Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/01665

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [S] [M] Madame [H] [X] Copie exécutoire délivrée le : à : SCP MENARD ET WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01665 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37TN N° MINUTE : 7 JUGEMENT rendu le 03 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 1] représentée par la SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSES Madame [S] [M], [Adresse 3] non comparante, ni représentée Madame [H] [X], [Adresse 4] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 avril 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 03 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01665 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37TN EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 24 septembre 2021, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [M] [S] et Madame [X] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3394, 22 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 28 novembre 2022. Par acte d'huissier en date du 11 janvier 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [M] [S] et Madame [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Madame [M] [S] et Madame [X] [H] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 5155, 71 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50 %condamner la défenderesse à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes rendus nécessaires par cette procédure. Au soutien de ses prétentions, la société IMMOBILIERE 3F expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 novembre 2022, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 3 avril 2023, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, se désiste de ses demandes au titre de l’expulsion des demandes subséquentes, le logement étant restitué. Elle a actualisé sa créance à la somme de 6758, 71 euros, selon décompte en date du 12 mars 2024, le dépôt de garantie étant restitué. Elle rappelle que l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable aux logements sociaux par application de l’article 40 de cette même loi et qu’ainsi, les deux défenderesses sont redevables des loyers dans leur intégralité, au vu de la clause de solidarité. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [M] [S] n’a pas comparu, et Madame [X] [H] comparaît et précise avoir quitté le logement en octobre 2022. Elle ne souhaite pas payer à compter de son départ fin 2022 mais propose éventuellement 150 euros mensuels. Elle a un bébé et perçoit 800 euros au titre du chômage. Elle paie un loyer de 620 euros. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 24 septembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2022, pour la somme en principal de 3394, 22 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [M] [S] et Madame [X] [H] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que la dette due atteint la somme de 6758, 71 euros à la date du 12 mars 2024. L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 écarte l’application de l’article 8-1 de la même loi relatif à la colocation aux contrats conclus avec un bailleur social. Madame [X] [H] n’est redevable que des loyers et charges ayant couru jusqu’au 28 janvier 2023. L’article 13 du bail signé par les défenderesses prévoit que la solidarité s’étend également aux indemnités d’occupation. Il convient de souligner que l’imputation des sommes versées au vu du décompte présenté, conforme à l'article 1342-10 du code civil, permet de conclure que cette dette correspond uniquement à des indemnités d’occupation, et non des loyers, le bail étant résolu depuis le 28 janvier 2023. De ce fait, les dispositions des articles 40 et 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas. L’article 13 du bail a étendu cette application aux indemnités d’occupation. Toutefois, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, Madame [X] [H], qui a quitté le logement en donnant congé par courrier réceptionné par la société bailleresse en date du 10 janvier 2023, ne sera pas tenue de payer la somme réclamée, la bailleresse étant déboutée des demandes à son encontre. Madame [M] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 6758, 71 euros. Sur les demandes accessoires Madame [M] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, étant précisé qu’il ne saurait par ailleurs être prononcé de condamnation au titre des frais d’exécution non encore connus à intervenir lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Il serait inéquitable de laisser à la charge du la société IMMOBILIERE 3F les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la société Immobilière 3F de ses demandes à l’encontre de Madame [X] [H] CONDAMNE Madame [M] [S] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 6758, 71 euros (décompte arrêté au 12 mars 2024), le dépôt de garantie étant déjà restitué. CONDAMNE Madame [M] [S] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [M] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection