Cour d'appel, 29 février 2024. 22/06704

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 29 FEVRIER 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06704 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSNY Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1121001795 APPELANTE Etablissement Public ASSISTANCE PUBLIQUE - HOPITAUX DE [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de [Localité 5], toque : B0849 Assistée par Me Anmol KHAN, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : 282 INTIMEE Madame [L] - [E] [P] [Adresse 2] [Localité 3] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 27 juin 2022, remise à personne COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2011, l'Assistance Publique-Hôpitaux de [Localité 5] (APHP) a donné à bail à Mme [L]-[E] [P] un local à usage d'habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 658,35 euros hors charges. Par acte d'huissier en date du 17 décembre 2020, l'APHP a assigné Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, dire que Mme [P] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 6 janvier 2020, ordonner l'expulsion de Mme [P] et de tous ses occupants de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, se réserver la liquidation de l'astreinte, ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux, condamner Mme [P] au paiement des sommes suivantes : 22.073,19 euros correspondant à sa dette locative, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2.148,30 euros, charges en sus, jusqu'à libération effective des lieux, 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens. L'APHP, représentée par Mme [W] [B], a maintenu ses demandes à l'égard de Mme [P] dans les termes de l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 17.516,98 euros, terme de mai 2021 inclus. Elle a exposé que l'origine de la dette locative remonte à mai 2019 et a ajouté ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement. Mme [P] a comparu, a contesté le montant de la dette locative, a expliqué ne pas comprendre le décompte produit par la requérante, laquelle n'avait pas pris en compte les nombreuses saisies sur salaire au titre de la dette locative. Elle a exposé sa situation socioprofessionnelle et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 200 euros. Par jugement contradictoire entrepris du 17 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Déboute l'APHP de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de Mme [L]-[E] [P], Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne l'APHP aux dépens de l'instance, Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. PRÉTENTIONS DES PARTIES : Vu l'appel interjeté le 30 mars 2022 par l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 5] (AP-HP) Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 mai 2023 par lesquelles l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 5] (AP-HP) demande à la cour : - Infirmer en totalité le jugement attaqué ; Et en statuant nouveau : A titre principal : - Constater le défaut de paiement des loyers mensuels ; - Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties ; - Constater que le bail est résolu de plein droit au 6 janvier 2020 et dire que l'occupation de Mme [P] [L] est sans droit ni titre de à compter de cette date ; En conséquence, - Ordonner l'expulsion de Mme [P] [L], de tous occupants de son chef et de tous biens, à défaut d'avoir quitté les lieux dans un délai de 48 HEURES à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, conformément aux dispositions des articles L431-1 et suivants et R432-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à peine d'astreinte comminatoire de 150 euros par jour de retard ; - Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que Mme [P] [L] désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls Mme [P] [L] et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; - Condamner Mme [P] [L] à payer à l'AP-HP de la somme de 20.050,64 euros correspondant à l'arriéré de loyers, charge et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - Condamner Mme [P] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation égale à la somme mensuelle de 2.217, 60 à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à complet déménagement et restitution des clés ; - Rejeter toute demande de délai de grâce ; A titre subsidiaire : - Constater le défaut de paiement des loyers mensuels ; - Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les parties ; En conséquence, - Ordonner l'expulsion de Mme [P] [L], de tous occupants de son chef et de tous biens, à défaut d'avoir quitté les lieux dans un délai de 48 HEURES à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, conformément aux dispositions des articles L431-1 et suivants et R432-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à peine d'astreinte comminatoire de 150 euros par jour de retard ; - Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que Mme [P] [L] désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls de Mme [P] [L] et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; - Condamner Mme [P] [L] à payer à l'AP-HP de la somme de 20.050,64 euros correspondant à l'arriéré de loyers, charge et indemnités d'occupation ; - Condamner Mme [P] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation égale à la somme mensuelle de 2.217, 60 à compter de la décision à intervenir, jusqu'à complet déménagement et restitution des clés ; - Rejeter toute demande de délai de grâce ; En tout état de cause : - Condamner Mme [P] [L] à payer à l'AP-HP la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile - Condamner Mme [P] [L] aux entiers dépens ; Mme [L]-[E] [P] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées à personne par acte d'huissier de justice du 27 juin 2022 en application de l'article 654 du code de procédure civile. Les conclusions d'appel n° 2 lui ont été signifiées à personne par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023 en application de l'article 654 du code de procédure civile. