Cour d'appel, 14 mars 2024. 23/08072

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 14 MARS 2024 N° 2024/190 Rôle N° RG 23/08072 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLO6E [O] [X] C/ Organisme UNICIL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cécile RODRIGUEZ Me Corinne DE ROMILLY Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection d'AIX-EN-PROVENCE en date du 06 juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/000350. APPELANT Monsieur [O] [X] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023004038 du 31/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 09 juillet 1994 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Cécile RODRIGUEZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Société d'HLM UNICIL Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Florence PERRAUT, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024 Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2021,la société d'HLM Unicil a consenti à monsieur [O] [X], un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T2, ainsi qu'un emplacement de stationnement, n°6729.8003, sis '[Adresse 2] (13), pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 339,34 euros révisable annuellement, hors charges. Se prévalant que les loyers n'avaient pas été réglés, la société d'HLM Unicil a fait délivrer à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 14 novembre 2022, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 1 196,29 euros au principal. Considérant que les causes du commandement sont restées infructueuses, la société d'HLM Unicil, par acte d'huissier en date du 28 février 2023, a fait assigner M. [X], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire d'Aix-en-provence, qui par ordonnance contradictoire en date du 6 juin 2023, a : - constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l'acquisition de la clause résolutoire, au 15 janvier 2023 ; - rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; - ordonné l'expulsion de M. [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés, du local d'habitation et de l'emplacement de stationnement, laquelle ne pouvant avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code de procédure civile d'exécution ; - dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [X] au paiement de la somme de 2 759,15 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 30 avril 2023, terme d'avril inclu ; - condamné M. [X] au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 414,43 euros par mois, jusqu'à la complète libération des lieux ; - débouté la société d'HLM Unicil de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [X] aux dépens. Selon déclaration reçue au greffe le 19 juin 2023, M. [X] a interjeté appel de cette décision,l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 12 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise, sauf en ce que la société d'HLM Unicil a été débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, qu'elle : * suspende les effets de la clause résolutoire ; * constate qu'il a effectué un virement de 500 euros entre l'audience et le délibéré ; * dise que la dette locative est de 2 259,15 euros, arrêtée au mois d'avril 2023 ; * lui accorde les plus larges délais, soit un échéancier de 36 mois pour apurer sa dette ; * constate qu'il a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission des Bouches du Rhône ; * constate la recevabilité de son dossier vers un réaménagement de ses dettes ; * suspende de plus fort les effets de la clause ; * déboute la société d'HLM Unicil de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions transmises le 18 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société d'HLM Unicil, sollicite de la cour qu'elle : - confirme la décision entreprise en ce qu'elle a : * ordonné l'expulsion de M. [X] en constatant les conditions d'acquisition de la clause résolutoire au 1er janvier 2023 ; * rejeté la demande de délai de paiement et de suspension de la clause ; * fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à 414,43 euros à titre provisionnel et condamné M. [X] à son paiement ; - infirme la décision pour le surplus ; * condamne M. [X] à lui payer la somme de 5 719,88 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 janvier 2024 ; * condamne M. [X] à lui payer la somme de 3 700,06 euros au titre de la dette locative à titre provisionnel, avec intérêt à taux légal à compter du commandement de payer ; - condamne M. [X] à lui verser la somme de 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, en première instance et 700 euros en cause d'appel, qui comprendront la contribution à hauteur de 225 euros et dire que Maître Romily pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître de Romilly. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 22 janvier 2024. Par soit transmis en date du 22 février 2024, la cour a interrogé les parties sur la recevabilité de la demande de condamnation de la société HLM Unicil, visant à voir condamner M. [X] en actualisation la dette locative, formulée à titre non provisionnel, à hauteur de 5 719,88 euros, dette locative arrêtée au 16 janvier 2024, étant observé que la cour est saisie d'une seconde demande de condamnation de M. [X] au titre de la dette locative à hauteur de 3700,06 euros, formulée à titre provisionnel cette fois-ci, au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2023. La cour a laissé aux parties jusqu'au mardi 27 février 2024 12h, afin d'adresser leurs notes éventuelles en délibéré. Par note en délibéré, reçue au greffe le 26 février 2024, Maître [D] a demandé à la cour de prendre note qu'il s'agissait d'une erreur matérielle affectant le dispositif de ses dernières écritures et a sollicité la condamnation de M. [X] au paiement de la somme de 5 719,88 euros à titre provisionnel, avec intérêt à taux légal à compter de la date du commandement de payer, en application de l'article 1153 du code de procédure civile. Aucune note en délibéré n'a été transmise au soutien des intérêts de M. [X]. MOTIFS DE LA DÉCISION : A titre liminaire : Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur la recevabilité de la demande d'actualisation de la dette locative formée par l'intimé : Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. C'est sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, que le juge des référé, juge du provisoire, peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice. En l'espèce, dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour, par application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la société d'HLM Unicil, sollicite la condamnation de M. [X] à lui payer la somme de 5 719,88 euros à titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 16 janvier 2024. Cette demande, formulée à titre définitif et non provisionnel, ne peut pas s'analyser en une simple erreur matérielle et doit être déclarée irrecevable par application des dispositions, précitées, de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Elle ne peut être modifiée, complétée ou amendée par une note en délibéré qui ne vise qu'à soumettre au contradictoire des parties un point de droit soulevé d'office par la cour et non à corriger des prétentions régulièrement formulées par voie de conclusions. