Cour d'appel, 07 février 2023. 21/01054

07/02/2023 ARRÊT N°73 N° RG 21/01054 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OAQV VS/CO Décision déférée du 17 Décembre 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 16/04532) M.[R] Société PREIM RETAIL 1 C/ S.A.R.L. LMJ Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 2ème chambre *** ARRÊT DU SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE Société PREIM RETAIL 1 Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable sous la forme SAS. [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE Assistée de Me Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS INTIMEE S.A.R.L. LMJ [Adresse 8] [Localité 2] Représentée par Me Fabienne REGOURD, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : V. SALMERON, présidente I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : A. CAVAN ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par V. SALMERON, présidente, et par A.CAVAN , greffier de chambre Exposé des faits et procédure : Par acte du 20 juillet 2012, la Sa Mercialys et [B] [O] ont conclu un contrat de bail commercial portant sur un local d'une superficie de 350 m2 sis [Adresse 7], au centre commercial Géant Basso Combo à [Localité 2], pour un loyer annuel de 35.000 € et un loyer variable additionnel de 4%, avec règlement des charges communes du centre commercial, pour une durée de 10 années consécutives. La Sarl Lmj, venue aux droits de [B] [O], qui en est le gérant, y exploite sous franchise, depuis le mois d'octobre 2013, un centre de contrôle technique. Par la suite, la société Preim Retail 1, bailleresse, s'est substituée à la Sa Mercialys. Un litige est apparu entre les parties, portant en particulier sur la justification et le paiement des charges locatives. Par acte d'huissier de justice du 18 novembre 2016, la société Preim Retail 1 a fait commandement, visant la clause résolutoire, à la Sarl Lmj d'avoir à lui payer la somme de 45.714,39 € au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 16 novembre 2016. Par acte d'huissier de justice du 13 décembre 2016, la Sarl Lmj, preneuse à bail, a saisi le tribunal de grande instance de Toulouse d'une contestation de ce commandement, sollicitant en outre notamment la condamnation sous astreinte de la bailleresse à lui délivrer un décompte détaillé des charges dues et à procéder à certains travaux. Suivant ordonnance du 11 janvier 2018, le juge de la mise en état, saisi par la Sarl Lmj, a condamné la société Preim Retail 1 : sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé 30 jours après la décision, à rétablir une signalétique « auto sécurité » conforme à la signalétique pré-existante ; sous astreinte de 10.000 € par infraction, pendant un délai de douze mois à compter de la décision, à s'abstenir de toute diffusion publique sur l'implantation du cinéma Megarama au lieu d'exploitation de la Sarl Lmj. En l'état de ses dernières conclusions, la société Lmj a demandé au tribunal de : condamner la société Preim Retail 1 à lui régler la somme de 100.000 € au titre du préjudice subi résultant du comportement déloyal de la société Preim Retail 1 et de ses manquements à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible, la condamner sous astreinte de 500 € par jour de retard, dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir : à délivrer un décompte détaillé des charges supportées par la Sarl Lmj depuis la prise d'effet du bail, à rétablir une signalétique auto sécurité, à faire réaliser des travaux de réfection de la toiture, de chauffage et de rafraîchissement de la façade, autoriser la Sarl Lmj à suspendre le règlement des charges locatives jusqu'à la justification par la société Preim Retail 1 des travaux et prestations lui incombant au titre des appels de charges à compter du 1er janvier 2015, liquider l'astreinte prononcée par ordonnance du 11 janvier 2018 relative à l'absence de réinstallation de la signalétique à compter du 11 février 2018 jusqu'à la date de la décision à intervenir, liquider l'astreinte prononcée par ordonnance du 11 janvier 2018 un montant de 20.000 € concernant l'absence de diffusion publique de l'implantation du Mégarama. La société Preim Retail 1 a demandé au tribunal de : soulever d'office son incompétence au profit du juge de l'exécution pour liquider l'astreinte, condamner la société Lmj à lui payer la somme de 166.402,18 € au titre des loyers, charges et accessoires dus au 1er septembre 2020, constater le jeu de la clause résolutoire au 19 décembre 2016 et ordonner en conséquence l'expulsion de la Sarl Lmj , subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner en conséquence l'expulsion de la Sarl Lmj , dans tous les cas, dire que la bailleresse pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, condamner la Sarl Lmj à lui payer des indemnités d'occupation fixées à compter du 19 décembre 2016, jusqu'au jour de leur libération effective des lieux. Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a : prononcé la clôture au 15 octobre 2020 ; s'est déclaré incompétent pour liquider les astreintes prononcées par le juge de la mise en état au terme de son ordonnance du 11 janvier 2018 ; débouté la société Preim Retail 1 de l'intégralité de ses demandes débouté la Sarl Lmj de ses demandes d'autorisation de suspendre le paiement des charges, de dommages et intérêts et de condamnations sous astreinte, condamné la société Preim Retail 1 aux dépens de l'instance , autorisé Me [C] [W] à recouvrer directement contre la société Preim Retail 1 ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision , condamné la société Preim Retail 1 à payer à la Sarl Lmj la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire du présent jugement , rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties. Par déclaration en date du 5 mars 2021, la Sas Preim Retail 1 a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est l'infirmation des chefs du jugement qui ont : débouté la société Preim Retail 1 de l'intégralité de ses demandes , condamné la société Preim Retail 1 aux dépens de l'instance, autorisé Me [C] [W] à recouvrer directement contre la société Preim Retail 1 ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision , condamné la société Preim Retail 1 à payer à la Sarl Lmj la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile , dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire du présent jugement , rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties. La clôture était prévue pour le 16 janvier 2023. Prétentions et moyens des parties : Vu les conclusions n°4 notifiées le 10 janvier 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SAS