Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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93100 MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 24/01360 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2RZ
Minute :
Société IMMOBILIERE 3F
Représentant : Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220
C/
Monsieur [O] [Y] [G]
copie Exécutoire délivrée à :
Maître Hela KACEM
Le
Jugement du 26 juin 2024
Jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 26 Juin 2024;
par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 30 Avril 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Société IMMOBILIERE 3F, demeurant 159 rue Nationale - 75638 PARIS CEDEX 13
représentée
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [O] [Y] [G], demeurant 14-18 rue Eugène Varlin - Logement 129 - 93100 MONTREUIL
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 19 mai 2022, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [O] [Y] [G] un appartement à usage d’habitation n°129, 14-18 rue Eugène Varlin, 93100 MONTREUIL, moyennant un loyer mensuel initial de 485,25 euros hors charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte d'huissier en date du 15 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 3.643,30 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 31 août 2023 et visant la clause résolutoire insérée dans le bail.
Par acte d'huissier en date du 31 janvier 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [O] [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- a titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- a titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et des charges
- ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin,
- condamner à lui payer les sommes suivantes :
·6.542,88 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement en application de l'article 1344-1 du code civil,
· les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,
· une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
·800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
· les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 avril 2024.
A cette audience, la société IMMOBILIERE 3F, régulièrement représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé la dette locative à la somme de 8.285,33 euros, échéance du mois de mars 2024 comprise, selon le décompte en date du 25 avril 2024.
Monsieur [O] [Y] [G], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.
La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 1er février 2024, soit six semaines avant l’audience du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la CCAPEX le 5 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Il résulte du décompte actualisé versé par la société IMMOBILIERE 3F, que la dette locative s'élève désormais à la somme de 8.285,33 euros, échéance du mois de mars 2024 comprise, selon décompte en date du 25 avril 2024.
En l'espèce, le bail conclu le 19 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.643,30 euros.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 27 octobre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 19 mai 2022 à compter du 28 octobre 2023.
Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le diagnostique social et financier constate que Monsieur [O] [Y] [G] perçoit un salaire d'environ 1.900 euros par mois et travaille en CDI. Monsieur [O] [Y] [G] non comparant, n'a pas expliqué les raisons de sa dette locative et de la méconnaissance des obligations locatives. De plus, Monsieur [O] [Y] [G] n'a pas repris le paiement de son loyer courant.
Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l'article précité.
Monsieur [O] [Y] [G] étant sans droit ni titre depuis le 28 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [O] [Y] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [Y] [G] lui doit la somme de 8.285,33 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés en date du 25 avril 2024 et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Il convient de déduire les frais suivants :
- 1,71 euros de frais de rejet en date du 30 juin 2023
- 1,71 euros de frais de rejet en date du 31 juillet 2023
- 1,71 euros de frais de rejet en date du 31 août 2023
- 1,71 euros de frais de rejet en date du 30 septembre 2023
- 151,46 euros de frais en date du 31 octobre 2023
Monsieur [O] [Y] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 8.127,03 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 3.643,30 euros et de la présente décision pour le surplus.
Monsieur [O] [Y] [G] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 25 avril 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [O] [Y] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 mai 2022 entre la société IMMOBILIERE 3F d'une part, et Monsieur [O] [Y] [G], d'autre part, concernant l’appartement n°129, 14-18 rue Eugène Varlin, 93100 MONTREUIL, à la date du 28 octobre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [Y] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
ORDONNE, à défaut pour Monsieur [O] [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [O] [Y] [G] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 8.127,03 euros (décompte incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers en date du 25 avril 2024, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 3.643,30 euros et de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [O] [Y] [G] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 25 avril 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [O] [Y] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
