Texte intégral
Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 23 JUIN 2022
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/14624 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAL5W
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 1118210405
APPELANTE
Madame [T] [H]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Fabrice LEPEU de l'AARPI KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404
INTIMES
Monsieur [O] [R] [S]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Assignation déposée à étude d'huissier le 14 octobre 2019
Madame [W] [U] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Pascal WINTER de la SELARL CABINET MONTMARTRE, avocat au barreau de PARIS, toque : J009 substituée par Me Fanny AUDRAIN, même cabinet, même toque
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Bérengère DOLBEAU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 1998, prenant effet le même jour, M. [Y] [N] a donné en location à M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R], un appartement situé [Adresse 1].
Par acte d'huissier de justice en date du 29 juin 2017, Mme [D] [H], Mme [T] [H], Mme [I] [H], et Mme [L] [H], venant aux droits de M. [Y] [N], ont fait délivrer un congé pour reprise à M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R], justifié par la volonté de reprendre le logement au bénéfice de M. [P] [C], fils de Mme [T] [H] avec effet au 31 décembre 2017.
Par acte d'huissier de justice en date du 10 avril 2018, les consorts [H] ont saisi le tribunal d'instance de Paris, aux fins de validation du congé pour reprise, expulsion de M. et Mme [R] et paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer à compter du 1er janvier 2018.
M. [O] [R] régulièrement cité à l'étude d'huissier de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 27 mars 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :
Prononce la nullité du congé délivré le 29 juin 2017 à l'encontre de M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R], portant sur un appartement situé [Adresse 1] ;
Déboute Mme [D] [H], Mme [T] [H], Mme [I] [H], et Mme [L] [H] de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne in solidum Mme [D] [H], Mme [T] [H], Mme [I] [H], et Mme [L] [H] , à verser à M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R] la somme de 800 euros, à titre de dommages intérêts ;
Condamne in solidum Mme [D] [H], Mme [T] [H], Mme [I] [H], et Mme [L] [H], à verser à Mme [W] [U] [R] la somme de 800 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum Mme [D] [H], Mme [T] [H], Mme [I] [H], et Mme [L] [H], à verser à Mme [W] [U] [R] aux dépens ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Ordonne l'exécution provisoire.
Par acte de partage de l'indivision en date du 25 avril 2019, Mme [T] [H] est devenue l'unique propriétaire du bien litigieux.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 16 juillet 2019 par Mme [T] [H] ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 février 2022 par lesquelles Mme [T] [H], appelante, demande à la cour de :
Recevoir Mme [T] [H] en ses demandes et les dire bien fondées ;
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- prononcé la nullité du congé délivré le 29 juin 2017 à l'encontre de M. [O] [R] et Mme [W] [R] portant sur un appartement situé [Adresse 1],
- débouté Mme [D] [H], Mme [T] [H], Mme [I] [H], et Mme [L] [H] de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamné in solidum Mme [D] [H], Mme [T] [H], Mme [I] [H], et Mme [L] [H] à verser à Mme [W] [R] la somme de 800 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum Mme [D] [H], Mme [T] [H], Mme [I] [H], et Mme [L] [H] aux dépens ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Et statuant à nouveau :
Valider le congé pour reprise délivré à M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R] en date du 29 juin 2017, portant sur l'appartement situé au 3ème étage de l'immeuble situé [Adresse 1] ;
En conséquence :
Débouter Mme [W] [U] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Dire et juger que les locataires M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R] sont devenus occupants sans droit nin titre à compter du 1er janvier 2019 ;
Ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Juger qu'à défaut d'exécution volontaire par M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R] de la décision à intervenir, la requérante sera autorisée :
- à faire procéder à l'expulsion immédiate de ceux-ci, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, en recourant si nécessaire au concours de la force publique,
- à faire séquestrer aux frais, risques et périls des occupants, les meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux,
- s'il y a lieu, à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice commis à cet effet et assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ;
Condamner solidairement M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel, éventuellement révisé, à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à la libération complète et effective des lieux et la remise des clefs ;
Condamner solidairement M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R] à régler la somme de 3 000 euros à Mme [T] [H], au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R] aux dépens.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 23 novembre 2021 au terme desquelles Mme [W] [U] [R], intimée, forme appel incident et demande à la cour de :
Dire Mme [W] [U] [R] recevable et bien fondée en son appel incident ;
Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a prononcé la nullité du congé pour reprise litigieux et débouté la bailleresse de l'intégralité de ses demandes ;
Le réformer partiellement sur le quantum des sommes allouées à Mme [W] [U] [R] en réparation du préjudice subi en raison des manquements caractérisés de sa bailleresse à ses obligations, et statuant à nouveau condamner Mme [T] [H] à lui payer la somme de 5 000 euros à ce titre ;
Débouter Mme [T] [H] de l'intégralité de ses demandes ;
Condamner Mme [T] [H], à payer à Mme [W] [U] [R] , la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamner au paiement des entiers dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Pascal WINTER.
