Tribunal judiciaire, 19 février 2024. 23/00826

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/158 N° RG 23/00826 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XYC5 3 copies GROSSE délivrée le19/02/2024 àMe Baptiste MAIXANT la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES Rendue le DIX NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 22 Janvier 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.A.R.L. KAMO KAMO [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal Bat 18 [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Bernard QUESNEL de la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.S. AG CHEMIN LONG, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 17 avril 2023, la SARL KAMO KAMO [Localité 5] a fait assigner la SAS AG CHEMIN LONG devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir: - échelonner le paiement des sommes dues, soit 11 432,23 euros selon les modalités suivantes : à compter du 5 du mois suivant la décision à intervenir, un premier versement de 392,23 euros, puis le versement mensuel de 480 euros sur 23 mois ; - suspendre, en conséquence, la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial signé le 1er septembre 2021 avec la SAS AG CHEMIN LONG ; - condamner la SAS AG CHEMIN LONG au paiement des dépens. La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 1er septembre 2021, la SAS AG CHEMIN LONG lui a donné à bail commercial des locaux situés [Adresse 1], à [Localité 5] ; que son activité a démarré dans des conditions défavorables en raison des manquements de la bailleresse à ses engagements tenant à l’attractivité de la zone commerciale ; que la bailleresse lui a fait délivrer le 17 mars 2023 un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative et des certificats Q4 et Q18 visant la clause résolutoire pour un montant de 8 232,23 euros; que son assignation du 17 avril 2023 a eu pour effet d’interrompre le délai d’un mois à compter du commandement du 17 mars 2023, de sorte que la clause résolutoire n’a pu produire ses effets. Appelée à l’audience du 28 août 2023, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 22 janvier 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la SARL KAMO KAMO [Localité 5], le 19 janvier 2024, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes et, à titre subsidiaire, sollicite de modérer le montant de la clause indemnitaire à hauteur de 1 euro, - la SAS AG CHEMIN LONG, le 08 janvier 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite le débouté de la SARL KAMO KAMO [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes. A titre principal et à titre reconventionnel, elle demande à la juridiction : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1er septembre 2021, - de prononcer la résiliation du bail à compter du 17 avril 2023, - de condamner la SARL KAMO KAMO [Localité 5] à lui verser la somme de 1 965,47 euros au titre des loyers et charges restant dus jusqu’au 17 avril 2023, de dire que cette somme sera assortie du taux d’intérêt légal, - d’ordonner la libération des lieux par le preneur et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, d’ordonner à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance l’expulsion de la SARL KAMO KAMO [Localité 5] de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, de dire en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, - de dire qu’à compter du 17 avril 2023 la SARL KAMO KAMO [Localité 5] est redevable jusqu’à la parfaite libération et remise des clés d’une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges si le contrat n’avait pas été résilié par l’effet de la clause résolutoire, condamner la SARL KAMO KAMO [Localité 5] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 17 avril 2023. A titre subsidiaire, la SAS AG CHEMIN LONG sollicite la condamnation de la SARL KAMO KAMO [Localité 5] à lui verser à titre provisionnel la somme, sauf à parfaire, de 14 917,93 euros au titre des sommes dues par l’exécution du bail commercial,de dire que cette somme portera intérêts au taux légal, de condamner la SARL KAMO KAMO [Localité 5] à lui verser à titre provisionnel la somme de 5 168,48 euros au titre de la majoration forfaitaire convenue contractuellement. La SAS AG CHEMIN LONG sollicite en tout état de cause la condamnation de la SARL KAMO KAMO [Localité 5] à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de frais de levée d’état et de notification prévues par l’article L.143-2 du code de commerce. