Cour d'appel, 05 mars 2024. 21/00786

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE YW/CG ARRET N°: AFFAIRE N° RG 21/00786 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EZRO jugement du 03 Février 2021 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANGERS n° d'inscription au RG de première instance 11-20-0994 ARRET DU 05 MARS 2024 APPELANTE : S.A. PODELIHA anciennement dénommée IMMOBILIERE PODELIHA venant aux droits de la Sté LE TOIT ANGEVIN [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 20A01746 INTIMES : Monsieur [P] [F] assisté de sa curatrice, Madame [M] de l'UDAF de MAINE ET LOIRE né le 10 Août 1981 à [Localité 6] (COREE DU SUD) [Adresse 3] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003195 du 01/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ANGERS) L'UDAF DE MAINE ET LOIRE ès qualités de curateur de M. [P] [F], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Aurélie BLIN de la SELARL LEX PUBLICA, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier E0001675 et par Me Marie CARRE, avocat plaidant au barreau d'ANGERS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 22 Mai 2023 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. WOLFF, Conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente M. WOLFF, conseiller Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée Greffière lors des débats : Mme LEVEUF Greffière lors du prononcé : Mme GNAKALE ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 05 mars 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Yoann WOLFF, conseiller, pour la présidente empêchée et par Flora GNAKALE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par contrat du 8 décembre 2011, la société Le Toit Angevin, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Podeliha, société anonyme à loyer modéré (la société), a donné en location à M. [P] [F] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5]. M. [F] fait l'objet d'une curatelle renforcée confiée à l'UDAF de Maine-et-Loire (l'UDAF), Par acte d'huissier de justice du 14 septembre 2020, la société a fait assigner M. [F], assisté de l'UDAF, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angers, aux fins de résiliation du bail, d'expulsion de l'intéressé, et de condamnation de celui-ci à verser une indemnité d'occupation. Par jugement du 3 février 2021, le juge a rejeté les demandes de la société et condamné celle-ci aux dépens et à verser à l'avocat de M. [F] la somme de 400 euros en application de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Pour ce faire, il a considéré que les pièces produites par la société relataient des faits non datés et non imputables avec certitude à M. [F], relevant qui plus est de la compétence de l'autorité judiciaire pénale, et que ces faits ne pouvaient suffire à justifier une expulsion qui aurait des conséquences dramatiques pour ce majeur vulnérable suivi dans un centre médicopsychologique proche de son logement. Par déclaration du 23 mars 2021, la société a relevé appel de l'ensemble des chefs de ce jugement. M. [F] a constitué avocat le 21 avril 2021. L'UDAF a constitué avocat le 9 novembre 2021. L'avis de fixation a été adressé par le greffe le 2 mars 2023, puis la clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 3 mai 2023. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2023, la société demande à la cour : D'infirmer le jugement ; De prononcer la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage ; D'ordonner l'expulsion de M. [F] et de tout occupant de son chef, et ce, sans délai, conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; De rejeter l'ensemble des demandes de M. [F] ; De fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer courant qui aurait été dû, éventuellement indexé, plus les taxes et les charges ; De condamner solidairement M. [F] et l'UDAF à lui verser cette indemnité d'occupation, et ce, à compter du prononcé de la résiliation et jusqu'à la libération définitive des lieux ; De condamner solidairement M. [F] et l'UDAF aux dépens et à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société soutient que : Le premier juge a manifestement procédé à une mauvaise appréciation des faits qui lui ont été soumis. Elle produit 76 nouvelles pièces qui démontrent l'étendue de l'enfer permanent dans lequel vivent les voisins de M. [F]. Les troubles anormaux du voisinage sont établis depuis 2015, mais aussi actuels. Il est indéniable que M. [F] est l'auteur de ces troubles. Il ne peut se réfugier derrière sa vulnérabilité. Celle-ci ne doit pas être prise en compte au détriment de ses voisins. Même à supposer que M. [F] soit véritablement débordé par la situation, il ne démontre pas avoir engagé des démarches pour y remédier. En raison de l'attitude inadmissible de M. [F], son expulsion sera ordonnée sans délai conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Lui accorder un délai serait désastreux pour les autres locataires de l'immeuble. