Tribunal judiciaire, 03 février 2026. 21/10703

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie exécutoire délivrée le : à Me DRAI Copie certifiée conforme délivrée le : à Me BORÉ ■ 8ème chambre 1ère section N° RG 21/10703 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7ZA N° MINUTE : Assignation du : 13 Août 2021 JUGEMENT rendu le 03 Février 2026 DEMANDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société KGES PRESTIGE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC19 DÉFENDERESSE Société SCI SAINT MARTIN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Cyril DRAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1231 Décision du 03 Février 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 21/10703 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7ZA COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente Madame Alexandra GOUIN, Juge Madame Elyda MEY, Juge assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière, DÉBATS A l’audience du 05 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** EXPOSE DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La SCI Saint Martin est propriétaire des lots 3, 4, 5, 6, 7, 21, 42, 46 et 47 au sein de cet immeuble, lesdits lots étant donnés à bail commercial à la SARL Carine, depuis le 1er juillet 2026, pour qu'elle y exploite une activité de restauration, à l'exception du lot 47 aménagé en studio et loué au gérant de la société précitée, de manière distincte, pour un usage d'habitation. Par jugement du 12 avril 2012 du tribunal de grande instance de Paris, devenu définitif, la SCI Saint Martin a, notamment, été condamné sous astreinte à « faire procéder aux travaux de mise en conformité avec la réglementation du conduit d'extraction des fumées de la cuisine du restaurant ». Par jugements des 11 mars 2014 et 13 septembre 2016, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris a procédé à la liquidation partielle de l'astreinte prononcée selon jugement du 12 avril 2012. Par ordonnance de référé du 31 août 2016, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée, à la demande du syndicat des copropriétaires, avec désignation de M. [K], notamment aux fins de « donner son avis sur les travaux nécessaires pour rendre l'installation d'extraction des fumées de la cuisine du restaurant conforme à la réglementation applicable, tant sur le plan sanitaire que sur celui de la sécurité et prévenir les nuisances aux occupants de l'immeuble, en particulier sur la nécessité de remplacer le conduit existant et sur les conditions de réalisation des travaux de dépose de l'ancien conduit et de pose d'un nouveau conduit ». Le rapport judiciaire a été déposé le 30 mars 2019. Faute d'un règlement amiable du litige, par exploit d'huissier du 13 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner devant la juridiction de céans la SCI Saint Martin afin, principalement, d'obtenir sa condamnation à déposer à ses frais l’actuel conduit et à remettre en état les parties communes ou privatives affectées par cette dépose. Par ordonnance en date du 9 janvier 2024, le juge de la mise en état a: - rejeté la demande réouverture des débats formée par la SCI Saint Martin, - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Saint Martin, - condamné la SCI Saint Martin aux dépens de l'incident ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 10ème, représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 4 mars 2024 pour conclusions au fond en défense, à produire sous RPVA avant le 28 février 2024, et fixation d'un calendrier. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : “ Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] recevable et bien fondé en son action, Condamner la SCI SAINT MARTIN à procéder à la dépose de l’ancien conduit d'extraction desservant ses lots privatifs 21 et 42 et ressortant en toiture, et à remettre en état les parties communes et privatives affectées par cette dépose, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, Condamner la SCI SAINT MARTIN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à PARIS la somme de 10 000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Débouter la SCI SAINT MARTIN de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI SAINT MARTIN aux entiers dépens de la procédure de référé expertise et de la présente procédure au fond, en ce incluant les frais de l’expertise judiciaire tels que taxés par l’ordonnance du 1 er aout 2019, Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.” Décision du 03 Février 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 21/10703 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7ZA Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er janvier 2025, la SCI Saint Martin demande au tribunal de : “- RECEVOIR la SCI SAINT MARTIN en ses demandes, fins et conclusions - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à la SCI SAINT MARTIN la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.” Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 5 novembre 2025 a été mise en délibéré au 3 février 2026. MOTIFS Sur la demande de dépose du conduit Le syndicat des copropriétaires sollicite la dépose sous astreinte du conduit au motif qu’il s’agit d’une partie privative, uniquement à l’usage des lots privatifs de la SCI Saint Martin ; que cette nature privative ressort du règlement de copropriété ; que l’expert a indiqué que ce conduit n’était plus aux normes et devait être déposé, notamment pour des raisons de sécurité incendie ; que l’expert vise bien la conduite d’évacuation qui passe en façade et ressort en toiture et non pas le simple conduit d’extraction, désigné par la SCI Saint Martin comme le raccordement. Il indique que la SCI Saint Martin a déjà bénéficié d’importants délais pour procéder à la dépose de ce conduit. Il précise qu’il importe peu que ce conduit ait été construit dès l’origine de l’immeuble, ce qui vaut pour toutes les autres parties privatives ; que la date de sa construction n’est pas un critère opérant. Il considère que le conduit forme un tout au départ du lot commercial de la SCI Saint Martin jusqu’à son débouché en toiture ainsi que l’expert judiciaire l’a relevé ; que la conduite maçonnée desservait à l’origine la chaudière de ce lot, et qu’elle a ensuite desservi la hotte aménagée dans le même lot. Il expose que le raccordement à la conduite a toujours existé, et qu’il a simplement changé de nature avec le temps, après la dépose de la chaudière. Il affirme que la mise en conformité suppose ainsi non seulement la création d’un nouveau conduit, acceptée par la SCI Saint Martin, mais aussi la dépose de l’ancien conduit, dans le respect de la réglementation incendie et pour des raisons de sécurité. Décision du 03 Février 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 21/10703 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7ZA Il précise que le fait que les lots de la SCI Saint Martin ne soient plus exploités à usage de restaurant à la suite de l’expulsion puis de la liquidation judiciaire du dernier exploitant SARL Carine, ne saurait dispenser la SCI Saint Martin de procéder à la dépose d’un conduit jugé dangereux et vétuste. Le syndicat des copropriétaires précise que l’assemblée générale du 1er juillet 2020 a adopté deux résolutions : - une résolution n° 17 autorisant la SCI Saint Martin, à sa demande, à procéder à l’installation d’un nouveau conduit, sous certaines conditions et réserves, - une résolution n° 18-2 autorisant le syndic à agir contre la SCI Saint Martin pour la dépose de l’ancien conduit, si celle-ci n’acceptait pas d’y procéder et maintenait sa proposition uniquement de procéder au bouchonnage du conduit. Il expose que la dépose du conduit avait déjà été évoquée, lors de l’assemblée précédente du 6 février 2020, et qu’elle avait été reportée à l’assemblée générale suivante, au motif que l’architecte mandaté par la SCI Saint Martin, avait évoqué la possibilité de réutiliser le conduit pour servir de ventilation aux appartements sur lesquels il était adossé et donc à la copropriété. Il ajoute que cette option a été écartée comme impossible techniquement et dangereuse vu la vétusté du conduit, exigeant sa dépose. La SCI Saint Martin oppose que le conduit n’est pas privatif mais commun ; que c’est le syndicat des copropriétaires qui en a assuré la pose initiale et l’entretien à la date de la construction de l’immeuble, pour l’ensemble des copropriétaires ou certaines d’entre eux. Il affirme qu’il s’agit d’un conduit de fumée, au sens du règlement de copropriété, inclus à ce titre dans les parties communes. Elle affirme que ce conduit est utile à plusieurs copropriétaires même s’ils ne souhaitent pas l’utiliser pour la ventilation et l’extraction des fumées de leurs parties privatives. Elle expose que le règlement de copropriété n’utilise pas le critère de l’usage par un ou plusieurs copropriétaires s’agissant de la nature commune ou privative du conduit. Elle considère que le conduit, dont fait mention le syndicat des copropriétaires, est composé de deux parties, toutes deux communes. Elle affirme qu’à supposer qu’il s’agisse d’un seul conduit, il est nécessairement commun, les deux parties étant indissociables. La SCI Saint Martin considère que l’expert n’indique pas que ce conduit devait être déposé ; que l’expert ne vise à ce titre que le conduit de raccordement. Elle indique qu’elle n’a obtenu aucune autorisation de ce chef en assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2020. La SCI Saint Martin expose que son architecte lui a indiqué que la dépose par ses soins du conduit maçonné était risquée dans la mesure où ce conduit participe de la construction de l’immeuble et sa structure ; que la solidité de la façade suite à la dépose lui paraissait incertaine. Elle expose qu’il alors été convenu avec le syndic de l’immeuble de tenter de trouver un nouveau point d’acccroche du conduit, différent de celui voté en assemblée générale du 1er juillet 2020, supposant l’accord de la copropriété voisine ; qu’en l’état les démarches sont figées. En l’espèce, il ressort des éléments du débat, et notamment du rapport d’expertise, que le local dont la SCI Saint Martin est propriétaire, dispose d’une hotte de cuisine dont le conduit d’extraction est raccordé sur un ancien conduit d’évacuation des gaz brûlés d’une chaudière déposée : que ce conduit passe sous la verrière de l’appartement situé au-dessus de ce local et ressort en toiture. L’expert judiciaire précise