Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 23/07468

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : défendeur Copie exécutoire délivrée le : à : demandeur Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07468 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22IE N° MINUTE : 2024/1 JUGEMENT rendu le 31 mai 2024 DEMANDERESSE Société LIDA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1796 DÉFENDEUR Monsieur [B] [L] [W], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 mars 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 mai 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier Décision du 31 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07468 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22IE EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 8 novembre 2000, la société LIDA a consenti un bail d’habitation à M. [B] [L] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] (2ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 851,96 euros et d’une provision pour charges de 75 euros. A 7 reprises, des commandements de payer ont été délivrés au locataire entre 2018 et 2023. M. [B] [L] [W] a régularisé à chaque fois sa situation dans les délais indiqués. Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un dernier commandement de payer la somme principale de 4 951,38 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [L] [W] le 10 mai 2023. Par assignation du 31 août 2023, la société LIDA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [L] [W], avec si besoin, la séquestration des meubles à ses frais, et sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir. Elle souhaite également obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 926,96 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 670,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2023, terme d’août 2023 inclus, 541 euros au titre de la clause pénale,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties Appelée à l'audience du 27 novembre 2023, l'affaire a fait l'objet de 2 renvois pour être finalement retenue à l'audience du 29 mars 2024. À l'audience du 29 mars 2024, la société LIDA, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mars 2024, s'élève désormais à 4 243,27 euros, terme de mars 2024 inclus. La société LIDA considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à tout délai de paiement du fait d’impayés récurrents de la part de M. [B] [L] [W]. Elle rappelle à ce titre qu’elle a du délivrer depuis 2018, six commandements de payer. Régulièrement assigné à étude, M. [B] [L] [W] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 200 euros par mois, pendant 24 mois, en plus du loyer courant. Il déclare avoir avoir retrouvé un emploi en qualité de chef de rang depuis le 1er mars 2024 pour un salaire mensuel de 2 500 euros net par mois et s’engage à en justifier auprés du tribunal dans un délai de 15jours. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [B] [L] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société LIDA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 9 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 951,38 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juillet 2023. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En effet, il ressort des éléments du dossier et de l’audience que Monsieur [B] [L] [W] est désormais détenteur d’un CDI depuis le 1er mars 2024, en qualité de chef de rang au sein de la société Codyroc euros net ce qui est de nature à lui permettre d’assumer raisonnablement le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [B] [L] [W] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société LIDA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mars 2024, M. [B] [L] [W] lui devait la somme de 3714,56 euros, soustraction faite des frais de procedure (528,71 euros). M. [B] [L] [W] reconnait à l’audience le montant actualisé de la dette locative de sorte qu’il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [L] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 956,75 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LIDA ou à son mandataire. 4. Sur la demande au titre de la clause pénale Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. [...] Les clauses abusives sont réputées non écrites. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. [...] Les dispositions du présent article sont d'ordre public. » En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [B] [L] [W] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur. Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la société LIDA tendant à son application seront donc rejetées. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [B] [L] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de la société LIDA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 novembre 2000 entre la société LIDA, d’une part, et M. [B] [L] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (2ème étage) est résilié depuis le 10 juillet 2023, CONDAMNE M. [B] [L] [W] à payer à la société LIDA la somme de 3714,56 euros (trois mille sept cent quatorze et cinquante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, AUTORISE M. [B] [L] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [L] [W], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juillet 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [L] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [B] [L] [W] sera condamné à verser à la société LIDA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE la société LIDA de sa demande au titre de la clause pénale, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [B] [L] [W] à payer à la société LIDA la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [B] [L] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mai 2023 et celui de l'assignation du 31 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le GreffierLa Juge Décision du 31 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07468 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22IE Fait et jugé à Paris le 31 mai 2024 le greffierle Président