Immoval 8 venant aux droits de la société Preim Retail 1 demandant, au visa des articles L145-41 du code de commerce et 1134 et 1728 du code civil, de : infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : débouté la société Preim Retail 1 de l'intégralité de ses demandes; condamné la société Preim Retail 1 aux dépens de l'instance ; autorisé Me [C] [W] à recouvrer directement contre la société Preim Retail 1 ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu de provision ; condamné la société Preim Retail 1 à payer à la société Lmj la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire du présent jugement ; rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : déclaré son incompétence pour liquider les astreinte prononcées par le juge de la mise en état au terme de son ordonnance du 11 janvier 2018 ; débouté la société Lmj de ses demandes d'autorisation de suspendre le paiement des charges, de dommages-intérêts et de condamnations sous astreinte ; statuant à nouveau : déclarer la société IMMOVAL 8 recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 17 décembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de Toulouse ; débouter la société LMJ de l'ensemble de ses demandes, condamner la société Lmj à payer à la société IMMOVAL 8, venue aux droits de la société Preim Retail 1 la somme de 178.741,13 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu'au 4e trimestre 2022 inclus; condamner la société Lmj à payer à la société IMMOVAL 8, venue aux droits de la sociétéPreim Retail 1 une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Vu les conclusions n°4 notifiées le 11 janvier 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sarl Lmj demandant, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil et L131-1 à L131-3 et R131-1 et s. du code des procédures civiles d'exécution, de : rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et infondées, il est demandé à la juridiction céans de : constater l'intervention volontaire de société IMMOVAL 8 confirmer le jugement du 17 décembre 2020, en ce qu'il a débouté la société Preim Retail 1 de l'intégralité de ses demandes, l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance et à la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, réformer le jugement du 17 décembre 2020, en ce qu'il a débouté la société Lmj de ses demandes d'autorisation de suspendre le paiement des charges, de dommages et intérêts et condamnations sous astreinte par conséquent, juger l'opposition de la société Lmj au commandement de payer signifié le 18 novembre 2016 par la société Preim Retail 1, recevable et bien fondé, rejeter la demande de paiement de la somme de 178.741,13 € au titre des prétendus arriérés de loyers et charges juger le comportement déloyal adopté par la société Preim Retail 1 et ses manquements à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible, la condamner à régler à la société Lmj la somme de 100.000 € au titre du préjudice subi, condamner solidairement la société LMJ et la société IMMOVAL 8 à la somme de 100.000 € au titre du préjudice subi, autoriser la société Lmj à suspendre le règlement des charges locatives jusqu'à la justification par la société Preim Retail 1 des travaux et prestations lui incombant au titre des appels de charges à compter du 1er janvier 2015 condamner la société IMMOVAL 8 sous astreinte de 500 € par jour de retard dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir: à délivrer un décompte détaillé des charges supportées par la société Lmj depuis la prise d'effet du bail, à rétablir une signalétique « auto sécurité », à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture, de chauffage et de rafraîchissement de la façade ; à titre subsidiaire, désigner tel expert qu'il plaira à la cour de céans conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, afin d'établir le décompte des charges locatives sur la période courant du 1er janvier 2015 à la date de son rapport et la reddition des comptes entre les parties; dire que les frais d'expertise seront à la charge de la société Preim Retail 1 ; en tout état de cause, condamner la société IMMOVAL 8 à régler à la société Lmj, la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de l'avocat constitué. Motifs de la décision : A l'audience au fond après discussion avec les avocats des parties la cour a proposé de recourir à une mesure de médiation judiciaire au visa des articles 131-1 et suivants du code de procédure civile, Sur proposition de la cour, les parties ont fait connaître leur accord pour la désignation d'un médiateur afin de rechercher une solution au litige qui les oppose par message respectif des avocats au RPVA du 30 janvier 2023. Il convient dès lors de : - désigner en qualité de médiateur judiciaire, [I] [Y] avec la mission de procéder par voie de médiation entre les parties, à la présentation des points de vue respectifs des parties, pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose. Il y a lieu de réserver les demandes des parties et les dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, - Avant dire droit - Désigne en qualité de médiateur judiciaire [I] [Y] [Adresse 4] [Localité 2] Tel : [XXXXXXXX01] Mail : [Courriel 6] - Fixe à 1500 euros T.T.C le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versée entre les mains du médiateur à parts égales, avant la date fixée pour la première réunion, à peine de caducité de la désignation.provision entre ses mains ou, si à la date prévue, la consignation de la provision n'a pas été versée. - Invite Monsieur [I] [Y] à procéder, après versement de la consignation, à l'exécution de la mission de médiation qui prendra fin, sauf prorogation décidée à la demande du médiateur, dans le délai de trois mois à compter du jour ou la provision sur frais et honoraires du médiateur a été versée. - Dit que pour mener à bien sa mission, le médiateur entendra les parties et leurs avocats, - Dit que le constat de fin de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées au cours de la médiation, sera déposé au greffe de la cour à l'issue du délai de trois mois, sauf prorogation de délai, pour qu'il soit statué sur les demandes, - Dit que, sur requête conjointe ou sur la demande de la partie la plus diligente, le magistrat chargé du suivi de la médiation dans la chambre pourra à nouveau être saisi pour statuer sur toutes difficultés nées de l'exécution de la présente décision, - Renvoie l'affaire et les parties à l'audience de mise en état du 11 mai 2023 pour apprécier l'issue de la médiation ou son renouvellement pour 3 mois. - Réserve les demandes des parties et les dépens Le greffier La présidente .