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat : Il résulte en premier lieu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En second lieu, il résulte des termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux. Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce le contrat de bail comporte une clause résolutoire article IX qui stipule qu'il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans aucune formalité de justice à la volonté du bailleur : - deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement d'un seul terme du loyer ou du montant des accessoires à son échéance y compris la régularisation des charges [...] En l'espèce, il n'est pas contesté par M. [X] qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 14 novembre 2022, pour la somme de 1 196,29 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2022. Or cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance, la dette ayant depuis augmenté pour s'élever à la somme de 2 515,86 euros, au 31 janvier 2023, terme de janvier inclu, et à 2 759,15 euros au mois d'avril 2023, comme retenu par le premier juge et corroboré par le décompte produit par l'intimé. Par conséquent il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail en raison de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au 15 janvier 2023. Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation : Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le bailleur verse aux débats un décompte de la dette locative actualisé au mois de janvier 2024, faisant état d'une somme de 5 719,88 euros due, au titre de la dette locative. Ce montant n'est pas contesté par M. [X]. Cependant si ce montant n'est pas sérieusement contestable, la demande de la société HLM Unicil, n'a pas été formulée à titre provisionnel devant la cour, statuant en référé et a été déclarée irrecevable. Il conviendra de retenir la demande formulée à titre provisionnel par la société d'HLM Unicil au 31 juillet 2023 pour un montant de 3 700,06 euros, justifié par le décompte versé aux débats et non contesté par M. [X]. Par conséquent il conviendra d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [X] à payer à la société d'HLM Unicil la somme de 2 759,15 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation dus au mois d'avril 2023. M. [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 3 700,06 euros au titre de la dette locative, à titre provisionnel, arrêtée au 31 juillet 2023, terme du mois de juillet 2023 inclu pour le local d'habitation et le garage, avec intérêt à taux légal à compter de la présente décision. Par ailleurs, il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a condamné M. [X] à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 414,43 euros, montant non sérieusement contestable, jusqu' à son départ effectif des lieux. Sur la demande de délais de paiement : L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants. En l'espèce si M. [X] justifie avoir réalisé des paiements dont un versement de 500 euros au mois de mai 2023, et un versement de 430 euros au mois de décembre 2023, force est de constater que la dette locative a augmenté depuis la décision du premier juge, pour s'élever à 5 719,88 euros au mois de janvier 2024, frais inclus. M. [X] verse aux débats deux bulletin de paie. Le premier du mois de janvier 2023 justifie d'un emploi es qualité d'agent d'accueil au sein de l'entreprise Onet pour un salaire net mensuel de 1600 euros. Le second bulletin de paie, justifie d'un emploi de conducteur routier au sein de la société RAS St Victoret avec une entrée dans l'entreprise au 4 avril 2023 et un salaire net mensuel pour deux semaines de 650 euros net. M. [X] produit sa déclaration de revenus 2022. Il a déclaré la somme de 19 719 euros au titre des salaires. Il justifie d'un dépôt de dossier de surendettement auprès de la commission des Bouches du Rhône qui le 9 novembre 2023 a déclaré son dossier recevable. Outre sa dette locative, M. [X] a déclaré plusieurs dettes bancaires et dettes sur crédit à la consommation, évaluant son passif à la somme de 30 730,13 euros. Par conséquent, alors qu'il percevait un salaire durant l'année 2022 et 2023, M. [X] n'a pas été en capacité de payer son loyer. De plus il ne justifie d'aucun élément démontrant qu'elle est en mesure d'apurer sa dette locative pour l'année 2024. Il conviendra donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. Sur les délais d'expulsion : Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du Code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ceux-ci, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans. Au vu des circonstances de l'espèce et de la situation personnelle de M. [X], il conviendra de confirmer l'ordonnance du premier juge qui avait ordonné son départ du local d'habitation et de l'emplacement de parking n°6729.8003, sis '[Adresse 2] (13), dans un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code de procédure civile d'exécution. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [X] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et débouté la société d'HLM Unicil de sa demande au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant, [X] condamné à supporter les dépens de la procédure d'appel, dont distraction au profit de Maître de Romilly en application de l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle. Il sera condamné à verser à la société d'HLM Unicil la somme de 700 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Déclare irrecevable la demande de la société d'HLM Unicil, visant à entendre condamner M. [X] à lui payer la somme de 5 719,88 euros à titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 16 janvier 2014 ; Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a condamné M. [X] à payer à la société d'HLM Unicil la somme de 2 759,15 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation dus au mois d'avril 2023 ; Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne M. [O] [X] au paiement de la somme de 3 700,06 euros au titre de la dette locative, à titre provisionnel, arrêtée au 31 juillet 2023, terme du mois de juillet 2023 inclu pour le local d'habitation et le garage, avec intérêt à taux légal à compter de la présente décision ; Condamne M. [O] [X] à payer à la société d'HLM Unicil, la somme de 700 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [O] [X] à supporter l'intégralité des dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Corinne de Romilly ; Dit qu'ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991. La greffière La présidente