Cour d'appel, 13 juin 2022. 21/00419

ARRÊT DU 13 juin 2022 --------------------- N° RG 21/00419 N° Portalis DBVO-V-B7F-C4F6 --------------------- [O] [C], [J] [E] C/ S.C.I. ALUMA ------------------ GROSSES le à ARRÊT n° COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur [O] [C] né le 20 janvier 1949 à [Localité 7] (31) de nationalité Française Madame [J] [E] née le 30 janvier 1963 à [Localité 6] (32) de nationalité Française Domiciliés ensemble : [Adresse 1] [Localité 4] Représentés par Me Sophie DELMAS, avocate inscrite au barreau d'AGEN APPELANTS d'un Jugement du Juge des contentieux de la protection d'AGEN en date du 02 Mars 2021, RG 20/00012 D'une part, ET : S.C.I. ALUMA RCS d'Agen n°508 475 159 [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Elodie SEVERAC, membre de la SELARL ACTION JURIS, avocate inscrite au barreau d'AGEN INTIMÉE D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 14 Mars 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport à l'oral qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre lui-même de : Claude GATE, Présidente de chambre, Benjamin FAURE, Conseiller en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du code de procédure civile, et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, Greffière : Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' FAITS ET PROCEDURE Aux termes des statuts de la SCI ALUMA, créée en 2008 par les époux [T], ceux-ci ont apporté à la dite SCI la pleine propriété de deux immeubles situés, l'un 128 route d'Agen et l'autre [Adresse 3] à [Localité 5]. Selon contrat signé par M. [M] [T] et prenant effet au 1er novembre 2011, la maison située [Adresse 3] à [Localité 5], a été donné en location à usage d'habitation à M. [O] [C] et Mme [J] [E], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 750 euros. Le 27 janvier 2017, un nouveau bail a été signé, réduisant le loyer à 500 euros par mois. Par acte d'huissier de justice du 15 juin 2017, Mme [X] [T] et M. [M] [T] ont fait délivrer à Mme [J] [E] et à M. [O] [C] un commandement de payer la somme principale de 1 500 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail. Par courrier recommandé du même jour, Mme [J] [E] et M. [O] [C] ont contesté la dette. Un état des lieux de sortie a été dressé le 8 septembre 2017 par Me Jean-Philippe VIGUIER, huissier de justice à Agen. M. [M] [T] est décédé le 26 septembre 2017. Le 18 février 2020, la société civile immobilière ALUMA a fait assigner Mme [J] [E] et M. [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'AGEN aux fins d'obtenir leur condamnation à lui payer les sommes de 14 745,19 euros au titre de la remise en état au regard des différentes dégradations subies et de 2 633,33 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges. Par jugement en date du 2 mars 2021, auquel la cour se réfère expressément pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties en première instance et des motifs énoncés par le premier juge, celui-ci a : - rejeté la fin de non - recevoir soulevée par les défendeurs ; -déclaré irrecevable la demande de nullité du contrat du 27 janvier 2017 ; -condamné Mme [J] [E] et M. [O] [C] à payer à la SCI ALUMA les sommes de 14 745,19 euros au titre des dégradations locatives , déduction faite du dépôt de garantie, de 2 633,33 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges et de 1 000 euros à titre d'indemnité de procédure ; -condamné Mme [J] [E] et M. [O] [C] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer en date du 15 juin 2017, de la lettre recommandée envoyée par huissier de justice le 8 août 2017 et du procès-verbal de constat du 8 septembre 2017 par Me Jean-Philippe VIGUIER, huissier de justice à Agen. Selon déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 13 avril 2021, Mme [J] [E] et M. [O] [C] ont relevé appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement , en intimant la SCI ALUMA. La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du 9 février 2021 . MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES I. Moyens et prétentions de Mme [J] [E] et de M. [O] [C], appelants Selon dernières écritures enregistrées au greffe