en page 9 de son rapport : “Les constats que j’ai faits dans la cour intérieure, et dans l’appartement situé au niveau R +1 de l’immeuble, appartenant à Mme [Q], mettent en évidence comme le mentionnent les photos jointes et commentées, une conduite d’extraction murale qui chemine de la façon suivante : - niveau RDC/R+1 : cette conduite en boiseaux enduits, plus ou moins fissuré, passe au niveau R+1, chez la partie privative aménagée sur une terrasse au niveau R+1, qui forme une pièce habitée fermée adossée à droit des murs, l’ensemble communique avec l’appartement. Cet espace est recouvert d’une toiture vitrée, mono-pente dont l’égoût se situe vers la courette intérieure. Cette conduite passe par la toiture vitrée. - niveau R+2 et autres : cette conduite de section carrée, est fixée sur la façade de l’immeuble et passe à gauche des fenêtres sur les différents niveaux, pour ensuite sortir de cette conduite maçonnée, selon une section circulaire galvanisée. La conduite circulaire en acier est fixée sur la partie plane et verticale des conduits de fumée et est raccordée sur une tourelle d’extraction. La section circulaire de cette conduite existante n’a pas été relevée.” Il ressort par ailleurs du règlement de copropriété produit que les parties privatives sont définies comme suit : “ les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d’un lot, sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et constituent comme tels, des parties privatives.” Outre une liste non exhaustive, à laquelle il renvoie, il mentionne que tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux est privatif. Dans le paragraphe relatif aux parties communes, le règlement de copropriété fournit une liste dans laquelle figure “les coffres, conduits de fumée, gaines techniques et de ventilation, les souches et têtes de cheminées et leurs accessoires.” Le syndicat des copropriétaires indique à juste titre que l’expert affirme aux termes de son rapport que l’ancien conduit sur lequel la SARL Carine a raccordé l’extraction ne peut plus être admis en l’état dans la mesure où il est vétuste et inapproprié. Il convient de considérer que le raccordement mentionné ci-dessus est de nature privatif, en ce qu’il constitue un branchement particulier. En revanche, s’agissant du conduit maçonné qui servait auparavant, selon l’expert à l’extraction des gaz brûlés d’une chaudière déposée,et qui débouche en toiture, le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants permettant d’affirmer qu’il s’agit d’une partie privative. En effet, il est constant que pour déterminer la nature privative ou commune d’un conduit, il convient en premier lieu de se référer au règlement de copropriété. Le conduit maçonné litigieux n’est pas compris dans la description des lots privatifs de la SCI Saint Martin, ne figure pas dans la liste des parties privatives retenues par le règlement de copropriété, et n’est pas inclus à l’intérieur d’un lot. Il n’est pas contesté qu’il existait lors de la construction de l’immeuble et qu’il servait auparavant à l’extraction de gaz brûlés d’une chaudière sans que les éléments du débat ne permmettent de déterminer extactement les fonctions et l’utilité dans la copropriété de cette chaudière. Or, comme indiqué ci-dessus, “les coffres, conduits de fumée, gaines techniques et de ventilation, les souches et têtes de cheminées et leurs accessoires”, sont considérés comme des parties communes aux termes du règlement de copropriété. Il y a lieu de rappeler que ce n’est qu’en cas de silence du règlement de copropriété, qu’ il convient de se référer aux prescriptions des articles 2 et 3 du règlement de copropriété, en vérifiant en premier lieu si on est présence d’une partie d’immeuble que l’article 3 présume “commune” et dans l’affirmatif en applicant le critère de l’usage exclusif prévu par l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal relève que le règlement de copropriété ne peut pas ête considéré comme faisant figurant le conduit dans les parties privatives et relève au surplus que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fait figurer les coffres, gaines et têtes de cheminées dans les parties communes. Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose du conduit d’extraction telle qu’elle est formulée dans le cadre de ses dernières conclusions. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires qui succombe est condamné aux dépens. Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est condamné à verser la somme de 2 000 euros à la SCI Saint Martin sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler que l’éxecution provisoire est de droit et il n’y pas lieu de l’écarter. PAR CES MOTIFS Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, pas mise à disposition au greffe, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeunble sis [Adresse 4] à [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] aux dépens ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 10ème à verser la somme de 2 000 euros à la SCI Saint Martin sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; REJETTE les autres demandes plus amples et contraires. Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Février 2026. La Greffière La Présidente