Cour d'appel, 21 septembre 2022. 22/00296

ARRÊT DU 21 Septembre 2022 VS / NC -------------------- N° RG 22/00296 N° Portalis DBVO-V-B7G -C7SE -------------------- SCI VINDY-NT C/ CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES TRÉSOR PUBLIC ------------------- GROSSES le aux avocats ARRÊT n° 382-22 COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : SCI VINDY-NT prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège [Adresse 8] [Localité 6] représentée par Me Laurent BOURRILLON, substitué à l'audience par Me Gérard GOUZES, avocat au barreau d'AGEN APPELANTE d'un jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 17 mars 2022, RG 21/00016 D'une part, ET : CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES prise en la personne de son représentant légal actuellement en exercice domicilié en cette qualité audit siège social RCS BORDEAUX 353 821 028 [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Hélène GUILHOT, avocate associée de la SCP TANDONNET ET ASSOCIES, avocate au barreau d'AGEN TRÉSOR PUBLIC Service Impôts Particuliers [Adresse 5] [Localité 7] Assigné, n'ayant pas constitué avocat INTIMÉES D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 15 juin 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de : Valérie SCHMIDT, Conseiller, qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre lui-même de : Cyril VIDALIE et Jean-Yves SEGONNES, Conseillers en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, et en présence de [Y] [V] et [S] [N], auditeurs de justice, qui ont assisté aux débats et avec voix consultative au délibéré en vertu de l'article 19 de l'ordonnance du 22 décembre 1958, Greffière : Nathalie CAILHETON ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' EXPOSÉ DU LITIGE La SCI Vindy-NT a souscrit le 22 juillet 2013 auprès de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Aquitaine Poitou Charentes un contrat de prêts (prêt habitat primo report et prêt habitat primolis) au rapport de Me [B], notaire à [Localité 9], en garantie duquel a été publié au service de la publicité foncière deux inscriptions de privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle. A la suite d'échéances impayées, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Aquitaine Poitou Charentes a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juin 2019, mis en demeure la SCI Vindy-NT de régulariser sa situation avant le 05 juillet 2019 et, à défaut de régularisation dans le délai, lui a notifié la déchéance du terme le 19 août 2019. Pour obtenir paiement de sa créance s'élevant à la somme de 240 836,70 euros selon décomptes du 21 septembre 2020, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Aquitaine Poitou Charentes a délivré le 24 novembre 2020 commandement de payer valant saisie immobilière sur l'ensemble immobilier cadastré, section numéro Lieudit, contenance IV [Cadastre 2], [Adresse 4] pour 11 a 26 ca, contenance totale 11 a 26 ca. Par exploit d'huissier du 12 mars 2021, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Aquitaine Poitou Charentes a saisi le juge de l'exécution pour que soit, notamment, ordonnée la vente forcée de l'immeuble gagé. Par jugement d'orientation du 17 mars 2022, le juge de l'exécution a : - débouté la SCI Vindy-NT de l'ensemble de ses demandes, - dit que la saisie immobilière est valable, - dit que le montant retenu pour la créance de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Aquitaine Poitou Charentes à l'égard de la SCI Vindy-NT s'élève à la somme de 240.836,70 euros arrêtée au 21 septembre 2020, outre les intérêts postérieurs, - ordonné la vente forcée de l'immeuble saisi, conformément au cahier des conditions de vente, - fixé la vente aux enchères publiques de l'immeuble saisi à l'audience d'adjudication. - dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe. La SCI Vindy-NT a interjeté appel le 07 avril 2022 de cette décision en visant l'intégralité des chefs de jugement dans sa déclaration d'appel à l'exception de celui des dépens. Par ordonnance du 15 avril 2022, le premier président de la cour d'appel d'Agen a autorisé la SCI Vindy-NT à assigner à jour fixe la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Aquitaine Poitou Charentes et le Trésor Public. Par assignation à jour fixe du 03 mai 2022, la SCI Vindy-NT demande à la cour de : - infirmer le jugement déféré des chefs critiqués, statuant à nouveau : - dire que l'indemnité de déchéance du terme de 6 841,32 euros est une clause pénale et la réduire à la somme de 100 euros, à titre principal : - accorder à la SCI Vindy-NT le report de paiement des sommes dues dans la limite de deux années, à titre subsidiaire : - autoriser la vente amiable du bien litigieux pour un prix ne pouvant être inférieur au prix de 270 000 euros net vendeur, - dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois à compter du prononcé de l'arrêt, - rappeler qu'en application de l'article R 322-20 du code des procédures civiles d'exécution la décision à intervenir suspend le cours de la procédure d'exécution, - renvoie la cause et les parties devant le juge de l'exécution des saisies immobilières d'Agen, - dire que chacune des parties supportera ses propres dépens. A l'appui de ses prétentions, la SCI Vindy-NT fait valoir que : - le juge de l'exécution est compétent pour statuer sur la demande de modération de la clause pénale contenue dans l'acte notarié, - l'indemnité de déchéance réclamée est manifestement excessive et correspond à une clause pénale, - la caisse d'épargne n'a subi aucun préjudice résultant du non remboursement des échéances des prêts, sachant qu'il y a eu une exécution partielle du contrat pendant six années, - elle a conclu des baux d'habitation et un bail commercial de nature à répondre du remboursement de sa dette, - la vente amiable doit se substituer à la vente aux enchères. Par uniques conclusions du 07 juin 