Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/02902

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/02902 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPHH Minute : 24/553 S.A. HLM VILOGIA Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118 C/ Madame [K] [T] [I] [X] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. HLM VILOGIA, demeurant [Adresse 4] - [Localité 3] représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [K] [T] [I] [X], demeurant [Adresse 2] -[Localité 7]E comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2020, la SA d'HLM VILOGIA a donné à bail à Madame [K] [X] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 432,08 euros et 204,34 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023, la SA d'HLM VILOGIA a fait signifier à Madame [K] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 17026,36 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 1er septembre 2023 la SA d'HLM VILOGIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, la SA d'HLM VILOGIA a fait assigner Madame [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [K] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [K] [X] 0 au paiement des sommes suivantes :la somme de 24.424,05 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023,les sommes dues entre le 3 novembre 2023 et la décision à intervenir,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 20 novembre 2023. À l'audience du 29 avril 2024, la SA d'HLM VILOGIA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 26658,49 euros arrêtée au 24 avril 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. La SA d'HLM VILOGIA soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [X] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 30 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle écarte le moyen tenant au défaut d’assurance, expliquant que la situation a été régularisée. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle affirme que le SLS est bien dû dès lors qu’une sommation de remettre a été signifiée par acte de commissaire de justice à Madame [X]. Madame [K] [X], représentée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, elle explique que sa dette est liée au SLS quittancé lorsqu’elle n’a pas adressé son avis d’imposition qu’elle ne parvenait pas à récupérer. Elle déclare avoir traversé une période pendant laquelle elle ne parvenait plus à gérer ses comptes et démarches administratives. Elle indique percevoir un revenu mensuel compris entre 1400 et 1500 euros. Elle précise faire face à d’autres dettes, notamment d’énergie et de cantine. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SA d'HLM VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA d'HLM VILOGIA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Par ailleurs, il résulte des articles L. 441-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, et notamment de l'article L. 441-9 et de l'article R.441-26 du même code, que : - d'une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l'organisme d'habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer, - d'autre part, pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité dans l'arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu'il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d'absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète. A défaut de réponse du locataire, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par arrêté du ministre chargé du logement. L'article 1er de l'arrêté du 22 octobre 2008 fixe le montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier à 25,00 €. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 juillet 2020, du commandement de payer délivré le 30 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 24 avril 2024 que la SA d'HLM VILOGIA rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Le décompte fait état d’une dette arrêtée au 24 avril 2024 d’un montant de 30.108,10 euros. Toutefois, en premier lieu, il convient de déduire du décompte présenté la somme de 302,13 euros imputée pour des frais de procédure. En deuxième lieu, s'agissant du SLS 2023, la SA d'HLM VILOGIA produit une sommation de remettre l’enquête ressources et l’avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021, signifiée par commissaire de justice le 30 août 2023. Cette sommation peut s’apparenter à la mise en demeure exigée par le Code de la construction et de l'habitation en cas d’absence de réponse à la demande annuelle. Toutefois, la SA d’HLM VILOGIA ne justifie pas avoir adressé la demande annuelle. Le commissaire de justice vise, dans sa sommation de remettre, une lettre du 30 novembre 2022, mais celle-ci n’est pas produite aux débats. Il n'est donc pas démontré que la demande annuelle prévue par l'article L. 441-9 a effectivement été adressée à Madame [X]. Madame [X] n'est donc pas redevable du SLS retenu pour l'année 2023, à hauteur de 25.737,72 euros (2144,81 x 12), ni de l'indemnité forfaitaire de 25 euros. Enfin, la SA d’HLM VILOGIA ne justifie pas des frais retenus pour l’enquête sociale, à hauteur de 7,62 euros, pendant 22 mois, entre le mois de mars 2022 et le mois de décembre 2023. Il convient donc de déduire également la somme de 167,64 euros. En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [X] à payer à la SA d'HLM VILOGIA la somme de 3875,61 euros, au titre des sommes dues au 24 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 novembre 2023 sur la somme de 1498,55 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 août 2023. Le commandement de payer réclamait la somme de 17026,36 euros. Toutefois, au vu des frais et suppléments de loyer indus, la dette réelle au jour du commandement de payer s’élevait à la somme de 1858,15 euros. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était effectivement dû n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 juillet 2020 à compter du 11 octobre 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [K] [X] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [X] a repris le paiement intégral du loyer et des charges en février 2024, mais n’a réalisé qu’un paiement partiel en mars 2024. Toutefois, bien que consciente de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, la SA d’HLM VILOGIA accepte que Madame [K] [X] bénéficie de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et renonce ainsi explicitement à ses droits d’opposition en la matière. Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [K] [X] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [K] [X] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [K] [X] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 octobre 2023, Madame [K] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [X] à son paiement à compter de 11 octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [X] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Madame [K] [X] à payer à la SA d'HLM VILOGIA la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM VILOGIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 juillet 2020 entre la SA d'HLM VILOGIA d'une part, et Madame [K] [X] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 11 octobre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à la SA d'HLM VILOGIA la somme de 3.875,61 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 sur la somme de 1498,55 euros et du présent jugement sur le surplus, ACCORDE un délai à Madame [K] [X] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Madame [K] [X] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [K] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à la SA d'HLM VILOGIA une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 11 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE Madame [K] [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à la SA d'HLM VILOGIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SA d'HLM VILOGIA de ses autres demandes et prétentions. 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