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimée était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 1728 du code civil : 'Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus'. L'article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat de bail litigieux, dispose que 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; dans ce cas, le contrat n'est pas résolu de plein droit ; la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ; la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances'. Le bail conclu entre les parties le 8 septembre 2011 est un bail civil avec clause de fonction régi par les articles 1714 à 1762 du code civil. Il prévoit en son article 12 que le loyer est payable d'avance mensuellement le 1er de chaque mois à la trésorerie générale de l'APHP. Il contient en son article 17, la clause résolutoire suivante : 'A défaut de paiement à son échéance par le preneur de tout ou partie d'un terme de loyer et accessoires, ou des provisions ou soldes de charges, ou du dépôt de garantie et un mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit'. Le 6 décembre 2019, l'APHP a fait signifier à Mme [L]-[E] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et portant sur une dette de loyers et charges selon décompte arrêté au 22 novembre 2019 s'élevant à la somme de 23.981,92 euros. En première instance, l'APHP, au motif qu'elle ne justifiait pas avoir pris en compte l'ensemble des sommes saisies sur le salaire alléguées par Mme [L]-[E] [P] pour fixer le montant de sa créance et qu'elle présentait des décomptes contradictoires, a été déboutée de toutes ses demandes. Le juge a considéré ne pas être en capacité de vérifier tant le principe que le quantum d'une dette locative à l'encontre de Mme [P] lors de la délivrance du commandement de payer du 6 décembre 2019, à l'issue de l'écoulement d'un mois suivant cette dernière, lors de la signification de l'assignation du 17 décembre 2020 et lors de l'audience des 12 mai et 15 juin 2021. Aux termes de l'article 1256 du code civil, dans sa version applicable au litige dès lors que le contrat de location est du 6 septembre 2011 : 'Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'. Devant la cour, l'APHP produit aux débats, un 'bordereau de situation des titres soldés et non soldés (dette locative uniquement)' qui mentionne pour chaque échéance mensuelle le montant dû, les encaissements reçus, la date d'encaissement et la partie versante, pour la période du 1er janvier 2016 au 19 avril 2022. Il ressort de ce bordereau que les saisies sur salaire de Mme [L]-[E] [P] jusqu'au 22 novembre 2019 (date de l'arrêté de compte du commandement de payer) ont été imputées sur les dettes les plus anciennes à savoir les échéances de janvier 2016 à février 2017 (titre émis le 21 janvier 2017). C'est donc à juste titre que le décompte annexé au commandement de payer court à compter de mars 2017 (titre émis le 21 février 2017) et qu'aucune des retenues sur salaires de Mme [L]-[E] [P] ne figure en déduction des sommes réclamées dès lors que ces retenues ont été imputées sur les dettes antérieures. Le commandement de payer vise donc valablement une somme de 23.981,92 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 22 novembre 2019. Il ressort du décompte produit arrêté au 14 décembre 2020 que Mme [L]-[E] [P] n'a pas réglé les causes de ce commandement de payer dans le mois ayant suivi sa délivrance. Dans ces conditions, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté l'APHP de ses demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la locataire. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de bail sont réunies à la date du 6 janvier 2020. Il convient de faire droit à la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif du présent arrêt. La demande de prononcé d'une astreinte de 150 euros par jour de retard sera rejetée dès lors que l'expulsion est ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux. Sur les indemnités d'occupation et la demande en paiement L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. En l'espèce, l'APHP n'établit pas l'existence de circonstances particulières lui ayant causé un préjudice justifiant d'accueillir sa demande de fixer l'indemnité d'occupation à hauteur de 2.217,60 euros. Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail. Mme [L]-[E] [P] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 6 janvier 2020, date de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et jusqu'à la libération des effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ou la reprise des lieux. La dette locative s'élève au 2 mai 2023, terme de mai 2023 inclus, à 20.050,64 euros, ainsi qu'il ressort du dernier décompte produit en pièce 8 de l'appelante, couvrant la période de mars 2021 à mai 2023 inclus. Le jugement déféré en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande en paiement sera infirmé. Mme [L]-[E] [P] doit être condamnée à payer à l'APHP la somme de 20.050,64 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation égales au montant du loyer et des charges normalement dus, impayés et arrêtés au mois de mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 date de la signification des conclusions d'actualisation de l'appelante, valant mise en demeure, dès lors que la dette actualisée court sur la période de mars 2021 à mai 2023. Sur l'article 700 du code de procédure civile            Il est équitable d'allouer à l'APHP une indemnité de procédure de 500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Statuant à nouveau et y ajoutant, Constate l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail conclu entre l'Assistance Publique-Hôpitaux de [Localité 5] d'une part et Mme [L]-[E] [P] d'autre part, portant sur les locaux sis [Adresse 2], à [Localité 3], à la date du 6 janvier 2020, Dit que Mme [L]-[E] [P] est tenue de quitter les lieux sis [Adresse 2], à [Localité 3] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, dans un délai de quinze jours suivant la signification du présent arrêt, Autorise l'Assistance Publique-Hôpitaux de [Localité 5] à défaut de libération des lieux dans le délai précité à faire procéder à l'expulsion de Mme [L]-[E] [P] et de tous occupants de son chef des locaux sis, [Adresse 2], à [Localité 3] passé un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne Mme [L]-[E] [P] à compter du 6 janvier 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs ou la reprise des lieux à verser à l'Assistance Publique-Hôpitaux de [Localité 5] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges normalement dus en l'absence de résiliation du bail, révisé et actualisé dans les mêmes conditions, Condamne Mme [L]-[E] [P] à verser à l'Assistance Publique-Hôpitaux de [Localité 5] la somme de 20.050,64 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation égales au montant du loyer et des charges normalement dus, impayés et arrêtés au mois de mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [L]-[E] [P] à payer à l'Assistance Publique-Hôpitaux de [Localité 5], la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [L]-[E] [P] aux dépens de première instance et d'appel,            La greffière                                                                           Le président