de la cour le 27 janvier 2022, auxquelles la cour se réfère expressément pour plus ample exposé des moyens et prétentions de Mme [J] [E] et de M. [O] [C], les appelants concluent à l'infirmation du jugement entrepris et demandent à la cour : 1°) de constater que la SCI ALUMA n'a pas qualité pour agir et de dire et juger irrecevables ses demandes en faisant valoir : - que les différents baux signés en 2011 et 2017 n'ont pas été conclus par la SCI ALUMA mais par M. [M] [T], personne physique ; - que preuve en est que le commandement de payer a été délivré non pas au nom de la SCI mais de la veuve de Monsieur [T] et que l'état des lieux a été dressé à la requête de [M] [T] et non d'une personne morale ; - que la SCI ALUMA ne démontre aucun lien contractuel avec eux, alors qu'ils ont toujours réglé leur loyer à Monsieur [M] [T] et que la SCI ne justifie pas avoir déclaré des revenus fonciers ; 2°) de débouter la SCI ALUMA de sa demande en paiement d'arriérés de loyer et de dommages-intérêts, respectivement de tous les frais mis à sa charge au titre des dépens par le premier juge en exposant : - que le litige s'inscrit dans un règlement de compte entre la famille de Monsieur et Madame [T], qui a été totalement absente alors que ces derniers avaient besoin d'aide, et les locataires présents à leurs côtés et qui n'ont cessé de les aider ; - qu'il appartient, en application de l'article 1353 du Code civil, à la SCI qui sollicite le paiement de loyers, de démontrer que ceux-ci n'ont pas été payés en produisant ses relevés bancaires faisant état du non-paiement des loyers sur cette période ; - que compte tenu des tensions existantes et du comportement virevoltant (sic) de la famille des époux [T], qui les a meurtris, ils n'ont pu assister à l'état des lieux de sortie ; - que les demandes de la SCI ALUMA devront être écartées dès lors qu'elle n'est plus propriétaire puisqu'elle a revendu la maison en décembre 2018 pour un prix de 135 000 € , qu'elle ne démontre pas avoir effectué des travaux avant cette vente et qu'elle ne justifie donc d'aucun préjudice. II. Moyens et prétentions de la SCI ALUMA, intimée Selon dernières écritures enregistrées au greffe de la cour le 24 janvier 2022, expressément visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions de l'intimée, la SCI ALUMA conclut : 1°) à la confirmation du jugement en ses dispositions rejetant la fin de non recevoir soulevée par les appelants en exposant : - que s'il est exact que le bail mentionne comme bailleur Monsieur [M] [T], celui-ci a agi non pas en son nom personnel mais en sa qualité de cogérant de la SCI ALUMA , l'omission de cette précision dans le bail étant sans influence sur la situation juridique ; - que les locataires en étaient parfaitement conscients puisque dans leurs conclusions de première instance ils reconnaissaient, ce qui vaut aveu judiciaire : « suivant contrat prenant effet au 1er novembre 2011, Monsieur [M] [T], agissant en qualité de gérant, a donné à bail d'habitation la maison située [Adresse 3] à [Localité 5] » ; - qu'en outre, dans divers écrits ils ont reconnu avoir signé un bail avec la SCI, qui a donc parfaitement qualité et intérêt pour agir ; 2°) à l'infirmation du jugement en ses dispositions relatives à la nullité du contrat de bail du 27 janvier 2017, en demandant à la cour de déclarer nul le dit bail pour insanité d'esprit sur le fondement de l'article 414 - 1 du Code civil et pour vice du consentement, en soutenant : - qu'à la date de signature de ce document Monsieur [T] avait la maladie d'Alzheimer et que les locataires parfaitement informés de la situation, ont manifestement profité de celle-ci en lui faisant signer un nouveau contrat avec un loyer minoré ; - que le premier juge a estimé à tort cette demande irrecevable au motif que la SCI n'aurait pas qualité pour agir en nullité après le décès de [M] [T], dès lors que celui-ci a signé l'acte en qualité de gérant de la SCI ALUMA qui a donc parfaitement qualité pour agir en nullité de ce contrat ; 3°) de confirmer le jugement en ses dispositions condamnant les appelantes à lui payer la somme de 2 633,33 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2017 