de préférence n’a pas été respecté, il ne formule aucune prétention au soutien de ce moyen et il n’y a donc pas lieu de l’étudier. Ainsi, il y a lieu de donner acte à la SCI MILO 1 et son intervention volontaire dans la présente instance. - Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement du 13 mars 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 14 avril 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la SASU les 4 M et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. En l’espèce, eu égard au montant de la dette et en l’absence de règlement effectué depuis plusieurs mois, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement. A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la SASU les 4 M depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. - Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges : Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur. Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la SASU les 4 M a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 37111,19 euros, arrêtée au 24 janvier 2024. Il y a toutefois lieu d’ôter la somme de 15 euros demandé pour des frais de relance. Si le preneur soulève une exception d’inexécution, considérant que le bailler n’a pas délivré un local conforme en raison d’infiltrations, il ne démontre pas avoir informé le bailleur de ces désordres. En outre, s’il produit un constat d’huissier du 11 décembre 2021 faisant état de fuites d’eau dans le local, aucun élément ne permet de démontrer qu’une déclaration de sinistre a été effectuée et que le bailleur a été informé de cet événement. Enfin, il y a lieu de noter que le constat d’huissier du 3 octobre 2023 a été réalisé à la suite de la délivrance de l’assignation. Dès lors, le preneur ne démontre aucunement que le local est impropre à l’usage auquel il est destiné et l’exception d’inexécution ne peut être retenue. L'obligation du locataire de payer la somme de 37 096,19 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 24 janvier 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SASU les 4 M à payer à la SCI MILO 1 la somme provisionnelle de 37 096,19 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 24 janvier 2024, loyer de janvier à mars 2024 inclus. - Clause pénale : La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n'y a pas lieu à référé sur ce point. - Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SASU les 4 M, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. En revanche, il n’y a pas lieu de statuer sur les frais d’exécution, à ce stade hypothétiques. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU les 4 M ne permet d’écarter la demande de la SCI MILO 1 formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Donnons acte à la SCI MILO 1 de son intervention volontaire à la présente instance ; Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 avril 2017 entre Mme [E] [W] et Mme [O] [V] d'une part, et la SASU les 4 M d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] / [Adresse 7] [Localité 2] (RDC et 2 appartements au 1er étage), sont réunies à la date du 14 avril 2023; Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU les 4 M et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 5] / [Adresse 7] [Localité 2] (RDC et 2 appartements au 1er étage) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU les 4 M, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; Condamnons la SASU les 4 M à payer à la SCI MILO 1 à titre provisionnel la somme de DETASS euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 37 096,19 euros, loyer de janvier à mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023 sur 7239,98 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ; Condamnons la SASU les 4 M à verser à titre provisionnel à la SCI MILO 1, ladite indemnité mensuelle à compter du loyer d’avril à juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ; Rejetons la demande formulée au titre de la clause pénale ; Rejetons la demande de délai de paiement formulée par la SASU les 4 M ; Condamnons la SASU les 4 M à payer à la la SCI MILO 1 la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes les autres demandes des parties ; Condamnons la SASU les 4 M aux entiers dépens ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. LA GREFFIERE LA JUGE