Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 23/02040 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLBG
Minute : 24/284
SA d’HLM 1001 VIES HABITAT
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971
C/
Madame [S] [T]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Mars 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 25 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SA d’HLM 1001 VIES HABITAT,
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [S] [T],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé égaré en date du 1er octobre 2015, la SA d'HLM 1001 Vies Habitat a donné à bail à Madame [S] [T] un logement situé [Adresse 2], et un emplacement de stationnement et ce pour un loyer actualisé de 770,99 euros, assorti de 226,87 de charges.
Par acte d'huissier en date du 15 février 2023 la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a fait signifier à Madame [S] [T] un commandement de payer pour un montant de 4 788,83 euros en principal, au titre des loyers impayés au 9 février 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse.
La Caisse des Allocations Familiales de [Localité 6] a été saisie de ces impayés par voie électronique avec accusé de réception datée du 16 janvier 2023.
Par acte d'huissier en date du 11 août 2023, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a fait assigner Madame [S] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :
Constater l’existence d’une dette locative, non régularisée suite à la délivrance d’un commandement de payer en date du 15 février 2023,Prononcer la résiliation des baux sur le local d’habitation sis [Adresse 2] et sur l’emplacement de stationnement,En conséquence ordonner l’expulsion sans délai de Madame [S] [T] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,Condamner Madame [S] [T] au paiement de la somme de 8 187,07 euros au titre de la dette locative, selon décompte au 14 juin 2023 (échéance de mai 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023,Ordonner le transport et la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il désignera ou tel autre au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de la défenderesse,Condamner la locataire au paiement d’une indemnité d'occupation au titre tant du local d’habitation que de l’emplacement de stationnement, correspondant aux loyers actualisés, augmentés des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,Condamner la locataire à lui payer la somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 15 février 2023.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée le 14 août 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.
À l'audience du 25 janvier 2024, la SA d'HLM 1001 Vies Habitat, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7 020,71 euros arrêtée au 8 janvier 2024, loyer du mois de décembre 2023 inclus.
La SA d'HLM 1001 vies Habitat soutient que Madame [S] [T] n'a pas réglé les loyers réclamés dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 février 2023, si bien que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations, justifiant la résiliation du bail, en application de l'article 1224 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle est opposée à l’octroi de tous délais de paiement, en l’absence de la défenderesse, et ce, même si deux virements de 650 euros sont intervenus en date du 13 décembre 2023.
À l'audience, Madame [S] [T], dûment assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'existence du contrat de location :
Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.
En vertu de l'article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.
Aux termes de l'article 1715 du Code civil, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. A l'inverse si le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve de l'existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve, il appartient à celui qui se prétend locataire des lieux d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat se prévaut de l'existence d'un contrat de location datant du 1er octobre 2015 conclu avec Madame [S] [T].
En premier lieu, il ressort tant des modalités de signification de l'assignation du 11 août 2023 et du commandement de payer du 15 février 2023, que les diligences de l'huissier de justice confirment le domicile de Madame [S] [T] en ce que son patronyme figure sur la boite aux lettres, que son nom est mentionné sur l’interphone et que le voisinage confirme son adresse.
En second lieu, il résulte du commandement signifié le 15 février 2023, et des décomptes comprenant les appels de loyers et les versements effectués, que l'occupation des lieux par Madame [S] [T] est faite en contrepartie du paiement d'un loyer.
Ces éléments mettent en évidence l'occupation du logement et la mise à disposition de l’emplacement de stationnement contre une contrepartie onéreuse.
Dès lors, l'existence d'un contrat de location liant la SA d’HLM 1001 Vies Habitat et Madame [S] [T], portant sur l'immeuble désigné, est établie ;
Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 14 août 2023 en vue d'une audience prévue le 25 janvier 2024, soit plus de six semaines après ;
En conséquence, la demande de la SA d’HLM 1001 Vies Habitat aux fins de résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers est recevable ;
En outre, la SA d’HLM 1001 vies Habitat justifie avoir signalé le commandement de payer à la Caisse de Allocations Familiales de [Localité 6] le 16 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
Aux termes de l’article 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même Code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ;
L'article 1229 du même Code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève au jour de l’audience à la somme de 7 020,71 euros, déduction faite de 339,60 euros de frais d’huissier, et que la locataire, qui ne comparaît pas, ne justifie pas de ses ressources ni de sa capacité de payer les loyers ou de rembourser la dette.
L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie la sanction de résiliation du contrat.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 11 août 2023, date de l'assignation.
Madame [S] [T] se trouve occupante sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient, dès lors, d'ordonner l'expulsion de Madame [S] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. La SA d'HLM 1001 Vies Habitat ne justifiant d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles de la locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire ; la demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Par ailleurs, il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié ; dès lors, d'une part, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion ; et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au Juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt ; la demande à ce titre sera également rejetée.
Il convient également, conformément à l'article 1240 du Code civil de fixer, à compter du 1er janvier 2024, une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, correspondant aux loyers actualisés, augmentés des charges à compter de la résiliation des baux (appartement et parking) et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.
Sur la demande en paiement des loyers et indemnités d'occupation :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La preuve du paiement, qui est un fait, peut être rapportée par tous moyens, conformément à l'article 1342-8 du Code civil.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer et du décompte de la créance au 8 janvier 2024, qui reprend l'ensemble des appels de loyers et des versements effectués depuis l'origine, que La SA d’HLM 1001 Vies Habitat rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges dont elle se prévaut et que l'existence de la dette se trouve être démontrée.
En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [T] à payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 7 020,71 euros, au titre des sommes dues au 8 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 février 2023 sur la somme de 4 788,83 euros, et ce, jusqu’à la date de l’assignation, à compter du 11 août 2023, date de l’assignation, sur le somme de 3 398,24 euros (8 187,07 euros, dette au jour de l’assignation - 4 788,83 euros dette au jour du commandement de payer = 3 398,24 euros), et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur les demandes accessoires :
Attendu que conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [T] aux dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer du 15 février 2023.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM 1001 Vies Habitat les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance, il convient donc de condamner Madame [S] [T] à payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;
DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM 1001 Vies Habitat aux fins de résiliation judiciaire du bail ;
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu le 1 er octobre 2015 entre la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, dont le siège est sis [Adresse 3], d’une part, et Madame [S] [T], d’autre part, concernant les locaux d’habitation, bâtiment A, escalier 2, appartement 1221, situés [Adresse 2] et l’emplacement de stationnement, au jour de l'assignation le 11 août 2023 ;
DIT que Madame [S] [T] est occupante sans droit ni titre ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [S] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE la demande de séquestration des meubles aux fins de garantie ;
REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre ;
FIXE, à compter de la résiliation des baux, une indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [S] [T], correspondant aux loyers actualisés, augmentés des charges, Et CONDAMNE Madame [T], qui réside à l’adresse ci-dessus indiquée, à verser à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
CONDAMNE Madame [S] [T] à payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 7 020,71 euros (sept mille vingt euros et soixante et onze centimes), au titre des loyers, charges arrêtés au 8 janvier 2021, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 février 2023 sur la somme de 4 788,83 euros, à compter du 11 août 2023, date de l’assignation, sur le somme de 3 398,24 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [S] [T] à payer à la SA d’HLM 1001Vies Habitat la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [S] [T] aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer du 15 février 2023 ;
DEBOUTE la SA d’HLM 1001 Vies Habitat de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