sauf à dire qu'il s'agira d'une condamnation solidaire, en exposant que les locataires tentent d'inverser la charge de la preuve à leur profit mais qu'en application de l'article 1353 du Code civil c'est au locataire de démontrer le paiement des loyers ; 4°) d'infirmer les dispositions du jugement fixant à 1 745,19 € le montant des dégradations locatives et de condamner solidairement les intimées au paiement de la somme de 16 550,59 € à titre de dommages-intérêts pour dégradations locatives et défaut d'entretien en exposant : - que l'état des lieux d'entrée démontre que la maison était en état d'usage mais propre et que l'état des lieux de sortie dressé par Maître Viguier établit que les locataires ont manqué à leur obligation d'entretien des locaux loués ; - que le préjudice peut être chiffré à hauteur des devis correspondant aux travaux de remise en état, dont à déduire le dépôt de garantie ; - que le premier juge a exclu à tort la partie du devis relatif à la pose de toiles à peindre dès lors qu'il ne s'agit pas de travaux d'amélioration mais bien des travaux de remise en état des murs lacérés par des griffes de chien ; - qu'il suffit de comparer les états d'entrée et de sortie des lieux pour constater que les désordres sont totalement étrangers à la vétusté mais résultent d'un évident défaut d'entretien ; - que peu importe qu'elle ne soit plus propriétaire du bien et ne communique que des devis dès lors qu'elle a subi un préjudice, les locataires reconnaissants eux-mêmes en page 11 de leurs conclusions qu'il y a eu réfection totale de la maison par la famille [T] juste avant la vente de la bâtisse en 2018. 5°) à la confirmation des dispositions du jugement relatives aux dépens et à l'allocation d'une indemnité de procédure. 6°) à la condamnation des appelants aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité de procédure de 2500 € pour les frais non répétitibles exposés à hauteur d'appel. MOTIFS DE L'ARRÊT I . SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION C'est par des motifs pertinents, que la Cour s'approprie, que les premiers juges ont rejeté la fin de non recevoir invoquée par les appelants, Mme [J] [E] et M. [O] [C]. Il suffira de rappeler, respectivement d'ajouter : - que la société civile immobilière ALUMA justifie de sa qualité de propriétaire du logement litigieux depuis le 26 juin 2008, par la production des statuts adoptés par ses associés à cette date , qui mentionnent que les époux [T] ont apporté à la dite SCI la pleine propriété de deux immeubles, dont notamment celui situé [Adresse 3] à [Localité 5] , faisant l'objet du bail ; - que les dits statuts stipulent en outre que M . [T] était nommé en qualité de co-gérant de la dite SCI ; - que s'étant départi préalablement à la signature du bail de la propriété de cet immeuble, il n'est pas discutable que c'est en qualité de gérant statutaire de la SCI ALUMA que M.[T] a signé le bail au profit des appelants ; - que c'est vainement et en se contredisant que les appelants viennent soutenir que M.[T] aurait signé le bail en son nom personnel, dès lors que dans leurs conclusions de première instance ils mentionnaient « suivant contrat prenant effet au 1er novembre 2011, Monsieur [M] [T], agissant en qualité de gérant, a donné à bail d'habitation la maison située [Adresse 3] à [Localité 5] » et que dans divers autres écrits ils ont indiqué avoir signé un bail avec la SCI ; - que la SCI ALUMA , propriétaire de l'immeuble litigieux et bailleur, a qualité et intérêt à agir pour obtenir payement des loyers impayés et indemnisation au titre des réparations locatives. II . SUR L'ACTION EN NULLITÉ DU CONTRAT DE BAIL DU 27 JANVIER 2017 A. Sur la recevabilité Pour infirmer la décision entreprise en ses dispositions déclarant irrecevable la demande de nullité du contrat du 27 janvier 2017 présentée par la SCI ALUMA il suffira de relever que celle-ci agissant en qualité de bailleresse a parfaitement intérêt et qualité pour solliciter la nullité du contrat souscrit en son nom par son gérant , M. [T], peu important le décès de celui-ci qui -ainsi qu'il vient d'être énoncé - n'a pas agi en son