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2021, M. [F] demande à la cour : À titre principal, de confirmer le jugement et de rejeter l'ensemble des demandes de la société ; Subsidiairement, de lui accorder un délai de 18 mois pour rester dans les lieux et envisager un relogement dans les meilleures conditions possibles ; De condamner la société à verser à son avocat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. M. [F] soutient que : Il appartient au bailleur de démontrer non seulement que le prétendu manquement qu'il impute au preneur est en lien direct avec l'exécution du contrat de bail, mais également que ce manquement est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. Le bailleur doit rapporter la preuve de la persistance des manquements, qui s'apprécie au jour où le juge statue. Il appartient à cet égard au juge de prendre en considération l'état de santé et/ou de vulnérabilité du locataire. En l'espèce, la société peine à démontrer les nuisances qu'elle lui impute, ainsi que leur gravité. Les pièces qui sont versées aux débats en cause d'appel sont soit très anciennes, soit pour la plupart établies pour les besoins de la cause. Par ailleurs, il ressort de ces pièces que M. [F] subit la présence de plusieurs individus qui gravitent autour et dans son domicile. Il doit être tenu compte de sa situation de vulnérabilité. L'expulser pourrait avoir des conséquences importantes sur sa santé ; En tout état de cause, l'expulsion ne saurait être ordonnée sans délai, la société ne justifiant aucunement des conditions prévues à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Subsidiairement, compte tenu de son état de santé, de son caractère vulnérable et de la nécessité pour lui de se rendre de manière régulière au centre médicopsychologique d'[Localité 5] situé à 1,2 kilomètres de son logement, il sollicite un délai de 18 mois qui lui permettrait d'organiser son relogement dans les meilleures conditions possibles et de poursuivre son suivi médical. MOTIVATION : Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le locataire est obligé notamment d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Aux termes de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au contrat litigieux, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Il résulte de ces textes que le bailleur envers lequel le locataire n'a pas été exécuté son engagement, ou l'a fait imparfaitement, peut demander la résiliation du contrat en justice si le manquement est d'une gravité suffisante. En l'espèce, la société produit 166 lettres, courriels, attestations, mains courantes, plaintes, photographies et documents divers émanant, en ce qui concerne les voisins de M. [F], de 27 personnes différentes si l'on compte celles dont les propos sont retranscrits dans la main courante établie par la police municipale d'[Localité 5] le 29 juillet 2022. Il ressort de l'ensemble de ces pièces, parfaitement concordantes, suffisamment circonstanciées et qui visent expressément ou sans aucun doute possible M. [F], les éléments suivants. À partir de l'année 2015, des locataires ont commencé à se plaindre du fait que M. [F], en écoutant de la musique trop fort et/ou en jouant du synthétiseur, parfois entre 1 heure et 5 heures du matin, leur causait des « nuisances sonores à des heures qui dépassent la raison » et les empêchait de dormir (pièces nos 11 et 12). C'est ainsi que par une lettre du 30 avril 2015 adressée à l'UDAF, la société faisait part déjà à celle-ci de réclamations portant sur une « chaîne hi-fi à tonalité élevée » ainsi que sur l'«utilisation d'un instrument de musique (synthétiseur), de jour et de nuit», et demandait qu'il soit mis fin à ces perturbations (pièce n° 40). Néanmoins, loin de s'être arrêtées, celles-ci se sont considérablement aggravées. En effet, non seulement l'un de ces voisins puis d'autres ont continué à dénoncer des nuisances sonores ne leur laissant parfois que « 2 ou 3 heures de sommeil ou plutôt de somnolence » et obligeant certains à dormir dans une pièce autre que leur chambre ou à quitter leur logement le week-end pour se reposer, mais ils ont également fait état, toujours de manière précise et concordante, de l'implantation à partir de l'appartement de M. [F] d'un trafic de stupéfiants mettant en cause plusieurs individus. Selon de nombreux témoignages, corroborés notamment par des photographies, dont celles prises par la police municipale, et des articles de presse, ce trafic a généré d'importants désagréments pour l'ensemble du voisinage : occupation des parties communes de l'immeuble, où les coordonnées Snapchat des trafiquants et leurs prestations (« menu du jour ») étaient inscrites sur les murs, contrôle des déplacements par ces derniers, nombreuses allées et venues, y compris des clients, devant et dans l'immeuble, bruit, cris, «odeurs illicites» de «beuh», dégradations diverses, jets de déchets par les fenêtres de l'appartement de M. [F], détritus jonchant le sol, et violences. Face à cela, les intéressés ont exprimé un sentiment d'insécurité, une extrême lassitude et une grande fatigue qu'on ne saurait contester. Ainsi, cette situation a notamment conduit deux locataires à demander à changer de logement