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION sur la résiliation du bail : L'article 834 du code de procédure civile permet au juge dexs référés, dans tous les cas d’urgence, d’ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties : - que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer un montant de 8 232,23 euros au titre des loyers et charges impayés (dont 8 003,62 euros de dettes locatives, 62,55 euros de frais de procédure et 166,06 euros au titre du coût de l’acte) et de justifier de l’assurance locative et des certificats Q4 et Q18, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 17 mars 2023 ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit, de sorte qu’il restait redevable, au 17 avril 2023, d’une somme de 1 232,23 euros ; - que selon décompte versé au débat par la bailleresse, la dette locative s’établissait au 1er janvier 2024 à la somme de 14 917,93 euros au titre des loyers et charges impayés ; Sur la justification de l’assurance locative La SAS AG CHEMIN LONG soutient que la SARL KAMO KAMO [Localité 5] ne justifie pas avoir été assurée pour la période couvrant la délivrance du commandement, l’attestation produite portant sur la période du 27 juillet 2022 au 30 septembre 2022. La SARL KAMO KAMO [Localité 5] verse cependant aux débats, outre cette attestation couvrant la période du 30 avril 2022 au 30 septembre 2022, une attestation couvrant la période du 30 avril 2022 au 05 janvier 2024 (sa pièce 25) qui atteste de la souscription d’une assurance locative en cours de validité à la date du commandement. Il ressort par ailleurs des pièces 16, 17 et 18 produites que la locataire a justifié s’être conformée à ses obligations d’entretien des extincteurs (Q 4) et de l’installation électrique (Q 18) (sexs pièces 16 et 17). Sur les délais de paiement La SARL KAMO KAMO [Localité 5] fait valoir que ses difficultés sont dues au manque d’attractivité commerciale du centre commercial dans lequel est situé le local et au fait qu’elle a dû faire face à de nombreuses charges, dont le règlement du coût des travaux d’aménagement du local, comme de nombreuses entreprises dans leurs premières années d’exploitation. Ces circonstances ne sont cependant pas de nature à exonérer la SARL KAMO KAMO [Localité 5] de son obligation de paiement. La société preneuse sollicite, au visa de l’article L.145-41 du code du commerce, des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative. Il ressort des débats et des pièces que la société preneuse est une entreprise naissante qui a réalisé des investissements conséquents (230 000 euros) pour aménager les locaux. Les échanges entre les parties, les démarches accomplies par la locataire auprès du bailleur, l’initiative de saisir la juridiction d’une demande de délais, attestent de sa bonne foi et de sa volonté de s’acquitter de ses obligations. Compte tenu de l’amélioration progressive de la situation économique de la société preneuse et de ses efforts pour payer ses loyers, qui permettent de considérer ses engagements comme s’inscrivant dans une perspective réaliste, il convient de lui accorder un délai de paiement pour régler sa dette locative, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce dans les conditions précisées au dispositif. sur la demande reconventionnelle : La défenderesse, faisant valoir que la locataire n’a pas réglé au terme convenu une somme globale de 51 684,88 euros HT, sollicite sa condamnation au paiement d’une somme de 5 168,48 euros, en application de l’article 4 du bail qui prévoit, en cas de non paiement du loyer à échéance, une majoration forfaitaire d’un montant de 10 % des sommes exigibles. Cette demande, qui se fonde sur une clause pénale, sera rejetée comme susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qui ne relève pas de la compétence du juge des référés. sur les autres demandes : Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties leurs dépens. Les parties seront déboutées de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; CONDAMNE la SARL KAMO KAMO [Localité 5] à payer à la SAS AG CHEMIN LONG la somme provisionnelle de 14 917,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 04 janvier 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDE à la SARL KAMO KAMO [Localité 5] un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le biais de 23 mensualités égales d'un montant de 600 euros et d’une 24 ème représentant le solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant; SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SARL KAMO KAMO [Localité 5] respecte son obligation de paiement ; DIT que faute de paiement total ou partiel à l'une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SAS AG CHEMIN LONG qui pourra alors poursuivre l'expulsion de la SARL KAMO KAMO [Localité 5], de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4], et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ; DIT qu’en ce cas, la SARL KAMO KAMO [Localité 5] sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit 3 400 euros euros jusqu’à complète libération des lieux ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires DIT que les parties conserveront la charge de leurs dépens ; DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,