Cour d'appel, 21 juin 2022. 21/03922

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 21 JUIN 2022 N° RG 21/03922 - N° Portalis DBV3-V-B7F-USVQ AFFAIRE : S.A. SEQENS C/ Mme [G] [K] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE N° RG : 1121000040 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 21/06/22 à : Me Mariane ADOSSI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. SEQENS Ayant son siège [Adresse 1] [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 100 - N° du dossier 2100017 APPELANTE **************** Madame [G] [K] [Adresse 2] [Adresse 2] Assignée à étude INTIMEE DEFAILLANTE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 mai 2009 la société anonyme Domaxis a consenti à Mme [G] [K] un bail d'habitation portant sur un logement et un emplacement de stationnement n°0032 situé [Adresse 2]. Par acte d'huissier de justice délivré le 3 décembre 2020, la société Seqens, venant aux droits de la société Domaxis, a assigné Mme [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, - l'expulsion immédiate de la locataire et de tous occupants de son chef avec, en cas de besoin, le concours de la force publique, et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la partie défenderesse, - sa condamnation au paiement : * de la somme de 2 315, 49 euros au titre de l'arriéré de loyers suivant décompte avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer du 18 juin 2020, * d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer majoré des charges, subissant les mêmes variations, * de la somme de 1 000 euros conformément à l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de l'assignation du commandement de payer et la contribution au titre de l'aide juridique. Par jugement contradictoire du 17 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Pontoise a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 19 août 2020, - condamné Mme [K] à payer à la société Seqens, en deniers ou quittances valables, la somme de 2 296,73 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au mois de février 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020, - autorisé Mme [K] à se libérer de sa dette de loyers en 32 échéances de 70 euros, la dernière échéance étant augmentée du solde restant dû au titre du principal et des intérêts, - dit que les échéances devraient être payées en sus du loyer courant, le 10 de chaque mois, à compter du premier mois suivant la signification de la décision, - rappelé que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la société Seqens étaient suspendues d'une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessaient d'être dues d'autre part pendant le délai précité, - rappelé que les effets de la clause résolutoire seraient suspendus durant le cours des délais de paiement, - rappelé que si les délais fixés étaient respectés, la clause serait réputée n'avoir jamais joué, - rappelé qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact : * la clause résolutoire retrouverait ses entiers effets, * le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible, * à défaut pour Mme [K] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], appartement n°0092 et stationnement 32, deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique en cas de besoin, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, - dit que pour la période où elle serait restée dans les lieux, Mme [K] serait tenue au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, - dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d'exécution, - rejeté le surplus des demandes, - rappelé qu'en cas de mise en place d'un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette serait apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées, - dit que le jugement serait transmis, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, - condamné Mme [K] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer en date du 18 juin 2020, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe le 21 juin 2021, la société Seqens a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 août 2021, elle demande à la cour : - d'infirmer le jugement rendu le 17 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement au titre des charges d'eau chaude pour les années 2018 et 2019 et en ce qu'il a limité la condamnation de Mme [K] à la somme de 2 296,73 euros en principal, terme de décembre 2020 inclus et l'a déboutée du surplus de ses demandes, statuant à nouveau : - condamner Mme [K] à lui payer la somme de 3 014,41 euros, échéance de juillet 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020, - condamner Mme [K] à lui payer la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [K] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Petit Marçot Houillon et Associés, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [K] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 24 août 2021, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 avril 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. Sur l'appel de la société Seqens. L'appel de la société Seqens est limité aux dispositions du jugement rendu le 17 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Pontoise, aux termes desquelles d'une part, elle a été déboutée de sa demande en paiement au titre des charges d'eau pour les années 2018 et 2019, de sorte que la condamnation de Mme [K] a été limitée à la somme de 2 296,73 euros en principal, terme de décembre 2020 inclus, et d'autre part, elle a été déboutée de sa demande d'allocation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Sur les charges d'eau. La société Seqens reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande en paiement des charges d'eau au motif qu'elle n'en justifiait pas suffisamment, mais également au regard de la simple contestation de Mme [K] qui a invoqué l'anormalité de la consommation liée à la survenance d'une fuite, alors qu'elle n'apportait pas le moindre élément objectif, si ce n'est un procès-verbal établi par huissier de justice dont les constatations sont insuffisantes pour corroborer ses allégations. La société bailleresse verse aux débats les décomptes individuels de régularisation des charges pour les années 2017, 2018 et 2019, un relevé de compte détaillé depuis l'origine de la dette et fait valoir que les index relevés au fil des années sont cohérents par rapport à l'occupation du logement donné en location à Mme [K] et sa famille, que depuis 2016, l'appartement est occupé par cinq personnes dont la locataire elle-même. Sur ce, Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges prévisibles aux termes convenus. L'article 23 de la même loi dispose que 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification (....), les charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle (....). Le bailleur est en droit de recouvrer les charges d'eau qui constituent des charges récupérables au sens de l'article 23 susvisé. La société Seqens justifie par les pièces qu'elle verse aux débats, sa demande en paiement des charges d'eau. C'est ainsi que l'examen des relevés de compte individuels des charges d'eau des années 2017, 2018 et 2019 permet de faire ressortir le volume d'eau consommée chaque année après calcul de la différence entre l'index indiqué sur le compteur en début de période comptable et celui indiqué en fin de période, la facturation du volume d'eau finalement consommé dans l'année sur la base du prix au m3, ainsi que la régularisation des charges après déduction des provisions acquittées à ce titre. En l'absence de constitution de Mme [K] en cause d'appel, la cour ne dispose pas des éléments qu'elle a produit en première instance pour contester la demande de la société Seqens et plus spécifiquement le procès-verbal de constat sur la base duquel le juge des contentieux de la protection s'est basé pour déduire l'existence d'une fuite ou d'un dégât des eaux. En tout état de cause, à supposer avérée l'existence d'une fuite ou d'un dégât des eaux, le lien de causalité avec l'anormalité de la consommation alléguée par la locataire n'est pas établi. Il y a lieu d'observer en outre, s'il en est besoin, que la société Seqens justifie avoir fait intervenir un tiers pour s'assurer du bon fonctionnement du compteur, qui a confirmé que celui-ci ne présentait aucune anomalie. En conséquence, Mme [K] doit être condamnée à verser à la société Seqens la somme de 3 014,41 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance de juillet 2021 inclus, sous déduction des frais de contentieux pour un montant de 401,03 euros, soit en définitive la somme de 2 613,38 euros incluant les régularisations de charges portées au débit du compte locataire et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020. Sur les mesures accessoires. Mme [K] doit être condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Seqens au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant Mme [K] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement déféré en ce que la société Seqens a été déboutée de sa demande en paiement au titre des charges d'eau pour les années 2018 et 2019 et en celle formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Confirme le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne Mme [K] à verser à la société Seqens la somme de 2 613,38 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance de juillet 2021 inclus, incluant les régularisations de charges portées au débit du compte locataire et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020, Condamne Mme [K] à verser à la société Seqens la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [K] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la SCP Petit Marçot Houillon et Associés, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,