immédiatement après que celui-ci leur avait été attribué (pièces nos 126 à 128). Si M. [F] indique qu'il subissait lui aussi cette situation, cela ne ressort d'aucune des pièces versées aux débats, et notamment pas des siennes. Il en ressort au contraire qu'il a participé activement aux nuisances et qu'il a été placé en garde à vue en octobre 2022 pour les faits de trafic de stupéfiants, puis poursuivi dans le cadre d'une comparution immédiate dont on ne connaît néanmoins pas l'issue. Depuis, le trafic n'est plus évoqué dans les pièces produites par la société. En revanche, les autres nuisances le sont toujours, et ont été constatées objectivement par la police municipale d'[Localité 5] : Dans une main courante du 10 novembre 2022 (verbalisation de M. [F] pour de la musique et des cris proférés par plusieurs individus et provenant de son appartement ' pièce n° 134) ; Dans une main courante du 8 décembre 2022 («musique forte [qui] émane de la fenêtre ['] de chez M. [F]» et qui reprend malgré plusieurs interventions, «présence de nombreux déchets, de mégots de cigarettes et de cigarettes artisanales, ainsi que des morceaux de chaises en plastique qui ont été dérobées dans le jardin de la maison d'en face» ' pièce n° 138) ; Dans un rapport d'intervention du 12 décembre 2022 (verbalisation de M. [F] pour «émission de bruit portant atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme» et pour «dépôt ou abandon de déchets ou ordures hors des emplacements autorisés», jet sur les policiers, depuis l'appartement de M. [F], de céréales, de boîtes de gâteaux et d'un seau d'eau, nouvelle intervention pour de nouvelles nuisances sonores ' pièce n° 140) ; Dans un rapport d'intervention du 16 décembre 2022 («musique à haut niveau sonore», cris et jet de pommes de terre depuis l'appartement de M. [F] ' pièce n° 142). Enfin, rien que pour la période allant du 1er janvier 2023 à la clôture de l'instruction le 3 mai 2023, la société communique 14 courriels et 8 mains courantes, la dernière en date du 17 avril 2023, concernant quatre voisins différents et faisant toujours état d'une musique forte, d'allées et venues de voitures devant l'immeuble et d'individus dans les escaliers, de cris, de coups de pieds dans les portes, y compris des logements, de jets d'objets depuis l'appartement de M. [F], notamment dans le jardin situé sous celui-ci, de dégradations des parties communes, de détritus jonchant le sol et de feux de poubelles (pièces nos 146 à 168). Ni les nombreuses mises en demeure de la société, ni l'intervention de la commune d'[Localité 5], ni celles, multiples, de la police, ni la procédure de première instance, ni même une procédure pénale n'ont manifestement convaincu M. [F] d'y mettre fin. L'ensemble de ces éléments caractérisent largement un manquement, particulièrement long et préjudiciable à son voisinage, de M. [F] à son obligation d'user paisiblement de son logement. La situation sanitaire de l'intéressé, dont on ne sait d'ailleurs presque rien si ce n'est qu'il est suivi par le Centre de santé mentale d'[Localité 4], ne saurait l'exonérer de sa responsabilité civile, notamment vis-à-vis de son bailleur et de ses voisins, et justifier que les nuisances qui viennent d'être décrites soient tolérées et imposées à ces derniers. En conséquence, le jugement sera infirmé, le bail de M. [F] sera résilié et son expulsion ordonnée dans les conditions prévues à la première phrase de l'article L. 142-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d'exécution, aucun des critères permettant la réduction du délai correspondant n'étant avancé par la société. Compte tenu de tout ce qui vient d'être développé et du délai très important dont M. [F] a déjà bénéficié pour mettre fin à la situation et éviter l'expulsion, ou déménager, aucun délai supplémentaire ne lui sera accordé. M. [F] sera redevable jusqu'à son départ effectif des lieux d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, le cas échéant révisé, et des charges qui auraient été dus si le contrat de location s'était poursuivi. Perdant le procès, M. [F] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 seront quant à elles rejetées. Enfin, la mesure de curatelle renforcée dont M. [F] fait l'objet ne rend pas l'UDAF, curatrice, débitrice solidaire des dettes de celui-ci. PAR CES MOTIFS : La cour : INFIRME le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Prononce la résiliation du contrat de location conclu entre les parties le 8 décembre 2011 ; Ordonne que, faute pour M. [P] [F] et tout occupant de son chef d'avoir quitté les lieux à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, il soit procédé à leur expulsion ; Condamne M. [P] [F] à verser à la société Podeliha, à compter de la résiliation du contrat de location et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, le cas échéant révisé, et des charges qui auraient été dus si le contrat de location s'était poursuivi ; Condamne M. [P] [F] aux dépens ; Rejette les autres demandes des parties. LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE, empêchée F. GNAKALE Y. WOLFF