M. [O] [R] n'a pas constitué avocat.
La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées le 14 octobre 2019 à l'étude.
L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du congé pour reprise délivré le 29 juin 2017
Les parties ne contestent pas les motifs du jugement par lesquelles le tribunal a retenu que le terme du bail en cours était le 31 décembre 2018, ce point étant donc constant.
La régularité formelle du congé n'est pas non plus contestée.
L'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au litige dispose que :
"I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(...)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes."
Mme [H] fait valoir à juste titre, et d'ailleurs sans contestation sérieuse de la part de l'intimée, que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le congé donné pour une date prématurée n'est pas nul mais ses effets doivent être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné (3e Civ., 13 juin 2006, pourvoi n° 05-13.252, 3e Civ., 17 mai 2005, pourvoi n° 03-20.730), soit en l'espèce le 31 décembre 2018.
Par ailleurs, Mme [W] [U] [R] conteste devant la cour le caractère réel et sérieux du congé.
En application de l'article 15 précité, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, ce qui n'implique pas pour autant le contrôle de l'opportunité même de cette décision.
En l'espèce, le bailleur a donné congé au locataire dans les termes suivants :
« M. [P] [C] [H] est né le 29 mars 1990 à [Localité 7].
[il] loue actuellement un appartement au sein de l'immeuble sis [Adresse 2], dont la gestion a été confiée à la société Oralia.
Le loyer mensuel actuel de cet appartement est de 594,65 euros, charges comprises.
M. [P] [C] [H] est en recherche d'emploi depuis la fin de ses études et dispose de ressources limitées.
Il rencontre, de ce fait, des difficultés pour régler son loyer chaque mois.
Afin de lui permettre de poursuivre plus sereinement sa recherche d'emploi et prévenir une future situation d'impayés qui seraient préjudiciable à M. [P] [C] [H], l'indivision [H] souhaite récupérer le bien familial objet du présent congé pour y loger ce dernier.»
Mme [W] [U] [R] ne conteste pas l'exactitude matérielle de ces éléments mais soutient qu'en réalité l'intention de l'indivision [H], et maintenant de Mme [T] [H] devenue seule propriétaire, est en substance de « mettre fin aux baux en cours dans l'immeuble (') pour revaloriser son bien au prix du marché» et qu'ainsi plusieurs locataires se sont vus donner congé ou ont été expulsés de l'immeuble, Mme [T] [H] étant en réalité une 'professionnelle de l'immobilier'.
Les pièces produites par Mme [W] [U] [R] ne démontrent cependant pas la réalité de ces allégations, qui sont contestées par Mme [T] [H] ; plus particulièrement, celle-ci produit notamment des bulletins de salaire d'où il résulte qu'elle est assistante d'éducation en charge de l'accompagnement des élèves en situation de handicap dans un collège ainsi que des extraits d'immatriculation au registre du commerce et les statuts de plusieurs sociétés civiles au sein desquelles elle est associée avec les membres de sa famille, et non pas gérante comme affirmé par la partie adverse, et qui, en tout état de cause, ne témoignent pas de ce qu'elle serait une 'professionnelle de l'immobilier". En outre, l''attestation' d'une voisine, Mme [J], produite par Mme [W] [U] [R], est en réalité un simple courrier adressé à l'intimée faisant état de supputations sur les intentions de la bailleresse ; il peut être relevé que cette personne a au demeurant quitté son propre appartement après avoir obtenu l'attribution d'un logement social (voir courriel adressé au propriétaire en avril 2017 ) et non dans le contexte d'un congé contesté.
Enfin, le fait que le bien ait fait l'objet d'une expertise en janvier 2018, ce qui s'explique en tout état de cause dans le contexte d'une indivision successorale, ne saurait suffire à démontrer l'existence des stratagèmes allégués.