2022, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Aquitaine Poitou Charentes sollicite de la cour de : - débouter la SCI Vindy-NT de son appel et de l'intégralité de ses demandes, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, à titre subsidiaire, si par impossible il était autorisé le principe d'une vente amiable : - juger que cela ne pourrait être qu'à un prix plancher très inférieur à celui proposé et qui ne saurait en aucun cas dépasser 200 000 euros net vendeur, - préciser alors expressément les conditions de vente amiable et le prix plancher minimum net vendeur à laquelle la vente amiable devrait intervenir, en tous cas : - ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente. A l'appui de ses prétentions, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Aquitaine Poitou Charentes fait valoir que : - la somme réclamée n'a pas pour objet de sanctionner l'inexécution des obligations mais est destinée à maintenir l'équilibre financier du contrat, - la SCI Vindy-NT ne démontre pas en quoi l'indemnité conventionnelle réclamée serait manifestement excessive, - la défection de la SCI Vindy-NT a eu lieu seulement six ans après la souscription des prêts, et a privé la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Aquitaine Poitou Charentes de la perception d'intérêts substantiels, - la SCI Vindy-NT a déjà obtenu des délais non négligeables et elle ne justifie pas d'une cause grave et étayée et n'a pas davantage assurer le règlement d'acomptes après la déchéance du terme, - la SCI Vindy-NT n'a pas essayé de vendre amiablement le bien quand elle en avait encore la possibilité, - la promesse d'achat communiquée du 30 mars 2022 n'est assortie d'aucun justificatif officiel d'identité du signataire et ne garantit aucune capacité de financement personnel. Le Trésor Public n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel a été signifiée le 10 mai 2022 à personne habilitée ainsi que l'assignation à jour fixe. La cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions régulièrement déposées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été fixée à plaider le 15 juin 2022. MOTIFS Sur l'indemnité de déchéance du terme En vertu de l'article 1152 du code civil applicable à l'espèce 'lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite'. La SCI Vindy-NT soutient que les indemnités de déchéance du terme prévues contractuellement constituent une clause pénale et sont manifestement excessives de sorte qu'il y a lieu de poursuivre leur réduction. Il est constant que la majoration des charges financières pesant sur le débiteur, résultant de l'anticipation de l'exigibilité des échéances dès le terme prononcé a été stipulée à la fois comme un moyen de contraindre à l'exécution et comme l'évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice futur subi par le créancier du fait de l'accroissement de ses frais et risques à cause de l'interruption des paiements prévus et qu'elle constitue ainsi une clause pénale susceptible de modération en cas d'excès. En l'espèce, au titre des indemnités de déchéance du terme, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Aquitaine Poitou Charentes réclame les sommes respectives de 4 352,33 euros et 2 488,99 euros et expose que ces indemnités viennent répondre d'une défection et garantit le maintien économique de l'opération. A cet égard, il sera observé que : - la défaillance de la SCI Vindy-NT est intervenue assez tôt dans l'exécution du contrat seulement 06 ans après la conclusion des prêts dont la durée était respectivement de 18 et 23 ans, - il est encore exact que le règlement des intérêts pour le prêteur représente la contrepartie du prêt du capital, - la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Aquitaine Poitou Charentes justifie avoir été privée de la perception de plus de 60.000 euros d'intérêts sur les deux prêts contractés, - l'indemnité de déchéance du terme de 6 841,32 euros n'est manifestement pas excessive en comparaison du capital emprunté de 200.000 euros. A l'aune de ce qui précède, c'est à juste titre que le premier juge en a exclu la réduction. Sur le report de paiement La déchéance du terme a été prononcée le 19 août 2019 et depuis lors aucune somme n'a été versée par la SCI Vindy-NT. La SCI Vindy-NT s'est de fait octroyée des délais de paiement significatifs et ne fait valoir aucun élément circonstancié de nature à justifier le bénéfice d'un moratoire et à faire admettre sa volonté de résorber en tout ou partie sa dette. Elle sera déboutée de cette demande. Sur l'autorisation de vente amiable du bien La SCI Vindy-NT produit une promesse d'achat datée et signée du 30 mars 2022 faisant état d'une offre d'acquisition du bien gagé pour un prix de 270 000 euros sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 300 000 euros. Une telle proposition suppose pour être considérée d'être au moins accompagnée d'une pièce d'identité et d'une attestation bancaire certifiant la capacité de financement de la personne signataire de la promesse d'achat. A défaut, ladite promesse d'achat ne peut être considérée comme sérieuse. Enfin, comme le relève la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Aquitaine Poitou Charentes, le prix de vente demandé par la SCI Vindy-NT qui correspond au montant maximum du mandat signé en juin 2021 n'est pas de nature à susciter des transactions et bien au contraire à faire obstacle à une vente amiable. Dans ces conditions, la demande de vente amiable sollicitée par la SCI Vindy-NT sera rejetée. Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions. Sur les dépens Les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de vente. PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, DIT que les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de vente. Le présent arrêt a été signé par Valérie SCHMIDT, conseiller faisant fonction de présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière,La Présidente,