nom personnel, mais en qualité de gérant de la SCI . B. Au fond Au soutien de sa demande en nullité du contrat , la SCI ALUMA soutient qu' à la date de signature de ce document la personne qui l'a signé en son nom, M. [T], avait la maladie d'Alzheimer et que les locataires parfaitement informés de la situation, ont manifestement profité de celle-ci en lui faisant signer un nouveau contrat avec un loyer minoré. A titre liminaire il convient de rappeler, d'une part, que l'absence de discernement doit exister au jour de l'acte litigieux, d'autre part, que c'est à celui qui l'invoque d'en rapporter la preuve. En l'espèce la SCI ALUMA procède par affirmations et déductions, en invoquant des faits et des convocations de M. [T] à des examens médicaux postérieurs à la signature du bail litigieux, mais force est de constater qu'elle ne produit aucun certificat médical, aucun témoignage de nature à établir qu'au moment de la signature de l'acte, le 27 janvier 2017, M. [T] était privé de discernement, circonstance qui ne peut être déduite du simple fait que le bailleur consentait dans ce nouveau bail une diminution du loyer. Dès lors la demande de nullité du bail du 27 janvier 2017 ne peut qu'être rejetée. Au demeurant il convient d'ajouter que l'intérêt pour la SCI ALUMA de cette demande de nullité interpelle la Cour puisque l'arriéré de loyers réclamé par la bailleresse est chiffré sur la base du loyer de 500 euros fixé dans le bail du 27 janvier 2017 et non sur celui de 750 euros fixé par le bail de 2011. III . SUR L'ARRIÈRÉ DE LOYERS Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce , l'obligation pour les appelants de payer les loyers résulte du bail signé le 27 janvier 2017 par les parties , aux termes duquel les locataires se sont engagés à payer au bailleur un loyer mensuel de 500 euros . Dès lors, et contrairement à ce que soutiennent les appelants, c'est aux locataires, Mme [J] [E] et M. [O] [C], qu'il appartient de rapporter la preuve qu'ils se sont libérés de cette obligation en versant les loyers dont la SCI ALUMA réclame le payement. Force est de constater que les appelants ne rapportent pas cette preuve et ne soutiennent pas vraiment avoir réglé les loyers réclamés, se contentant de tenter maladroitement d'inverser la charge de la preuve. Dès lors la condamnation des appelants à payer la somme de 2 633,33 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2017 ne peut qu'être confirmée. IV . SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES A titre liminaire il convient de rappeler : - qu' en application de l'article 7 b), d) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ; - que lors de son départ, le locataire doit donc rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l'usure normale dont il ne saurait être tenu responsable ; - que conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives ; - que l'existence de dégradations et pertes imputables au locataire s'apprécie au jour du départ du locataire et que le bailleur, s'il était toujours propriétaire des locaux à cette date est fondée à obtenir indemnisation du préjudice en résutant, peu important qu'il ait revendu postérieurement les locaux ayant fait l'objet du bail ; - que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives, qu'elle ne saurait être étendue à la rénovation intégrale du logement , et doit tenir compte de l'usure normale des lieux et équipements dont la vétusté n'est pas imputable au locataire. En l'espèce il résulte des pièces produites : 1°) qu'alors que l'état des lieux d'entrée signé par les parties le 1er novembre 2011 mentionne que le jardin et l'ensemble des locaux sont propres, en état d'usage, Me VIGUIER, huissier de justice à Agen, a relevé dans son état des lieux de sortie que l'ensemble du logement était très sale, que des salissures, des tâches et des projections maculaient le sol et qu'un nettoyage complêt était nécessaire, que des objets mobiliers avaient été abandonnés par les locataires, que le jardin n'était pas entretenu ; que par suite c'est à bon droit que la SCI ALUMMA réclame indemnisation au titre du nettoyage de la maison et de l'évacuation des objets laissés sur place à hauteur de 1 296,79 euros (devis de la Sarl L'artisan du nettoyage du 10 octobre 2017) et de la remise en état du jardin à hauteur de 480 euros (devis PURNOT du 12 otobre 2017 ) ; 2°) que Me VIGUIER a constaté la présence de cendres et de papiers brûlés dans la cheminée, que les appelants ne justifient ni de l'entretien de la chaudière, ni du ramonage de la cheminée dans l'année précédent leur départ, que par suite la SCI ALUMA réclame justement indemnisation pour le ramonage de la cheminée à hauteur de 64 euros ( devis SENTIS du 13 octobre 2017) ; 3°) que Me VIGUIER a également constaté que le bas des murs de la cuisine était lacéré par des griffes de chien, qu'il s'agit de dégradations locatives et que la SCI ALUMA est donc fondée à obtenir indemnisation au titre de la réfection des murs de la cuisine par pose d'une toile à peindre à hauteur de 936 euros HT soit 1029,60 euros TTC ( poste 9.3 du devis COUTURIER du 9 octobre 2017 ; 4°) que si Me VIGUIER a relevé l'état de saleté des locaux après le départ des locataires, il a conclu seulement à la nécessité d'un nettoyage complêt et non d'une réfection, que l'appelante ne justifie d'aucune autre manière que les autres postes du devis Couturier, qui correspondent à des travaux de peinture portant sur les plafonds, les murs et les boiseries de l'intégralité des locaux seraient rendus nécessaires par des dégradations locatives, qu'en l'état des documents produits, ils apparaissent comme des travaux de rénovation dont la charge incombe au propriétaire. Compte tenu de ces motifs, le jugement entrepris sera réformé en ses dispositions relatives au montant mis à la charge des appelants au titre des dégradations locatives et du défaut d'entretien, qui sera limité, après déduction du dépot de garantie, à 2120,93 euros, étant rappelé qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de vétusté dès lors que c'es travaux sont rendus nécessaire par la carence des locataires et non par l'usure due à l'écoulement du temps et à un usage normal des lieux loués. V . SUR LES FRAIS NON-RÉPÉTIBLES ET LES DÉPENS Les appelants qui succombent sur leur appel principal, ne peuvent bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civuile et devront supporter les entiers dépens. L'appel principal interjeté par Mme [J] [E] et M. [O] [C] a contraint la SCI ALUMA à exposer de nouveaux frais non répétibles, notanment en honorant un avocat, dont il serait inéquitable qu'ils demeurent intégralement à sa charge. En application de l'article 700 du code de procédure civile, les appelants seront condamnés à lui verser une indemnité de procédure de 3 000 euros . PAR CES MOTIFS La Cour statuant contradictoirement , par arrêt prononcé par sa mise à disposition au greffe et en dernier ressort, CONFIRME le jugement en ses dispositons - rejetant la fin de non recevoir invoquée par les appelants, Mme [J] [E] et M. [O] [C] et y ajoutant déclare recevable l'action en payement des loyers impayés et en indemnisation au titre des réparations locatives ; INFIRME le jugement entrepris en ses dispositions déclarant irrecevale la demande en nullité du bail signé le 27 janvier 2019 présentée par la SCI ALUMA ; statuant à nouveau de ce chef , DECLARE recevable la demande en nullité du bail signé le 27 janvier 2019 présentée par la SCI ALUMA ; DEBOUTE la SCI ALUMA de sa demande en nullité du bail signé le 27 janvier 2019 ; INFIRME le jugement entrepris en ses dispositions condamnant Mme [J] [E] et M. [O] [C] à payer à la SCI ALUMA le somme de 14 745,19 euros au titre des dégradations locatives ; statuant à nouveau de ce chef ; CONDAMNE Mme [J] [E] et M. [O] [C] , solidairement, à payer à la SCI ALUMA la somme de 2 120,93 euros au titre des dégradations locatives et du défaut d'entretien ; CONFIRME le jugement entrepris en ses autres dispositions ; y ajoutant , CONDAMNE Mme [J] [E] et M. [O] [C] à verser à la SCI ALUMA une indemnité de procédure de 3 000 euros ; CONDAMNE Mme [J] [E] et M. [O] [C] aux entiers dépens d'appel Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente de chambre, et par Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière,La Présidente,