Par conséquent, il convient de considérer que la décision de reprise a un caractère réel et sérieux et que le congé critiqué est régulier et a produit effet au 31 décembre 2018.
Le jugement sera donc infirmé sur ces points.
Il en résulte que M. et Mme [R] sont devenus occupant sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2019.
La cour constate que Mme [W] [U] [R], qui indique avoir divorcé sans produire de pièce à ce sujet, prétend avoir été expulsée avec ses enfants sans dire quand et sans en rapporter la preuve, ce que conteste Mme [T] [H] qui indique au contraire qu'elle occupe toujours les lieux.
Au vu de ces éléments, il convient d'ordonner l'expulsion de M. et Mme [R], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, étant rappelé d'une part qu'aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois qui n'est d'ailleurs pas argumenté par Mme [T] [H].
En outre, il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de condamner in solidum M. et Mme [R] à payer à Mme [T] [H] une somme d'un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les provisions pour charges, à compter du 1er janvier 2019, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [W] [U] [R]
Au vu des éléments qui précèdent, la demande de dommages et intérêts, en ce qu'elle est fondée sur le préjudice moral causé par la délivrance d'un congé irrégulier, ne peut qu'être rejetée.
Mme [W] [U] [R] fait également état du préjudice psychologique et du stress subi par elle et ses enfants après leur expulsion et de difficultés à recevoir l'allocation logement en raison de la carence de la bailleresse à communiquer à la caisse d'allocations familiales des quittances de loyer.
Aucune pièce démontrant l'existence d'une expulsion et d'un quelconque préjudice psychologique n'est cependant produite, pas plus que l'existence d'une faute de la bailleresse en ce qui concerne les déclarations faites à la caisse d'allocations familiales ; Mme [T] [H] produit au contraire un échange de courriels courant juillet 2018 d'où il résulte qu'il est répondu aux demandes en ce sens de la locataire.
En tout état de cause, Mme [W] [U] [R] ne démontre pas ne pas avoir reçu in fine les allocations logement auxquelles elle avait droit ou avoir subi un préjudice résultant d'un retard dans leur versement.
En outre, les allégations concernant le fait que l'immeuble serait laissé à l'abandon « afin de contraindre les locataires de longue date à quitter les lieux » ne reposent que sur un courrier du 14 juin 2021, par lequel le service technique de l'habitat de la direction du logement et de l'habitat de la Ville de [Localité 6] fait état de fissures dans l'immeuble justifiant l'engagement de la phase contradictoire préalable de prise d'un arrêté de mise en sécurité ordinaire ; aucune pièce n'est produite concernant l'issue de cette procédure et l'état de l'appartement litigieux.
Il ne résulte pas de ces éléments que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance ou d'entretien ni que l'immeuble est insalubre et aucun préjudice de jouissance n'est établi. La cour relèvera que Mme [W] [U] [R] se contredit à cet égard puisqu'elle se prévaut du courrier précité de Mme [J] laquelle indique au contraire que depuis que 'la famille [H] a repris l'immeuble en main, des travaux de rénovation ont été réalisés'.
Enfin, les nuisances sonores et l'ouverture de courrier prétendument subis par Mme [W] [U] [R] 'depuis deux ans' ne sont pas établies, les pièces produites résultant essentiellement de ses propres déclarations et ne faisant état que de quelques incidents.
Cette demande sera donc rejetée et le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Compte tenu des circonstances il est équitable de ne pas infirmer les dispositions du jugement en ce qui concerne l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance.
Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile concernant l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,
Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a statué sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens et ordonné l'exécution provisoire du jugement ,
Et statuant à nouveau,
Valide le congé pour reprise délivré à M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R], le 29 juin 2017 et portant sur l'appartement situé [Adresse 1], sauf à dire qu'il est réputé avoir emporté ses effets au 31 décembre 2018 ;
Constate que M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R] sont occupants sans droit ni titre du logement susvisé depuis le 1er janvier 2019 ;
Dit qu'à défaut pour M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R] d'avoir spontanément libéré les lieux, Mme [T] [H] sera autorisée à procéder à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne in solidum M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R] à payer à Mme [T] [H] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d'un procès-verbal d'expulsion,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [O] [R] et Mme [W] [U] [R] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
